潮州簡易庭民事-CCEV,110,潮簡,675,20220224,1

臺灣屏東地方法院民事判決
110年度潮簡字第675號
原 告 朱烜志

被 告 陳黃玉映
訴訟代理人 陳市藏
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國111年2月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣（下同）400,000元。

訴訟費用4,300元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以400,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告前因欲向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）而簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價額680萬元，被告應與系爭土地之承租人終止租賃關係，並同意原告整理土地，將地上建物拆除，恢復農地農用狀態，被告應於110年9月15日以前將有關產權移轉登記所需一切證件備妥交給代書，原告並同時支付定金20萬元予被告。

詎被告屢經催告均拒不配合履行，為此依系爭契約請求被告返還定金，並依系爭契約第11條，請求被告給付違約金20萬元等語。

並聲明：㈠被告應給付原告40萬元；

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：因為原告沒有依照系爭契約第2條約定給付第一期款500萬元，所以拒絕履行等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造簽訂系爭契約，約定被告應與系爭土地之承租人終止租賃關係，並同意原告整理土地，將地上建物拆除，恢復農地農用狀態，被告應於110年9月15日以前將有關產權移轉登記所需一切證件備妥交給代書，原告並同時支付定金20萬元予被告，惟被告拒絕原告派工整理土地之事實，業據其提出系爭契約為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。

四、法院之判斷

㈠、系爭契約第11條約定：甲方（即被告）違反本契約各條之一者，除退還對乙方（即原告）所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。

乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，雙方絕無異議（本院卷第7頁）。

是系爭契約如係由被告先行違約，依前揭約定，原告得請求被告退還所收定金20萬元，並得另行請求被告給付等額之違約金20萬元，合計40萬元。

如由原告先違約，則被告得沒收定金20萬元甚明。

㈡、原告主張因系爭土地如符合農地農用規範，得申請免徵土地增值稅，因此雙方約定被告應同意原告整理土地、拆除地上建物，將土地恢復農用後申請免徵土地增值稅，詎原告派人整理土地時，竟遭被告拒絕。

被告固不否認拒絕原告整理土地，惟一再辯稱因系爭土地無法變成農地，為了保護原告免於違反法律，才拒絕原告整理土地云云。

查系爭契約之「其他約定事項」第1項約定「賣方同意買方整理土地並將地上建物拆除恢復農地農用狀態，所需費用由買方支付」等語（本院卷第7頁），被告亦自承：訂約時雙方本來就有講好，土地要回復農地農用，讓原告免徵土地增值稅。

我簽約時就知道建地無法變成農地，因為代書說增值稅跟代書費都是原告負責，對我沒有差別等語（本院卷第33頁）。

則被告依系爭契約約定，應負有同意原告整理土地、拆除地上建物之義務甚明。

至於系爭土地於除去地上物後是否能夠申請免徵土地增值稅，係由原告即買方自行負責，尚不得作為被告拒絕履行系爭契約之正當事由，被告所為自屬違約。

㈢、被告固另辯稱原告未按期給付第一期款500萬元云云，惟系爭契約第2條係約定「第1次款500萬元於增值稅稅單取得時交付，買方於7日內繳交增值稅金，賣方才提供印鑑證明書」等語（本院卷第6頁）。

被告亦自承本件尚未收到增值稅單，則原告於尚未取得土地增值稅稅單前，其第一期款之履行期即尚未屆至，原告尚無給付遲延之情形，被告所辯自無可採。

㈣、綜上所述，被告違反系爭契約約定條款，並拒絕依約履行，又被告表示如果違約，對原告請求違約金20萬元亦無意見（本院卷第44頁背面）。

是原告依照系爭契約第11條約定請求被告返還定金，並按約定給付同額之違約金，為有理由，應予准許。

五、據上論結，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告給付40萬元，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

至原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院之職權發動，本院自毋庸就此另為准駁之諭知。

又本件訴訟費用確定為4,300元，命由敗訴之被告負擔，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 洪雅玲