潮州簡易庭民事-CCEV,105,潮簡,356,20160920,1

臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮簡字第356號
原 告 陳奕昇
被 告 陳楊明鶯
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告對於本院民事執行處105年度司執字第1194號清償債務強制執行事件所拍定之屏東縣○○鄉○○段0000地號土地權利範圍20分之6優先購買權存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭1207地號土地）原告為共有人，系爭1207地號土地之另一共有人陳鄭金鳳，其權利範圍20分之6於民國105年6月7日經本院民事執行處拍賣由被告拍定買受，拍定價格新臺幣（下同）30萬元，而原告所有與系爭1207地號土地鄰近之土地計有4筆即同段1222、1223、1224、1225地號土地，系爭1207地號土地若經確認原告有優先購買權，則原告就系爭1207地號土地之權利範圍即達5分之4，又原告所有之多筆土地可與系爭1207地號土地相鄰而發揮土地之經濟效用，亦簡化共有關係及共有人人數。

為此，爰依土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟。

並聲明：確認原告對於本院民事執行處105年度司執字第1194號清償債務強制執行事件所拍定之屏東縣○○鄉○○段0000地號土地權利範圍20分之6優先購買權存在。

二、被告則以：同意原告請求之聲明，惟僅就系爭1207地號土地權利範圍20分之6承認原告有優先購買權等語。

三、本院得心證之理由：

㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

本件原告主張伊為系爭1207地號土地之共有人，嗣系爭1207地號土地另一共有人陳鄭金鳳之權利範圍20分之6於105年6月7日經本院民事執行處拍賣由被告以30萬元價格拍定買受，伊就被告拍定之系爭1207地號土地權利範圍20分之6有優先購買權等語，雖被告並未否認原告就系爭1207地號土地權利範圍20分之6有優先購買權，惟本院民事執行處於被告拍定後未通知原告是否依同樣條件行使優先購買權，原告於105年6月15日向本院民事執行處具狀聲明異議，聲明優先購買系爭1207地號土地權利範圍20分之6，本院民事執行處以系爭1207地號土地係作道路使用，且為同段1220、1221、1222地號土地對外通行之道路，為避免強制執行致其他拍賣土地無道路可供通行，認系爭1207地號土地保持共有關係，始能為合理使用，並無依土地法第34條之1第1項規定通知其他共有人以同一價格優先承購之適用，而裁定駁回原告聲明異議，原告就系爭1207地號土地權利範圍20分之6是否有優先購買權乙節即不明確，其法律上地位陷於不安定狀態，有受侵害之危險，是原告請求確認其對系爭1207地號土地權利範圍20分之6優先購買權存在，自有確認利益，原告提起本件確認之訴，自屬適法，合先敘明。

㈡系爭1207地號土地權利範圍20分之6原為陳鄭金鳳所有，陳鄭金鳳為擔保陳漢郎、陳慶芳之債務而將上開土地設定抵押權予泰山企業股份有限公司（下稱泰山公司），泰山公司於104年9月7日將債權讓與給陳漢耀，並將抵押權人變更為陳漢耀，嗣陳漢耀於104年11月15日死亡，上開債權及抵押權則由陳漢耀之配偶陳楊明鶯繼承，陳楊明鶯遂於105年1月6日持本院核發之101年度司執字第4305號及103年度司執字第1068號債權憑證聲請強制執行，經本院民事執行處以105年度司執字第1194號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，併查封上開陳鄭金鳳所有之系爭1207地號土地權利範圍20分之6（另有查封同段1220地號土地權利範圍全部、1221地號土地權利範圍全部、1222地號土地權利範圍2分之1）在案。

而陳鄭金鳳早於92年12月17日死亡，陳鄭金鳳之繼承人陳漢郎、陳慶芳、陳俊利、陳俊宏、陳志榮、陳信彰、陳佩琳、曾意筑、曾小芬、曾文鶯、曾已軒、温宇庭、温宇珊、温承翰、温依倫、温羽芃、李政道、李穎明、李靜芳、傅景揚、傅詒珍、傅景盈（下稱陳漢郎等22人）並未就上開土地辦理繼承登記，而由被告代辦繼承登記，兩造於系爭執行事件第1次拍賣時均投標應買上開所有查封之土地，由被告以總價583萬元得標買受（即系爭1207地號土地權利範圍20分之6出價30萬元、1220地號土地權利範圍全部出價253萬元、1221地號土地權利範圍全部出價142萬元、1222地號土地權利範圍2分之1出價158萬元），系爭1207地號土地及同段1222地號土地原告均為共有人，惟本院民事執行處僅就同段1222地號土地權利範圍2分之1通知原告是否願依同一條件優先購買，原告則於105年6月15日具狀聲明願以同一條件優先購買，另就系爭1207地號土地權利範圍20分之6聲明異議，經本院民事執行處以系爭1207地號土地係作道路使用，且為同段1220、1221、1222地號土地對外通行之道路，為避免強制執行致其他拍賣土地無道路可供通行，認系爭1207地號土地保持共有關係，始能為合理使用，並無依土地法第34條之1第1項規定通知其他共有人以同一價格優先承購之適用為由，裁定駁回原告聲明異議，原告遂於105年6月25日向本院提起確認系爭1207地號土地權利範圍20分之6優先購買權存在之訴訟等情，有原告系爭1207地號土地、同段1222地號土地所有權狀、民事聲明優先承買狀等件在卷可稽（見本院卷第6至7、12至13頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，是系爭1207地號土地權利範圍20分之6地號土地已因被告拍定，原告願依同一條件行使優先購買權之事實，應可認定。

