潮州簡易庭民事-CCEV,90,潮簡,341,20011022,1

臺灣屏東地方法院民事判決 九十年度潮簡字第三四一號
原 告
即反訴被告 甲○○即六愛醫院
訴訟代理人 鍾武雄律師
被 告
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 林美香
右當事人間請求履行契約等事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落屏東縣潮州鎮○○路一六六號即坐落屏東縣潮州鎮○○○段二七六之二七地號編號Ａ部分所示面積二八‧七五平方公尺之店舖及編號Ｂ部分所示面積一七‧二一平方公尺之騎樓騰空交還原告，並自九十年四月一日起至遷讓交還店舖及騎樓止，按日給付原告新臺幣貳佰零貳元之違約金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣壹拾貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如於假執行程序實施前以新台幣參拾陸萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張屏東縣潮州鎮○○路一六六號與一六八號為一棟八樓雙併式建物（建號二七○四號）係兩造父親即訴外人董龍財於民國七十五年間所建（基地為母親即訴外人董李來好所有），建成之後，旋經父母親之同意將一六六號建物第一層（店面）及第八層（住家）交付被告使用，其餘被告未使用部分合併一六八號建物全部則交付原告經營醫院，嗣兩造父母親並向家人表示即由原告繼承一六八號，被告繼承一六六號，至民國八十三年間原告因購入本棟建物右側一六四號、一六二號及左側一七二號等房屋而將經營之醫院擴充，乃經兩造父母同意後，與被告協議將一六二號改建十樓後，連基地一○一‧三平方公尺與被告繼承之一六六號房地交換所有，另被告再付原告增建二樓之費用，經其同意後，原告旋於民國八十四年一月二十一日將一六二號房屋基地，即潮州鎮○○○段二七六之二五號及二七六之二五八應有部分三分之一及二七六之四一號應有部分三分之一、移轉所有權與被告，且一六二號新建十樓建物亦於民國九十年四月二十六日建妥並登記為被告所有，然兩造及雙親為求慎重起見，復於民國八十九年九月二十九日召開家庭分產協議，除雙親重申將一六八號房屋、土地，一六六房屋、土地分歸兩造所有外，兩造亦同時協議互相交換所有，並約定被告至遲於九十年三月三十一日以前搬離，否則被告應日罰新臺幣（下同）一萬元予原告，詎原告早於八十九年三月三十一日以前將新建一六二號十樓房屋交付被告，而被告卻於上述期日屆至時向原告表示要等房屋保存登記分割辦妥才願搬離，嗣於九十年四月二十六日辦妥房屋保存登記並分割為被告單獨所有，被告又藉口房屋基地其中尚有二筆非單獨所有，故不願搬離，需等房屋基地全部辦妥為單獨所有始願搬離，按兩造房屋及土地交換所有早於民國八十三年議定，是以八四年一月二十一日原告將所有潮州鎮○○○段二七六之二五號及同段二七六之四一、二七六之二五八各應有部分三分之一所有權移轉與被告。

嗣於家庭分產議時，除重申前約外，亦僅述及房屋部分須辦妥分割，至於基地部分則約定同前，今被告一而再，再而三找尋藉口不將系爭房屋遷讓交付、顯屬非是，為此，爰依契約訴請判決被告應自如附圖編號Ａ部分所示面積二八‧七五平方公尺之店舖及編號Ｂ部分所示面積一七‧二一平方公尺之騎樓騰空遷讓，交付原告，並自民國九十年三月三十一日起至遷讓交付時止按每日一萬元給付原告等情。

對被告抗辯所為之陳述：（一）關於兩造交換房地，原告應過戶給被告之土地，非但詳載於協議書內，且該土地早於八十四年一月二十一日由原告辦妥過戶登記，是被告辯稱「房地所有權應是完整單獨所有權」顯與事實不符，難以採信。

