潮州簡易庭民事-CCEV,95,潮簡,17,20060330,1

臺灣屏東地方法院民事判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 曾慶雲律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 沈志祥律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國95年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國九十五年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落屏東縣潮州鎮○○○段265-35地號之土地及其上門牌號碼為屏東縣潮州鎮○○路114號之房屋及增建部分（下稱系爭土地、房屋，即附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積合計178平方公尺之磚造蓋瓦平房）為原告所有，雖系爭房屋之前手即訴外人江西河將該房屋出租予被告，租金每月新臺幣（下同）2萬元，租期自民國92年1月23日至102年1月23日止，依民法第425條之規定，原告本應承受上開租賃契約，惟被告卻於93年1、2月間某日，未經訴外人江西河之同意，私自將如附圖Ａ部分所示面積84平方公尺之系爭房屋一部出租予訴外人賴盈如，違反不得轉租之約定，爰依租賃契約及所有權之法律關係提出訴訟，並於本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件審理中，以94年5月9日民事準備程序書㈡狀之送達，做為終止與被告租賃契約之意思表示，分別請求被告自上開系爭房屋遷出及訴外人賴盈如自如附圖Ａ部分所示面積84平方公尺之系爭房屋遷出，並將系爭房屋均返還原告，復經本院以94年度潮簡字第14號判決勝訴（被告不服，提起上訴）。

被告自93年11月19日即原告取得上開土地及建物之所有權後，均未給付租金予原告，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求被告應給付原告自93年11月19日起至95年1月18日止，每月以2萬元計算之租金損害，共計28萬元。

於本院聲明：求為判決如主文第1項所示；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊並無違法轉租，原告據此主張終止租賃契約不合法，本院94年度潮簡字第14號判決業經被告提出上訴，現正審理中，尚未確定；

被告使用系爭房屋係基於租賃契約之法律關係，況自92年1月23日起至97年1月23日止系爭房屋之租金，均已交付訴外人江西河，伊並非無權占有等語置辯。

於本院聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。

本件原告主張系爭土地、房屋為其所有，及系爭房屋前經該房屋之前手即訴外人江西河將之出租予被告，租金每月2萬元，租期自92年1月23日起至102年1月23日止，另原告起訴主張依租賃契約第2條之規定終止與被告之租約，而以民事準備程序書㈡狀為終止兩造租賃契約之意思表示，被告已於94年5月16日收到該民事準備程序書㈡狀之事實，業據原告提出與所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本、公證書及房屋租賃契約書、本院不動產權利移轉證書為證，復經本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件審理時，會同屏東縣潮州地政事務所測量人員勘驗現場屬實，此有本院依職權調取之本院94年度潮簡字第14號卷宗在卷可稽（本院94年度潮簡字第14號卷第4至7、11至15頁、第107至109、118頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第28頁），是原告上開主張，應堪信實。

四、至原告主張被告係違法轉租系爭房屋之一部予訴外人賴盈如，故原告依法終止兩造租約後，被告及訴外人賴盈如應分別自系爭房屋遷出，則為被告以前揭情詞置辯，經查：㈠系爭房屋得否轉租： 1、依上開房屋租賃契約書特別約定條款第2條所記載：「乙方（即被告乙○○）非經甲方書面同意（即訴外人江西河），不得將租賃物之全部或一部轉租，借與他人使用，與他人共用。」

之內容所示，可知系爭房屋之轉租，需有訴外人江西河書面之同意，被告始得將系爭房屋轉租他人使用，惟迄本件言詞辯論終結前，被告始終未提出江西河有同意轉租系爭房屋之書面文件，復於本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件審理時自承：「（有無經江西河的書面同意）有，但資料找不到（見94年度潮簡字第14號卷第75頁）」等語，顯見被告上開所辯，已乏所據；

且上開同意轉租之書面資料，事涉系爭房屋是否得轉租之重大權利義務事項，攸關兩造得否終止租約，衡情應為被告妥善加以保存，焉有如此輕易遺失，足見被告所稱雖有轉租書面資料，但找不到等語，顯不足採。

