潮州簡易庭民事-CCEV,110,潮簡,139,20210805,2

臺灣屏東地方法院民事判決 110年度潮簡字第139號
原 告 游茗卉
訴訟代理人 方採勤
邱芬凌律師
廖樁堅律師
被 告 胡謝鳳珠

訴訟代理人 宋孟陽律師（法律扶助）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地上如附圖所示編號A 部分、面積349 平方公尺之地上建物除去，將土地回復原狀並返還原告。

被告應給付原告新臺幣（下同）2,646 元，及自109 年6 月13日起按週年利率百分之5 計算之利息，另自109 年6 月13日起至返還上開土地之日止，按月給付原告47元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，依序以90,740元、2,646 元、及按月以47元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，本判決第一項、第二項得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地（下稱系爭114-3 土地）為原告所有，系爭114-3 土地上如附圖所示編號A 部分、面積349 平方公尺之土地（下稱系爭土地）遭被告所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000 巷00號未保存登記建物（下稱系爭建物）無權占用，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條、第179條規定，請求被告將占用系爭土地之地上建物拆除後，將系爭土地返還予原告，及請求被告給付回溯5 年期間相當於租金之不當得利6,980 元及利息，並自起訴狀繕本送達翌日起按月給付116 元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地上如附圖編號A 所示面積349 平方公尺之地上建物除去，並將系爭土地回復原狀返還予原告。

㈡被告應給付原告6,980 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；

另應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告116元。

二、被告則以：被告父親謝添丁前與系爭土地當時之所有權人連界平約定，謝添丁以同段122-1 地號土地上水井之使用權為代價，交換被告對系爭土地之使用權，屬於有償之土地租賃，被告並非無權占用系爭土地，原告請求被告拆除系爭建物並給付相當於租金之不當得利，並無理由，所請求不當得利金額亦屬過高等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告為系爭114-3 土地所有權人，被告為系爭建物所有權人，系爭建物坐落於系爭114-3 土地內之系爭土地上等情，業經原告提出土地登記謄本為證，並經本院會同兩造及屏東縣恆春地政事務所測量人員至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭，堪信為真實。

四、法院之判斷

㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條亦有明文。

原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任。

本件被告起造系爭建物，為系爭建物之所有人，原告主張被告無權占用系爭土地，被告則以前詞置辯，依前揭說明，被告自應就其占有權源之存在負舉證責任。

經查：⒈經查，證人許忠福固於本院證稱：系爭土地最早的地主姓劉，後來的地主我們當地人都叫他連阿福，我小時候聽過謝添丁跟我父親講，連阿福用謝添丁他們家前面的三分地，跟謝添丁交換最低窪的地，後來謝添丁就開始在他家前面連阿福的土地上種地瓜，雙方都沒有爭執，連阿福何時挖井我不知道，但是他們開始播種種稻時，我們從旁邊經過會知道，吳佳祿是連阿福之後的地主，吳登峰是他的兒子，他們繼續種稻，就我所知水井是吳登峰在使用管理，沒有其他土地使用這口水井。

系爭房屋是被告蓋的，不是謝添丁蓋的等語（本院卷第120 頁正反面）。

惟自其證言研析，證人許忠福並未親自見聞被告父親謝添丁與原地主連阿福協議換地使用，亦未見聞連阿福在謝添丁之同段122-1 土地上開鑿水井，而是聽聞自謝添丁之傳聞，其判斷換地契約存在之依據，亦僅為連阿福開始種植作物，謝添丁於系爭土地上種植作物，兩造均無爭議等節所為推論。

惟謝添丁在系爭土地上種植作物，未受地主反對，原因可能多端，並非僅有換地一途，亦無法遽認同段122-1 土地上之水井即是系爭土地地主連阿福所設，本院自難以此遽認謝添丁與連阿福間存在換地契約，進而認定為租賃關係。

⒉縱認謝添丁與連阿福間確實存在換地使用之有償契約，而認渠等成立租賃契約（下稱系爭換地租約），惟系爭土地為農業用地，此為兩造所不爭，證人許忠福亦證稱：謝添丁在系爭土地上種地瓜，被告蓋系爭建物時的地主應該是吳佳祿，為何吳佳祿沒有阻止被告他們在那裡蓋房子，真的很奇怪等語（本院卷第120 頁正反面）。

是被告於系爭土地上起造房屋，縱經謝添丁同意，亦與系爭換地租約之約定使用方法不同，況提供土地開鑿水井，與提供土地興建房屋，二者之價值難以相提並論，自應由被告舉證證明其起造系爭建物係經過當時地主同意。

原告就此未能舉證證明，僅空言以：興建建物經原地主連界平同意，系爭建物存在數十年，殊難想像土地所有權人吳佳祿、吳登峰會不知悉原告使用系爭土地之事實等語置辯。

惟初始謝添丁僅在系爭土地上種植作物，業經證人證述明確，尚難以此認定連界平（連阿福）與被告父親謝添丁協議交換土地時，已經同意被告可在系爭土地上興建建物。

至於原告前手之原地主是否「知悉系爭建物存在」，與是否「知悉並容忍系爭建物存在於自己所有之土地上」、或「同意原告於系爭土地上興建建物」仍不相同，無法以之證明被告變更系爭土地之使用方法係經地主之同意。

