潮州簡易庭民事-CCEV,97,潮小,292,20080724,2

臺灣屏東地方法院小額民事判決 97年度潮小字第292號
原 告 庚○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○○
被 告 丙○○
上 1 人
訴訟代理人 丁○○
被 告 戊○○
上 1 人
訴訟代理人 葉張基律師
被 告 己○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告乙○○應給付原告新台幣伍佰柒拾柒元。

被告丙○○應給付原告新台幣陸佰柒拾元。

被告戊○○應給付原告新台幣玖佰捌拾肆元。

被告己○○應給付原告新台幣壹仟參佰參拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告乙○○、丙○○各負擔百分之一、被告戊○○、楊清和各負擔百分之二，餘由原告負擔。

本判決就原告勝訴部分得假執行。

但被告戊○○如以新台幣玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、本件原告起訴主張：坐落屏東縣枋山鄉○○○段15之4 地號土地（下稱系爭15之4 地號土地）為原告與其他訴外人所共有，原告之應有部分為14400分之1887，原告自民國86 年間起即與被告就租約及租金協商多次，並聲請枋山鄉公所及本院潮州簡易庭調解，被告均藉故拒絕調解，致調解未能成立。

又被告始終不願告知原租約內容及租金給付方法，原告乃以行政院及省政府函轉屏東縣政府之「省、縣有基地租金率調整依據」作為請求之基準，上開依據第3點第1項規定：省縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按放租當期土地申報地價年息百分之5 計收租金。

是以，原告自得依上開標準請求自97年3月7日起訴之日起往前回溯5 年之租金等語。

並聲明：㈠被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）18,768元，被告丙○○應給付原告21,792元，被告戊○○應給付原告31,985元，被告楊清和應給付原告42,380元。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：㈠被告乙○○辯以：租金太高了等語；

被告丙○○、己○○均辯以：希望租金少一點語。

㈡被告戊○○則辯以：⒈原告前曾對被告起訴請求拆屋還地，經本院以92年度潮簡字第140 號判決，認兩造間有不定期限租賃契約存在，駁回原告之訴，嗣經原告提起上訴後，經本院以95年度簡上字第43號判決及裁定駁回其上訴確定在案。

故原告復主張被告使用其所有系爭15之4 地號土地應給付租金，因此提起本件訴訟。

⒉兩造租金標準應以78年間之租金為計算標準：①按最高法院17年上字第1165號判例：「租金之金額，除有特別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者外，應以當事人雙方意思之合致定之。」

最高法院71年度台上字第5079號判決：「租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法筆關係，對於全體出租人自屬必須合一確定。」

②查兩造間既有不定期限租賃契約存在，故關於租金之計算自應以租賃契約約定為準，而非以原告所主張「相當於租金之不當得利之計算方式」為準，蓋原告所主張者係兩造間無租賃關係時計算不當得利利益之標準，實務上並以土地法第105條準用第97條規定作為計算基礎，惟與本案係不定期限租賃關係完全不同，無法適用，足見原告主張之租金標準並無可採。

而不定期限租賃在未經雙方合意調整租金，或經本院以形成判決調整前，應以最後約定之租金標準計算，復因原告之前手係收租至78年間，故應以78年當時之租金標準計收之。

而土地法第105條準用第97條之規定，僅係基地租賃約定之租金不得超過該條規定之「上限」而已，並非當事人本身已有約定租金金額時仍須強制適用土地法第97條規定，不可不辨。

⒊雙方並未以地價調整作為租金調整之條件：經比對原告於他案所提屏東縣枋山鄉○○○段15-4地號地價第二類謄本與戊○○所保留之相關繳納租金收據，即可證明雙方並無約定以地價調整作為租金調整之依據：①69年公告現值每平方公尺（以下同）為400 元、70、71年公告現值調整至750元（增加350元，增加幅度達400 元之87.5％），但此三年租金均為42台斤，未作任何調整。

②72、73年公告現值均維持為750元，但租金從原本42台斤增加至63台斤（增加21台斤，增加幅度達42台斤之50％）。

③74年公告現值維持為750元，租金則改為新台幣630元。

④74年公告現值維持為750元，但無租金資料。

⑤76、77年公告現值仍維持為750元，但租金從原本630元增加756元（增加126元，增加幅度達630元之20％）。

⑥78年公告現值增加至780元（增加30元，增加幅度達750元之 ％），但租金從原本756元增加1,613元（增加857元，增加幅度達756元之113.3％）。

⑦綜上，足認關於租金之調整與地價之調整二者間並無任何關連性，原告主張租金隨公告現值調整，應舉證證明兩造有此特約存在。

⒋茲將被告戊○○應給付予原告之租金計算如後：查被告戊○○自訴外人林雙生繼承系爭15之4 地號土地租賃關係，並曾於80年12月13日提存租金1年份1,613元於全體出租人，5年租金合計8,065元（計算式：1,613元×5年＝8,065 元），再乘以原告持分12.11％（應為13.10％，計算式：18 87÷14400＝0.13104），被告戊○○只要給付977元（計算式：8,065元×12.11％＝977元）予原告即可。

