潮州簡易庭民事-CCEV,110,潮簡,823,20220721,2

臺灣屏東地方法院民事判決
110年度潮簡字第823號
原 告 鄭任延
訴訟代理人 葉張基律師
林韋甫律師
被 告 王貞傑
王振廣
前列2人共同
訴訟代理人 陳純青律師
被 告 陳春祥
訴訟代理人 林富子
被 告 陳于君
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。

前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；

僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。

被告王振廣主張因被告王貞傑已將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地之應有部分全數讓與予被告王振廣，因此聲請代王貞傑承當訴訟云云。

惟查，被告王振廣如附表所示，本即為上開土地之共有人而為本件被告，享有充分之訴訟參與、訴訟實施權，並非訴訟繫屬關係之第三人，與前開規定不符，亦無必要聲請承當訴訟，被告王振廣、王貞傑承當訴訟之聲請，於法不合，尚難准許。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。

本件原告主張，就坐落屏東縣○○鄉○○段000○000○00000地號土地（下合稱系爭土地），與被告間存有耕地三七五減租條例之耕地租賃關係，為被告所否認。

足見兩造間就系爭土地之法律關係不明確，而此種不確定狀態，能以確認判決除去。

是原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。

三、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。

若租賃當事人聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請) 者，即無調解之可能；

又遭鄉鎮（區) 公所拒絕調解，並非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。

應認當事人得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號、86年度台上字第1401號判決同此見解）。

換言之，當事人若已無從循調解、調處程序處理土地租賃糾紛，與當事人依耕地三七五減租條例第26條進行調解、調處不成之結果相同，最終仍應透過司法途徑解決糾紛。

本件原告因系爭土地之租佃爭議，於111 年1 月19日向屏東縣枋山鄉公所耕地租佃委員會申請調解，同年月24日經屏東縣枋山鄉公所以系爭土地查無耕地三七五租約登記，不符申請調處規定為由而拒絕其申請，有申請書、屏東縣枋山鄉公所111年1月24日山鄉財字第11130067500號函在卷可稽。

堪認原告已無從依耕地三七五減租條例之調解、調處程序處理本件糾紛，依前開說明，原告得向本院起訴，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000○○○○○○○段000000地號、下稱系爭892土地）、894（重測前莿桐腳段15-321地號、下稱系爭894土地）、894-1（重測前莿桐腳段15-326地號、下稱系爭894-1土地）地號土地，前由原告之被繼承人鄭進貴與系爭土地之前所有權人莊阿隨產業株式會社（下稱莊阿隨株式會社）訂立耕地租賃契約（下稱系爭租約），用以種植芒果，鄭進貴嗣於72年間經地主同意，於系爭892土地上興建屏東縣○○鄉○○段00○號（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段00號）農舍（下稱系爭房屋）與鐵皮屋頂倉庫、鐵皮棚，與配偶鄭林敏玉遷入以便利照料芒果樹。

莊阿隨株式會社嗣後辦理土地更名登記，更正為共15人共有，莊阿隨株式會社解散後，即無人向鄭進貴通知繳納租金。

鄭進貴於93年10月15日死亡時，繼承人間協議由訴外人鄭光裕繼承其名下土地（同段867地號即重測前莿桐腳段15-332地號）、車輛，系爭土地之承租權及系爭房屋則由原告繼承。

被告等繼受系爭土地之所有權，亦應繼受系爭租約之租賃關係等語。

並聲明：㈠確認原告與被告王貞傑、陳春祥、陳于君、王振廣間就系爭892土地之不定期限租賃關係存在。

㈡確認原告與被告王貞傑間就系爭894土地之不定期限租賃關係存在。

㈢確認原告與被告陳春祥間就系爭894-1土地之不定期限租賃契約關係存在。

二、被告抗辯：

㈠、王貞傑、王振廣以：鄭進貴承租系爭土地後，於系爭892土地上興建系爭房屋，無論是否曾得土地所有人同意，已有不自任耕作情形，況系爭房屋所有權狀記載僅為一層樓加強磚造建築，現況卻為二層樓之違建，另有大面積混凝土加強磚造蓋鐵皮屋、鐵皮棚，非供耕作農業使用之面積占系爭892土地面積約21.34％，系爭租約已因鄭進貴未自任耕作情形而全部無效，原告無從繼承鄭進貴之承租權。

縱認系爭租約有效，原告亦已對鄭進貴之遺產拋棄繼承，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告陳春祥：否認同意承租人興建系爭建物，承租人自78年起就沒有繳納租金，且不符合農地農用等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈢、被告陳于君：沒有同意起造系爭房屋，要收回土地，且莊阿隨株式會社於44年間即已決議清算，王環菊應無代表權可出租系爭土地等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執

㈠、原告之被繼承人鄭進貴前於65年間向莊阿隨株式會社承租系爭土地，並於65年7月23日以買賣為原因，取得坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭自有土地），有證明書、65年至78年繳納租金證明、土地登記簿在卷足憑（本院卷一第20-22頁、卷二第110頁）。

嗣鄭進貴在系爭892土地上興建系爭房屋，於69年3月14日創立新戶於屏東縣○○鄉○○村○○000號並將全戶戶籍遷入，並於72年7 月間以其兄弟鄭清保名義辦理保存登記，後系爭房屋因整編而將門牌變更為系爭房屋現有地址，有戶籍資料、系爭房屋建物所有權狀、建物異動索引等件在卷可稽（本院卷一第23、25-26頁、卷二第22-24頁）。

