潮州簡易庭民事-CCEV,108,潮簡,616,20200428,1

臺灣屏東地方法院民事判決 108年度潮簡字第616號
原 告 楊鴻隆
訴訟代理人 紀錦隆律師
葉嘉勝律師
被 告 曹佳祺
訴訟代理人 林明農

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟玖佰壹拾壹元，及自民國一○八年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

如被告以新臺幣壹拾萬肆仟玖佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：. . . 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，原告原起訴請求：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○村○○路0 號3 樓之5 套房1 間（下稱系爭套房）遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣9 萬8,911 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

嗣原告具狀撤回遷讓房屋之請求（見本院卷第50頁），並於109 年4 月14日言詞辯論時擴張請求被告應給付原告11萬6,911 元，及自108 年12月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第120 頁），原告聲明之變更核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與上開規定並無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於106 年12月27日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭套房出租予被告，租賃期間自107 年1 月10日起至同年7 月9 日止共6 個月，租金每月6,000 元並應於每月10日前給付予原告。

系爭租約期間屆滿後被告仍持續使用系爭套房並按月繳納租金，原告明知亦未反對，故系爭租約已視為不定期繼續契約。

而被告於108 年4 月起即未再按月繳納租金，迄至108 年9 月止已累積6 期租金共3 萬6,000 元未繳納，原告於108 年8 月22日以存證信函向被告催告繳納積欠之租金，並表示逾期未繳即終止系爭租約，惟被告收受該存證信函後仍未繳納租金，而原告於終止系爭租約後遲至108 年11月29日始收回系爭套房，是原告得請求被告給付108 年4 月10日起至同年11月9 日止共計7 個月之租金及相當於不當得利之租金總計4 萬2,000 元（計算式：6,000 元7=4 萬2,000 元）。

另原告終止系爭租約後，被告仍持續占用系爭套房，依系爭租約第8條約定被告應給付租金2 倍之違約金予原告，故原告尚得請求108 年9 月10日至同年11月9 日共2 個月之違約金共2 萬4,000 元（計算式：租金2 倍1 萬2,000 元2=2 萬4,000 元）。

又因被告違約以致原告提起本件訴訟，依系爭租約第16條約定被告應給付律師費6 萬元，再依系爭租約第18條約定被告應給付電費2,911 元，扣除被告已繳納之押租金1 萬2,000 元，被告總計應給付原告11萬6,911 元（計算式：4 萬2,000 元+2萬4,000 元+6萬元+2,911元- 1萬2,000 元=11 萬6,911 元），為此爰依租賃、不當得利之法律關係提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告應給付原告11萬6,911 元，及自108 年12月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約租期屆滿後，即改由訴外人林明農與原告洽談系爭套房承租事宜，原告並同意將系爭套房短期出租予林明農，並約定林明農事務處理完畢後只需告知原告不再租屋即可，並將租金調降為5,500 元，林明農並按月繳納租金，108 年 4 月10日至同年5 月9 日之租金林明農已於108年4 月26日繳納，108 年5 月10日至同年6 月9 日之租金已於108 年6 月6 日繳納，另108 年6 月10日至同年8 月9 日之2 個月租金1 萬1,000 元，因被告承租系爭套房時曾繳納1 萬2,000 元押租金，被告同意由林明農予以扣抵上開2 個月之租金，扣抵後剩餘之1,000 元則用以繳納水電費，林明農復於108 年8 月4 日即搬離系爭套房，是被告於系爭租約之租期屆滿後即未再承租系爭套房，且林明農並未積欠租金等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告主張兩造於106 年12月27日簽訂系爭租約，由原告將系爭套房出租予被告，租賃期間自107 年1 月10日起至同年7 月9 日止共6 個月，租金每月6,000 元並應於每月10日前給付予原告，被告並已繳納1 萬2,000 元押租金等情，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第8 至12頁），且為被告所不爭執（見本院卷第39頁），堪信為真實。

原告復主張系爭租約租期屆滿後被告仍持續使用系爭套房並繳納租金，原告亦未表示反對而視為不定期租賃關係，原告已於108 年8 月22日以存證信函終止系爭租約，並請求給付108 年4 月10日起至同年11月9 日止共計7 個月之租金及相當於不當得利之租金總計4 萬2,000 元，依系爭租約第8條約定請求被告給付108 年9 月10日至同年11月9 日共2 個月之違約金2 萬4,000 元，再依系爭租約第16條約定被告應給付律師費6 萬元，依系爭租約第18條約定被告應給付電費2,911 元等情，為被告所否認，是本件爭點為：㈠兩造間就系爭套房是否成立不定期租賃關係？㈡原告是否已合法終止系爭租約？㈢原告請求被告給付108 年4 月10日起至同年11月9 日止共計7 個月之租金及相當於不當得利之租金總計4 萬2,000 元，有無理由？㈣原告請求被告給付108 年9 月10日至同年11月9 日共2 個月之違約金2 萬4,000 元，有無理由？㈤原告請求被告給付律師費6 萬元有無理由？㈥原告請求被告給付電費2,911 元，有無理由？㈦原告得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：㈠兩造間就系爭套房是否成立不定期租賃關係？按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

