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臺灣屏東地方法院民事判決 106年度潮簡字第338號
原 告 鍾徐停蘭
訴訟代理人 陳瑩紋律師
被 告 張博男
訴訟代理人 蕭永宏律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於106年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號判例要旨參照）。
原告主張其為系爭房屋事實上處分人，被告原為系爭房屋所有人，因將系爭房屋事實上處分權輾轉讓予後由原告取得，伊就系爭土地有民法第425條之1租賃關係存在等語，然遭被告所否認。
則兩造間就系爭房屋於系爭土地上有無租賃關係存在即屬不安，而此不安之狀態得以確認判決除去之，應認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號（下稱414地號土地，重測前為新北勢段968地號）土地為被告張博男所有，民國66年8月間被告張博男在該土地上興建二層店鋪住宅即屏東縣○○鄉○○村○○路00號房屋乙楝（下稱系爭房屋）斯時該店鋪住宅之所有權與土地所有權人為同一人。
嗣後該店鋪住宅出售予訴外人黃松藤(下稱黃松藤），再由黃松藤於74年12月22日以新臺幣（下同）130萬元出售予原告，並於75年2月16日由原告占有使用迄今，原告所有之房屋對於被告所有414地號土地，自應在房屋使用期限內成立租地建屋之法律關係。
現土地所有權人即被告竟否認原告在該土地上之租賃權而欲主張拆屋還地，原告所有之前揭房屋在被告土地上有合法租地建屋關係之法律上地位即生危險，而有起訴加以確認之必要。
聲明求為判決：確認原告對被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之租地建屋法律關係存在。
被告則以：本件414地號土地上系爭房屋於66年間固為被告所起造，惟當時414地號土地非被告所有，並非土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而被告直至106年5月11日才取得系爭土地所有權，是與民法第425條之1所定之要件有間。
依原告提出不動產買賣契約憑證土地使用權讓渡證、公證書，其中土地使用權讓渡證，載明土地所有權人：張貴爹，土地管理人：張富舞，土地使用讓渡證地管理人簽名，原告前手黃松藤並無讓渡土地使權之權利甚明。
原告之訴並無理由等語置辯。
答辯聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項（本院卷第54頁，本院保留增刪修改權限)㈠屏東縣○○鄉○○段000地號（下稱414地號土地，重測前為新北勢段968地號土地）土地沿革如附表，414地號土地於36年5月6日因土地總登記而設立地號，並由訴外人張桂爹登記為所有權人，106年5月9日更正張春宮所有，嗣由106年5月10日判決繼承由張春官之繼承人黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅繼承取得所有權，被告於106年5月11日因「判決移轉」而取得所有權等情，有414地號土地登記謄本、異動索引等件為證( 見本院卷第5 、22-24 頁）。
㈡坐落414號地號土地上，門牌號碼為同鄉新中路34號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）為被告於民國66年間所出資興建，後於74年2月4日將系爭房屋之事實上處分權轉售予黃松藤，黃松藤再於74年12月22日將系爭房屋事實上處分權，以130萬元出售予原告，並於75年2月16日由原告占有使用迄今等情，有屏東縣政府建設局屏建市外內（使）字第028號使用執照、不動產買賣契約憑證、75年度公字第11號公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件，且經本院依職權調取本院公證卷及稅籍紀錄表房屋稅籍紀錄表等在卷足憑(院卷第8-13、33-43、67-69頁）。
㈢被告張博男前向本院提起104年度重訴字第111號事件（下稱111號判決），以張桂爹祭祀公業、黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅為被告，訴請移轉登記，經111號確定判決理由認定：「系爭土地日據時期實為張春官所有，係錯誤登記為張桂爹所有。
大正9年（即民國9年）庚申12月11日張春官將系爭土地及其上建物出售予張添傳（即被告之祖父)，張春官與張添傳簽訂之杜賣書（下稱系爭杜賣書）有被告張桂爹祭祀公業管理人張富粦立會簽名為證，昭和4年3月15日張添傳持系爭杜賣書向台南地方法院申請所有權保存登記，經完成登記為建物所有權人，惟系爭土地漏未移轉登記。
