橋頭簡易庭民事-CDEV,112,橋簡,38,20240418,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度橋簡字第38號
原 告 許綠荷
郭富和
共 同
訴訟代理人 黃韡誠律師
複 代理人 龔柏霖律師
被 告 戴新恭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應自民國111年12月17日起至將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣16,500元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如就到期部分按月以新臺幣16,500元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國108年10月15日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告甲○○所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金為新臺幣（下同）16,500元，但未約定租賃期限，被告並將其戶籍遷入系爭房屋。

嗣因原告丙○○之長子乙○○（以下逕稱乙○○）名下無房產且有居住需求，且被告於簽訂系爭租約前曾承諾願於111年8月間搬遷，原告遂於111年8月30日發函給被告表示終止系爭租約，並請被告於同年10月底前騰空遷讓返還系爭房屋，惟遭被告回函拒絕。

況且，自被告承租系爭房屋至今，系爭房屋之價值已有昇漲，依現在之市場行情，應以每月24,753元始為合理，而系爭租約既經終止，被告繼續占用系爭房屋即受有不當得利。

爰依系爭租約，民法第767條第1項前段、第450條第2項，第455條前段、第442條、第179條，土地法第100條第1項第1款，提起本件訴訟等語，並以預備合併之方式聲明如下：㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將設於該址之戶籍遷出。

2.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,753元。

㈡備位聲明：被告承租系爭房屋之租金，自民事追加訴之聲明狀送達本院之日起調整為每月24,753元。

二、被告抗辯：系爭租約上載明：「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止，若市府徵收應無條件拆遷」等語，被告因信賴前開條款，已投入大量資金裝修系爭房屋，原告違反前開約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並遷出戶籍，並無理由。

另被告於108年8月以前，即曾向原告承租系爭房屋，當時租金為每月15,000元，兩造簽訂系爭租約時，應原告之要求，合意將110年8月15日以後之租金調整為每月16,500元，並於系爭租約上記載：「民國110年8月15日後，租金加1成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」等語，故原告請求調整租金亦無理由等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由 ㈠經查，被告於108年10月15日與原告簽訂系爭租約，承租原告甲○○所有之系爭房屋，約定每月租金為16,500元，但未約定租賃期限，被告並將其戶籍遷入系爭房屋。

原告於111年8月30日發函給被告表示終止系爭租約，並請被告於同年10月底前騰空遷讓返還系爭房屋，惟遭被告回函拒絕等情，有系爭房屋之高雄市稅捐稽徵處110年房屋稅繳款書1份、房屋稅111年課稅明細表1份、系爭租約1份、兩造間之存證信函、普通掛號函件執據、中華郵政掛號郵件收件回執暨投遞記要各2份及被告之戶籍資料1份在卷可稽（見本院卷第15頁、第45至63頁、第73至75頁、第167至179頁），堪信為真實。

㈡系爭租約為不定期限租賃契約，理由如下：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

2.原告主張：108年被告教會之長老丁○○代理原告與被告洽談系爭租約事宜時，被告曾承諾願於111年8月間搬遷，故系爭租約書上雖未約定租賃期限，但實際上為租賃至111年8月31日為止之定期租賃契約等語（見本院卷第124至125頁）。

惟查，證人丁○○於本院112年4月20日言詞辯論時，經原告複代理人詢問後具結證稱：「（電話中被告太太有沒有提到被告願意什麼時候搬遷？）他說願意跟先生商量看看到法院公證，就這樣而已，因為他說要跟先生商量，然後就沒有下文了，我接下來也沒有繼續介入這件事情。」

、「（電話中你有向被告太太表達原告丙○○不願意繼續租這個房子給被告嗎？）我不知道。」

等語（見本院卷第148至149頁），堪認證人丁○○對於被告有無承諾願於111年8月間搬遷乙節並不知情，卷內亦無其他事證可支持原告前開主張。

是以，原告尚難舉證系爭租約於洽談之過程中已定有期限，性質上仍屬不定期限租賃契約無訛。

㈢原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將設於該址之戶籍遷出為無理由，理由如下：1.按房屋租賃，出租人有收回自住之正當理由及必要情形時，得終止之。

而所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內。

且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年人者（最高法院72年度台上字第1057號判決意旨參照）。