查，系爭租約之租賃期間為107 年1 月10日至同年7 月9 日，租金每月6,000 元，已如上述，而租期屆滿後，原告依舊向被告催繳租金，被告亦持續與原告聯繫租金繳納事宜，此有原告提出之通訊軟體Line之對話內容在卷可參（見本院卷第53至55頁），堪認被告於107 年7 月9 日租期屆滿後仍繼續使用系爭套房，且原告亦持續向被告收取租金，兩造間即成立不定期租賃關係。

被告雖辯稱系爭租約租期屆滿後，林明農另與原告間就系爭套房成立租賃關係等語，惟被告並未提出任何證據以供本院審酌，且與原告提出之上開Line對話內容不符，故被告之抗辯並非可採。

㈡原告是否已合法終止系爭租約？1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約、租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

又按土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋，是就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2 個月即得終止租約。

經查，原告於108 年8 月22日以被告積欠108 年4 月至同年8 月共5 期之租金為由以存證信函催繳租金，並以該函表示逾期未繳即終止系爭租約，該函經被告於108 年8 月23日收受，有高雄地方法院郵局2088號存證信函及收件回執在卷可稽（見本院卷第13至15頁），被告積欠108 年4 月至同年8 月之租金，經抵扣押租金1 萬2,000 元後，被告仍積欠 1 萬8,000元（計算式：5 期租金3 萬元-1 萬2,000 元=1萬8,000 元），已遲延給付逾2 個月之租金，則原告主張以108 年8 月22日高雄地方法院郵局第2088號存證信函之送達即108 年8 月23日終止系爭租約，應屬可採。

2.被告雖辯稱108年4月10日至同年5月9日之租金已於108年4月26日繳納，108年5月10日至同年6月9日之租金已於108年6月6 日繳納，另108 年6 月10日至同年8 月9 日之2 個月租金則以1 萬2,000 元押租金扣抵，故未積欠原告租金等語，並提出轉帳收執聯為證（見本院卷第33至34頁），原告固不否認確有收受上開被告繳納之租金，惟主張被告於108 年4 月26日所繳納之租金係繳納108 年2 月10日至同年3 月9 日之租金，108 年6 月6 日所繳納之租金係繳納108 年3 月10日至同年4 月9 日之租金，至於108 年4 月以後之租金即未再繳納等語。

經查，被告從承租系爭套房開始各期繳納之租金，原告均紀錄於租金繳納明細表內（見本院卷第56至57頁），自該租金繳納明細表觀之，被告自107 年11月起之租金即開始有遲延繳納之情形，且被告因遲延繳納租金而遭原告解除電梯磁扣之使用權限，以致被告與林明農無法使用系爭套房所在大樓之電梯，林明農因而對原告提出妨害自由之刑事告訴，經臺灣屏東地方檢察署為不起訴處分，有108 年度偵字第4130號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第17頁），可認被告確實未如期繳納租金而遭原告停止使用電梯磁扣之權限，是原告主張被告於108 年4 月26日、同年6 月6 日繳納之租金係繳納108 年2 月10日至同年3 月9 日及108 年3 月10日至同年4 月9 日期間之租金，另自108 年4 月起之租金即未再繳納等語，尚非無據，則被告辯稱並未積欠原告租金等語，並非可採。

㈢原告請求被告給付108年4月10日起至同年11月9日止共計7個月之租金及相當於不當得利之租金總計4萬2,000元，有無理由？1.被告自108年4月10日起即未繳納租金，而原告已於108年8月23日終止系爭租約，已如前述，按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。

是原告爰依租賃之法律關係請求自108 年 4 月10日起至108年 8 月23日止之租金，另依不當得利之法律關係請求自108年8 月24日起至被告遷讓系爭套房之日止相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。

2.至於被告遷讓返還系爭套房之時間為何？原告主張被告遲至108 年11月29日始返還系爭套房，被告則抗辯系爭套房已於108 年8 月4 日交還原告等語。

按所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有。

依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。

如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號裁判要旨參照）。

被告雖抗辯系爭套房已於108 年8 月4 日交還原告，並提出搬離後之系爭套房內部照片為證（見本院卷第35頁），然縱認被告確實於108 年8 月4 日起未居住於系爭套房，惟被告未能舉證其已返還系爭套房之鑰匙並將系爭套房點交予原告，而原告與林明農雖於108 年8 月4 日在屏東縣車城鄉福安宮之香客大樓旁發生衝突而經屏東縣警察局恆春分局車城分駐所之員警到場處理，有車城分駐所員警工作紀錄簿及報案紀錄單在卷可參（見本院卷第48至49頁），惟亦未能據此認定被告於該時已將系爭套房點交予原告，依上開說明，實難認定被告已依債務本旨將系爭套房移轉占有予原告，而原告係於108 年11月29日以備用鑰匙進入系爭套房，始取回系爭套房之占有，復於108 年12月8 日於網路上張貼出租系爭套房之訊息，再於109 年1 月13日另與訴外人蕭翔文簽訂租賃契約等情，有系爭套房內部照片、出租系爭套房之網頁資料、房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第 106至118 頁），堪認原告係於108 年11月29日始取回系爭套房之占有，從而，原告請求相當於不當得利之租金計算至 108年11月9 日為止，當屬有據。

