橋頭簡易庭民事-CDEV,107,橋簡,686,20190312,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第686號
原 告 夏曉青
被 告 徐銘鴻

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號八樓之一房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬柒仟捌佰伍拾伍元，及自民國一○七年十二月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436 第2項準用同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴請求被告遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○路000號8 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），及應給付原告新臺幣（下同）687,878 元，並應自民國107 年7 月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。

嗣於本院審理中減縮為：被告應遷讓返還系爭房屋，及應給付原告667,855 元，並應自107 年6 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元（下稱減縮後之聲明），核與前開規定相符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，兩造簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自98年2 月1 日起至101 年1 月31日止為期3 年，租金每月10,000元，水、電、瓦斯及管理費用由被告負擔，被告於承租之初曾交付20,000元押租金予原告，後系爭租賃契約展期至102 年1 月31日止。

嗣系爭租賃契約期滿後被告以原條件續租系爭房屋，惟被告僅繳納2 個月租金後即未按月繳納租金，經原告催收未果，原告乃於107 年5 月間以存證信函送達被告作為終止兩造之租賃契約之意思表示，並限被告於同年5 月底前遷讓返還系爭房屋，詎被告於107 年6 月未經原告同意繼續占用系爭房屋，占用期間於107 年6 月1 日起至今，迄未返還系爭房屋，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。

又被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用系爭房屋，屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

另被告自102 年5 月起，迄至107 年5 月31日止已積欠63個月租金，期間付過1 次1 個月租金，再扣除押租金20,000元後，尚欠租金580,000 元，另被告未繳水費875 元、電費1,527 元、管理費85,453元，共計667,855 元，被告自應依系爭租賃契約給付。

為此，爰依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如減縮後之聲明。

二、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由㈠關於請求遷讓房屋部分⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號判例要旨可參。

經查，原告自承原租賃契約於102 年1 月31日租期屆滿後，其以原租賃條件續租予被告，堪認兩造間之原租賃契約應視為不定期繼續契約，並以原租約約定事項為系爭租賃契約之內容。

⒉次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

民法第450條第2項、第3項定有明文。

復按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段、土地法第100條第3款分別定有明文。

經查，原告主張上列事實，業據其提出系爭租賃契約、房屋稅繳款書、小港郵局存證號碼42號存證信函各1 份等件為證（本院卷第9 頁至第14頁），經本院核閱無訛，雖堪認兩造間有系爭租賃契約，而系爭租賃契約已成為不定期租賃契約，且被告持續占用系爭房屋迄今，然被告終止系爭租賃契約之存證信函並未送達被告，此有該存證信函信封1 紙在卷可佐（本院卷第13頁），是原告終止系爭租賃契約之意思表示應於本件起訴狀繕本送達被告即107 年10月28日（本院卷第27頁）始到達被告，而系爭租賃契約約定房租為月繳，依上揭條文規定，應以1 個月之末日為契約終止期，並於契約之終止期1 個月前通知，是原告本件系爭租賃契約終止日應為107 年11月30日。

則兩造間之租約既已終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。

㈡關於請求給付租金、水電費、管理費及相當於租金之不當得利部分⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。

⒉經查，原告主張兩造間有系爭租賃契約，而系爭租賃契約已成為不定期租賃契約，且被告持續占用系爭房屋迄今，自102 年5 月起迄至107 年5 月31日止，尚積欠63個月租金，期間付過1 次1 個月租金，再扣除押租金20,000元後，尚欠租金580,000 元，另被告未繳水費875 元、電費1,527 元、管理費85,453元，共計667,855 元等情，業據其提出系爭租賃契約、房屋稅繳款書、台灣自來水股份有限公司107 年3 、5 月催繳欠費通知單、台灣電力公司高雄區營業處暫停供電通知單、107 年5 月繳費通知單各1 份、系爭房屋大樓管理費收繳四聯單20張、系爭房屋土地及建物所有權狀各1 紙等件為證（本院卷第9 至12、40至50、52至53頁），經本院核對無訛，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何答辯或陳述，本院依原告上揭證據調查之結果堪信原告上揭主張為真實。

原告雖以107年5 月31日作為系爭租賃契約終止日請求被告積欠63個月租金，而於系爭租賃契約終止後請求相當於租金之不當得利，然系爭租賃契約之終止日應為107 年11月30日已如前述，惟探求其真意皆係請求被告使用房屋之對價，僅因原告不諳法律而誤認契約終止日，本院自應以原告主張之真意為其請求內容之判斷。

而因被告確仍持續占用系爭房屋迄今，自應給付原告相當之對價，本院以原告主張之真意為其請求內容之判斷依據，對於被告權利之保障尚無妨礙。

是原告請求被告積欠之租金應計至系爭租賃契約之終止日107 年11月30日，合計積欠69個月，期間付過1 次1 個月租金，再扣除押租金20,000元後，尚欠租金640,000 元，加上水費875 元、電費1,527 元、管理費85,453元，尚有共計727,855 元未給付。

除上開727,855 元外，被告自107 年12月1 日起無權占有系爭房屋，已如前述，原告依不當得利之規定請求被告給付相當於租金之利益，應為可採。

被告依系爭租賃契約應給付每月租金10,000元，則以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。

四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋，及應給付原告727,855 元，並應自107 年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，均有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
書 記 官 程淑萍