橋頭簡易庭民事-CDEV,110,橋簡,1053,20220217,1

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 110年度橋簡字第1053號
原 告
即反訴被告 洪嫦妙

訴訟代理人 杜冠民律師
複 代理人 蘇睿涵律師
被 告
即反訴原告 曾怡軒

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告主張：被告向原告承租原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國108年3月17日起至109年3月16日止，為期1年，租金每月新臺幣（下同）10,000元，管理費每月1,586元，採年繳制，被告於簽約時均一次給付完畢。

109年2月間租期屆滿前，因被告表示將自行購屋，需要時間看房子，兩造遂合意於租期屆滿後，改以月租方式繼續租約，被告應按月於每月16日前給付上開租金及管理費。

詎被告遲未實際購屋搬遷，原告乃於110年4月18日通知被告欲調整租金，要求被告確認是否續租，被告回覆表示不續租，預計同年6月底搬家等語，是兩造當時即已合意終止租約，又原告另於110年4月23日寄發存證信函通知被告因原告有使用房屋必要，契約至110年6月16日，請原告按時遷讓返還房屋，惟被告迄未返還。

又原告為醫護人員，現居所係同為醫護人員之友人所有，為防疫需求有收回系爭房屋自用之必要，爰依系爭租約第12條、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告等語，並聲明：一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號4樓房屋騰空遷讓返還原告。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約租期屆滿前，兩造合意於租期屆滿後，改以月租方式繼續租約直至被告買房搬家，故兩造間為不定期租賃關係。

雖原告曾於110年4月間通知被告將調整租金，經被告表示不續租請求給予時間至同年6月底搬家，惟原告當即拒絕，並命被告於同年5月17日前搬離，故兩造當時並未就終止租約達成合意，原告如欲終止租賃關係，即應符合土地法第100條規定之情形，但原告並未就此證明，其主張自屬無據等語，資為抗辯。

聲明：一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張被告向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約約定租期自108年3月17日起至109年3月16日止，為期1年，租金及管理費被告均已一次給付完畢；

又109年2月間系爭租約租期屆滿前，兩造合意於租期屆滿後，改以月租方式繼續租約，嗣原告於110年4月間通知被告將調整租金，被告當時曾對原告表示不欲續租等事實，業據其提出系爭房屋建物謄本、系爭租約、兩造間之通訊軟體對話紀錄為證（本院卷第19至33頁），且未據被告爭執，堪認屬實。

經查: 1、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條分別定有明文。

查兩造於109年2月間合意於系爭租約租期屆滿後，改以月租方式繼續租約，業如前述，是兩造間就系爭房屋之租賃關係，自原租期屆至即成為不定期租約。

2、按契約之合意終止與終止權之行使性質不同，前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；

後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無意定或法定終止原因之存在。

另契約須當事人互相表示意思一致，始得成立，契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立。

對合意終止租約之契約行為而言，因終止日期究竟為何日，涉及租金給付期限、租賃物使用期限之租約本質問題，應認屬於必要之點而為契約成立要件。

又要約經拒絕者，失其拘束力；

將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第155條、第160條第2項分別定有明文。

經查：原告於110年4月18日以通訊軟體告知被告欲調漲租金並詢問是否仍續租，被告表示不續租，預計6月底搬家，原告則回覆被告既不續租，雙方即終止租約，依原訂契約終止租約應於1個月前通知對方，契約終止日即為110年5月17日，要求被告於當日之前點交房屋，但被告並未允諾，有兩造間之通訊軟體對話紀錄在卷可稽（本院卷第101頁）。

是依對話內容，被告於原告詢問是否同意調漲房租或不續租後，雖傳送「6月底終止租約」之要約給原告，但原告就上開要約並未承諾，而是回覆表示租約終止日應該是5月17日等語，已將被告欲於110年6月底終止租約之要約予以變更，依民法第160條第2項規定，應視為拒絕被告之原要約而為新要約，但由上開對話紀錄未見被告曾對此新要約有所承諾，原告亦未就此提出證據為佐，是兩造間就何時終止租約既未達成意思表示之合致，原告主張兩造當時已合意終止租賃關係，尚屬無據。

又原告當時既已拒絕被告所為要約，該要約即失拘束力，其嗣後主張兩造就租約終止已有共識，即便依被告所述，租約於6 月底亦已終止云云，自非有據。

3、按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

土地法第100條第1款定有明文。

而土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。

故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；

出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任。

又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。

惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。

如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在。

經查： (1)原告雖主張系爭租約第11條原本就有兩造得終止租約，僅須提前於一個月前通知他方之約定，故即使系爭租約轉為不定期租約，仍得依上開規定終止租約云云，但觀諸系爭租約第11條原約定為「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。

依約得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方...」係明確以「期限屆滿前」，亦即有期限約定的情況為適用前提，無從認為在原定期限屆滿後之不定期租約存續中，仍得以此約定排除土地法前開規定之適用。

