橋頭簡易庭民事-CDEV,108,橋簡,719,20200324,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋簡字第719號
原 告 陳欣蔓
訴訟代理人 陳雅琴律師
被 告 吳萬長
上列當事人間請求核定租金事件，經本院於民國109 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告所有高雄市○○區○○段○○○○號建物及增建部分（門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○號）建物，占有原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地，如附圖所示編號A 、面積十八點八一平方公尺之土地部分至法定租賃關係終止之日止，每月租金為如附表所示計算方式所得之金額。

被告應給付原告新臺幣壹仟零柒拾陸元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零八年六月六日起至兩造就前揭第一項土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告如附表所示計算方式所得之金額。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第二項命被告應給付原告新臺幣壹仟零柒拾陸元及第三項已屆期部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項分別定有明文。

又依同法第256條規定，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

經查，原告起訴聲明原為：㈠請求核定被告所有高雄市○○區○○段000 ○號建物及增建部分（門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷00號，下稱系爭建物），占有原告所有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭428 地號土地），面積14.47 平方公尺，每月租金為新臺幣（下同）20元。

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭428 地號土地之日止，按月給付原告20元。

㈢被告應給付原告1,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

嗣經地政機關實際測量後，變更其訴之聲明為：㈠請求核定被告所有系爭建物，占有原告所有系爭428 地號土地，面積18.81 平方公尺，每月租金為26元。

㈡被告應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告26元。

㈢被告應給付原告1,560 元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱變更後之聲明）。

本院審酌原告並未變更訴訟標的，僅依地政機關測量結果更正其訴之聲明，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項準用同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭428 地號土地為原告與訴外人陳進川、陳夭綢、王國隆、吳勤、陳東民（下稱訴外人陳進川等）所共有，原告應有部分為432 分之18。

系爭建物坐落於高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭425 地號土地）及系爭428 地號土地上，系爭建物及系爭425 地號土地原均為原告所有。

被告於民國78年10月24日向原告購買取得系爭425 地號土地及系爭建物之所有權，然系爭建物另占用系爭428 地號土地面積18.81 平方公尺之土地部分。

依法兩造間推定在系爭建物得使用期限內，就系爭428 地號土地有租賃關係存在，惟兩造間就系爭建物坐落於系爭428 地號土地之租金金額無法取得共識。

而系爭建物附近學校、公共設施、生活機能、交通機能完善，亦有觀光休閒設施，應按申報地價總額年息10% 作為計算租金標準。

又本件租賃關係自系爭428 地號土地與系爭建物分屬不同人所有時即已發生，依法推定兩造自斯時起存有租賃關係，是請求被告應給付原告自本件起訴請求時回溯5 年之租金1,560 元及遲延利息。

為此，爰依民法第425條之1 規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：如變更後之聲明所示。

二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然前曾以：系爭建物係伊所購買，當初代書漏未過戶系爭428 地號土地，原告亦知情，原告經過20至30年才要來跟伊要，不合理等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭428 地號土地為原告與訴外人陳進川等所共有，原告應有部分為432 分之18。

系爭建物坐落於系爭425 地號土地及系爭428 地號土地上，系爭建物及系爭425 地號土地原均為原告所有。

被告於78年10月24日向原告購買取得系爭425 地號土地及系爭建物之所有權，然系爭建物另占用系爭428 地號土地面積18.81 平方公尺之土地等情，業據原告提出系爭428 地號土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地所有權狀各1 紙為憑（本院卷第10頁至第11頁反面），並有高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）108 年10月7 日高市地鳳登字第10870994000 號函檢附系爭425 、428 地號土地及系爭建物之土地、建物登記公務用謄本及異動索引1 份在卷可佐（本院卷第26至37頁）。

復經本院於108 年12月9 日會同兩造及鳳山地政人員現場履勘，製有勘驗筆錄、現場照片、空照圖1 份在卷可按（本院卷第44至49頁），及鳳山地政109 年1 月7 日高市地鳳測字第10970019300 號函檢附之土地複丈成果圖1 份存卷可考（本院卷第62至63頁），堪認為真。

㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

核其立法目的在於調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，而所謂「土地及房屋同屬一人」如該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，最高法院89年台上字第284 號判決參照。

再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。

民法第425條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照。

㈢經查，系爭建物及系爭425 、428 地號土地之所有權於78年10月24日前均為原告所有，系爭建物有占用系爭428 地號土地，後被告於78年10月24日向原告購買取得系爭建物及系爭425 地號土地之所有權，而系爭428 地號土地迄今仍為原告及訴外人陳進川等所共有一情，業如前述，且為被告所不爭執（本院卷第39頁正反面）。

本院審酌系爭建物與系爭428地號土地分別讓與而由被告取得系爭建物之時間，係在修正民法第425條之1 規定施行之前，雖非可直接適用該條規定，惟參諸該條立法理由、最高法院48年台上字第1475號判例揭櫫意旨，及保護房屋既得使用權之法理，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，應推斷土地讓與人即原告默許系爭建物受讓人即被告繼續使用土地，而認兩造於系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在甚明。

㈣次按就民法第425條之1第1項前段情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。

經查，兩造自被告於78年10月24日登記為系爭建物所有權人時起，既經推定在系爭建物得使用期限內存有租賃關係，已如前述。

而在本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，原告主張適用民法第425條之1第2項規定，請求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。

