潮州簡易庭民事-CCEV,112,潮簡,231,20240819,1

臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第231號
原      告  周雲中 
訴訟代理人  李淑妃律師
被      告  郭楊米貴
訴訟代理人  郭敏承 
            湯瑞科律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000地號土地上如屏東縣恆春地政事務所複丈日期112年3月21日複丈成果圖（即附圖）所示編號A部分面積39.1平方公尺之地上物予以拆除、清空後，將上開土地返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）7,188元，及自112年1月16日起，至清償日止，按年息5%計付利息。

三、被告應自112年1月1日起至返還原告第一項所示土地之日起，按月給付原告90元。

四、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項得假執行。但被告以129,030元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告以7,188元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款及第256條分別定有明文。

原告起訴時原聲明為：「一、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○○段000地號土地上（下稱系爭土地），如起訴狀附圖所示之建物A部分（實際面積以測量為準）予以拆除，並將土地返還予原告。

二、被告應給付原告157,088元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地止，按年息5%計算之利息。

三、被告應自112年1月1日起至返還第一項所示土地日之止，按月給付原告997元。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、原告願供擔保，請准宣告假執行」。

嗣於經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員至現場會勘後，原告具狀更正訴之聲明為：「一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000地號土地上如屏東縣恆春地政事務所複丈日期112年3月21日複丈成果圖（即附圖）所示編號A部分面積39.1平方公尺之地上物予以拆除、清空後，將上開土地返還原告。

二、被告應給付原告147,407元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計付利息。

三、被告應自112年1月1日起至返還原告第一項所示土地之日起，按月給付原告1,075元。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、原告願供擔保，請准宣告假執行。」

（見本院卷第99頁）原告所為變更，核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告方面：

㈠、原告主張系爭土地為其所有，遭被告所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號之房屋（下稱系爭建物）占用計39.1平方公尺，原告要求被告拆除返還土地，詎遭被告拒絕，被告之系爭建物無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條之規定，請求被告拆除，並將土地返還予原告。

另被告被告既有無權占用系爭土地之事實，是被告就此依社會通念自受有相當於租金之利益，而原告亦因此未能利用系爭土地，當亦受有損害，則原告自得依法請求被告給付相當於租金之不當得利，被告自97年1月1日起迄今，無權占用，而系爭土地自97年迄今之申報地價，如附表所示，則依土地法第97條規定，以申報地價10%計算土地之租金，原告自得請求自97年1月1日起至111年12月31日之不當得利租金為147,407元，自112年1月1日起至拆還地之日止，每月租金為1,075元。

㈡、對被告抗辯之陳述：

⑴、被告應證明其為土地所有權人，且非故意越界建築房屋方有民法第796條之1第1項之規定，或有民法第800條之1之情，被告未為任何證明，難謂有據。

且被告的系爭建物有一半都在原告的土地上，認為被告故意越界建築的事實明確。

⑵、同意以每坪6萬元的價格出售予被告，若低於此價格即不同意出售，亦不同意以鑑價的價格出售。

本件既無民法第796條之1的適用，當無送鑑價的必要。

㈢、並聲明：如變更後之聲明。

二、被告抗辯：

㈠、原告係於77年9月30日向前手買受系爭土地，並於同年10月19日登記取得該土地所有權，惟被告之系爭房屋早於77年之前即已建造完成及使用。

亦即，原告買受857地號土地時，系爭房屋即已存在；

且原告亦稱係於土地重測後，方知悉系爭建物占用系爭土地，顯見原告自買受系爭土地時起迄至92年12月4日土地重測時，長達15年餘之期間，原告均認為其買受取得之土地使用範圍即為目前之現況，果如此，則原告繼續依現況為從來之使用，並無悖於原告當初買受該土地之期待及利益。

簡言之，原告之土地使用利益並未受損。

㈡、再者，原告所有之同地段261建號之二層樓房屋(即門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○0號），前於82年5月4日建造完成，並於92年12月17日登記，嗣於近二、三年内又再為大肆整修；

且原告就該房屋亦係鄰接被告之系爭建物為建造，顯見原告亦認該二棟房屋之相鄰空間即為雙方地界之所在。

此對原告已建造完成及使用中之房屋言，繼續保持土地之現況狀態，顯無不利之處；

反之，如強行拆除系爭建物，原告將僅多出寛約3公尺之狹長土地，此對原告之使用利益不大；

但卻必須拆除系爭房屋之部分，勢將造成系爭建物無法使用，等同於被告損失全棟房屋之居住使用利益。

㈢、又系爭土地，於原告起訴時之111年度公告現值為每平方公尺3,300元。

依内政部地政司108年12月31日所發布關於土地公告現值之新聞以觀，目前台灣各縣市就調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由91.62%提升至91.94%(僅澎湖縣、新竹市及金門縣等3縣市未達9成除外），顯見現行土地公告現值已足作為各縣市土地正常交易之客觀參考價格（即土地公告現值=土地市價×90%)。

