潮州簡易庭民事-CCEV,95,潮簡,105,20060630,1

臺灣屏東地方法院民事判決
原 告 丙○
訴訟代理人 葉銘進律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 黃呈祿律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國95年6月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：其向被告承租坐落屏東縣東港鎮○○段974-1地號土地上之一樓房屋（下稱系爭房屋）作為經營便利商店及電子遊戲場，原告並於民國94年9月30日給付被告新臺幣（下同）10萬元作為承租系爭房屋之定金（下稱系爭定金），因系爭房屋尚在興建中，為便於原告承租系爭房屋之營業用途，被告隨即將系爭房屋建造執照交付原告，以供原告辦理用途變更工程及設計相關設備之用，預計系爭房屋可於95年3月1日前完工，故雙方約定被告應於95年3月1日完工後將系爭房屋交付原告使用。

原告於給付定金後，隨即委託第三人辦理系爭房屋用途變更工程、電器、消防設備設計、地質鑽探及購置冰箱、設計管路等，共計花費116,600元。

詎被告嗣後竟以不同意系爭房屋作為電子遊戲場為由，拒不履行租賃契約，爰依民法第249條、第259條、第231條之規定，提起本件訴訟，請求解除租賃契約，被告應加倍返還定金20萬元及賠償原告為承租系爭房屋所為支出116,600元，共計316,600元。

於本院聲明：被告應給付原告316,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠伊確有於94年9月30日收受原告所交付擬承租系爭房屋之系爭定金，但兩造僅合意系爭房屋作為便利商店使用，被告並未同意原告可將系爭房屋作為經營電子遊戲場使用；

系爭房屋於94年9月30日並未興建完畢，兩造對於系爭房屋之租賃期間亦未達成合意（原告主張租期為6年，被告抗辯租期為3年），兩造同意於95年3月1日系爭房屋興建完畢後，方再訂立租賃契約，是系爭定金僅為保證立約之定金性質，並非租賃契約已經成立。

且被告係因原告欲辦理將一般住宅用途變更為超商營業用途所需，方將系爭房屋之建造執照交由原告辦理用途變更，但因被告後來發現原告係辦理變更用途為電子遊戲場使用，遂不同意出具地主同意書，原告竟迄今仍不交還系爭房屋之建造執照，以致系爭房屋迄今仍未能取得使用執照，被告遂無法訂約交付租賃物，故系爭房屋之租賃契約無法訂立，並非可歸責於被告之事由，是原告請求被告應加倍返還定金，亦無理由。

㈡另以被告於95年5月17日之答辯狀為解除定金契約之意思表示。

㈢原告並未經被告同意，便自行雇用他人辦理變更系爭房屋用途變更工程、電器、消防設備設計、地質鑽探及購置冰箱、設計管路等項目，其花費與被告無涉，原告據此請求被告應給付116, 600元，亦無理由。

㈣系爭房屋因原告拒不交還建造執照和核定之工程圖說等資料，以致被告無法辦理使用執照，造成被告遲延2個月方向主管機關辦理報驗竣工，被告因此受有系爭房屋租金收入損失、向他人租屋租金支出及工地主任報酬支出等損害，共計204,000元。

故本院如為原告有利之認定，則被告主張抵銷抗辯等語置辯。

於本院聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於94年9月30日給付被告10萬元作為承租系爭房屋之定金之事實，業據其提出與所述相符之暫收據1份為證（見本院卷第4頁），且為被告所不爭執，是原告此部分主張，應堪信實。

