潮州簡易庭民事-CCEV,112,潮簡,529,20240314,1

臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第529號
原 告 哈佛學園社區管理委員會

法定代理人 張鎮成
訴訟代理人 鄭婷瑄律師
被 告 洪清波

上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地如附圖一標示(A)部分堆置之雜物移除。

二、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一虛線所示之鐵板牆牆面及紗門拆除，並騰空返還予全體共有人。

三、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一標示(B)部分上（面積33.14平方公尺）之地上物（含鐵架、雨遮、自動販賣機、堆放雜物、廣告看板等）移除，並騰空返還予全體共有人。

四、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一標示(X)部分（面積0.51平方公尺）及(Y)部分（面積0.51平方公尺）所釘架之物體及置放之雜物移除，並騰空返還予全體共有人。

五、被告應給付原告新臺幣1,672元，及自民國112年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

六、被告應給付原告自民國112年5月6日起至拆除主文第二至五項所示之地上物並返還該占用部分予全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣44元。

七、原告其餘之訴駁回。

八、訴訟費用由被告負擔。

九、本判決第一至四項得假執行。但被告如以新臺幣87,152元為原告預供擔保後，得免為假執行。

十、本判決第五項得假執行。但被告如以新臺幣1,672元為原告預供擔保後，得免為假執行。

十一、本判決第六項就各期到期部分，得假執行。

但被告就到期部分如各期以新臺幣44元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文，又依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。

經查，原告起訴聲明原為附表編號1所示，嗣變更聲明為如附表編號2所示，核其所為，附表編號2粗體字部分乃基於同一被告占用之基礎事實所為之變更，而附表編號2底線字部分乃減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，均無不可，爰予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：㈠原告為哈佛學園社區之管理委員會，就共有部分有管理維護之權限。

屏東縣○○鄉○○段000○號建物（下稱系爭建物）坐落於系爭土地，被告洪清波為訴外人即系爭建物所有權人洪啟勝之父親，亦為系爭建物實際使用人。

㈡系爭建物前側面空地即系爭A部分，依哈佛學園社區住戶管理規約（下稱系爭規約）第3條第1項第2款之約定，為系爭建物約定專用，然其使用及管理規則授權管理負責人另訂。

嗣被告於系爭A部分搭建系爭鐵板牆，且封閉系爭A部分，已然違反其使用不得搭建及封閉之規定。

再者，被告無權占用系爭B部分，並搭建棚架、堆置雜物。

被告於系爭A、B部分所為之上開行為，經住戶向屏東縣政府檢舉，屏東縣政府亦發文要求原告處理，原告多次要求被告改善均未果，且於民國112年2月14日之委員會議中，原告再次向出席之被告要求恢復原狀，然遭被告拒絕，並要求原告提起訴訟。

被告於系爭A部分之行為已然違反系爭規約第3條、第6條第2項、第19條第1項第1款、第4款及第5款，以及公寓大廈管理條例第6條第1項及第3項、第9條第2項及第4項、第15條、第16條第1項、第2項及第5項之規定，又被告就系爭B部分為無權占有，得依民法第821條、第767條第1項前段及中段、第962條前段及中段請求拆除。

㈢又被告至遲於109年2月17日起即無權占有系爭B部分受有利益，計算至起訴日112年4月16日共38月，每月租金以455元計算，被告受有17,290元及每月491元之相當於租金之不當得利。

㈣爰依前揭規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如附表編號2所示。

二、被告則以：㈠於112年10月17日言詞辯論程序之前稱略以：當時向系爭建物前屋主購買建物時，前屋主口頭告知系爭A部分為系爭建物專有部分，至於系爭規約第3條第1項第2款所約定之「前側面空地」約定專用部分，應為系爭B部分，被告屬合法使用，原告亦不得向被告請求相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。

㈡於113年2月20日最終言詞辯論程序具狀改稱略以：系爭A、B部分均為系爭規約第3條第1項第2款所約定之「前側面空地」約定專用部分，又依系爭規約第16條第1項之約定，區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分，應依使用執照所載用途為之，不得擅自變更，而系爭A、B部分之空地視為商業用途之約定專用空地，並非一般使用空地，被告自屬合法使用等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第219、265頁）：㈠系爭建物位處哈佛學園社區，被告為系爭建物所有權人之父親亦為事實上管領權人。