至於所謂其向銀行設定擔保取得融資被拒絕放貸之事，根本與兩造協議無關，縱有事實，實亦非推卸責任之正當理由（二）兩造就被告應於何時遷讓系爭房屋依起初達成之協議原是「被告取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權，即應搬離潮州鎮○○路一六六號和停止中山路一六六號之使用權」協議上記載明確，但因原告慮及僅如上之條件不很確定恐變生意外，於是另要求被告確定之搬遷日期並約定違約罰金以確保履行，嗣被告主動表示三個月期限，原告無意見於是在原訂條件之後再加訂履行期限及違約處罰之規定，但直到協議書寫好要簽章之際，被告再以尚要增建房屋及配電設施等要求履行期限再展延三個月，原告亦表示無異議而始在協議書未尾加註同意延展至九十年三月三十一日以前搬離，而後才經全體參與分產協議之家人簽章，完成協議，是被告抗辯「因考慮中山路一六二號房地所有權不及於八十九年十二月三十一日以前辦妥，再經雙方同意延展」根本是杜撰之詞（三）按附始期之法律行為於期限屆至時發生效力，民法第一百○二條第一項定有明文，兩造既就被告搬離系爭房屋日期及違約金之處罰一再約定，顯示兩造就履行期限頗為慎重，故被告所言不實在。

二、被告則以：（一）依兩造於八十九年九月間所訂立家庭分產協議書，該協議書第二條第二項之內容為：「現乙○○（即被告）與甲○○（即原告）協議，願將潮州鎮○○路一六六號房地與甲○○交換潮州鎮○○路一六二號房地（土地已交換完成，並已登記乙○○名義）雙方以八樓換八樓即潮州鎮○○路一六二號基地號為潮州鎮○○○段二七六之二、同段二七六之四一持分三分之一及同段二七六之二五八持分三分之一房地歸乙○○所有，潮州鎮○○路一六六號基地號潮州鎮○○○段二七六之二七號房地歸甲○○所有。

雙方依約誠信履行，乙○○取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權，即應搬離潮州鎮○○路一六六號和停止中山路一六六號之使用權。

（其期限於民國捌拾玖年拾貳月參拾壹日前應搬離，如未搬離日罰新台幣壹萬元）（二）依前揭協議書內容所應履行搬離之義務，係基於「取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權」之條件至為明顯。

訂約當時因協議內容既已強調雙方依約誠信履行，被告確信協議書成立後不久即可取得中山路一六二號之房地完整之單獨所有權，故同意該協議第二條未尾括弧附款之不履行違約罰則，私忖縱於同年十一月底以前取得房地所有權，猶有一個月之準備期間，其附款尚屬合理，該上述附款期限，嗣因考慮中山路一六二號房地所有權不及於八十九年十二月三十一日以前辦妥，再經雙方同意延展至九十年三月三十一日以前，此項變更記載於協議書最後之空白部分（三）然於九十年三月二十二日被告因見房地所有權問題迄未解決，而搬離期限即將屆至，乃以郵政存證信函催促原告，速予履行協議書之義務，否則被告亦歉難依約履行搬離義務。

原告始於同年四月二十六日辦妥該中山路一六二號房屋所有權登記並持交被告，而土地部分猶未辦理，基於權益之維護與誠信之原則，被告再次以存證信函催促儘速履行義務，詎原告不僅拒不履行，反而起訴要求被告履行契約並給付違約金，而依民法第一百四十八條第二項規定，被告祗要原告已履行義務，使被告取得中山路一六二號房屋與土地所有權，當即履約搬離，絕不遲延（四）再中山路一六二號房地之完整單獨所有權之取得，於被告至為重要，本年五月間於取得原告交付之房屋所有權後，擬向銀行設定擔保取得融資，銀行即以土地部分猶有部分係持分共有，而拒絕放貸，此因原告之遲延履行，造成被告財產權上之重大損失，被告猶未訴請債務不履行損害賠償，而原告竟先發制人提起訴訟，誠屬遺憾（五）至原告起訴狀所指「按兩造房屋及土地交換所有早於民國八十三年議定，是以八四年一月二十一日原告將所有潮州鎮○○○段二七六之二五號及同段二七六之四一、二七六之二五八各應有部分三分之一所有權移轉與被告。