系爭杜賣書有記載明確，系爭土地為張春官所有錯誤記載為張桂爹名義，且張春官於大正9年已將系爭土地出賣與原告（張博男)之祖父張添傳，又依前揭實務見解，人民於日據時期買受之土地，依當時日本民法第167條之規定，於雙方意思表示一致時，即生物權移轉之效力，不以登記為生效要件，張春官與張添傳已就系爭土地簽訂系爭杜賣書，意思表示已一致，張添傳已取得土地所有權，從而原告本於繼承之法律關係及民法第242條、767條中段規定，先代位被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅行使物上請求權，請求被告張桂爹祭祀公業為系爭土地所有權之移轉登記，再依民法第767條中段規定，請求被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅將系爭土地移轉登記為原告所有，核屬有據，應予准許。
」，並判決「被告張桂爹應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○地號、四一四地號、四一九地號土地（權利範圍均為全部）所有權變更登記為被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅所有。」
「被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅應將前項土地之所有權移轉登記予原告。」
（確定日期106年2月7日確定），嗣張博男持上開確定判決，聲請繼承登記與移轉登記為張博男所有，於106年5月10日繼承登記完竣，同年月11日移轉登記完竣，有潮州地政事務所106年8月24日屏潮地四字第10630699800號判函所附106年潮登字第034380、034390號繼承登記與移轉登記與異動索引在卷可憑及上開判決書與確定證明書在卷可按（院卷第62-64頁）。
㈣張春宮於昭和4年12月25日死亡（民國18年），其繼承人長男張阿發於民國53年12月18日死亡，由張阿發之長女黃張喜妹繼承，黃張喜妹於72年6月17日死亡，再轉繼承人為被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅。
原告之父為張松雲，張松雲之父為張添傳，張添傳於照和12年10月13日死亡。
且張松雲於78年1月11日死亡，現存之其餘繼承人張美緣、黃張幸緣、鍾志明、鍾怡敏、鍾怡弘、鍾怡華、鍾怡章、賴質卿、賴來立、張謹宏、張奕凱均同意將系爭土地之權利讓與給原告，有繼承系統表及除戶謄本與人工戶籍謄本等在111號判決卷可按。
兩造爭執事項(本院卷第54頁反面，本院保留增刪修改權限)原告依民法第425條之1 規定，請求確認原告有事實上處分權之系爭房屋對被告所有414 地號土地有「租地建屋」法律關係存在，是否有據？茲論述如下：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
又民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無上開規定及判例之適用。
原告主張：414地號土地原為被告所有，被告於66年間並興建系爭房屋，後於74年2月4日將系爭房屋之事實上處分權轉售予黃松藤，黃松藤再於74年12月22日將系爭房屋事實上處分權，以130萬元出售予原告，並於75年2月16日由原告占有使用，應推定兩造間就系爭房屋占用部分土地有租賃關係等語，此情為被告所否認，依上說明，自應由原告就系爭房屋與系爭土地同時原屬被告，嗣被告分別轉讓之利己事實，負舉證責任。
經查： ㈠414地號土地（重測前為新北勢段968地號土地）土地沿 革如附表，414地號土地於36年5月6日因土地總登記而設 立地號，並由訴外人張桂爹登記為所有權人，106年5月9 日更正張春宮所有，嗣由106年5月10日判決繼承由張春 官之繼承人黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅繼承 取得所有權，被告於106年5月11日因「判決移轉」而取 得所有權等情，有414地號土地登記謄本、異動索引等件 為證（見本院卷第5、22-24頁）；
張春宮於昭和4年12月 25日死亡（民國18年），其繼承人長男張阿發於53年12 月18日死亡，由張阿發之長女黃張喜妹繼承，黃張喜妹 於72年6月17日死亡，再轉繼承人為被告黃財富、溫黃永 妹、沈黃菊英、黃菊梅。
原告之父為張松雲，張松雲之 父為張添傳，張添傳於照和12年10月13日死亡。
且張松 雲於78年1月11日死亡，現存之其餘繼承人張美緣、黃張 幸緣、鍾志明、鍾怡敏、鍾怡弘、鍾怡華、鍾怡章、賴 質卿、賴來立、張謹宏、張奕凱均同意將系爭土地之權 利讓與給原告，有繼承系統表及除戶謄本與人工戶籍謄 本等在111號判決卷可按。
㈡坐落414號地號土地上之系爭房屋為被告於66年間所出資 興建，後於74年2月4日將系爭房屋之事實上處分權轉售 予黃松藤，黃松藤再於74年12月22日將系爭房屋事實上 處分權，以130萬元出售予原告，並於75年2月16日由原 告占有使用迄今等情，有屏東縣政府建設局屏建市外內 （使）字第028號使用執照、不動產買賣契約憑證、75年 度公字第11號公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約 書等件，且經本院依職權調取本院公證卷及稅籍紀錄表 房屋稅籍紀錄表等在卷足憑(院卷第8-13、33-43、67 -69頁）。