四、至原告主張被告同意將系爭房屋出租其作為便利商店及電子遊戲場使用云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭執者為：㈠被告是否同意將系爭房屋做為電子遊戲場使用？兩造就系爭房屋之租賃契約是否成立？㈡被告是否需將系爭定金加倍返還原告？㈢原告請求被告應賠償原告為承租系爭房屋所為支出有無理由？經查：㈠兩造所不爭執94年9月30日在場之證人甲○○於本院審理時到庭證稱：「（被告戊○○簽立收據時，你是否在現場？）是，當時被告有收到原告交付的十萬元訂金，我是幫被告管工地，我們有貼租屋告示，被告告訴我有人要租房子，我本來就在現場，被告說他和對方相約在現場談事情，被告先到現場，後來原告來了，我們三個在現場，被告問原告要做何使用，原告說要作超級市場，房子當時只是主結構硬體蓋好了，還沒有使用執照，房子也沒有隔間，水泥灌漿好了，沒有油漆，房屋配管還沒有埋管，房屋必須看要做何使用，才作埋管，當時我們有問原告是否要做何特別埋管，原告說不用做任何配合，租金有談妥，兩造同意一個月三萬元，原告說要租六年，被告不同意，被告說要租兩年而已，就租賃期間還沒有談妥，我們有約定在95年3月再租給原告，當時原告就下訂金了」等語（見本院卷第37至38頁）。

㈡復觀之兩造所不爭執之收據，其內容為：「暫收據、茲向台端收到擬承租房屋之押金新台幣壹拾萬元正無訛，特立此據為證…中華民國九十四年九月三十日」等語（見本院卷第4頁）；

另原告於本院審理時亦自承：「系爭房屋當時尚在興建中，預計可於95年3月1日前全部完工，故雙方約定被告應於95年3月1日起將系爭房屋交與原告使用」、「當初講好租賃時，要等他完工證明出來時再寫租賃契約」等語（見本院卷第2頁、第26頁）。

綜上，證人甲○○之證述與收據內容及原告所陳相符，是證人甲○○所證：被告於94年9月30日收取10萬元之定金，僅係同意將來系爭房屋完工後，兩造再訂立租賃契約將系爭房屋出租與原告，且被告當時並未同意系爭房屋可做為電子遊戲場使用等情，應屬可採。

此外，原告亦無法提出其他證據證明被告確有同意其承租系爭房屋作為電子遊戲場使用（見本院卷第27頁）。

是被告抗辯並無同意將系爭房屋出租與原告作為電子遊戲場使用一節，自屬可信。

㈢至原告主張被告將系爭房屋之建造執照交付原告，即是同意可以作為電子遊戲場使用云云。

惟查：⑴證人即原告委託辦理系爭房屋變更設計丁○○於本院審理時到庭證稱：「原告是要房屋變更作為遊戲場使用，洪先生自己一個人去找我，他要我去系爭房屋的建築師拿建築執照及設計圖，我直接去建築師事務所，找一位乙○○先生，原告說他與地主都談好了，我有打電話給乙○○先生確認，問他地主是否有同意要將建築執照交給我，他說地主有同意，所以我就自己去向他拿建築執照…因為後來他們說租約不成立，兩造都有通知我不要辦理了，總共三位地主，少了其中一位地主的同意書，所以無法辦理，後來就退件了，是在二、三個月後兩造通知我不要辦理的，原告在請我辦理時，有說 房屋要變更為電子遊戲場使用，但被告並沒有告訴我，因為我不認識他們」等語（見本院卷第34頁）。

⑵證人乙○○於本院審理時到庭證稱：「94年底的時候，丁○○先打電話給我，說要辦理變更用途，說要建造執照及設計藍圖副本，我是之前經過業主即被告同意，被告說系爭房屋要出租他人要作超市使用，所以被告要我將建造執照及設計藍圖的副本交給丁○○先生去申請變更用途，被告沒有提到要作為電子遊戲場使用，是業主（即被告）先打電話給我，之後陳先生才來找我，原本系爭房屋的設計是要做一般住家使用，業主即被告提到說房屋要做超商使用，要辦理變更用途，之後丁○○先生才打電話給我，之後陳先生是親自來向我拿，我只是負責把東西交給他…我也沒有給他系爭房屋起造人的印章，一般住家要作為超商使用，還是要變更用途」等語（見本院卷第83頁）。

