橋頭簡易庭民事-CDEV,108,橋小,314,20190514,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋小字第314號
原 告 蘇玉君
被 告 以勒房屋仲介有限公司

法定代理人 邱瀞葵
上列當事人間請求退還仲介費事件，本院於民國108 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告於民國105 年5 月19日經被告居間仲介，與訴外人林婉萍簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）425 萬元購買門牌號碼高雄市前鎮區鎮川四巷131 號房屋（下稱系爭房屋），並於同年7 月4日交屋。

惟原告嗣後發覺系爭房屋有氯離子含量過高（俗稱海砂屋）之瑕疵，因而對林婉萍提起民事訴訟主張解除系爭買賣契約，為臺灣高雄地方法院以106 年度原重訴字第2 號損害賠償事件受理（下稱系爭訴訟），原告與林婉萍並於系爭訴訟第一審審理中達成訴訟上和解，由林婉萍向原告買回系爭房屋，系爭買賣契約既已因契約成立時存在之原因解除契約，被告應不得請求居間報酬，且被告未協助原告與林婉萍處理糾紛，致原告須提起系爭訴訟，是被告應退還已向原告收取之仲介費85,000元，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告85,000元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

（一）按居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；

其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務；

居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，此觀民法第567條第1項、第2項、第571條規定自明。

而在房地產仲介業務，涉及房地買賣之專業知識，而仲介業者針對其所為之仲介行為，收取高額酬金，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並就其所知依民法第567條之規定，據實報告於各當事人。

如有違反致委託人因此受損害者，固應負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1660號判決參照）。

惟仲介業者即使為不動產交易之專家，仍非專業之鑑定人，關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，例如是否為混凝土中氯離子濃度過高之建築物等，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。

從而，仲介業者如就物的性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，即認其有違居間人之調查及報告義務（最高法院105 年度台上字第65號判決意旨參照）。

（二）原告主張其經由被告居間仲介，與林婉萍成立系爭買賣契約，並給付被告居間報酬85,000元，及原告於前案訴訟中係主張因系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，林婉萍應負買賣瑕疵擔保責任，並於提出前案訴訟前自行委請土木技師公會鑑定並製作鑑定報告，認系爭房屋確有氯離子含量過高，致影響結構安全，並有頂版混凝土鼓脹而大面積剝落及鋼筋外露鏽蝕嚴重、磁磚剝落等瑕疵，嗣由原告與林婉萍達成訴訟上和解，由林婉萍向原告買回系爭房屋等情，有原告提出之系爭買賣契約、土地及建物登記謄本、服務費收據在卷可稽，並經本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛，堪信為真實。

惟原告自陳：之前被告帶看系爭房屋時，天花板沒有問題，105 年7 月12日交屋後伊找人去刷油漆，當天發現天花板掉下來等語（見本院卷第50頁反面），堪認原告於系爭買賣契約成立前看屋時，系爭房屋外觀上並無異狀，又衡諸建築物是否為海砂屋，除非外觀上已有天花板、牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、鏽蝕等明顯瑕疵存在，否則一般人藉由目視檢查，尚難察覺建築物具有氯離子含量過高之瑕疵，且混凝土中水溶性氯離子含量是否過高，非經專業機關進行辨識、檢驗，一般人實難以知悉其數值，且系爭房屋在簽約前外觀並無上述異狀，無從以肉眼目視查知是否有瑕疵，是此一隱性瑕疵顯非被告依通常查證方法所得辨別或確認，亦非屬被告依仲介專業應查知之不動產瑕疵範圍，是被告並無違反居間人應負之義務，而為有利於林婉萍之行為，原告主張被告不得請求居間報酬，即非可採。

又依原告與林婉萍於105 年5 月3 日書立之系爭房屋之現況說明書（下稱系爭說明書），已清楚載明系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，並約定買方得於簽訂買賣契約後自費進行氯離子含量檢測，賣方不得拒絕，有系爭說明書在卷可稽（見本院卷第29頁反面~ 第30頁），可知原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉林婉萍與被告就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意於締約後得自行進行氯離子含量檢測，是以被告履行居間報告義務之方式自不包含自行取樣檢測系爭房屋之氯離子含量，況原告自陳其購買系爭房屋之價格，係與被告及賣方一起議價，由498 萬元降價至425 萬元成交等語（見本院卷第50頁反面），堪認被告確有付出相當努力居間協調使系爭買賣契約成立，其收取之報酬金額亦無過高之情事，原告主張被告不得請求居間報酬，要非可採。

又原告雖執臺灣臺北地方法院90度重訴字第79號民事判決，主張若因契約成立時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間之報酬等語，惟此一見解與前揭近年實務見解不符，亦非判例，並無拘束本院之效力，併予敘明。

（三）至原告主張被告未協助其與林婉萍解決糾紛部分，蓋被告於系爭買賣契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，原告與林婉萍因系爭房屋瑕疵發生糾紛，則屬被告媒介訂約後之情事，縱被告基於儘量提供後續服務之態度，願協助買賣雙方進行溝通，然最終雙方是否能以成本較低之私下協議，而非成本較高之調解或訴訟方式來解決糾紛，仍取決於買賣雙方之意願，原告亦無從要求被告負擔說服林婉萍賠償原告之責任，被告既已居間使系爭買賣契約成立，後續買賣雙方之糾紛並不影響被告對原告之服務報酬請求權，亦不因發生該糾紛，使被告已受領之服務報酬轉變為無法律上原因，原告此部分主張亦非可採。

五、從而，原告主張被告應給付原告85,000元，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
橋頭簡易庭 法 官 張立亭

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書 記 官 塗蕙如
訴訟費用計算式：
裁判費 1,000元
合計 1,000元