㈢被告張博男前向本院提起104年度重訴字第111號事件， 以張桂爹祭祀公業、黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃 菊梅為被告，訴請移轉登記，經111號確定判決理由認定 ：「系爭土地日據時期實為張春官所有，係錯誤登記為 張桂爹所有。
大正9年（即民國9年）庚申12月11日張春 官將系爭土地及其上建物出售予張添傳（即被告之祖父) ，張春官與張添傳簽訂之杜賣書（下稱系爭杜賣書）有 被告張桂爹祭祀公業管理人張富粦立會簽名為證，昭和4 年3月15日張添傳持系爭杜賣書向台南地方法院申請所有 權保存登記，經完成登記為建物所有權人，惟系爭土地 漏未移轉登記。
系爭杜賣書有記載明確，系爭土地為張 春官所有錯誤記載為張桂爹名義，且張春官於大正9年已 將系爭土地出賣與原告（張博男)之祖父張添傳，又依前 揭實務見解，人民於日據時期買受之土地，依當時日本 民法第167條之規定，於雙方意思表示一致時，即生物權 移轉之效力，不以登記為生效要件，張春官與張添傳已 就系爭土地簽訂系爭杜賣書，意思表示已一致，張添傳 已取得土地所有權，從而原告本於繼承之法律關係及民 法第242條、767條中段規定，先代位被告黃財富、溫黃 永妹、沈黃菊英、黃菊梅行使物上請求權，請求被告張 桂爹祭祀公業為系爭土地所有權之移轉登記，再依民法 第767條中段規定，請求被告黃財富、溫黃永妹、沈黃菊 英、黃菊梅將系爭土地移轉登記為原告所有，核屬有據 ，應予准許。」
，並判決「被告張桂爹應將坐落屏東縣 ○○鄉○○段○○○地號、四一四地號、四一九地號土 地（權利範圍均為全部）所有權變更登記為被告黃財富 、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅所有。」
「被告黃財富 、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅應將前項土地之所有權 移轉登記予原告。」
（確定日期106年2月7日確定），嗣 張博男持上開確定判決，聲請繼承登記與移轉登記為張 博男所有，於106年5月10日繼承登記完竣，同年月11日 移轉登記完竣，有潮州地政事務所106年8月24日屏潮地 四字第10630699800號判函所附106年潮登字第034380、 000000號繼承登記與移轉登記與異動索引在卷可憑及上 開判決書與確定證明書在卷可按（院卷第62 -64頁）。
㈣揆諸上開論述，414地號土地於被告在66年間興建系爭房 屋時，由張桂爹登記為所有權人，106年5月9日更正張春 宮所有，嗣由106年5月10日判決繼承由張春官之繼承人 黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅繼承取得所有權 ，被告於106年5月11日因「判決移轉」而取得所有權， 則被告未同時為414地號土地及系爭房屋之所有權人，原 告所舉本院111號確定判決，均不足為有利於原告認定之 依憑。
㈤此外，原告復未舉證系爭房屋與414地號土地同時同屬被 告所有，尚難認原告就系爭房屋使用414地號土地已與被 告成立租賃關係。
原告主張，即非有據。
綜上所述，原告依民法第425條之1條之規定，請求確認確認原告對被告所有414地號土地上之租地建屋法律關係存在，為無理由，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條規定。
中 華 民 國 106 年 10 月 2 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 李芳南
附表
屏東縣○○鄉○○段000地號（下稱414地號土地，重測前為 同鄉新北勢段968地號）土地沿革
┌───┬─────┬─────────────────┬───┐
│沿革 │地號對照 │所有權沿革 │證物 │
├───┼─────┼─────────────────┼───┤
│重測前│新北勢段 │36年5月6日土地所有權人： │院卷5 │
│地號 │968 地號 │張桂爹 │頁 │
├───┼─────┼─────────────────┼───┤
│重測後│屏東縣內埔│91年2 月26日地籍圖重測後為414 地號│院卷第│
│地號 │鄉振豐段 │土地106 年5 月9 日更正張春宮所有 │19、22│
│ │414 地號 │106 年5 月10日判決繼承由張春官之繼│-24頁 │
│ │ │承人、黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、│ │
│ │ │黃菊梅繼承取得 │ │
│ │ │106 年5 月11日判決移轉現所有人張博│ │
│ │ │男即被告 │ │
└───┴─────┴─────────────────┴───┘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 2 日
書記官 曾文玲
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