⑶綜上，證人丁○○所陳伊是由原告自行委託辦理，並非經由被告授權或同意，故證人丁○○尚無法證明被告交付建造執照即係同意系爭房屋可變更為電子遊戲場使用；

另證人乙○○亦證稱被告僅同意作為便利商店使用，並未同意可變更為電子遊戲場使用。

是原告據此主張被告同意原告承租系爭房屋作為電子遊戲場使用云云，並無可採。

㈣按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；

惟究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概推已成立「本約」，最高法院61年台上字第964號判例足資參照。

故租賃預約非不得就其標的物及租金範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不得因此即認租賃本約業已成立。

則當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之；

又租賃期間之起迄日為定期租賃契約之重要條件，其約定需一定、確實，否則無以決定租賃契約之內容。

查被告於94年9月30日收取10萬元之定金，僅係同意將來系爭房屋完工後，兩造再訂立租賃契約將系爭房屋出租與原告；

且「暫收據」上亦僅載明10萬元係被告「擬承租」系爭房屋所交付之房屋押金，並無載明其他租賃契約內容，已如前述。

況系爭房屋於94年9月30日尚未完工，兩造僅約定系爭房屋預計95年3月1日完工後，必須完工後原告方交付系爭房屋，而其租賃期間必須待兩造正式簽訂租賃契約後才可確定。

綜上可知，兩造於94年9月30日所成立之契約，僅為就系爭房屋租賃契約之預約，而系爭定金為兩造間就系爭房屋租賃契約之預約所交付，並非基於租賃契約而交付。

是被告抗辯兩造所簽訂之契約係屬預約應可認定。

㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；

契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第259條、第249條分別定有明文。

又按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，祗於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用，最高法院71年度台上字第2992號判決參照。

本件原告於本院言詞辯論期日經闡明其請求權確定為依據解除租賃契約，請求回復原狀（見本院卷第87頁），惟兩造間並無成立租賃契約，已如前述，故原告自無從解除租賃契約，是原告據此請求被告應加倍返還定金云云，於法尚有未合，並無可採。

㈥另被告於95年3月9日以書面通知原告應於95年3月15日前往訴外人張修銘代書簽訂系爭房屋之租賃契約，惟原告於95年3月17日收受上開文件前之95年3月13日即具狀提起本件訴訟，此有被告提出之書面影本及限時掛號收件回執影本各1份、本院起訴狀在卷可稽（見本院卷第2頁、第50至51頁），由上可知，原告顯無就系爭房屋與被告簽訂租賃契約之意思，且被告就系爭房屋之租賃契約，亦非屬民法第249條第3款規定之「不能履行」，仍屬給付可能。

故原告主張兩造簽訂之租賃契約（實際上為租賃契約之預約），係因可歸責於被告之事由而不能履行，請求加倍返還定金云云，亦無可採。

㈦原告自承被告同意系爭房屋於95年3月1日完工後方交付原告，則原告於系爭房屋之租賃契約尚未簽訂且被告亦未交付系爭房屋予原告前，即自行委託第三人前往系爭房屋辦理系爭房屋用途變更工程、電器、消防設備設計、地質鑽探及購置冰箱、設計管路等，共計花費116,600元（見本院卷第84頁），但此部分既非經被告同意前往設置，且原告於本院審理時亦自承此部分花費應由其自行負擔，兩造並無約定設計費用應由被告負擔，況原告此部分花費亦非因被告遲延交付房屋而致等語（見本院卷第26至27頁）。

是原告主張依據民法第231條之規定，請求被告因遲延給付應賠償原告116,600元云云，於法無據，應予駁回。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張抗辯及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已經成立云云，並無可採。

從而，原告依據民法第249條、第259條、第231條之規定，請求被告應給付原告316,600元，及自95年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
潮州簡易庭 法 官 許蓓雯
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 徐錦純