㈡依系爭規約第3條第2項之約定，系爭建物前側面空地由系爭建物約定專用，其使用及管理規則授權管理負責人另訂之。

㈢系爭鐵板牆為被告所搭建；

系爭A、B部分之地上物為被告所有。

㈣被告自109年2月17日起占用系爭B部分。

四、得心證之理由：原告主張系爭A部分為系爭建物約定專用部分，被告雖可使用但違反規定，及被告無權占用系爭B部分等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠系爭規約第3條第1項第2款所約定，屬系爭建物約定專用之「系爭建物前側面空地」範圍為何？㈡被告搭建系爭鐵板牆及於系爭A部分堆置雜物是否合法？㈢系爭B部分為系爭規約約定專用或為區分所有權人共用部分？被告是否為有權占用？㈣原告就系爭B部分請求相當於租金之不當得利有無理由？具體金額？㈠系爭規約第3條第1項第2款所約定之「系爭建物前側面空地」部分為系爭A部分。

⒈經查，系爭規約並未就「系爭建物前側面空地」之具體位置進一步約定，此觀系爭規約即明（見本院卷第27-40頁），而依當事人之真意，其當時應係基於哈佛學園社區之建築平面圖為約定。

⒉自原告提出之系爭建物建物測量成果圖及系爭土地建築平面圖互核以觀（見本院卷第23、307頁），系爭建物為長6.755公尺，寬4.45公尺之建物，系爭建物之前空地於該建築平面圖上明顯可見有一略成「倒L字形」之空地（如附圖二紅色斜線處），且哈佛學園社區其餘建築平面之屋簷線平行延伸至系爭建物之側面形成一空地，兩處空地所成之範圍即應為系爭規約第3條第1項第2款所約定之「系爭建物前側面空地」部分。

⒊又本院會同屏東縣潮州地政事務所到場履勘，命原告偕同地政人員指出原告所主張之系爭A、B部分之範圍並繪製複丈成果圖，其繪製結果如附圖一所示，有本院勘驗筆錄及勘驗附圖在卷可佐（見本院卷第311-322頁），依附圖一之結果，系爭A部分與前開建築平面圖上所見系爭建物前側面空地形狀略同，可見系爭規約第3條第1項第2款所約定之系爭建物前側面空地部分應為系爭A部分。

⒋被告雖辯稱系爭B部分亦為系爭規約第3條第1項第2款所約定之系爭建物前側面空地等語，惟僅空言陳稱而未提出證據以佐，況本院到場勘驗其建築外觀，可見系爭A部分為系爭建物沿屋簷之滴水線形成之範圍，又系爭建物前沿之雨遮即系爭B部分，相較於哈佛學園社區其餘建築之屋簷線，較為突出，有本院勘驗結果及附圖附卷可憑（見本院卷第321頁），而依常理，哈佛學園社區住戶於約定系爭規約時，當無獨厚系爭建物所有權人之可能，自不會將系爭B部分列為系爭建物之約定專用部分，被告所辯，礙難採信。

㈡被告搭建系爭鐵板牆及於系爭A部分堆置雜物不合法。

⒈按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第16條第2項前段定有明文。

次按住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分，不得擅自變更，且住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

住戶違反規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，亦為公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3項及同法15條第1項明文。

故即使有約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，自不待言。

⒉經查，原告主張被告於系爭A部分搭建系爭鐵板牆，及堆置雜物，已遭屏東縣政府函令改善等節，業經其提出現場照片、屏東縣政府函文影本、哈佛學園社區公告及哈佛學園社區管理委員會會議紀錄為證（見本院卷第41-75頁），並經本院到場勘驗屬實，有前揭勘驗筆錄附圖可佐（見本院卷第195-197、317-321頁），是依系爭規約第3條第2項及上開規定，被告固就系爭A部分為約定專用，然約定專用部分，本來就是屬於共用部分，只是以約定方式，提供特定區分所有權人使用，是該區域仍應保持淨空暢通之狀態，不得設置任何障礙物或放置其他物品致影響空地基於景觀、採光、通風、安全等之設置目的，而被告於系爭A部分之作為，已達到影響系爭A部分之外型景觀、美觀、採光、通風、衛生環境或安全，難認屬維持約定專用之必要所為之適當程度之改良或修繕，影響其他共有區分所有權人之權益，甚為明顯，依前所述，為法之所不許，不能認為已經符合公寓大廈管理條例相關規範，則原告主張被告應將堆置於系爭A部分之雜物移除，及將系爭鐵板牆拆除後並騰空返還全體共有人，自屬有據。

⒊被告雖辯稱系爭A部分之空地視為商業用途之約定專用空地，並非一般使用空地，被告自屬合法使用等語，然衡情一般住宅使用之公寓大廈之約定專有、約定專用或共用部分，除非有特別約定，通常不得作為商業用途之使用，且公寓大廈公共空間之使用管理日趨嚴格為公眾週知之事實，實難想像有公寓大廈管理委員會或區分所有權人能允許特定住戶以商業用途之名義，於公共空間搭建私人鐵板牆或堆置雜物而為營業行為，被告就此部分僅空言答辯，委難信實。