嗣於家庭分產議時，除重申前約外，亦僅述及房屋部分須辦妥分割，至於基地部分則約定同前，…」云云，純係誤會，倘情形真如所指「至於基地部分約定同前」，則又何必於數年後，即民國八十九年九月二十九日家庭分產協議書第二條第二項中特別強調「雙方依約誠信履行，乙○○取房地所有權即應搬離」可見其謬誤不值一駁等語置辯。

三、原告主張之前揭事實，業據其提出建築改良物所有權狀一份、土地所有權狀二份、舊土地登記謄本三份、建物登記謄本及屏東縣潮州地政事務所建物測量成果圖各一份、家庭分產協議書一份為證，其中除被告應於九十年三月三十一日前自屏東縣潮州鎮○○路一六六號如附圖編號Ａ部分所示面積二八‧七五平方公尺之店舖及編號Ｂ部分所示面積一七‧二一平方公尺之騎樓搬離，並賠償違約金自九十年三月三十一日起遷讓交付時止，按每日一萬元給付原告為被告否認外，其餘被告並不爭執，自堪信為真實。

至原告所為之請求，被告係已前詞置辯，是本件兩造之爭點即在兩造所簽訂之家庭分產協議書之真意為何？是否須原告將與被告交換之屏東縣潮州鎮○○路一六二號建物所坐落之土地單獨分割使被告取得單獨所有權時，被告始應搬離潮州鎮○○路一六六號？

四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，又解釋私人契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院院十七年上字第一一一八號判例、八十六年度台上字第一一六八號判決參照）。

而依前揭說明兩造既已簽訂渠等所不爭執之家庭分產協議書，則兩造間之權利義務，自應以此為準據，經查：

（一）依兩造所不爭執之家庭分產協議書關於被告搬離潮州鎮○○路一六六號和停止使用之時間雖係規定：「雙方依約誠信履行，乙○○取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權，…」，惟卻另有約定遷離之期限即原為八十九年十二月三十一日前，後更正為九十年三月三十一日以前，是兩造究係於被告取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權，或係於九十年三月三十一日前必須遷離，實無法從該協議書得知，是必須依其他證據來加以判斷。

（二）然經本院傳訊為兩造擬定家庭分產協議書之訴外人即兩造之表兄妹黃日紅及簽訂協議書時在場之兩造的弟弟及媽媽即訴外人董振宏、董李來好分別到院證述：「當時他們（即兩造）所定事項，即如協議書所載，但他們當時並無約定須待房地所有權辦理過戶後才要搬，當初原是訂八十九年十二月三十一日，但因被告怕屆時無法搬離，所以才又改訂九十年三月三十一日，也就是說不管如何在九十年三月三十一日前就要搬離」「當時兩造約定原係於八十九年十二月三十一日要搬離，但因被告當時是要於空地興建房屋而告知原告約兩三個月就可建好，但應於分產協議書尚有記載，若違約要日罰一萬元，所以他（即被告）屆時無法如期搬離而遭罰，所以才又延至九十年三月三十一日，但當時並無說及持分的事，且兩造當初約定只要交換的面積夠就可以，就算取得持分，也就取得房地所有權（皆見九十年七月二十三日言詞辯論筆錄）」「當初他們（即兩造）並無約定必須等土地分割完成後乙○○（即被告）才要遷移乙事，僅約定三個月後，就要搬離，但因乙○○房屋要修繕，所以才延三個月（見九十年八月二十二日訊問筆錄，附於勘驗筆錄後）」等語以觀，顯然兩造於約定協議書時，確係以九十年三月三十一日做為被告遷離之期限，則原告主張被告應於九十年三月三十一日遷離應係真實，故被告所為之抗辯自不足採。

五、又原告另主張被告應給付自九十年三月三十一日起至遷讓房屋止，按每日一萬元計算之違約金一節，雖如前述，惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條著有明文。

契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

本件原告請求被告遷讓房屋之價額為三十六萬七千九百元，若以每日一萬元之違約金計算，則兩造違約金之約定顯有過高，本院斟酌上揭一切情狀及兩造之利益損害，認應以上開房屋之價額按百分之二十計算之違約金較為適當，故本件被告所應負擔之違約金按日應為二○二元 (計算方式為367900×20/100×1/365=202；

