潮州簡易庭民事-CCEV,112,潮簡,665,20240104,1

臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第665號
原 告 黎國源
訴訟代理人 黎晨宇
被 告 曾月蘭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣99,000元。

三、被告應自民國113年1月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣19,800元。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣39,800元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣99,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就到期部分如各期以新臺幣19,800元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，又依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。

經查，原告原起訴請求：㈠被告曾月蘭應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）39,600元，並自民國112年7月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告19,800元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

嗣就訴之聲明第2項補充及更正聲明第3項，為如主文第1、2、3項所示之聲明，於法無不合，併予敘明。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於112年5月1日就系爭房屋成立租賃契約，簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭契約）並經公證，約定原告自112年5月1日起將系爭房屋出租予被告，租期為3年，每月租金19,800元，每月1日前支付租金。

嗣被告僅交付5月租金及2個月之押租金（即39,600元），其餘各期房租均未支付，至言詞辯論終結日止，扣除押租金後共遲付租金99,000元，原告已於同年11月18日以郵局存證信函（下稱系爭存證信函）向被告催告未果後終止租約，故被告無法律上關係占有系爭房屋而受有利益，爰擇一依民法第767條第1項、第440條；

同法第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1、2、3項所示。

二、被告則以：兩造之租約非如原告所主張，應是於112年3月11日為口頭約定，租金每月20,000元，又因系爭房屋1樓門打不開，2樓以上無法使用，且沒有電燈，故兩造係約定租期待原告整理好系爭房屋後才開始起租。

惟系爭房屋屋內一直無電燈且原告拒修，害伊摔斷3顆牙齒，且原告拒絕伊將戶籍遷入系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第127頁）：㈠兩造間成立一租賃契約，原告為出租人，被告為承租人，將系爭房屋出租予被告。

㈡被告已支付1個月租金及相當於2個月租金之押租金。

四、得心證之理由：原告主張兩造租賃契約之內容如系爭契約所示，且被告積欠租金迄今等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠兩造所約定之系爭房屋租賃契約內容為何？㈡原告得否終止租賃關係並請求積欠之房租及相當於租金之不當得利？㈠兩造所約定之系爭房屋租賃契約內容為何？⒈原告主張兩造之租賃契約約定內容如系爭契約所示等情，業據原告提出之系爭契約、本院112年度屏院公字第000000000號公證書、原告訴訟代理人與被告之對話紀錄（下稱系爭對話紀錄）等件為證（見本院卷第17-41頁、第137-165頁），經查：⑴觀諸系爭契約與上開公證書，兩造約定租賃期間為112年5月1日至115年4月30日止，每月租金為19,800元，且兩造於112年4月10日簽名與蓋章於系爭契約上，並於同日完成公證，則系爭契約既經公證，堪可認該約定內容為兩造合致所為。

⑵又於112年4月9日之系爭對話紀錄略以：（原告訴訟代理人）請被告於明天下午1~2點與范先生聯絡，先去屏東市找他碰面，過目合約……/（被告）好等語（見本院卷第147頁），與系爭契約及公證書簽立時間點互核以觀，堪認兩造確實於112年4月10日就租賃系爭房屋乙情達成合意並成立租賃關係，契約約定之內容即詳如系爭契約所載，故原告此部分之主張，堪可採信。

⒉被告雖以前詞辯稱，並提出簽有「內埔房租押金20,000元」、「黎晨宇（即原告訴訟代理人）」等語之免用統一發票收據、郵政跨行匯款申請書、郵局存證信函為證（見本院卷第115-119頁），惟上開收據及申請書並無法當然證明兩造約定每月租金為20,000元之情，況且，縱使本院認定兩造約定租金為每月20,000元，原告於此範圍內主張每月租金19,800元，並無不法，且對被告亦無不利。

末以，被告其餘抗辯所稱之兩造約定事項，均無見被告提出相關證據已核其實，本院難以採信被告辯詞。

㈡原告得否終止租賃關係並請求積欠之房租及相當於租金之不當得利？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1至2項前段、第455條前段分別定有明文。

⒉經查，被告已支付1個月租金及相當於2個月租金之押租金等情，為兩造所不爭執，則自112年5月承租起算，被告至112年12月份為止已積欠房租138,600元，扣除押租金後，尚欠99,000元，可認積欠金額已達2月以上，又原告以系爭存證信函向被告為終止租約之意思表示（見本院卷第163頁），是依前揭規定，原告係合法終止系爭契約，兩造租賃關係已消滅，原告請求被告給付所欠租金99,000元，及將系爭房屋返還予原告，於法有據，應予准許。

⒊末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

經查，原告業已終止系爭契約，已如前述，則被告無權占有系爭房屋而受有利益，原告請求被告自113年1月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利19,800元，即就系爭房屋原約定之月租金，尚屬適當，應予准許。

⒋被告雖辯稱系爭房屋1樓門打不開，2樓以上無法使用，且沒有電燈，且原告拒絕被告將戶籍遷入系爭房屋等語，惟查，被告自陳遷入戶籍之目的為方便聯絡等語（見本院卷第126頁），可見此與租賃物是否合於約定時之使用收益無涉；

又原告訴訟代理人於出租系爭房屋予被告前，已有為修繕等情，有系爭對話紀錄及原告訴訟代理人與訴外人「內埔水電阿慶」之對話紀錄在卷可查（見本院卷第137-148頁、第167頁），而系爭契約之附件二記有系爭房屋之附屬設備項目、系爭房屋配有未損壞電燈之現況照片及明載：「以上設備以現況出租，如有自然損害，出租方不予追究，也不負責修繕」等語（見本院卷第37-39頁），是系爭房屋既已經修繕，且於簽約時被告已審閱確認，難認系爭房屋於交付予被告時有不合於約定之狀況。

況被告就系爭房屋於交屋之時有不合於約定之情形，固提出斷牙為證，然斷牙並不能當然證明有何未符合約定使用收益之情，而被告又未提出其他證據已明，是被告所辯，委難採信。

五、綜上所述，原告依民法第440條、第179條之規定，請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。

原告訴之聲明第1項部分，本院既已依民法第440條之規定准許原告請求，則其就依民法第767條第1項請求部分，即毋庸再予論斷，附予敘明。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
潮州簡易庭 法 官 吳建緯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
書記官 薛雅云