㈢系爭B部分為區分所有權人共用部分，被告無權占用。

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。

次按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項規定甚明。

又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決可資參照）。

⒉經查，於系爭B部分搭建之棚架及堆置之雜物為被告所有，乃兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），又系爭B部分不在系爭規約第3條第1項第2款所約定之「系爭建物前側面空地」之範圍，業已認定如前，則系爭B部分既非屬被告約定專用部分，應屬全體區分所有權人共用之部分，依上開說明，被告自不得獨排他共有人之利益，且被告未能提出其他證據可證有何占用之正當權源，依上開說明，原告訴請被告拆除系爭B部分堆置之雜物，並將前開占用部分返還予全體共有人，即屬有據。

㈣原告得請求之相當於租金之不當得利及利息：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項、第181條各有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額週年利率10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價80％為其申報之地價，平均地權條例第16條前段定有明文。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價週年利率10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。

⒉被告堆置雜物無權占用系爭B部分，業經本院認定如前，堪認被告受有物之使用利益，因此致原告受有損害，然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。

⒊本院斟酌系爭土地位於屏東縣內埔鄉，系爭B部分鄰接屏東縣內埔鄉統嶺巷，位置使用價值偏高，又週邊為住宅、商家及屏東科技大學，惟系爭土地後方緊鄰公墓等節，有本院勘驗筆錄及載有系爭土地附近機能之Google地圖影本在卷可考（見本院卷第191-197、345頁），兩造對該地圖之記載亦無意見，可認因鄰近科技大學，附近生活機能佳，但亦有公墓影響其經濟價值，是審酌該基地之位置、工商業繁榮之程度、被告利用系爭B部分之經濟價值及所受利益等情，認應以土地申報總價週年利率6％計算被告須返還之不當得利價額，較為適當。

再者，兩造不爭執被告占有系爭B部分之日自109年2月17日起算（見不爭執事項㈣），而系爭B部分占用面積為34.16平方公尺（計算式：(B)部分33.14+(X)部分0.51+(Y)部分0.51=34.16），系爭土地之申報地價為每平方公尺256元等情，有附圖一及系爭土地地價公務用謄本可考（見本院卷第281頁），是依前開說明，被告每月所應返還原告相當於租金之不當得利為44元（計算式：34.16平方公尺×256元/平方公尺×6％÷12≒44，小數點以下四捨五入）為當，逾此部分之請求，即屬無據。

⒋又自109年2月17日自112年4月16日共38月，是被告此期間所生之相當於租金之不當得利為1,672元（計算式：44元×38月＝1,672元），逾此部分之請求，即屬無據。

⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查，原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自112年5月6日起（見本院卷第167頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條、第15條、第16條；

民法第179條、第821條、第767條第1項前段及中段，請求如主文第1至6項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍，即屬無據，不予准許。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，無庸另為准駁之諭知，併予敘明。

另依同法第392條第2項規定諭知被告得供擔保後免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。審酌原告訴請被告移除地上物並返還占用部分，被告就此部分受全部敗訴判決，而原告敗訴之部分僅為請求相當租金之不當得利部分等情，命由被告負擔本件訴訟費用。

中 華 民 國 113 年 3 月 14 日
潮州簡易庭 法 官 吳建緯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 14 日
書記官 薛雅云
附表：
1 2 起訴時訴之聲明 （見本院卷第9頁） 最後訴之聲明 （見本院卷第353、354頁） 一、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）如原證2號附圖一所示編號A1部分，面積0.8平方公尺（位置及面積依實際測量為準），所搭建之牆面拆除。
二、被告應將系爭土地上如原證2號附圖一所示編號B部分，面積36.81平方公尺（位置及面積依實際測量為準）之地上物（含鐵架、雨遮、自動販賣機、放置物品、堆置雜物、等）全數拆除、清除。
並將該部分土地騰空返還予全體共有人。
暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）491元。
三、被告應給付原告18,658元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、願供擔保，請准宣告假執行。
一、被告應將系爭土地上如附圖一標示(A)部分（下稱系爭A部分）堆置之雜物移除。
二、被告應將系爭土地上如附圖一虛線所示之鐵板牆牆面及紗門（下合稱系爭鐵板牆）拆除；
將附圖一標示(B)部分，面積33.14平方公尺上之地上物（含鐵架、雨遮、自動販賣機、放置物品、堆置雜物、廣告看板等）全數拆除、清除；
附圖一標示(X)（面積0.51平方公尺）及(Y)（面積0.51平方公尺）部分所釘架之物體、置放之雜物全數拆除、清除。
並將上開(B)(X)(Y)部分土地（合稱為系爭B部分）騰空返還予全體共有人。
暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告455元。
三、被告應給付原告17,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、願供擔保，請准宣告假執行。