(2)又原告雖於110年4月23日寄發存證信函通知被告因原告有使用房屋必要，契約至110年6月16日終止，故契約於6月16日就已終止云云（本院卷第35頁、第152頁），但該存證信函並未敘明原告必須使用房屋之具體事由，且原告寄送該存證信函之日期與原告110年4月18日以通訊軟體向被告表示要調漲租金等語（本院卷第33頁）僅相隔5天，是原告既然在4月18號尚願意將房屋以較高租金續租給被告，何以5 天後會突然有收回房屋自用之必要？當非無疑，難認原告寄送上開存證信函主張終止租約時時，已具備土地法第100條第1款所規定得終止租約之事由，其所為終止租約自非合法，原告主張系爭租約於6月16日終止，自非有據。

(3)又原告雖主張其現居地（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00號6樓，下稱系爭居處）為友人所有，兩人共同居住該處，於新冠肺炎疫情爆發後，因兩人均為醫護人員，染疫風險已高於一般民眾，若共居一處更有交叉傳染之可能，故友人已多次向原告商討希望原告能自該處搬遷，因此原告欲收回系爭房屋及車位自住、自用云云，並提出系爭居處所有權狀影本、某大學醫學院附設醫院在職證明書影本及對話紀錄擷圖為據（本院卷第169至173頁），但上開所有權狀及在職證明書影本所載人名之姓名、身份證字號及醫院名稱均被遮隱，且均擷取部分內容而非以完整全文呈現，已難據為佐證，且縱使採認上開證據，認系爭住處確為某護理人員所有，僅憑上開資料無從佐證原告所述情節均屬事實（諸如原告與該護理人員之關係、何以疫情會突然對能否居住造成影響、是否確實有被要求遷出、是否僅能遷往系爭房屋等事實，均無從由上開資料確認），難認其確有因疫情而必須收回房屋自住之必要。

四、綜上所述，系爭租約既未合法終止，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請無所附麗，併予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴原告向反訴被告承租系爭房屋是為3房2廳2衛房型，惟自承租以來，反訴被告之私人物品持續占用其中1房致反訴原告使用權之行使受有損害，反訴被告因而受有相當於租金之不當得利66,000元（自108年3月17日至110年12月20日，計2年9月即33月，2,000x33=66,000）；

又反訴被告無視疫情嚴峻，在疫情三級警戒期間，一直以通訊軟體威脅騷擾反訴原告須於110年6月底前搬家，致反訴原告身心俱疲，反訴被告所為係故意不法侵害反訴原告之人格權，且情節重大。

爰依民法第179條規定請求反訴被告給付相當於租金之不當得利66,000元，另依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定請求反訴被告賠償精神慰撫金20,000元等語。

聲明：反訴被告應給付反訴原告86,000元。

二、反訴被告則以：反訴被告於反訴原告承租系爭房屋前，即已明確告知尚有部分私人物品須置屋內，反訴原告同意反訴被告放置該等物品後，兩造始簽訂系爭租約，再反訴原告承租後從未要求反訴被告將該等物品搬離，亦足徵反訴原告係因承租時已明知該情仍願承租；

又依反訴原告所提兩造間之通訊軟體對話紀錄內容，均係溝通租賃契約事宜，並無不法侵害之情事，反訴原告之主張顯無足採等語，資為抗辯。

聲明：(一)反訴原告之訴駁回。

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。

反訴原告雖主張反訴被告放置私人物品占用系爭房屋其中1房而受有相當租金之不當利益等語，惟依反訴原告主張，該等物品於系爭租約成立時即已存在系爭房屋內，且反訴原告亦於本院審理中自陳其並未曾向反訴被告反應上述情事（本院卷第152頁），堪認反訴原告是在認知上開物品存在之情況下同意承租系爭房屋，此由反訴原告自陳不曾對該等物品表示異議亦可為佐，其主張反訴被告受有不當得利云云，自非可採。

(二)次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。

反訴原告固主張反訴被告以通訊軟體騷擾反訴原告，請求反訴原告儘快搬家，並欲請友人協助反訴原告搬家，造成其精神損害等語，並提出兩造於109年2月間之通訊軟體對話紀錄為證（本院卷第139頁），惟觀諸該等對話內容，反訴被告係持續以兩造租約已終止為由請求反訴原告搬離系爭房屋，並告知反訴被告若因疫情之故無法找到搬家公司搬家，反訴被告可請友人為協助，經核均屬溝通兩造間租賃爭議之中性對話，尚難認有何不法性，亦難認反訴原告因此人格權受有何重大損害，反訴原告依侵權行為之法律關係請求反訴原告賠償其精神損害，亦屬無據。

(三)從而，反訴原告依民法第179條、第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求反訴被告給付68,000元，為無理由，應予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
書 記 官 薛如媛