橋頭簡易庭民事-CDEV,105,橋小,144,20170505,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度橋小字第144號
原 告
即反訴被告 劉豐銘
被 告
即反訴原告 楊淑雯
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國106 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰參拾肆元，及自民國一Ｏ五年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬玖仟柒佰元，及自民國一Ｏ五年十月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾貳元，由反訴被告負擔新臺幣壹仟元，餘由反訴原告負擔。

本判決第一項、第三項得假執行。

事實及理由甲、程序方面

壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，或與本訴非得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文，而上揭條文依同法第436條之23、第436條第2項規定亦適用於小額訴訟程序。

查原告即反訴被告劉豐銘起訴主張以：伊於民國103 年9 月3 日，向被告即反訴原告楊淑雯承租門牌號碼高雄市○○區○○路0000○0 號房屋之2 樓及3 樓部分，嗣伊已於104 年9 月間遷讓返還上開房屋，詎楊淑雯迄仍拒絕退還押租保證金扣除水電費後之餘額即新臺幣（下同）14,234元，爰依兩造間租賃契約法律關係請求給付等語；

楊淑雯則提起反訴主張：劉豐銘承租期間未盡管理維護之注意義務，致上開房屋返還時，房間凌亂、牆壁汙損、抽油煙機、瓦斯爐、紗窗等物也壞損，更未經同意取走非屬其所有之矮凳4 張，另104 年9 月份租金10,000元業未為清償，爰依兩造間租賃契約法律關係，請求劉豐銘賠償暨給付租金共30,420元等詞。

經核兩造主張原因事實，皆為房屋租賃期間所生之相關糾葛，就法律關係、攻防方法均相牽連，是楊淑雯提起反訴，依法尚無不合，爰予准許。

貳、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。

查劉豐銘提起本訴時原聲明：被告應給付原告15,228元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

嗣於訴狀送達後減縮請求金額為14,234元。

另楊淑雯提起反訴時原聲明：反訴被告應給付反訴原告15,711元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

嗣於訴狀送達後擴張聲明請求金額為30,420元。

經核劉豐銘減縮聲明部分，係將原請求扣除之水電費用4,772 元，同意改依兩造審理時所不爭執之數額5,766 元計算；

而楊淑雯擴張聲明部分，則係將其於本訴主張之抵銷抗辯捨棄，改由反訴程序請求劉豐銘賠償暨給付積欠房租，又兩造主張之基礎事實均未變更，揆諸上開規定，自予准許。

乙、實體方面

壹、本訴部分

一、原告主張：緣被告前向訴外人林天祥承租門牌號碼高雄市○○區○○路0000○0 號房屋全棟（含1 至3 樓），並於103年9 月3 日將上址房屋其中2 樓及3 樓部分轉租予伊（下簡稱系爭轉租房屋）。

兩造約定每月租金為10,000元，租期自103 年10月1 日起至104 年9 月30日止，且伊於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）時，已給付押租保證金20,000元予被告收訖無訛。

詎被告於伊遷讓返還系爭轉租房屋後，迄仍拒絕退還押租保證金扣除伊應負擔水電費用5,766 元之餘額14,234元，爰依系爭租約之法律關係提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告14,234元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：伊不爭執原告有交付押租保證金20,000元，並已遷讓返還系爭轉租房屋等事實，且押租保證金本應扣除水電費用5,766 元。

但原告承租期間有破壞系爭轉租房屋及積欠租金之情事，此部分伊將以反訴向原告請求賠償等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告主張之上揭事實，已據提出與其所述相符之房屋租賃契約書附卷為佐（見本院卷第4 至6 頁），並有台灣自來水公司各項費款收據、台灣電力公司電費通知及收據可稽（見本院卷第48至50頁），復為被告所不爭執。

另「乙方（即原告）應於訂約時，交付甲方（即被告）20,000元作為押租保證金；

乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」

業經兩造於系爭租約第5條約定明甚（見本院卷第4 頁）。

是以，原告既於租賃期間屆滿後未繼續承租，並已遷讓返還系爭轉租房屋予被告，則原告依系爭租約法律關係，請求被告返還押租保證金扣除水電費用之餘額14,234元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年10月1日起至清償日止（見本院卷第34頁），按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。

四、本訴部分係依民事訴訟法第436條之8第1項規定，適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定本訴之訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），爰判決如主文第2項、第6項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：伊將系爭轉租房屋出租予反訴被告時，已於系爭租約第6條、第11條約明：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」，並附加約定：「牆壁有塗鴉或毀損要回復原狀」等語明確。

惟反訴被告於遷讓返還系爭轉租房屋時，除未繳交104 年9 月份租金10,000元外，經伊檢視更發覺有房間凌亂、牆壁汙損、抽油煙機、瓦斯爐、紗窗等物壞損，及未經同意即遭反訴被告取走矮凳4 張之情事，造成伊因此支出修繕①抽油煙機1,600 元、②瓦斯爐2,300 元、③紗窗2,300 元、④2 樓油漆5,000 元、⑤3 樓油漆5,000 元、⑥水電維修1,500 元、⑦清理房屋2,000 元、⑧賠償屋主林天祥4 張矮凳720 元等費用之損失。