㈢按所謂優先購買權，又稱先買權，係指權利人於標的物之所有權人出賣其所有物時，得主張依同樣條件優先於第三人承買之權。

其成立，有基於當事人間之契約約定者，即所謂之意定的優先購買權，亦有基於法律明文規定而發生者，即所謂之法定的優先購買權，然無論是約定或法定的優先購買權，其法律性質均係屬形成權，亦即優先購買權人得依其一方之意思表示，形成以義務人（即標的物所有權）出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人之承諾。

而法定優先購買權，係基於法律明文規定而發生，非可任意創設，相對而言，是否具有優先購買權，即應判斷是否符合法律規定之要件，如符合即具有優先購買權，且一經表示主張優先購買權，該買賣契約即合意成立。

又增訂土地法第34條之1條文之目的，乃鑑於共有土地或建築物改良物處分不易，影響土地利用之問題，為排除民法有關處分共有物規定之適用，以便促進共有土地之有效利用及社會經濟之發展，而其中第4項賦予共有人優先購買權之規定，尋繹其意旨主要應在減少共有人之人數、簡化或消滅共有關係，俾利共有土地或建築改良物之管理與使用收益。

是以，依土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

之規定，土地或建築改良物所有權為2人以上共有時，苟其中1所有權人出賣其應有部分，則其他共有人即得以出賣人所開具之同樣條件優先購買，以簡化或消滅共有關係。

倘屬公寓大廈社區內供社區住戶通行於外之道路，或從公寓大廈坐落土地割出之不完整零星土地，買受公寓大廈區分所有建物及坐落之基地應有部分時，通常就此類土地亦須分擔而買受若干比例應有部分，是此類土地在使用機能上並無須為減少共有關係，自毋庸通知他共有人優先購買，惟如非屬買受區分所有建物及坐落基地應有部分時，須同時分擔買受若干比例應有部分之土地者，即不得以土地目前係作道路使用為由排除共有人之法定優先購買權。

㈣經查，系爭1207地號土地於拍賣前為陳王（權利範圍2分之1）、林輝香（權利範圍30分之2）、林明進（權利範圍30分之1）、林明德（權利範圍30分之1）、林嘉文（權利範圍30分之1）、林宏榮（權利範圍30分之1）、陳鄭金鳳（權利範圍20分之6）所共有，嗣陳王將其權利範圍2分之1於105年1月22日以贈與為原因登記予原告，被告則於105年3月15日為陳鄭金鳳之繼承人即陳漢郎等22人代辦繼承登記，可見就系爭1207地號土地而言，原告與陳漢郎等22人屬共有關係，而強制執行拍賣程序，性質上屬於私法上之買賣，故依土地法第34條之1第4項規定，陳漢郎等22人出賣系爭1207地號土地權利範圍20分之6時，因原告為共有人關係而符合法定優先購買權之要件，當然即得以出賣之同一樣條件，優先購買屬於陳漢郎等22人名下之權利範圍20分之6。

參以系爭執行事件委由永雋不動產估價師事務所就拍賣標的即系爭1207地號土地及同段1220、1221、1222地號土地進行估價，該鑑估報告書就土地環境概況部分記載1207地號大部分面積為巷道通行使用，鑑估報告書亦附有系爭1207地號土地現況照片，其上已有鋪設柏油及水泥供民眾通行之用，有系爭執行事件所附之永雋不動產估價師事務所鑑估報告書足參，故依系爭1207地號土地目前之現況以觀，原告尚難擅自變更目前之使用現狀，故由原告就系爭1207地號土地權利範圍20分之6行使優先購買權，並無影響系爭1207地號土地合理使用之情狀。

況本件並非買受區分所有建物及坐落基地應有部分，須同時分擔買受若干比例應有部分之土地之情形，因系爭1207地號土地之權利乃各別獨立存在，並未依存於其他土地，而系爭1207地號土地目前供作巷道使用，有助於促進鄰地所有權之有效利用，惟非謂系爭1207地號土地即從屬於其相鄰之土地而相依為用，自無主從關係可言，故原告為系爭1207地號土地之共有人，符合土地法第34條之1第4項規定而可取得對陳漢郎等22人名下所有之系爭1207地號土地權利範圍20分之6優先購買權。

四、綜上所述，原告起訴請求確認原告就系爭1207地號土地權利範圍20分之6，按本院105年度司執字第1194號清償債務強制執行程序拍定金額之同一條件，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
潮州簡易庭 法 官 李育任
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 李勝群