果如此，則本件原告取回39.1平方公尺土地之市價利益約僅143,367元(3,300元/平方公尺×39.1平方公尺×10/9)；

縱令依目前112年度之公告現值每平方公尺3,800元計算，原告取回之市價利益亦僅165,089元(3,800元/平方公尺×39.1平方公尺×10/9)。

惟系爭房屋如予拆除，被告為求有一可供居住之基本住所，勢必重新建造，則所受之不利益即等同於重建房屋之支出，依目前房屋之每坪建造成本至少12萬元起跳，被告建造與系爭房屋同樣面積大小之房屋(約42坪），至少需支出達500萬元以上。

二相比較，原告拆除系爭房屋所獲利益甚小，而被告因系爭房屋之拆除所受損失極大。

㈣、本件應有民法第796條之1的適用，被告亦願意與原告協議價購，雖雙方於調解程序中就價購金額未能達成一致，可視為價額協議不同，惟依實務見解，法院應曉諭原告是否訴訟法院以判決定其價，以免拆屋還地訴訟確定，另生價額之訴訟，以利紛爭一次解決。

如價額未能依土地公告現值作為計算之依據，則被告認應送請估價師為鑑價，以示公允。

㈤、原告訴請相當於租金之不當得利部分，仍應有五年租金請求權短期消滅時效之適用，茲原告請求15年期間之不當得利，被告就超出5年期間之請求部分(按原告係於111年12月7日向鈞院遞狀起訴，故其請求106年12月7日前之部分，均已罹於時效），依法提出消滅時效之抗辯，故自毋庸給付。

另原告援引土地法所定按申報總價年息10%為請求，惟卻以系爭土地之公告現值(111年度公告現值為3,300元/平方公尺），而非以申報地價(111年度申報地價為480元/平方公尺)為計算依據，顯屬引喻失據，自不足採；

再者，年息10%係法定最高限額，經查系爭房屋所在處所，並非市中心，亦非可供營業之場所，為求公允，被告主張應以法定年利率5%較為適當。

㈥、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠、本件原告請求被告拆除地上物返還土地，並給付相當租金之不當得利，被告則以上開情詞為辯。

故本件應審酌者，應係被告所有之地上物有無占用系爭土地；

如有，則是否屬有權占用、得否免予拆除。

原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利；

如可，則數額為何。

茲分述如下。

㈡、原告請求拆除地上物返還土地部分：⒈被告所有如附圖所示編號A部分之地上物確有占用原告所有之系爭土地：原告主張系爭土地為其所有，被告所有之系爭建物，占用系爭土地如附圖編號A部分面積39.1平方公尺等事實，被告未予爭執，並據原告提出系爭土地土地所有權狀及第一類登記謄本為證（見本院卷第17至21頁），且經本院會同當事人及屏東縣恆春地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片附卷可稽（見本院卷第67至75頁），復有屏東縣恆春地政事務所112年3月27日屏恆地二字第11230211300號函文檢附之附圖可稽（見本院卷第77至79頁），堪信為真實。

⒉被告占有系爭土地並無合法權源，屬無權占用：⑴以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

⑵被告所有系爭建物占用原告所有之系爭土地，業經本院認定如上，則被告自應就占有系爭土地有合法權源之事實盡舉證責任。

經查：被告雖辯稱其於興建當時並不知有越界之情事，惟均無法證明被告占用系爭土地有正當權源之事實，是被告上開所辯，要無可採。

⑶再按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，98年7月23日修正生效之民法第796條、第796條之1雖定有明文，且上開規定依修正後民法物權編施行法第8條之3規定，亦溯及適用於修正生效前之越界建築行為，惟被告如欲主張前揭規定之適用，自應由主張此事實之人即被告舉證證明其有越界權利。

而鄰地所有人之知與不知，並非依客觀情事定之，而係依其個人情事而定，若於越界建築當時不知，而於建築完竣後始知其情事者，仍無民法第796條之1適用。

被告辯稱系爭建物得適用民法第796條之1免予拆除，惟被告所有系爭建物系於71年所興建，此有房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第131頁），然原告係於77年方取得系爭土地，則系爭建物占用原告所有系爭土地部分（即如附圖所示編號A部分），占用系爭土地越界建築當時，原告尚非土地所有權人，根本無從知悉越界建築之情事，而上開建物現坐落於系爭土地事實，仍不足以推認原告或其前手於建築當時已知悉有越界建築情事，被告就此復未能舉證證明，自不得援引民法第796條之1規定，主張原告對越界部分有容忍義務，而不得請求移去或變更。