為此，反訴被告既未按系爭租約之約定將系爭轉租房屋回復原狀，伊自得依系爭租約及民法第184條之法律關係，請求反訴被告給付104 年9 月份租金10,000元與賠償前列損失等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告30,420元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、反訴被告則以：系爭租約之租賃期限雖至104 年9 月30日始為屆滿，惟反訴原告於租期屆滿前，即向伊表示無法繼續出租並要求遷離，伊爰於104 年9 月5 日搬離系爭轉租房屋，是伊既無法居住使用，自無庸給付104 年9 月份租金10,000元。

另反訴原告請求之損害項目均與伊無涉，應不得請求伊賠償等詞置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

次按「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1 年即自103 年10月1 日起至104 年9 月30日止；

租金每個月10,000元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」

系爭租約第2條前段、第3條亦約定甚明（見本院卷第4 頁）。

經查，反訴原告主張反訴被告遷讓返還系爭轉租房屋時，尚積欠104 年9 月份之租金10,000元未予清償等節，已據提出系爭租約之房租收款明細表附卷為佐（見本院卷第103 頁），且為反訴被告所不爭執，是此部分之事實，堪可認定。

至反訴被告固抗辯其自104 年9 月5 日即搬離系爭轉租房屋，未能居住使用，應無庸繳納租金云云，惟其經本院詢問兩造是否有合意終止系爭租約時，已自承：反訴原告只有口頭跟伊說屋主不能租了，要求伊搬走，但沒有提到終止租約這件事等詞綦詳（見本院卷第85頁），復於本院闡明舉證責任時，更稱：伊對自104 年9 月份起即無法使用系爭轉租房屋，沒什麼證據可以舉證等語明確（見本院卷第85頁）。

是以，系爭租約既未見兩造合意終止或解除之情形，復反訴被告未能就其抗辯無法使用系爭轉租房屋乙情舉證以實其說，則其提前遷離業僅屬自身權利之適法行使，自不得執此為租賃期間屆滿前，即可拒絕給付反訴原告租金之正當事由，反訴被告前詞抗辯，容有誤會，殊非可採。

從而，系爭租約既經兩造約定於104 年9 月30日始租期屆滿，則反訴原告依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付104 年9 月份之租金10,000元，自屬有理，應予准許。

㈡、次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。

又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，同法第184條第1項前段亦規定甚明。

復「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。

」「牆壁有塗鴉或毀損要回復原狀。」

業經兩造於系爭租約第6條、第11條及特約條款約定甚明（見本院卷第4 至6 頁）。

惟承租人應以善良管理人之注意義務，負租賃物保管維護之程度，本應視租賃物特性，分別判定其適當之用益方法，並應斟酌當事人設定租賃之目的、一般交易習慣、誠信原則，兼衡租賃物之折舊等狀態綜合判斷。

蓋因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，自不得要求承租人於租期屆滿或契約終止時，即當然負有將租賃物回復原狀至全然新穎之狀態，此由民法第432條第2項後段規定與系爭租約第11條後段之約定方式亦可得知。

㈢、本件反訴原告前向屋主林天祥承租門牌號碼高雄市○○區○○路0000○0 號房屋全棟，並於103 年9 月3 日將系爭轉租房屋部分轉租予反訴被告，嗣反訴被告已遷讓返還該屋等情，已經本院認定如前。

而反訴原告主張反訴被告承租期間，就系爭轉租房屋有未盡善良管理人注意義務之毀損情事，並執前開編號①至編號⑧所示項目內容請求反訴被告負賠償責任等語，已據反訴被告執前詞所否認，茲就反訴原告請求賠償之範圍及金額有無理由，說明如下：１、編號①至③所示抽油煙機1,600 元、瓦斯爐2,300 元、紗窗2,300 元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，抽油煙機、瓦斯爐、紗窗均出現壞損情形，已支出相關修復費用一節，已提出上述使用物之照片、修復單據附卷為證（見本院卷第59至60頁、第67頁），且經本院審酌卷附照片情形，已明顯可見汙損、鏽蝕、割裂等毀壞狀況，足見其情節非微；

稽以證人林天祥業具結證稱：房屋內設備之損壞照片都是伊拍的，而抽油煙機、瓦斯爐、紗窗大概10年前蓋房子就買了，但都沒有再用；

伊出租房屋前，有協同反訴原告確認抽油煙機、瓦斯爐、紗窗的現況，東西都是新的，出租前也都有重新整理過等詞綦詳（見本院卷第88至90頁）。

是審以反訴原告係於103 年9 月才自證人林天祥處承租房屋，旋於同年月即將系爭轉租房屋出租予反訴被告，除經證人林天祥證述明確外（見本院卷第86頁），並有系爭租約記載之租賃期間存卷可參（見本院卷第4 頁），則反訴被告使用期間尚未滿1 年，卻已造成抽油煙機、瓦斯爐出現明顯鏽蝕、汙損，紗窗更有明顯割裂之痕跡，當難認此部分屬一般使用狀態下產生之自然耗損情形。

