橋頭簡易庭民事-CDEV,108,橋簡,609,20200305,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋簡字第609號
原 告 黃玫真
訴訟代理人 宋明政律師
被 告 北京蘭園大樓管理委員會

法定代理人 葉淑惠
訴訟代理人 夏雲洲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年2 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬肆仟壹佰伍拾元，及自民國一百零八年七月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟肆佰零陸元由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣貳拾壹萬肆仟壹佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告之法定代理人原係顏宏明，嗣於本院審理中變更為葉淑惠，此有高雄市左營區公所民國108 年12月17日高市左區民字第10832243600 號函附卷可稽（見本院卷第112 頁），且經原告法定代理人葉淑惠具狀聲明承受訴訟（見本院卷第110 至111 頁），經核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告為北京蘭園大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼高雄市○○區○○路0 號房屋（含1 至3 樓，下稱系爭房屋）之區分所有權人，前於107 年1 月下旬，發現系爭房屋2樓與系爭大樓管理室共同壁之牆面持續滲水，經原告要求被告檢修系爭大樓外牆防水層及公共管線，惟被告表示原告應先排除原告私人管線漏水之原因，始得進行系爭大樓外牆防水層及公共管線之檢修，原告只得自行於107 年1 、2 月間將系爭房屋2 樓浴室重新配管，並施作浴室地板防水工程（下稱甲工程），系爭房屋2 樓客廳地板始未再發生滲水。

原告嗣於107 年4 月1 日出租系爭房屋與訴外人吳新禎及黃瓊慧，然系爭房屋2 樓客廳地板於107 年7 月19日再次滲水，共同壁內牆亦出現嚴重水漬，原告即於107 年7 月20日填寫住戶意見反映表，請求被告修補系爭大樓外牆，另於107 年8 月2 日填寫住戶意見反映表，請求被告處理系爭大樓冷氣排水管，復於107 年8 月之管理委員會會議中，提議修繕系爭大樓冷氣排水管，惟皆遭被告否決。

原告為解決系爭房屋漏水問題，遂自107 年8 月6 日起，自行將系爭房屋2 樓浴室管線重新配置，由暗管改成明管（下稱乙工程），至107年9 月29日，系爭房屋2 樓客廳地板仍發生滲水，原告因而與吳新禎及黃瓊慧協議，約定原告不向其等收取107 年9 月及10月之房租共新臺幣（下同）80,000元（下稱租金損失），以賠償其等營業損失。

原告自107 年10月15日起，自行建築木作隔間牆（下稱丙工程），並陸續開鑿系爭房屋2 樓客廳、浴室地板、馬桶後方牆面、共同壁內牆等處，皆未發現任何水管管路，殆至107 年12月20日，始在系爭房屋2 樓浴室隔間牆與共同壁交界處，發現系爭大樓冷氣排水管，並暫將該管路關閉、設置連接管至共同壁外牆後，將系爭房屋回復原狀（下稱丁工程）。

嗣於108 年4 月15日，共同壁牆面再次滲水，經兩造於108 年4 月17日共同會勘、打開上開關閉之管路，竟冒出大量水流，至此已可確定系爭房屋2 樓滲水確為系爭大樓冷氣排水管破裂堵塞所致。

原告經被告同意，旋於108 年4 月25日自行僱工將系爭大樓冷氣排水管重新配管、接出共同壁外牆排水，系爭房屋滲水問題始獲解決。

而系爭大樓冷氣排水管屬共用部分，被告應負修繕維護之責，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2項、民法第184條第2項、第184條第1項前段規定，請求被告賠償甲、乙、丙、丁工程費用依序為45,000元、53,900元、22,100元、134,150 元、租金損失80,000元，共335,150元等語。

並聲明：被告應給付原告335,150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

三、被告則以：系爭房屋於107 年1 月間之滲水原因不明，經原告自行修復後，至107 年7 月前即未再發生滲水，此部分之修繕費與被告無直接關係。

又管理委員會為合議制，未查明滲水原因之際不得擅做主張，當須由原告先行確定漏水原因才能予以修復，且經原告於108 年4 月25日僱工修補後，系爭大樓公共設施及系爭房屋滲水已完全修復，滲水管線乃原告自有部分，非公用部分，原告請求租金損失及上開工程費用顯不合理等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、法院之判斷：

（一）查原告主張其為系爭房屋之區分所有權人，前於107 年1月下旬，發現系爭房屋2 樓與系爭大樓管理室共同壁之牆面持續滲水，自行於107 年1 、2 月間僱工施作甲工程，支出45,000元，系爭房屋2 樓客廳地板始未再發生滲水。