參以系爭套房每月租金為6,000 元，應認此數額為被告使用系爭套房每月所受之利益，是原告請求被告自系爭租約終止翌日即108 年8 月24日起至108 年11月9 日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000 元予原告，洵屬有據。

故本件原告依租賃之法律關係請求 108年4 月10日起至108 年8 月23日止之租金，再依不當得利之法律關係請求從108 年8 月24日起至108 年11月9 日止相當於租金之不當得利，以上共計4 萬2,000 元（計算式：6,000 元7 個月=4萬2,000 元），應予准許。

㈣原告請求被告給付108年9月10日至同年11月9日共2個月之違約金2萬4,000元，有無理由？1.系爭租約第8條約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，本件原告既於108 年8 月23日合法終止租約，被告於108 年8 月24日起即產生違約金之給付義務，是原告依系爭租約第8條約定請求被告給付108 年9 月10日至同年11月9 日共2 個月之違約金，非屬無據。

2.按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例意旨參照）；

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第252條所明定，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）等為衡量標準。

本件原告請求自108 年9 月10日起至同年11月9 日止共計2 個月以每月租金2 倍計算之違約金2 萬4,000 元，本院審酌被告於原告終止租約後，無權占用系爭套房，已須應按月給付原告6,000 元至交還系爭套房之日止，堪認已按其所受利益賠償予原告，惟被告如能即時交還系爭套房，原告可立即辦理招租事宜而享有租金收益，且免於訴訟等勞務費用之支出，是本件認原告仍得請求違約金，然按月以租金2 倍之金額計算違約金核屬過高，應酌減為按月以1 個月租金6,000 元計算違約金為當，故原告請求被告給付108 年9 月10日至同年11月9 日共2 個月之違約金2 萬4,000 元，應酌減為1 萬2,000 元（計算式：6,000 元2 個月=1萬2,000 元），原告逾此範圍之違約金請求，則屬無據。

㈤原告請求被告給付律師費6萬元有無理由？經查，依系爭租約第16條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

，原告因被告未依約給付租金，且於系爭租約終止後未返還系爭套房，則被告顯有違約情事，原告因提起本件訴訟而支出律師費6 萬元，有律師費收據在在卷可證（見本院卷第16頁），則原告依上開約定請求被告給付律師費 6萬元，自屬有據。

㈥原告請求被告給付電費2,911元，有無理由？1.系爭租約第18條約定：「. . . 乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」，則被告應負擔租賃期間之用電電費甚明。

至於電費之繳納方式係先由原告將出租套房之大樓樓層分層向臺灣電力公司繳納後，再逐一向各樓層之套房承租人收取，此有臺灣電力公司電費繳費憑證在卷可稽（見本院卷第95至99頁），是原告於完納各期電費後，自可向被告收取其用電之電費。

2.原告主張被告承租系爭套房時，電表起算度數為13度，迄至108 年11月27日止電表度數為2,159 度，以每度3.5 元計算，總計被告應繳納7,511 元電費（計算式：「 2,159 度-13度」3.5 元=7,511元），扣除被告已繳納之4,600 元後，尚欠2,911 元，有電表用電度數照片、租金電費繳納明細表在卷可稽（見本院卷第56至58頁），而原告主張起算度數為13度，雖未提出證據供本院審酌，惟此部分自被告承租系爭套房開始尚未持續用電以觀，原告此部分之主張尚屬合理，是原告請求被告給付積欠之電費2,911 元，尚非無據，應予准許。

㈦原告得請求被告給付之金額為何？按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。

本件被告積欠原告未繳租金及相當於租金之不當得利共4萬2,000元、違約金1萬2,000元、律師費6 萬元、電費2,911 元，合計11萬6,911 元，已如前述，又被告於訂約時交付之1 萬2,000 元作為押租金，依上開說明，其所交付之押租金當然發生抵充前開債務之效力，本件經抵充押租金後，原告得請求被告給付積欠之費用應為10萬4,911 元（計算式：11萬6,911 元－1 萬2,000 元＝10萬4,911 元）。

四、從而，原告請求被告給付10萬4,911 元，及自民事準備暨變更聲明狀繕本送達翌日即108 年12月26日起（見本院卷第122 頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訴法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

又本件另依同法第392條第2項規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。

查本件原告起訴請求被告遷離系爭套房部分，因被告於本院言詞辯論終結前已返還系爭套房，故此部分經原告撤回，訴訟費用由原告負擔。

然原告就請求租金部分其請求金額在10萬元以下，原告請求租金之部分亦有繳納裁判費，而訴訟標的金額在10萬元以下者應徵之裁判費為1,000 元，本件就請求租金部分經本院判決原告勝訴，是該部分訴訟費用1,000 元應由被告負擔，附此敘明。

中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
潮州簡易庭 法 官 李育任
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
書記官 劉 佳