次按依土地法第100條第1款規定，出租人固得以收回自住為由，收回出租之房屋。

惟所謂收回自住，係指出租人在客觀上，對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言（最高法院80年度台上字第212號判決意旨參照）。

2.經查，證人乙○○雖於本院113年1月25日言詞辯論時具結證稱：我現在與我女友、父親及阿姨同住在高雄市○○區○○路00號，建材是鋼筋水泥，房子是1到3樓的4、50年透天老房子，3樓沒有人居住，堆滿雜物不能使用，1樓是辦公室還有停車的地方。

我跟女友、父親及阿姨同住在2樓，2樓有我的房間、客廳、浴室以及我父親跟阿姨一起住的房間。

我們沒有裝潢，因為不確定政府會不會拆遷。

因為我的阿姨年事已高，有老人痴呆的前兆，這1、2年來都懷疑我偷他的錢，事實上根本不可能，而且因為我們作息不同，2樓共用衛浴設備，加上我阿姨有重聽，講話都要很大聲，我跟爸爸的作息也會被影響。

假設我6、7點上班，我晚上11點多睡覺，早上4、5點他們就起床，不然就是會來敲我的門說我偷錢，這樣會打擾到我跟我的女友，我跟我阿姨也因此有嚴重的紛爭。

那裡如果講話很大聲，彼此都聽的到，加上對方行動不便，拿拐杖四處敲的聲音都聽得到。

我跟我女友交往10多年，目前有結婚打算，系爭房屋跟我原本住處距離不到50公尺，如果搬到系爭房屋，我可以有自己的空間也方便照顧家人等語（見本院卷第266至267頁、第269至270頁），以證明原告有將系爭房屋收回供伊居住之需求。

3.然而，當本院就相關疑點訊問證人乙○○時，其答稱：「（系爭房屋各項條件有比你現在住處好嗎？）我沒有去過，我不能說好不好，但希望可以有離家近、可以照顧我爸爸，而且有點距離，大家也有個空間這樣，我是覺得房屋屋齡應該都差不多」、「（如果你現在居住的房間有漏水，會否考慮搬走？）一定會，因為漏水不會考慮修繕。」

、「（根據本院上次履勘所知，系爭房屋有嚴重漏水，你是否還會搬過去居住？）我會搬過去，因為我被吵的作息不正常，所以我還是想搬過去，而且也可以就近照顧我父親。」

、「（但你剛剛不是說如果你的房間有漏水，會考慮搬走？那為何又要搬到有嚴重漏水的房屋居住？）我相信不會是整棟房子漏水，否則不會有人住這麼久。」

、「（根據本院上次履勘所見，本件房屋的漏水及於整面牆壁，以手指觸碰，即可感覺到明顯的水滴，門板接縫間必須以毛巾吸水，並據被告所稱，每逢下雨，必須全家合力以手推之方式支撐門板以免損及房屋結構，或者嚴重淹水，這樣的房子為何你還考慮居住？）畢竟是自己的房子，我也可能會考慮基本的修繕。」

、「（你女友是否甘願住在條件如此惡劣之房屋？）可以。」

、「（你如何知悉？）我們有討論過，因為我們被吵得實在是沒有辦法。」

、「（但剛才你說你沒有到過系爭房屋，那又如何知道系爭房屋的情形？又如何討論？）我現在是聽法官講，但我們過去後，一定會做基本的改善。」

等語（見本院卷第267至269頁）。

自上開問答之過程中可知，證人乙○○從未去過系爭房屋，對於其現況並不瞭解，且在瞭解系爭房屋之狀況前，表示自己無法接受房間漏水，更不會考慮修繕，但在知悉系爭房屋有嚴重漏水之情形後，卻又改稱可以接受進行修繕，前後說詞不一致，已有疑義。

又證人乙○○於當日言詞辯論前既不知悉系爭房屋之現況，卻又果斷表示與女友討論過，女友可以接受系爭房屋之狀況，但2人在完全不熟悉系爭房屋之前提下，究竟如何討論出一定可以接受之結論，實有疑問。

4.此外，證人乙○○於被告補充詢問時答稱：「（你父親有跟你說過我們現在還有租約存在嗎？）我都知道，是我父親要跟被告簽約，但被告不願意簽約，而且被告要求一簽約就要10年。」