嗣於107 年4 月1 日出租系爭房屋與吳新禎及黃瓊慧，約定租賃期間自107 年4 月1 日起至110 年3 月31日止，1樓、2 樓及3 樓每月租金依序為19,500元、20,500元、22,500元，然系爭房屋2 樓客廳地板於107 年7 月19日再次滲水，原告曾於107 年7 月20日填寫住戶意見反映表，請求被告修補系爭大樓外牆，另於107 年8 月2 日填寫住戶意見反映表，請求被告處理系爭大樓冷氣排水管，復於107 年8 月之管理委員會會議中，提議修繕系爭大樓冷氣排水管，惟被告未同意。

原告自107 年8 月6 日起，自行僱工施作乙工程，支出53,900元。

迄至107 年9 月29日，系爭房屋2 樓客廳地板仍發生滲水，原告因而與吳新禎及黃瓊慧協議，約定原告不向其等收取107 年9 月及10月之房租共80,000元，以賠償其等營業損失。

原告則自107 年10月15日起，自行僱工施作丙工程，支出22,100元，並陸續施作丁工程，支出134,150 元，殆至107 年12月20日，始在系爭房屋2 樓浴室隔間牆與共同壁交界處，發現系爭大樓冷氣排水管，並暫將該管路關閉、設置連接管至共同壁外牆後，將系爭房屋回復原狀。

嗣於108 年4 月25日，原告經被告同意，自行僱工將系爭大樓冷氣排水管重新配管、接出共同壁外牆排水，系爭房屋滲水問題始獲解決等情，業據其提出平面圖、樓層立面剖面圖及管線示意圖、現場照片、建物所有權狀、漏水照片、估價單、房屋租賃契約書、住戶意見反映表、通訊軟體LINE對話內容截圖、免用統一發票收據及施工照片等件為證（見本院卷第1 至26、94至99、120 頁及背面），復有系爭大樓住戶規約等證附卷可稽（見本院卷第33至56頁背面），且為被告所不爭執（見本院卷第41、72、74至76、82至88頁），自堪信為真實。

（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；

共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。

次按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項亦有明文規定。

又按民法第184條第2項所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言（最高法院98年度台上字第1333號判決意旨參照）。

查公寓大廈管理條例第36條旨在明定管理委員會之職務範圍，並非防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律，自難認係民法第184條第2項所定之保護他人之法律，況公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款均未就管理委員會應如何維護、修繕共有及共用部分為具體執行標準或方式之規範，是原告主張被告怠於修繕、維護系爭大樓冷氣排水管，已違反保護他人之法律，且造成原告之損害等語，洵非可採。

（三）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

又過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過失，被害人自不得依侵權行為法則請求賠償損害（最高法院86年度台上字第3626號判決意旨參照）。

再所謂善良管理人之注意義務，係指一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準。

次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。

其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分；

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第7條第3款、第12條、第10條第1項及第2項分別規定甚明。

查系爭房屋於108 年4 月25日由震益工程行施工，將系爭大樓冷氣排水管重新配管、接出共同壁外牆排水，系爭房屋即再無滲水問題乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第88頁）；

又系爭房屋經原告僱工開鑿2樓浴室及客廳之牆壁與地板，發現牆壁中之管線有缺口並滲水等情，亦據證人即施工包商林伯宗證述在卷（見本院卷第83頁背面至86頁背面），是系爭房屋2 樓之滲水情形，應係系爭大樓冷氣排水管破裂所致之情，堪可認定。

再冷氣排水管乃供各住戶共同使用，屬系爭大樓之共用部分，自應由被告負修繕、管理、維護之責，然被告未盡修繕、維護系爭大樓冷氣排水管之善良管理人注意義務，致系爭大樓冷氣排水管破裂而造成系爭房屋2 樓滲水，被告自有過失，則原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告負損害賠償責任，即屬有據。

被告空言辯稱滲水管線乃原告自有部分，非公用部分乙節，難以憑採。

茲就原告請求被告給付上開工程費用及租金損失有無理由，分述如下：1.甲工程部分：質之證人即施工包商曾智聖於審理中證稱：約於107 年2月間，由被告請伊去看漏水，當時2 樓有漏水之水痕，浴室原本是好的，伊把地板牆面水泥塊敲掉，挖起來才看到2 樓浴室地板內冷水管破掉在漏水，抓漏後沒漏了才抹水泥，最後才貼磁磚。