⒌並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠系爭15之4 地號土地為原告與其他訴外人所共有，原告之應有部分為14400分之1887。

㈡兩造間有不定期租賃關係存在，而被告乙○○租用面積為186平方公尺，被告丙○○租用面積為216平方公尺，被告戊○○租用面積為317平方公尺，被告楊清和租用面積為420平方公尺。

㈢被告戊○○曾於80年12月13日提存租金1年份1,613元於全體出租人。

被告己○○曾於78年12月17日繳納1年份租金2,189元。

四、本件兩造之爭點在於：㈠應以何者為計算租金之標準？㈡原告得請求被告各給付多少租金？茲分述本院得心證之理由如下：㈠應以何者為計算租金之標準？⒈經查，原告固主張：應依放租當期土地申報地價年息百分之5 計收租金云云。

惟查，兩造對於系爭土地係存有不定期租賃關係乙情，既如上述，則自應以該租賃關係之租金標準為據，原告上開主張係以未有租賃關係而占用土地，用以計算相當於租金之不當得利之方式，與本件情形並不相同，自非可採。

⒉基上所述，原告於本院審理中既未提出其他租金之計算方式及標準，則在無證據證明兩造有調整租金之合意情況下，自仍應以原租金之數額為計算兩造租金之標準。

㈡原告得請求被告各給付多少租金？⒈被告戊○○部分：查原告係於92年7月22日始登記取得系爭15之4地號土地所有權14400分之1887之應有部分，於92年7月22日前所取得之應有部分為72000分之715等情，有土地登記謄本1 份在卷可稽，自堪以認定。

準此，原告所得請求之租金計算方式為：92年7月22日至97年3月7日共計4年7 月16日，則全部租金應為7,464元（計算式：1,613元×｛4＋7/12＋16/365｝＝7,464，元以下4捨5入），原告持分為14400 分之1887，則應給付978 元予原告（計算式：7,464元×1887/14400＝978，元以下4捨5入）；

92年3月8日至92年7月21日共計4月14日，則全部租金應為599元（計算式：1,613元×｛4/12＋14/365｝＝599，元以下4捨5入），原告持分為72000分之715 ，則應給付6元（計算式：599元×715/72000＝6，元以下4捨5入）予原告。

綜上，被告戊○○應給付原告984元（計算式：978＋6 ＝984）。

⒉被告己○○部分：原告所得請求之租金計算方式為：92年7 月22日至97年3月7日共計4年7月16日，則全部租金應為10,129元（計算式：2,189元×｛4＋7/12＋16/365｝＝10,129，元以下4捨5入），原告持分為14400分之1887，則應給付1,327元予原告（計算式：10,129元×1887/144 00＝1,327，元以下4捨5入）；

92年3月8日至92年7月21日共計4 月14日，則全部租金應為814元（計算式：2,189元×｛4/12＋14/365｝＝814 ，元以下4捨5入），原告持分為72000分之715，則應給付8元（計算式：814元×715/72000＝8，元以下4捨5 入）予原告。

綜上，被告己○○應給付原告1,335元（計算式：1,327＋8＝1,335 ）。

⒊被告乙○○部分：被告乙○○所占有系爭15之4 地號土地之位置係與被告戊○○、己○○互相比鄰，有本院92年潮簡第140 號民事判決所附之使用人名冊及附圖附卷可參，故依此推論，1 平方公尺之租金應屬相同，是以較有利於原告之計算方式，被告戊○○應繳納租金之數額，應可作為被告乙○○應繳納租金之準據。

準此而論，依面積比例加以計算，被告乙○○應給付原告577元（計算式：984元×186/317＝577，元以下4捨5入）。

⒋被告丙○○部分：被告丙○○占用系爭15之4 地號土地之位置，與被告戊○○、己○○互相比鄰，亦有本院92年潮簡第140 號民事判決所附之使用人名冊及附圖附卷可參，則依上揭說明，被告丙○○應給付原告670元（計算式：984元×216/317＝670，元以下4捨5入）。

五、綜上，原告依據兩造間之土地租賃關係，請求被告乙○○應給付577元，被告丙○○應給付670元，被告戊○○應給付984元，被告己○○應給付1,335元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

又本件就原告勝訴部分為適用小額訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，自應由本院依職權宣告假執行。

被告戊○○陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，自應予以駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 7 月 24 日
潮州簡易庭 法 官 楊宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 24 日
書記官 張福山