元以下四捨五入)，且兩造所約定被告遷離的時限係九十年三月三十一日以前，從而被告違約之時間應係自九十年四月一日起算，違金亦應自該時點起算才是。

六、綜上所述，原告依兩造所約定之契約請求被告自主文第一項所示之建物遷離，並請求自九十年四月一日起至遷讓交還房屋為止，按日給付原告二百零二元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分：

一、被告乙○○即反訴原告起訴主張：兩造原係兄弟關係，因家產分析於八十九年九月二十九日在雙方父母之主持下，訂立家庭分產協議書，反訴原告基於給予反訴被告方便整體管理之善意，同意將所有坐落於屏東縣潮州鎮○○路一六六號房地與被告坐落潮州鎮○○路一六二號房地互相交換，並於合約書訂明：「雙方依約誠信履行，乙○○取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權，即應搬離潮州鎮○○路一六六號」，按此規定，反訴被告依約有辦理房地所有權交付反訴原告之義務，惟反訴被告自協議書訂立後，遲遲不予辦理，直至協議書附款期限屆滿前，反訴原告以存證信函催促辦理，反訴被告始於九十年四月間辦妥建物所有權狀交付原告，而基地部分則仍拒不辦理，雖經再以存證信函催促，則仍置若罔聞，是今反訴被告不履行契約義務，反而起訴要求反訴原告，按契約附款期限先行搬離，造成反訴原告身心嚴重之創痛，復疲於應付，且無法正常照顧家屬所賴以維生之小小營業，因此依法請求反訴被告依分產協議書之規定將坐落於屏東縣潮州鎮○○路一六二地號土地持分部分辦理分割登記清楚交付反訴原告，且依民法第二百二十七條及二百三十一條之規定給付反訴原告遲延給付之損害賠償三十七萬元等情。

二、反訴被告則以：（一）依家庭分產協議書所為約定「乙○○取得潮州鎮○○路一六二號房地所有權」，其所謂「房地所有權」已於協議書中明載為「潮州鎮○○○段二七六之二五號、同段二七六之四一持分三分之一，及同段二七六之二五八持分三分之一房地」並無反訴原告所謂「土地持分辦理分割登記清楚交付原告」之約定，是反訴原告之主張自不可採（二）再兩造既約定交換房地，屬民法互易契約，自有民法第二六四條同時履行規定之適用，然反訴被告迄今尚未取得潮州鎮○○路一六六號房地所有權，故此，反訴原告顯然亦無從本於上述同時履行之規定請求判決反訴被告如其訴之聲明等語置辯。

三、反訴原告主張之事實，固據其提出家庭分產協議書一份為證，惟已為反訴被告所否認，並以前詞置辯，經查：本件依家庭分產議協書內容之記載，並未有何反訴被告應將中山路一六二號房屋所坐落之土地持分部分辦理分割登記清楚之約定，且依該協議書二項第五行（）內係記載「土地已交換完成並已登記乙○○名義」，則若兩造係約定反訴被告應將土地分割清楚，何以不於協議書中表明，反而記載「土地已交換完成」等語？如此實與常情有違。

且證人即兩造之弟弟董振宏亦到院證述：「…，但當時並無說及持分的事，且兩造當初約定只要交換的面積夠就可以，就算取得取得持分，也就取得房地所有權（皆見九十年七月二十三日言詞辯論筆錄）」等情以觀，互核二者，自應認反訴被告之抗辯為可採，故反訴原告主張依協議書未約定之內容請求反訴被告將土地分割清楚，為無理由，自不足採。

四、再反訴原告雖另主張反訴被告應賠償其不履行之損害賠償三十七萬元云云，惟此所謂債務不履行之損害賠償係指財產上之損害而言，今反訴原告所為賠償三十七萬之主張係基於精神上所受損害而為之請求（見九十年十月八日言詞辯論錄），自不再得請求之列，是反訴原告此部分之請求，亦不可採。

綜上所述，反訴原告所為之請求，皆無理由，自應予以駁回。

又反訴原告之訴既經敗訴判決，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。

參、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 十 月 二十二 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 楊宗翰
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
法院書記官 吳光璵
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十二 日