橋頭簡易庭民事-CDEV,110,橋小,1800,20220218,2

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度橋小字第1800號
原 告 林珍瑜
訴訟代理人 湯應進
被 告 自由薪巢大廈管理委員會

法定代理人 賴弘斌
訴訟代理人 黃麗香
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟玖佰伍拾元，及自民國一一○年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣陸萬伍仟玖佰伍拾元為原告預供擔保後，免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告為被告所管理自由薪巢大廈（下稱系爭大廈）、門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號9樓房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人，系爭房屋上方為頂樓平台，因年久失修防水層不堪使用，自民國110年起每逢大雨即發生雨水滲漏至系爭房屋天花板、牆壁，更導致系爭房屋內火災警報器滲水故障。

而該頂樓平台為系爭建物共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由被告負修繕義務，惟被告並未修繕，甚且導致原告屋內火災警報器因滲水故障，若未先行將頂樓平台防水層修復，再行更換火災警報器，逢雨亦將損壞，且危害系爭大廈住戶安全。

原告乃於110年10月間自行雇工修繕頂樓平台漏水、室內裝潢修繕並更換火災警報器，支出修繕費用新臺幣( 下同) 65,500元、火災警報器費用450 元，被告既負有修繕義務，且因其怠於修繕，致原告受有損害，自應返還上開修繕費用並賠償原告損失。

為此依公寓大廈管理條例第10條第2項、無因管理及侵權行為之法律關係提起本件訴訟。

聲明：被告應給付原告65,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：原告於110 年10月間自行雇工進行屋頂平台漏水及室內裝潢修繕工程，惟此項工程並未向被告報備，自行雇工不符合程序，且該戶曾於103 年10月21日施工，施工保固期為5 年，至108 年10月20日止，為此被告曾於110 年11月19日召開臨時區分所有權人會議，決議頂樓修繕由住戶與管理委員會均分，原告當時亦在場參與表決，所以我們願意負擔50% ，管理費不足以支付全額修繕費用等語，資為抗辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張其為系爭房屋所有權人，且為系爭大廈住戶，系爭房屋上方為頂樓平台，屬全體區分所有權人及住戶共同使用，系爭房屋於110 年7 月間即因頂樓平台防水層損壞而漏水，原告於110 年10月時自行僱工進行頂樓漏水及室內裝潢修繕工程，並更換火災警報器，支出修繕費用，原告事後向被告請款，被告迄今未付等情，業據原告提出系爭房屋建物第一類謄本、坐落土地登記謄本、郵政存證信函暨回執、Line對話紀錄、漏水及裝潢與火災警報器損壞照片、頂樓平台施工照片、祥峰工程行估價單、收據、修護保養工作單、匯款紀錄、高雄市左營區公所110 年9 月24日高市左區民字第11031436300 號函、住戶規約等件為證( 見本院卷第14頁至第47頁、第66頁至第78頁) 。

且被告就原告確已自行雇工修復頂樓平台防水層、室內裝潢，及系爭房屋漏水為頂樓防水層損壞所致等情，均無爭執(見本院卷第186頁至第187頁)，此部分之事實均堪認定。

（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，公寓大管理條例第10條第2項、民法第184條第1項前段分別定有明文。

經查，自由薪巢大樓住戶規約第2條第2項、第12條約定：本大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分；

共用部分之修繕，由管理委員會為之。

其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

此約定與公寓大廈管理條例第10條第2項規定相符，由上約定，系爭大廈屋頂平台既為共用部分，其修繕自應由管理委員會為之。

原告主張被告遲未修繕頂樓平台，致其支出修繕費用及因頂樓滲漏水受損之室內裝潢修繕費用、火災警報器費用共計65,950元等情，業據提出前開估價單、修繕照片等為佐，且被告就原告主張之漏水原因為頂樓平台防水層損壞乙情並無爭執，堪信原告上開主張為可採。

是原告依公寓大管理條例第10條第2項規定及侵權行為法律關係，請求被告給付頂樓平台、室內裝潢及火災警報器之修繕費用共65,950元，於法有據。

至被告雖於110 年11月19日召集臨時區分所有權人會議，決議頂樓修繕費用為住戶與管委會各50% 比例負擔，保固期間為施工完成日起算10年，10年內頂樓若有漏水事宜，由住戶自行支付修繕費用等情，固據被告提出會議紀錄為佐( 見本院卷第122 頁至第124 頁) 。

然該次會議決議係在漏水情事發生後所為，本不能溯及適用於本次修繕事件，被告抗辯僅願負擔修繕費用50 %，洵屬無據。

（三）再由公寓大廈管理條例第10條第2項規定可知，公寓大廈管理委員會為法律明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護義務人，不能藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則。

雖同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不得悖離法律所定「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許區分所有權人會議藉多數決方式，以形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，類此情形，依民法第148條第1項之規定，核屬權利濫用，尚非法之所許。

而頂樓住戶係屬少數，系爭大廈住戶於區分所有權人會議，透過非頂樓住戶人數之優勢，將系爭大廈頂樓平台修繕之費用，未區分是否因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，決議均由頂樓住戶負擔一半之修繕費用，甚且於保固期間損壞時，頂樓住戶更應自行全額負擔修繕費用，將原屬系爭大廈應依公共基金負擔之共用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行支出，已與上開規定所定「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」原則有違，恐有失公平，附此說明。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第第184條第1項之規定，請求被告應給付原告65,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110 年11月19日（見本院卷第58頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

並依職權宣告被告預供相當之擔保，免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
橋頭簡易庭 法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書 記 官 林國龍
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日