2、被告固於本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件原告起訴後之94年5月19日、同年5月24日具狀提出現人在美國之江西河於94年4月24日所書立，內容為：「二、民國92年初元月23日在台確實將自有土地五魁寮段265-35地上建物房屋租給乙○○並同意房屋另一間租給別人經本人同意在先」之聲明書（見94年度潮簡字第14號卷第81、82、86頁、87頁背面），惟因：⑴聲明書之日期為94年4月24日，顯係於原告起訴後，再由江西河書寫，如此聲明，證據證明力自屬薄弱。

⑵倘若確有同意轉租，依上開租賃契約書之約定，自有書面之資料，而江西河既為出租人，衡諸常情，攸關兩造得終止租約之同意轉租之書面資料，被告自應取得1份，惟卻未見被告提出，何以僅為上開之書面聲明。

從而，本院認被告所提出之上開聲明書，亦無法為江西河有轉租之證明。

3、綜合上述，系爭房屋並未經原出租人江西河同意轉租乙事，堪可認定。

㈡被告有無將系爭房屋之一部轉租： 1、附圖所示編號Ａ部分面積84平方公尺之部分系爭房屋，現堆放訴外人賴盈如所有經營鹽酥雞之材料及冰箱等雜物等情，已經本院至現場勘驗屬實，有本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件審理之勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1份及現場照片13幀為證，復為兩造所不爭執，自堪認屬實，則訴外人賴盈如確有使用附圖所示編號Ａ部分系爭房屋之情，已堪認定。

2、雖被告另辯稱：僅出租附圖所示Ａ部分房屋之屋前，並沒有包含房屋本身等語，惟查：⑴賴盈如每月支付予被告乙○○之租金為1萬4千元之情，已據賴盈如於本院94年度潮簡字第14號勘驗房屋現場時自陳在卷（見本院94年度潮簡字第14號卷第107頁），並為被告所不爭執，自堪以認定，則倘若賴盈如所承租之部分僅為屋前之部分，其所繳納之租金數額，顯然較被告向江西河承租系爭房屋全部僅每月2萬元之租金高出甚多，並不合常理。

⑵且經本院94年度潮簡字第14號遷讓房屋事件勘驗房屋現場時，附圖所示編號Ａ部分之系爭房屋，現確由賴盈如使用中，已如上述，復觀諸上開照片所示，賴盈如所占用之面積並非少部分，而係大部分之面積，若被告未將之出租予賴盈如，衡情自難有上開賴盈如占用系爭房屋之現況，故被告所辯，顯然與常情不符，自非可採。

3、綜上，被告確有違法轉租如附圖所示編號Ａ部分面積84平方公尺之部分系爭房屋予賴盈如，亦可認定。

㈢綜上所述，原告於提起本件訴訟後，於94年5月9日之民事準備程序書㈡狀對被告為終止終約之意思表示，即屬有據；

被告並於94年5月16日收到該民事準備程序書㈡狀，是兩造之租賃契約應於此時終止無誤。

被告抗辯原告係不合法終止租賃契約云云，並無可採。

㈣按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院92年度台上字第324號判決可資參照。

查原告於94年5月16日終止系爭房屋之租賃契約後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即係無法律上之原因而受有相當於租金之利益（每月2萬元），致土地所有人即原告受有損害，故原告主張於系爭房屋租賃契約終止前，依據租賃契約之法律關係；

於系爭房屋租賃契約終止後，依據不當得利之法律關係，分別請求㈠自93年11月19日起至94年5月16日止之租金；

㈡自95年5月17日起至95年1月18日止相當於租金之不當得利損害，以上均以每月2萬元計算，共計28萬元之租金損害，應予准許。

五、至被告抗辯已經給付5年租金交付江西河，並提出收據5張為證（見本院卷第30至34頁）云云，惟為原告所爭執（見本院卷第28頁）。

按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段定有明文。

是被告應就此部分事實，應負舉證責任。

此外，被告並無提出其他匯款資料證據證明確有交付5年租金予江西河，且江西河現人在美國，亦無法出庭作證，是本院自難據此為被告有利之認定。

六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應給付原告自93年11月19日起至94年5月16日止之租金及自95年5月17日起至95年1月18日止相當於租金之不當得利損害，每月以2萬元計算，共計28萬元，為有理由，應予准許。

又依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件為適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由本院依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
潮州簡易庭 法 官 許蓓雯
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
書記官 徐錦純