㈤再按請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照。

原告提起此訴訟時，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特定之租金數額。

縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能以此駁回其訴。

亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得依調查之結果，定合理之租金數額。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限。

第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。

是城市地方建築基地租金亦應以土地申報地價年息10% 為上限。

復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照。

㈥經查，參諸本院勘驗筆錄及現場照片、土地複丈成果圖等資料，併審酌系爭408 地號土地坐落位置，臨4 米路，近高雄市大樹區九曲國小、大樹國中、舊鐵橋溼地公園、九曲堂車站，附近為住宅區，週遭有全聯福利中心、超商等店家，交通、生活機能尚稱完善，有系爭房屋Google地圖、現況圖1份附卷可參（本院卷第52至57頁），本院斟酌系爭428 地號土地之地段、交通情形、經濟繁榮程度及系爭建物為屋齡約39年之2 層樓房並供居住使用等情況，認應按系爭428 地號土地申報地價年息6%調整為適當。

而兩造成立租賃契約之承租人使用範圍，應以系爭建物坐落使用之範圍定之，則系爭建物占用系爭428 地號土地之面積即如鳳山地政109 年1 月7 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積18.81 平方公尺，此有鳳山地政109 年1 月7 日高市地鳳測字第10970019300 號函檢附之土地複丈成果圖1 份在卷可稽（本院卷第62至63頁），且原告就系爭428 地號土地之權利範圍為432 分之18，此亦有系爭428 地號之土地登記公務用謄本1 紙附卷可證（本院卷第28頁），依前所認定之系爭428 地號土地申報地價年息6%計算結果，自被告取得系爭房屋所有權後，被告占用系爭428 地號土地如附圖所示編號A 之土地部分，至法定租賃關係終止之日止之租金，每月應核定為如附表所示計算方式所得之金額。

㈦另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付，最高法院81年度台上字第2847號判決意旨參照。

又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。

本件兩造間就系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在，業經本院認定如前，而依民法第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以前，土地所有權人無從請求為租金之給付，且因兩造間存有推定租賃關係，使用土地者尚非不當得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人於核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，依上說明，依民法第425條之1第2項核定之租金額，自不限於法院判決後所發生者始得請求。

再者，系爭428 地號土地之103 、104 年度申報地價均為每平方公尺3,280 元；

105 至107 年度申報地價均為每平方公尺4,000 元，此有鳳山地政109 年3 月5 日高市地鳳價字第10970207200 號函1 紙存證可參（本院卷第72頁），依此計算原告請求被告給付系爭房屋自起訴時回溯5 年即103 年6 月6 日起至108 年6 月5 日之租金合計為1,076 元（計算式：3,280 元×18.81 平方公尺×6%×18/432×2 年＋4,000 元×18.81 平方公尺×6%×18/432×3 年＝1,076 元，元以下四捨五入）。

另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是原告請求被告給付上開租金自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。

再者，被告所有系爭房屋於法定租賃關係終止前對系爭428 地號土地有租賃關係，惟系爭428 地號土地每年申報地價均有不同，並非固定不變，故原告得請求被告給付108 年6 月6日起，至兩造就系爭428 地號土地法定租賃關係終止前之期間內，按附表所示方式計算之租金。

㈧末查，被告雖以系爭建物係伊所購買，當初代書漏未過戶系爭428 地號土地，原告亦知情，原告經過20至30年才要來跟伊要，不合理等語置辯。

然被告未能就伊於78年間購買系爭建物時一併購買系爭428 地號土地，僅係漏未過戶一情舉證以實其說，且原告僅請求自起訴時起回溯5 年之租金，並未罹於時效，是被告上開所辯，尚難憑採。

㈨基上，本件租金核定以當年申報地價年息6%為適當公允，原告自103 年6 月6 日起至108 年6 月5 日止請求被告給付之租金合計為1,076 元，及自本判決確定翌日起加計遲延利息，並自108 年6 月6 日起，於被告所有使用系爭房屋之期間內，按月給付如附表所示方式計算之給付租金部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

四、從而，原告依民法第425條之1 之規定，請求核定被告所有系爭建物占用原告與訴外人陳進川等共有系爭428 地號土地如附圖所示編號A 之土地部分，至法定租賃關係終止之日止之租金為如附表所示方式計算之金額，請求被告給付租金1,076 元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，並自108 年6 月6 日起，於被告所有使用系爭建物之期間內，按月給付如附表所示方式計算之租金，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，均無理由，不應准許。

五、本件判決主文第2項被告應給付原告1,076 元及第3項已屆期部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

請求法院核定租金之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造平均分擔，始為公允，爰判決如主文第5項所示。

中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
書 記 官 程淑萍
附表（本院核定被告自108 年6 月6 日起，至被告所有系爭建物使用系爭428 地號土地期間內，應按月給付原告之租金金額計算）：
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│占用人│          計      算      方      式            │
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│被告  │高雄市○○區○○段000 地號土地當年申報地價（元/ │
│      │平方公尺）×18.81㎡×年息6%×（18/432）÷12個月 │
└───┴────────────────────────┘

附圖