依前揭說明，自應由被告承擔未能證明之不利益，而認定原地主並未同意被告起造房屋。

被告未經地主同意變更使用方法，原告亦當庭表示終止契約之意思表示，則被告繼續使用系爭土地自無正當權源。

⒊被告復抗辯原告母親方採勤於90年6 月26日購得系爭土地，並於96年7 月23日將系爭土地贈與原告，歷時多年始於109年5 月提起本件訴訟，堪認原告長期怠於行使自身權利，足以引起被告信賴土地所有權人不再主張權利，而有權利失效情形，原告主張拆屋還地違反民法第148條之誠信原則云云。

然當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟未違反公共利益或非以損害他人為主要目的，即不受民法第148條規定之限制。

系爭建物既無正當占有權源，占有面積復多達349平方公尺，原告實無容忍之義務，其基於所有權人之地位，請求被告拆除地上物返還土地，乃正當行使所有權，難謂以損害他人為其主要目的，亦難認有不欲行使權利，或有何使被告相信不欲行使權利之情事，或以原告先前未積極行使其權利，即謂其後權利之行使係屬違反誠信原則或權利濫用，是被告此部分所辯，亦無足取。

⒋再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

系爭建物占有使用系爭土地如附圖編號A 部分所示、面積349 平方公尺之事實，業如前述。

被告未能證明其占有使用系爭土地具有正當權源，參諸前揭法律規定，原告請求被告拆除系爭建物，並將占用土地返還予原告，自屬於法有據，應予准許。

㈡、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項、第181條各有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

被告擁有事實上處分權之系爭建物無權占有系爭土地如附圖編號A 所示部分，業經本院認定如前，堪認被告受有物之使用利益，因此致原告受有損害，然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理，原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。

㈢、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；

上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；

建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。

土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。

此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。

查系爭土地為國家公園區之農業用地，系爭建物則為一層樓磚造建物，地處偏遠，附近多為農地或空地，無商業活動等情，業經本院勘驗屬實，並有現場照片在卷可憑，本院審酌系爭土地為農業用地，坐落位置並未鄰近繁華商圈，交通及生活機能均屬有限，依被告占用系爭土地坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10％計算相當於租金之利益，尚屬過高，應以坐落土地申報地價之年息4％計算相當於租金之不當得利為適當。

㈤、再查，本件係於109 年5 月4 日繫屬於本院，而系爭建物占用系爭土地已達數十年，故原告自得請求回溯自104 年5 月4 日起5 年間之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6 月13日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利。

又分割前114 土地、分割後114-3 地號土地於104 年至109 年間申報地價如附表所示，亦有卷附之土地地價資料可憑。

是原告得向被告請求之金額亦如附表所示合計2,646 元。

另自起訴狀繕本送達翌日即109 年6 月13日起至返還系爭土地之日止，應按月給付47元（計算式：40元/ 平方公尺×349 平方公尺×4 ％÷12＝47元，小數點以下四捨五入）。

⒋綜上，原告得向被告請求起訴狀繕本送達之日前5 年相當於租金之不當得利共2,646 元，及自起訴狀繕本送達之日即109 年6 月13日起按月給付47元。

逾此範圍之請求，則無所據。

四、綜上所述，本件原告依民法第767條及第179條規定，請求被告應將系爭土地之系爭建物拆除，並將占用土地返還原告；

被告應給付原告2,646 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即109 年6 月13日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109 年6 月13日起至返還上開土地之日止，按月給付原告47元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，並依聲請宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

七、據上論結，原告之訴為部分有理由、部分無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 110 年 8 月 5 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 5 日
書記官 洪雅玲
附表
┌──┬─────┬───┬────┬────┬───────────────┐
│編號│基期年月  │地號  │公告地價│申報地價│   相當於租金之不當得利       │
│    │          │      │        │（80％）│  （小數點以下四捨五入）      │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 1  │104年1月  │114   │42 元   │ 33.6 元│311 元                        │
│    │          │      │        │        │（33.6元/ 平方公尺×349平方公 │
│    │          │      │        │        │尺×4 ％×242/365 ＝311元）   │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 2  │105年1月  │114   │48 元   │ 38.4 元│536 元                        │
│    │          │      │        │        │（38.4元/ 平方公尺×349平方公 │
│    │          │      │        │        │尺×4 ％＝536 元）            │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 3  │106年1月  │114   │48 元   │ 38.4 元│536 元                        │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 4  │107年1月  │114   │48 元   │ 38.4 元│536 元                        │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 5  │108年1月  │114   │48 元   │ 38.4 元│536 元                        │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 6  │109年1月  │114-3 │50 元   │ 40 元  │191 元                        │
│    │          │      │        │        │（40元/ 平方公尺×349 平方公尺│
│    │          │      │        │        │×4 ％×125/366＝191 元）     │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│    │          │      │        │        │合計2,646 元                  │
└──┴─────┴───┴────┴────┴───────────────┘