橋頭簡易庭民事-CDEV,107,橋簡,913,20190329,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第913號
原 告 石圓禪飲股份有限公司

法定代理人 楊紘璋
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
李幸倫律師
複代理人 梁家惠律師
被 告 王正堂
上列當事人間請求返還預付租金事件，本院於民國108 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟參佰肆拾肆元，及自民國一○八年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾肆萬肆仟參佰肆拾肆元元為原告供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國105 年8 月5 日簽訂租賃契約，約定由原告向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）經營原告之五甲自強門市，租賃期間為自105 年9 月1 日起至109 年12月31日止，契約所載每月租金為新臺幣（下同）72,000元，兩造另約定實付月租金為63 ,425 元（下稱系爭租約），原告並已於107 年初開立支票預付107 年1 月至同年6 月份之租金共380,550 元。

惟因系爭房屋自107 年2 月起發生漏水，原告請求被告修繕，被告卻未予修繕，原告表明欲終止系爭租約，並於107 年5 月11日將系爭房屋返還被告，被告亦於該日退還押租金144,000 元，然被告未修繕系爭房屋漏水，已違反系爭契約第5條第2項約定，而損害原告權益，原告得終止系爭租約，並依系爭租約第7條第4項請求因被告違約致原告提起本件訴訟所支付之律師費40,000元，又被告拒絕返還原告已預付107 年5 月12日起至107 年6 月30日止之租金104,344 元（計算式：63,425x20/31+63,42 5=10 4,344 ），共計144,344 元，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：原告無預警表示欲終止系爭租約，伊與原告之協理訴外人葉靝文協調於107 年5 月11日返還系爭房屋並退押租金，並於107 年6 月11日簽立終止租賃契約同意書（下稱系爭同意書），約定租金算到107 年6 月底，原告說有漏水但事實上並沒有到不能營運程度等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造成立系爭租約，系爭租約已提前於107 年5 月11日終止，原告以支票預付之107 年5 、6 月份租金已由被告提示領取等事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、支票影本及支票提示付款明細為證（見本院107 年度司促字第5942號卷《下稱司促卷》第6~9 頁、本院卷第46~48 頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。

至被告抗辯系爭房屋漏水未影響營運，原告依系爭同意書承諾其租金算至107 年6 月底等情，則為原告所否認，並主張葉靝文無權代理原告承諾被告租金算至107 年6 月底等語，則本件應審究者應為：（一）原告主張被告有未修繕漏水之違約行為，是否有據？（二）葉靝文是否有權代理原告承諾被告租金算至107 年6 月底？

四、本院之判斷：

（一）原告主張被告有未修繕漏水之違約行為，應屬有據：按凡因非可歸責於乙方（即原告）之事由，致房屋有毀損時，甲方（即被告）應負責修繕。

如修繕不能或修繕後不合使用目的時，乙方得終止本租賃契約；

任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之財物損失及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用，系爭租約第5條第2項、第7條第4項約定有明文。

原告主張系爭房屋漏水，其員工欲修繕漏水卻聯繫不到被告等事實，業據其提出五甲自強店風扇修繕紀錄、漏水照片、Line對話紀錄為證（見本院卷第27~29 頁），且原告五甲自強店店主任即證人楊秝芸亦於本院審理中證稱：107 年3 月發現系爭房屋天花板風扇面板因漏水壞掉，修了之後又壞，廚房天花板吸水後會掉下來，有很多洞，並往前滲水到前臺，影響到店內裝潢及營運，有通知被告修繕，員工告知伊被告有帶水電師傅來看，但沒有做後續處理，未修好漏水，後來因漏水嚴重原告決定不租了等語（見本院卷第70~71 頁），堪認被告已知悉系爭房屋有漏水情形，卻未履行其依系爭租約所應負擔之修繕義務，自屬違反系爭租約第5條第2項之違約行為，造成影響原告門市營運之損害，被告抗辯漏水並未影響原告營運等語，要非可採，是原告自得終止系爭租約，並依同契約第7條第4項約定，請求被告賠償因其違約不修繕漏水致原告終止系爭租約所支出之律師費，而原告已因系爭租約終止後返還預付租金事宜委任律師提起本件訴訟，支出律師費60,000元，稅捐機關核定律師於高雄市代理民事訴訟之收費標準則為每一程序40,000元等情，有原告提出之稽徵機關核算106 年度執行業務者收入標準、律師費收款憑據為證（見本院卷第24、42頁），是原告依系爭租約第7條第4項約定，請求被告賠償律師費40,000元，應屬有據。

（二）葉靝文無權代理原告承諾被告租金算至107 年6 月底：1.被告主張原告同意租金算至107 年6 月底乙情，業據其提出被告及原告之協理葉靝文簽立之系爭同意書為證（見本院卷第30頁），惟觀諸系爭同意書載有「房租計算至6 月底（代理人呈報公司）」等文字，可知葉靝文已載明此條件仍須呈報原告決定是否核准，並未逕自承諾被告租金算至107 年6 月底，又原告之總經理即證人陳佩檥於本院審理中證稱：關於系爭租約終止事宜，是由營運部門主管回報伊，伊跟原告董事長說明，最後由董事長決定，葉靝文是負責去跟被告溝通的營運部門人員，當初簽立系爭租約時負責的營運部同仁不是葉靝文，原告並未授權葉靝文承諾被告租金算至6 月底等語（見本院卷第68頁反面~ 第69頁），由此可知，原告就系爭租約終止事宜之決策層級為董事長，並非葉靝文可自行決定，縱認葉靝文有承諾被告租金計算至107 年6 月底之意思，此部分亦屬無權代理而對原告不生效力，而葉靝文復已於系爭同意書內載明其仍須向上呈報公司，當初與被告簽立系爭租約之原告人員亦非葉靝文，堪認原告亦無授權葉靝文為此承諾之外觀而成立表見代理之情形，是以系爭同意書並不能證明葉靝文有權代理原告承諾被告將租金計算至107 年6 月底，對原告自不生拘束力，被告此部分主張洵屬無據。

2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

查被告因系爭租約，受領有原告預付租金之利益，然被告有未修繕系爭房屋漏水之違約情形，依系爭租約第5條第2項約定，原告得終止系爭租約等情，業經本院認定如前，是本件並不適用系爭契約第6條第4項原告提前遷離之賠償約定，而依原告所提系爭租約末頁載有「107.5.11終止合約」等文字，並有被告及葉靝文之簽名（見司促卷第9 頁），堪認至遲於107 年5 月11日原告終止系爭租約之意思表示已到達被告，則系爭租約於107 年5 月11日經原告終止後，被告受領原告先前所預付107 年5 月12日起至107 年6 月30日止之租金104,344元，即因給付目的嗣後不存在，而屬無法律上之原因，構成不當得利而應負返還責任，又原告並未同意被告租金算至107 年6 月底一節，亦經本院認定如前，是原告主張被告應返還此部分預付租金104,344 元，亦屬有據。

五、綜上所述，原告主張被告應給付原告144,344 元（計算式：律師費40,000元+ 預付租金104,344 元=144,344元），及自追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日即108 年2 月20日起（見本院卷第57頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
橋頭簡易庭 法 官 張立亭

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 塗蕙如
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日