潮州簡易庭民事-CCEV,105,潮小,226,20161003,1

臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮小字第226號
原 告 許淑娟
被 告 李叢年
訴訟代理人 李展雄
被 告 長慶房屋企業社即范盛楠
上列當事人間請求返還仲介費等事件，本院於105 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由

壹、程序事項本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依被告聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項原告起訴主張：原告許淑娟於民國104年12月2日與被告長慶房屋企業社即范盛楠（下稱長慶房屋）訂立仲介契約（下稱系爭仲介契約），並支付仲介費用新臺幣（下同）2萬5,000元，嗣經由訴外人即長慶房屋之員工鐘承志居間介紹，於同月5日以230萬元向被告李叢年（下稱李叢年）買受其所有坐落於屏東縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地），並於該日給付被告長慶房屋仲介費用2萬5,000元及被告李叢年定金35萬元。

伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書李展雄系爭土地有無淹水問題，其等均稱該土地於八八風災後業經整治，不會淹水。

詎鐘承志、李展雄均未據實說明系爭土地現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴外人即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於同月14日知悉系爭土地有上開瑕疵。

伊與被告李叢年遂於104年12月31日訂定不動產買賣協議解除合約書（下稱解除合約書），約定被告李叢年先返還定金30萬元，待被告長慶房屋退還仲介費用後，再返還剩餘定金5萬元，惟被告長慶房屋拒不返還仲介費2萬5,000元，致被告李叢年迄未返還剩餘定金5萬元，爰依民法第259條第2款規定、系爭仲介契約法律關係，請求被告長慶房屋返還仲介費2萬5,000元，及民法第259條第2款規定，請求被告李叢年返還定金5萬元等語，聲明求為判決：㈠被告李叢年應給付原告5萬元。

㈡被告長慶房屋企業社應給付原告2萬5,000元。

被告李叢年則以：伊對於原告主張其以230萬元向伊購買系爭土地，後因該二筆土地有淹水問題，雙方於104年12月31日已合意解除系爭買賣契約，伊現仍有定金5萬元尚未返還等情，均不爭執。

惟伊未曾向仲介及被告保證系爭土地不會淹水，且依解除合約書，約定被告須待原告與長慶房屋達成退還仲介費用協議後，始同意返還剩餘定金5萬元等語，資為抗辯。

答辯聲明：原告之訴駁回。

被告長慶房屋則以：關於農地之買賣，依交易習慣僅需交付土地謄本、地籍圖予買方閱覽，並帶同買方至現場察看即足，伊並無告知系爭土地有無淹水問題之義務。

鍾承志自始未曾向原告保證系爭土地無淹水問題，且其已交付系爭土地之謄本、地籍圖予原告，並帶同原告至該土地察看，則系爭土地為河川區農牧用地且地勢低窪等情，應為原告於簽約時所知悉，故原告以系爭土地有淹水問題為由，請求伊返還仲介費用，自非可採。

其次，原告與被告李叢年已訂定系爭土地之買賣契約，並完成土地增值稅之申報程序，依此，伊應已完成伊與原告約定之仲介工作，故原告請求伊返還仲介費用，顯無理由等語，資為抗辯。

答辯聲明：原告之訴駁回。

兩造不爭執之事項（本院卷第56頁，本院保留增刪修改權限）㈠原告許淑娟於104年12月2日與長慶房屋訂立仲介契約，並支付斡旋金2萬5,000元，經由被告長慶房屋居間介紹，以230萬元之價格，向被告李叢年買受系爭土地，於104年12月5日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於104年12月5日已支付被告范盛楠2萬5,000元仲介費，及給付被告李叢年簽約金35萬元，有收據、買賣斡旋金收據、土地登記簿第一類謄本、地籍圖、不動產買賣契約書等在卷可按（見本院卷第5、6-8、12-13頁）。

㈡嗣原告與被告李叢年於104年12月31日訂立不動產買賣協議解除合約書(下稱系爭合約書），合意解除系爭買賣契約，約定：「乙方（李叢年）無條件退還甲方（許淑娟)新台幣35萬元…因甲方與仲介公司(長慶房屋企業社即范盛楠）尚未達成仲介費用退還協議，甲方同意寄放新台幣5萬元整於乙方，待甲方與仲介公司達成協議後，乙方再依照協議內容返回新台幣5萬元」，嗣兩造於104年12月31日向屏東縣政府稅務局潮州分局申請撤回土地現值申報，經該分局審核無誤，准予辦理撤案申請，李叢年旋履行系爭合約書返還30萬元（開立支票金額29萬元支付，1萬元為代書費用），有不動產買賣協議解除合約書、屏東縣政府稅務局潮州分局105年7月15日屏稅潮分壹字第1050608749號函檢附撤回土地現值申報申請書相關資料、該分局105年1月11日屏稅潮分壹第0000000000號函、支票影本在在卷可按（本院卷第10至11、14、44至45頁）。

兩造爭執之事項（本院卷第56頁，本院保留增刪修改權限）㈠原告請求長慶房屋返還仲介費是否有據？㈡原告請求李叢年返還剩餘價金有無理由？ 茲分敘如下：㈠原告請求長慶房屋返還仲介費並無理由原告主張伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書李展雄系爭土地有無淹水問題，經渠等保證系爭土地於八八風災後業經整治，不會淹水。

詎鐘承志、李展雄均未據實說明系爭土地現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴外人即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於104年12月14日知悉系爭土地有上開瑕疵。