莊阿隨株式會社之財產於77年11月3日更名登記於股東共15人名下，後因莊阿隨株式會社解散無人收取租金，系爭土地終由被告等人取得所有權，並於本件起訴後移轉持分如附表一所示，亦有土地登記謄本、異動索引、土地登記簿、變更登記申請書等件在卷可佐（本院卷一第48-75、175-213頁）。

鄭進貴於93年10月15日死亡，其名下系爭自有土地由其兒子鄭光裕單獨繼承，鄭進貴之配偶鄭林敏玉於105年11月25日死亡後，系爭土地及系爭房屋即由原告單獨耕作並使用迄今等節，則有戶籍資料在卷為證，並為兩造所不爭，堪信為真實。

㈡、系爭892土地上存有如附圖編號892⑵+⑶+⑷所示佔地159.4平方公尺之加強磚造建物（即系爭房屋）、編號⑷+⑸所示面積138平方公尺鐵皮屋頂倉庫（下稱鐵皮倉庫）、編號892⑴所示面積19.55平方公尺鐵皮棚（下稱鐵皮棚）等地上物，除上開地上物外，系爭土地上土地種植芒果樹，系爭房屋現有二層樓，有放置紙箱、家具、電器、生活用品，鐵皮倉庫及鐵皮棚均放置農業資材，業經本院會同兩造、地政測量人員至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在卷可稽。

四、法院之判斷

㈠、按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，三七五減租條例第1條定有明文。

另本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定，農業發展條例第20條第2項亦有明文。

系爭租約屬於耕地租賃契約，此為原告所自承（本院卷二第39頁），被告亦無爭執，且原告所提出鄭進貴繳納租金之紀錄最早為65年之證明（本院卷二第21頁），是依前揭規定，本件耕地之租佃應依三七五減租條例之規定，合先敘明。

原告另主張有租地建屋之規定適用，自有誤會。

㈡、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1 、2 項定有明文。

又按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，又所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。

故如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間；

承租人所建房屋如非屬農舍，即在不自任耕作之列，又承租人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。

其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院103 年度台上字第2579號、84年度台上字第2584號民事判決意旨參照）。

且承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（參見最高法院84年度台上字第1554號、96年度台上字第1753號判決意旨）。

㈢、原告固主張鄭進貴係經土地所有人同意而興建系爭房屋，增建二樓亦係為便利耕作，且最高法院亦有判決認為佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍。

鄭進貴興建系爭房屋作為種植芒果時所用，並非解決佃農家族實際居住問題，原告亦係取得耕作權後，為便利耕作始將戶籍遷入等語。

惟查：⒈鄭進貴於72年7月11日興建完成系爭房屋後，即於73年3月28日將全戶（包含鄭進貴、鄭林敏玉、鄭朱延、鄭如伶）戶籍遷入，嗣後其子女鄭光裕、鄭素秋、原告（原名鄭素貞）亦分別於79年間、85年間、107年間遷入戶籍，有戶籍資料在卷足憑（本院卷一第25-28頁）。

原告雖主張鄭進貴一開始在系爭892土地上興建茅屋，後來才經過地主同意興建系爭房屋，係為便利耕作之農舍等語，惟無論出租人是否同意，均不得興建供居住之房屋，業如前述。

而承租人於耕地上所興建農舍，應以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，亦如前述。

原告雖執前言為理由，然鄭進貴於興建系爭房屋前，已於65年間買下系爭自有土地，隨後即至遲於72年時起造系爭房屋，顯然並非無資力購地興建自有住家房屋之佃農；

系爭自有土地面積甚至多達3075.14平方公尺，而大於系爭892土地，以系爭892土地上現存之地上物面積總和316.56平方公尺、系爭房屋平面面積159.4平方公尺、建物總面積229.56平方公尺而言，僅以系爭自有土地10％興建農舍亦為已足，且系爭自有土地距離承租之系爭土地，直線距離不到200公尺，有國土測繪中心圖資在卷可佐（本院卷二第187頁），亦可便利於承租土地上耕作，而無須兩地奔波或另覓居所，鄭進貴捨此不為，反將系爭房屋興建於承租土地上，顯非僅為便利耕作之目的。

⒉觀諸系爭房屋構造及使用現況，不僅增建二樓，內部設有客廳、臥室、餐廚，且一二樓均有衛浴，並非僅供堆置農具、肥料或臨時休息之簡陋房屋，實難認為鄭進貴於系爭892土地上興建系爭房屋，係為便利耕作而非為解決家族之居住問題。

其選擇在承租土地而非自有土地上興建房屋，難認非因珍惜自有耕地而濫用承租耕地，自應認已該當於不自任耕作之情形。

系爭租約於鄭進貴興建系爭房屋時即已失效，原告自無從繼承系爭土地之承租權，原告請求確認與被告間存在耕地租賃關係，尚無所據。

五、綜上所述，系爭租約於鄭進貴於土地興建供家族居住之房屋時，即有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭耕地租約應屬無效，洵堪認定。

故原告請求確認與被告間有系爭租約存在，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。又本件訴訟費用命由敗訴之原告負擔，附此敘明。

中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
書記官 洪雅玲
附表
編號 土地坐落 （枋山鄉莿桐段） 110年6月17日起訴時所有權人 起訴後 備註 1 892地號 王貞傑 110年7月7日將持分贈與王振廣。
陳春祥 陳春祥 陳于君 陳于君 王振廣 王振廣 2 894地號 王貞傑 王貞傑 3 894-1地號 陳春祥 白建新 110年7月12日贈與。