故反訴原告主張反訴被告就編號①至③所示項目部分，未盡善良管理人之保管注意義務，致該物受有損害，應負損害賠償責任，當屬有理。

至反訴被告固否認前述損害為所其造成，惟系爭轉租房屋於租賃期間既為反訴被告所居住使用，且反訴原告對於該屋返還前後之損害狀態差異，業已盡相當證明之責；

反訴被告卻迄言詞辯論終結前，均未能提出任何證據以駁斥或推翻反訴原告之主張，僅以空言否認，本院自不得憑此無視反訴原告舉證部分，逕為有利反訴被告之裁判；

又本院後述判決反訴原告主張有理由部分，反訴被告空言否認無足憑採之理由均同，將不再贅述，附此敘明。

２、編號④所示2 樓重新油漆5,000 元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，2 樓牆壁出現汙損狀態，為此支出油漆費用5,000 元一節，已提出2 樓油漆費用之收據為證（見本院卷第68頁）；

審以兩造於系爭租約既有就「牆壁有塗鴉或毀損要回復原狀」為特別約定，堪認於租賃期間只須出現汙損情形，反訴原告依特約條款均得要求反訴被告負責回復原狀，尚與一般承租人就自然耗損情形無庸負賠償責任之情形有別。

惟上開油漆費用收據，乃針對2 樓牆壁全部（含樓梯間），已逾越實際確認毀損範圍，業有證人林天祥證述：伊當初去系爭轉租房屋時，就牆壁汙損部分，僅看到2 樓廚房牆壁有焦黑的痕跡等語可稽（見本院卷第89頁）。

依此，反訴原告依上引特約條款所得請求賠償之範圍，自僅以廚房牆壁之油漆費用為限，又此部分如非經本院傳喚證人或徵詢專業機構意見，實難劃分不同區域之具體金額，本院爰依民事訴訟法第436條之14第2款規定，不調查此部分之證據，逕斟酌廚房使用造成牆壁焦黑痕跡之面積等情，酌定此部分油漆費用以2,000 元為適當。

３、編號⑤所示3樓重新油漆5,000元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，3 樓牆壁業出現汙損狀態一節，固亦提出3 樓油漆費用之收據為證（見本院卷第68頁）。

惟此僅得證明系爭轉租房屋確實有進行油漆工程等節，尚無足證明牆壁有毀損、塗鴉之情事；

佐以證人林天祥證述：伊當初去系爭轉租房屋檢查時，3 樓是大致有一些狗毛，沒有像2 樓有燒起來的痕跡，且要求整棟房屋油漆的原因，是因為反訴原告不租了，要重新租給人家，所以要重新整理等語明確（見本院卷第89頁），是系爭轉租房屋3 樓部分既未見具體汙損、毀壞情事，反訴原告請求3 樓重新油漆費用5,000 元，自非有理，應予駁回。

４、編號⑥所示水電維修1,500 元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，水電部分亦有損害，已支出水電維修費用1,500 元等語，已提出修復收據為佐（見本院卷第94頁），並核與證人林天祥證述：這部分是伊請人來施作再跟反訴原告收錢的，因為水管不通而且水龍頭壞掉等語相符（見本院卷第89頁），是此部分主張，應堪信實，自予准許。

５、編號⑦所示清潔費用2,000 元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，並未進行清理，到處沾有貓狗毛髮等語，雖已提出照片存卷為佐（見本院卷第59頁）。

惟依卷附照片觀之，縱有毛髮、髒污或灰塵之存在，亦難認已達非自然使用產生耗損或污損情節嚴重之情況，自不得要求反訴被告負擔此部分清潔費用。

況證人林天祥於本院審理時亦證述：伊要求整棟油漆及打掃原因是要再出租，所以須重新整理等詞明確（見本院卷第90頁），自不得僅因證人林天祥與反訴原告之約定，遽認反訴被告業應負同等責任。

６、編號⑧所示4張矮凳720 元部分：反訴原告主張反訴被告返還系爭轉租房屋時，有未經同意取走非屬其所有之4 張矮凳等情，雖經證人林天祥證述：伊放在4 樓房間的矮凳不見等情（見本院卷第90頁）。

惟該4 張矮凳究否係反訴被告取走，反訴原告迄言詞辯論終結前均未能提出其他證據以實其說，且此部分亦與牆壁、抽油煙機等固定物品之損壞，得依常理推論為承租人所造成不同，是此部分之主張，尚乏所憑，自無從准許。

四、綜上所述，反訴原告依系爭租約及民法第184條之法律關係，請求反訴被告給付19,700元（計算式：10,000元＋1,600元＋2,300 元＋2,300 元＋2,000 元＋1,500 元），及自反訴起訴狀繕本送達翌日即105 年10月27日起至清償日止（見本院卷第53頁），按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之主張，屬無理由，應予駁回，爰判決如主文第3項、第4項所示。

五、反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,552 元（裁判費1,000 元、證人日旅費552 元），爰判決如主文第5項、第6項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
橋頭簡易庭 法 官 楊博欽
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之理由。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書 記 官 葉彥伶