伊與被告李叢年遂於104年12月31日訂定解除合約書，詎被告長慶房屋拒不返還仲介費云云，並提出原告105年11月30日至同年12月14日與鍾承志的LINE對話內容之譯文以佐其說（本院卷第第72頁反面至75頁），被告長慶房屋則以前詞置辯，茲論述如下：⒈兩造於104年12月2日訂立系爭仲介契約，約定由被告長慶房屋仲介買賣原告向被告李叢年買受系爭土地，核屬居間及代理契約（不動產經紀業管理條例第4條第5款參照），依民法第568條規定居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號民事判例意旨參照)，此參諸系爭仲介契約第5條「本收據經賣方簽名同意買方承購條件時，長慶房屋企業社得全權代理買方將斡旋金充（轉）為定金交付予買方，此據即自動視為定金收據..」，第7條約定：「買賣契約成立後，因可歸責於買方（即原告）致遭解除者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還」等語（本院卷第5頁）。

經查，原告經由被告長慶房屋居間介紹，以230萬元之價格，向李叢年買受系爭土地，於104年12月5日簽訂系爭買賣契約，原告於104年12月5日已支付長慶房屋2萬5,000元仲介費，及給付被告李叢年簽約金35萬元，業如上述不爭執事項，則依系爭仲介契約之約定，被告長慶房屋本得請求原告給付約定之仲介服務費2萬5,000元。

嗣後雖原告與李叢年於104年12月31日訂立系爭合約書，合意解除系爭買賣契約，並不影響長慶房屋請求給付仲介報酬之權利。

是原告請求長慶房屋返還仲介費即無理由。

⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任民事訴訟法第277條定有明文。

原告主張固提出兩造不爭執真正之伊與鍾承志的LINE對話內容之譯文為佐，經查：①系爭土地之土地使用分區為河川區，有土地登記簿謄本在卷可按(本院卷第53至54頁），而一般不動產交易常情多會要求仲介業者及賣方提出土地登記簿謄本、地籍圖等資料，原告所稱伊不知情系爭土地易淹水，係被告等保證不會淹水云云，已屬有疑。

②本院細繹上開譯文內容：「（許淑娟）你有跟代書言明淹水問題嗎？」（鍾承志）我有跟賣方（李叢年）提出他說目前河川有整治過不會像以前何況妳看隔壁的檸檬園有那麼大棵。

表示許久不會了。

河川地本是地勢較低。

沒有異常的天候它跟平地是一樣。」

等語（院卷第74頁），揆諸上開內容均未提及保證系爭土地不會淹水情事，原告執以主張長慶房屋與李叢年保證系爭土地不會淹水，已非可取。

又本院審理中鍾承志於本院證述：證人於104年11月30日親自帶原告去看現場，被告也有在場，原告要求要謄本及地籍圖給她，所以證人有（以LINE）傳送謄本、地籍圖給原告。

原告說系爭土地比旁邊的養豬戶低，證人即當場跟原告表示系爭土地是水源區，當然比旁邊的養豬戶還要低，因為是水源地，而且價格比一般的低等語（本院卷第76至77頁），原告復自承鍾承志確於簽約前已交付系爭土地之地籍圖與於104年11月30日與以鍾承志看完系爭土地現況後，鍾承志以LINE軟體傳送土地登記簿謄本及地籍圖予伊，且地籍圖上載明係河川區等語（本院卷第76頁反面)，足徵被告等所辯，渠等未保證系爭土地不會淹水等語，尚為可取，原告主張長慶房屋保證系爭土地不會淹水云云，即非可採。

⒊綜上，原告依系爭仲介契約法律關係請求被告返還居間報酬，為無理由，應予駁回。

㈡原告請求李叢年返還剩餘價金為無理由原告固主張伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書李展雄系爭土地有無淹水問題，經渠等保證系爭土地於八八風災後業經整治，不會淹水。

詎鐘承志、李展雄均未據實說明系爭土地現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴外人即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於104年12月14日知悉系爭土地有上開瑕疵。

伊與被告李叢年遂於104年12月31日訂定解除合約書，詎長慶房屋拒不返還仲介費，致李叢年迄未返還剩餘價金5萬元云云，李叢年則以前詞置辯，茲論述如下：⒈按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。

前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。

後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例參照）。

⒉經查：原告與李叢年於104年12月31日訂立系爭合約書，合意解除系爭買賣契約，約定：「乙方（李叢年）無條件退還甲方（許淑娟)新台幣35萬元…因甲方與仲介公司(長慶房屋企業社即范盛楠）尚未達成仲介費用退還協議，甲方同意寄放新台幣5萬元整於乙方，待甲方與仲介公司（即長慶房屋）達成協議後，乙方再依照協議內容返回新台幣5萬元」，嗣兩造於104年12月31日向屏東縣政府稅務局潮州分局申請撤回土地現值申報，經該分局審核無誤，准予辦理撤案申請，李叢年旋履行系爭合約書返還30萬元（開立支票金額29萬元支付，1萬元為代書費用），業如上述，原告與李叢年就合意解除系爭買賣契約既已達成和解，就剩餘價金5萬元返還部分，已載明待待原告與仲介公司（即長慶房屋）達成協議後，李叢年再依照協議內容返回5萬元，而原告與長慶房屋就仲介費用未達成協議，故李叢年依系爭合約書約定無返還之義務，原告執以主張依民法第259條第1項第2款規定，請求李叢年返還定金5萬元，揆諸上開最高法院判例意旨，即屬無據，應予駁回。

綜上所述，原告無權依系爭仲介契約法律關係請求被告長慶房屋返還居間報酬2萬5,000元，原告亦不得依民法第259條第1項第2款規定，請求李叢年返還定金5萬元，原告主張，均無理由，應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

本件訴訟費用額，確定如主文第2項所示金額。

中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 李芳南
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
書記官 曾文玲