潮州簡易庭民事-CCEV,107,潮簡,726,20190211,1

臺灣屏東地方法院民事判決 107年度潮簡字第726號

原 告 鍾安城

被 告 賴進財


上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於108年1月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0段00號房屋內套房乙間騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟壹佰壹拾陸元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣拾玖萬参仟陸佰元為原告供擔保，得免為假執行。

本判決第2項得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬陸仟壹佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由被告賴進財經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

原告主張：被告賴進財於民國107年1月15日向原告鍾安城承租門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0段00號房屋內套房乙間（下稱系爭房屋），約定租賃期間為107年1月15日起至108年1月14日止，租金為每月新臺幣（下同）3,000元、水費每月100元、電費另計（下稱系爭租約)，被告已交付押租金6,000元，系爭租約第8、9條約定，被告若積欠租金達二個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止契約並請被告將系爭房屋騰空返還予原告，詎被告自107年2月15日起即未繳納租金，經原告多次以電話聯繫或口頭催告被告繳付欠租，均未獲其置理，自105年2月6日起至起訴時止，共積欠租金及電費合計1萬6,116元【計算式：（3,1008）+電費416元-6000元押金-3100元＝16,116元】。

嗣原告分別於107年7月10日以存證信函催告給付上開欠租並以本訴狀主張終止租賃契約，然被告均置之不理，僅給付部分租金。

被告迄今仍無權占用系爭房屋。

從而，被告應給付已到期租金、電費，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，聲明求為判決：如主文第1、2項所示。

被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

本院之判斷：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第421條、439條第1項前段、455條前段分別定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

又按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。

土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，又上開規定係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且於住屋與供營業用之房屋、定期及不定期之租賃關係均一體適用。

㈠原告主張被告積欠租金2期以上及經原告催告仍未給付欠租，經合法終止租約後，繼續無權占有系爭房屋，業據提出系爭租約、存證信函等件為證（參見本院卷第5至11頁），被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，依前揭說明，扣除押租金6,000元後，被告遲付租金總額已達2月以上，則系爭租約已於107年11月12日合法終止。

㈡原告請求被告給付自105年2月6日起至起訴時止，共積欠租金及電費合計1萬6,116元【計算式：（3,1008）+電費416元-6000元押金-3100元＝16,116元】，為有理由，應予准許。

從而，系爭租約既經原告合法終止，則原告依系爭租約法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及電費共1萬6,116元，為有理由，應予准許。

本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

本件就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 2 月 11 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 李芳南
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 11 日
書記官 林鴻仁