是被告此節所辯並不可採。

又本件既無民法第796條之1的適用，被告關於價購或鑑價部分的抗辯，爰不予以審酌。

⑷又被告辯稱，原告所有系爭土地，其上有被告所有之系爭建物，已長達15年之久，且現況與原告買受時相符，認原告繼續依現況為使用，並無悖於原告當初買受土地之期待利益云云，惟原告當時買受土地的價額，係依土地所有權狀所記載的面積予以購買，並非以現況購買，此為土地買賣的常情，則原告其所買受的土地面積與其使用面積不符，此為原告未就自身權利的確認，然其未為確認的不利益，並非即得做為被告占有使用的權源。

現原告欲基於所有權，請求返還被告占用的部分，難謂原告仍應犧牲其利益予被告，供被告使用土地。

再者，被告復抗辯原告取得土地的利益甚小，被告盡乎損失全棟房屋之居住使用利益云云，惟原告系爭土地的面積為224.34平方公尺，而系爭建物占用系爭土地的面積為39.1平方公尺，約占系爭土地的1/5，而系爭土地為乙種建築用地，則原告有將近1/5的土地無法建築使用，對原告造成的損害，難謂不大，被告徒以公告現值計算該占用部分的價額，而未考量此將使原告無法建築使用，居住面積將減少1/5，其抗辯難謂有據。

 ⒊綜上，被告未能提出其有占有使用系爭土地之合法權源，原告本於所有人權源，請求被告拆除如附圖所示編號A部分面積39.1平方公尺之建物，並將土地清空返還原告，為有理由，應予准許。

㈢原告請求給付不當得利部分：⒈被告應給付原告相當於租金之不當得利：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應交還其利益，此為民法第179條所明定。

而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

被告無權占用系爭土地，其所受之利益為占有使用之價值，依其性質不能返還，故應償還其價額，即相當於租金之利益，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，核屬有據。

⒉被告給付不當得利之數額：①城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。

又該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。

上開計收租金之規定，於不當得利事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算不當得利之標準。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。

②系爭土地為乙種建築用地，緊鄰屏199縣道旁，鄰近有鄰公所、警察分駐所、福安宮等情，此有空照圖可稽（見本院卷第73頁），而被告占用系爭土地之建物為供住家用，本院審酌土地坐落整體區域位置、占用情形，認被告無權占有系爭土地可能獲得相當於租金之利益，以申報地價年息10％計算，始為適當，原告認應依公告現值計算，難謂有據。

③按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。

原告請求自97年1月1日起算迄今之不當得利等語，然被告抗辯其於起訴前5年以外相當於租金之不當得利已罹於時效云云，經查，原告係於111年12月5日提起訴訟，此有本院收文章在卷可稽（見本院卷第11頁），依上開規定，原告僅得請求106年12月5日以後之不當得利，超過此部分之請求，已罹於時效，故原告超過106年12月5日部分之請求，為無理由，應予駁回。

 ④被告占用系爭土地為如附圖所示編號A部分39.1平方公尺，而系爭土地106年至110年的公告地價為480元，則其申報地價為384元，111年及112年的公告地價為600元，則其申報地價為480元，此有本院依權查詢公告地價在卷可稽（見本院卷第301頁），則106年12月5日至110年12月31日之不當得利為6,111元（計算式：39.1×384×0.1×1/12×26/31+39.1×384×0.1×4=6111元，小數點以下四捨五入）。

111年1月至111年12月31日之不當得利為（計算式：39.1×480×0.1=1077，小數點以下四捨五入），合計為7,188元（計算式：6111+1077=7188）。

自112年1月1日起至拆屋還地之日止，按月給付原告90元（計算式：39.1×480×0.1×1/12=90，小數點以下四捨五入），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

原告請求被告給付已到期於起訴日前之不當得利，核屬給付無確定期限，被告應自受催告時起，始負遲延責任，查本件起訴狀係於112年1月15日送達被告（112年1月5日寄存於派出所，見本院卷第43頁），是原告請求被告給付7,188元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將附圖所示編號A部分面積39.1平方公尺之地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告，並給付原告7,188元，及自112年1月16日起至返還土地止，按年息5%計算之利息，並自112年1月1日起至返還土地日止，按月給付原告90元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知，併予敘明；

另依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。

八、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 19 日
                  潮州簡易庭    法 官 吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 19 日
                                書記官 李家維
附表

編
號
年度
公告現值
（元/平方公尺）
公告地價
（元/ 平方公
尺）
97年1月1日至101年12月31日
2,000元
380元
102年1月1日至102年12月31日
2,200元
410元
3 
103年1月1日至103年12月31日
2,300元
410元
4 
104年1月1日至104年12月31日
2,500元
410元
105年1月1日至105年12月31日
2,700元
480元
6 
106年1月1日至108年12月31日
2,900元
480元
7 
109年1月1日至110月12月31日
3,000元
480元
111年1月1日至111年12月31日
3,300元
600元
112年1月1日至112年12月31日
3,800元
600元