伊當時未就冷氣排水管檢測，抓漏範圍僅針對2 樓浴室部分等語（見本院卷第116 至118 頁），足認系爭房屋2 樓浴室地板內冷水管於107 年1 月間確有破裂情形，再觀諸樓層立面剖面圖及管線示意圖之漏水點位置、漏水照片及施工照片（見本院卷第9 頁背面、12至13、120 頁及背面），可知系爭房屋2 樓浴室冷水管係在地板，復參以甲工程施作後，系爭房屋迄至107 年7 月方又再度發生滲水乙節，業據原告自陳甚詳（見本院卷第5 頁背面），堪認系爭房屋於107 年1 月之滲水應與牆面C 管處之漏水點無涉，而系爭房屋2 樓浴室冷水管當屬專有部分之樓地板內之管線，其維修費用應由該樓地板上下方之區分所有權人即原告負擔，是原告主張被告應給付甲工程費用45,000元等語，並無可取。

2.乙工程部分：依證人林伯宗於審理中所證：107 年8 月間，因原告一直強調跟管理室溝通協調，伊就建議原告乾脆配明管，證明牆壁已無冷熱水管，才施作乙工程。

就尋找漏水點而言，施作配明管不一定必要，本件伊有建議原告若配明管還會漏水，就可證明不是原告問題，所以就配冷水管，係為確定不是原告私人管線問題等語（見本院卷第83頁背面至86頁背面），足見原告係為確認系爭房屋2 樓浴室地板內之冷水管有無滲漏水情形，方決定施作乙工程，而系爭房屋2 樓浴室冷水管屬專有部分之樓地板內之管線，且係供原告所用，縱有滲漏，其維修費用仍應由該樓地板上下方之區分所有權人即原告負擔，則原告主張其所支出乙工程費用53,900元，應由被告賠償等語，即非有據。

3.丙工程部分：丙工程之施作，係為牆壁打除作業不影響吳新禎之營業，隔間牆跟牆面為直角，隔間牆與後方浴室距離約1 公尺多等節，業據證人即施工包商丁肇乾於審理中證述明確（見本院卷第82頁背面至83頁背面），難認丙工程費用係原告因系爭大樓冷氣排水管漏水直接所受之損害，亦非原告為證明損害發生及範圍所必要之費用，是原告主張丙工程費用22,100元亦應由被告賠償等語，尚難憑採。

4.丁工程部分：參之證人即系爭大樓水電維修包商傅昱迪於審理中證稱：因漏水問題斷斷續續，迄今已約2 、3 年，上屆管理委員會即已委託伊進行測試，這屆管理委員會更密集委託，伊曾針對系爭大樓排水、集水、冷氣排水倒水測試，甚至頂樓也有進行水塔排水測試，都正好沒漏水，因為伊無法有效地就住戶屋內敲打或做水壓測試，去過很多次，均未發現冒出大量水流情形，有看到2 樓地板跟牆角處有水漬痕跡，但未見出水情形等語（見本院卷第86頁背面至87頁背面），再參以原告確曾分別於107 年7 月20日、107 年8月2 日反映系爭大樓外牆漏水導致系爭房屋內部有滲水現象、抓漏包商判斷系爭大樓公共冷氣排水管造成系爭房屋內部漏水等節，有前揭住戶意見反映表可憑（見本院卷第18至19頁），足認被告本應定期檢視系爭大樓冷氣排水管之狀況，盡其善良管理人之注意義務，然被告竟疏於修繕、維護，經原告多次請求後，原應立即僱請包商詳查系爭大樓冷氣排水管全線是否破裂、有無堵塞或老化不堪用之情，以避免損害之發生，卻仍捨此未為，終致系爭房屋滲水，原告並因此須僱請包商林伯宗開鑿系爭房屋2 樓浴室及客廳之牆壁與地板、確認漏水點後，將系爭大樓冷氣排水管重新配管、接出共同壁外牆排水，則丁工程費用134,150 元雖非因被告侵權行為直接所受之損害，惟係原告釐清系爭房屋滲水原因及情況所必要之支出，且係因被告之侵權行為所引起，原告此部分請求核屬有據。

5.租金損失部分：按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。

原告於107 年4 月1日出租系爭房屋與吳新禎及黃瓊慧，約定租賃期間自107年4 月1 日起至110 年3 月31日止，1 樓、2 樓及3 樓每月租金依序為19,500元、20,500元、22,500元，且原告未向吳新禎及黃瓊慧收取107 年9 月及10月之房租共80,000元，以賠償其等營業損失等情，均為兩造所不爭執如上，足見原告確因系爭房屋漏水而無法取得預期可收取之租金，是原告請求被告賠償租金損失80,000元，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付214,150 元【計算式：134,150 ＋80,000＝214,150 】，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月17日（見本院卷第30頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
橋頭簡易庭 法 官 方佳蓮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書 記 官 塗蕙如
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣） 3,640元
證人日旅費 1,766元
合計 5,406元