潮州簡易庭民事-CCEV,108,潮簡,712,20200305,1

臺灣屏東地方法院簡易民事判決 108年度潮簡字第712號
原 告 宋添壽
被 告 張慶昌
當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落屏東縣○○鄉○○村○○路000 號房屋內物品全部騰空遷讓交付原告。

被告應給付原告新臺幣60,001元，及被告自民國108年9月13日起至返還房屋止，按月給付原告新臺幣30,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告以新臺幣381,100 元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國106 年10月28日（按：原告誤為108年11月5 日）與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告張慶昌，租期3 年，自106 年11月5 日起至109 年11月4 日止，每月租金新臺幣（下同）3 萬元，電費由被告自行負擔。

詎被告自108 年5 月5 日起，被告即未再支付租金，尚欠原告108 年5 月、6 月、7 月、8 月租金125,000 元，扣除押租金65,000元後，尚積欠原告租金6萬元，原告乃於108 年9 月10日以存證信函終止租約，租約終止後，被告繼續使用系爭房屋，受有每月租金3 萬元之利益，另依兩造契約第6條第2項約定，請求違約金，因契約有二份，一份30,000元，二份則為60,000元，為此提起本件訴訟等語，聲明：被告應將坐落屏東縣○○鄉○○村○○路000 號房屋內物品全部騰空遷讓交付原告；

被告應給付原告6 萬元，及自108 年9 月10日起至返還房屋止，按月給付原告3 萬元；

被告應給付原告6 萬元。

二、被告則以：有積欠租金，從108 年5 月以後就沒有付租金，有收到原告所發終止租約的存證信函，我不付租金的理由是因為107 年8 月23日下大雨，致使房屋電源總開關浸水，整個跳電，我是營業使用，跳電後無法營業，107 年8 月23日我有通知原告來修，大概107 年9 月1 日修好，但因漏水、跳電，被告無法營業半個月，而受有食材、員工薪水及無法營業損失，計15萬元，我要原告賠償，原告不賠償，且原告也跟國稅局講要終止租約，讓我的行號被註銷，因此我拒絕給付金等語。

聲明：請求駁回原告之訴。

三、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

此民法第440條、第455條第1項前段分別定有明文。

經查：㈠本件原告於106 年10月28日與被告簽訂二份房屋租賃契約書，約定由原告將所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000 號房屋一樓及二、三樓分別出租予被告張慶昌（一樓一份租約，二三樓一份租約），租期均自106 年11月5 日起至109 年11月4 日止，一樓租金每月15,000元，二、三樓租金每月15,000元，合計每月租金3 萬元，電費均由被告自行負擔，保證金均為30,000元，合計為60,000元，又被告自108 年5 月起均未再支付原告租金等情，有卷存房屋租賃契約為證（見本院卷第6-15頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第33頁），應可信為實在。

㈡又被告於107 年8 月23日通知原告系爭房屋因滲水跳電，要求原告修繕，原告於同年8 月26日修繕後，因同年8 月28日又下雨跳電，原告再次修繕，乃於同年9 月1 日修繕完成，被告繼續給付租金至108 年4 月等情，為兩造所不爭執（見本院卷第35頁），應可信為實在。

雖被告抗辯因系爭房屋因漏水跳電受有食材、員工薪水及營業損失，計15萬元，原告並未賠償，所以拒絕給付租金云云，然此損害賠償並未與被告支付租金之義務，有對待給付關係，被告自不得以原告未為賠償為由，拒絕租金之給付，故被告此項抗辯即無理由。

㈢被告陳稱：「我是要求15萬元，．．，我拿3 萬現金，其他的差額就不要再收我租金，原告不要。」

等語（見本院卷第35頁反面），依社會一般通念，可認原告曾向被告催告給付租金，而被告以此回應，原告既不同意，被告自有給付租金之義務，然被告卻仍未支付，故原告於108 年9 月10日以內埔郵局第143 號存證信函終止兩造上開租賃契約，而被告於108 年9 月12日收受乙節，有卷存存證信函及回執可參（見本院卷第18、19頁），因終止之意思表示，須到達相對人，發生終止之效力，故兩造上開租賃契約，應自108 年9 月12日起發生終止之效力，而非原告主張108 年9 月10日終止。

㈣兩造上開租賃契約，既於108 年9 月12日終止，則依上開規定，原告請求被告應將坐落屏東縣○○鄉○○村○○路000號房屋（即含一、二、三樓）內物品全部騰空遷讓交付原告，即有理由，應予准許。

又本件被告積欠原告租金為自108年5 月5 日起至108 年9 月12日止，則原告請求自108 年5月5 日起至108 年9 月10日止，計4 個月又5 日於扣除上開押租金65,000元後之租金，即60,000元【（15,000ㄨ2 ㄨ4）＋〔（15,000ㄨ2 ）/30 ㄨ5 〕－65,000＝60,000】，亦有理由，應予准許。

四、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」

此民法第179條前段定有明文。

本件兩造上開租賃契約於108 年9 月12日終止後，即自108 年9 月13日起，被告即屬無權占有系爭房屋，而可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，職是，原告請求被告自108 年9 月13日起至返還房屋止，按月給付原告3 萬元（即上開租賃契約合計每月之租金金額），即有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。

五、另按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」此民法第252條定有明文。

又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。

本件兩造上開租賃契約第6條第2項均約定：「乙方（按即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣參萬元整」等語（見本院卷第8 、13頁），是原告自得依上開約定請求被告支付違約金，惟本院認為系爭房屋被告於終止租賃契約後未依約返還租賃物，原告所受損害，可以想像者係不能使用收益之相當租金損失，此部分原告業已請求，而原告並未再說明有何其他所受損害情形，供本院審酌，故本院認為上開違約金約定過高，應酌減至1 元，始為允當，逾此部分即無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告請求被告應將坐落屏東縣○○鄉○○村○○路000 號房屋內物品全部騰空遷讓交付原告；

及被告給付原告60,001元（即積欠之租金60,000元及違約金1 元），暨被告自108 年9 月13日起至返還房屋止，按月給付原告3 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，爰依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條判決如主文。

中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
潮州簡易庭 法 官 曾吉雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書記官 張婉郁