、「（這些都是你聽你父親說的？）是，而且我有看你們簽約的內容也不清不楚。」

、「（所以你不清楚過程？開庭也沒有出現？）我知道簽約的過程，我父親回來都會跟我講，但我確實沒有出現。」

等語（見本院卷第270頁），並於本院最後訊問時答稱：「（在今日開庭以前，有無見過原告訴訟代理人？）我只有跟我父親去過1次原告訴訟代理人的事務所，當時就是要去談要如何處理本件紛爭、決定提告。」

等語（見本院卷第270至271頁）。

自上述應答過程中亦可知悉，證人乙○○在本件訴訟起訴前，即涉入本件紛爭甚深，且對於被告之租賃期間要求有所不滿，又自原告丙○○處聽聞相關細節，並與其一同至律師事務所決定對被告提起本件訴訟，其立場已明顯偏袒原告。

從而，本院審酌證人乙○○之證詞存有諸多疑問，且有相關事證認其有預設立場之虞，應認其證詞不足採信，難認原告有將系爭房屋收回供乙○○居住之需求，並不符合土地法第100條第1款之要件。

5.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。

經查，原告雖主張：系爭租約上「若市府徵收應無條件遷移」等文字為原告所寫，「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等文字為被告自行加註，未經原告同意等語（見本院卷第165頁）。

被告亦坦承「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等文字為其所書寫，「若市府徵收應無條件遷移」等文字則為原告所書寫等情（見本院卷第166頁）。

惟觀諸原告附於起訴狀後之系爭租約黑白影印版本，已然可見其上載有上開2行文字，並蓋有被告之印章（見本院卷第21頁），堪認前開2行文字為兩造合意約定，倘若「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止」等文字為被告未經原告同意自行加註，則原告何以能容忍該等未經其同意之條款出現於系爭租約上，而不及時提出異議？但原告卻仍依照系爭租約持續收租，直至111年8月30日才以存證信函向被告請求表示終止系爭租約，堪認「雙方同意讓承租方租到市府拆遷為止，若市府徵收應無條件拆遷」等文字前後半句雖由不同人書寫，但整體文句為兩造之共識，並均為系爭租約內容之一部。

揆諸前開契約條款之性質，因市府拆遷屬於未來之不確定事項，不一定會發生，而屬於系爭租約之解除條件，亦即倘若系爭房屋未遭拆遷，原告係同意被告無限期續租。

然而，原告因解除條件遲未發生，又欲避免被告無限期續租，轉而著眼於系爭租約未定有「期限」，而對被告主張依土地法第100條第1款主張收回自住，實與誠信原則有違。

6.按兩造租賃契約第四款載有如乙方（即被上訴人）不向甲方（即上訴人）退租，則甲方亦不得向乙方辭房等語。

此項特約依法並非無效，自兩造訂立租賃契約之日起算至今，既未逾20年，上訴人又無其他終止契約之法定原因，自應受特約之拘束，其以收回自住為原因，請求遷讓，自非有理（最高法院33年上字第3946號判決意旨參照）。

經查，前開最高法院判決之原因事實乃兩造訂有以「乙方向甲方退租」為解除條件之租賃契約，但甲方卻在乙方未主動請求退租之情況下，以收回自住為由，請求乙方遷讓房屋，與本件甚為類似，而該案最高法院認為甲方之請求並無理由，故本件應可援引上開判決先例，為相同之解釋，併此指明。

7.綜合上開調查證據之結果，系爭租約現仍有效存在於兩造之間，原告依系爭租約，民法第767條第1項前段、第450條第2項，第455條前段及土地法第100條第1項第1款，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將戶籍遷出，並無理由。

㈣原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,753元之聲明，以按月給付原告16,500元範圍內為有理由，理由如下。

1.按不當得利制度，旨在矯正及調整因財貨之損益變動而造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬狀態，俾法秩序所預定之財貨分配法則不致遭到破壞。

故當事人間之財產變動，即一方受財產上之利益，致他方受損害，倘無法律上之原因，即可構成不當得利，不以得到受益人之同意或受益人有受領之意思為必要（最高法院102年度台上字第930號判決意旨參照）。

經查，被告對其至遲於本院113年3月19日言詞辯論終結時仍使用系爭房屋乙節既不爭執（見本院卷第298頁），則堪認被告實際上確實受有使用系爭房屋之利益，原告亦會因未收到相應之租金而受有損害，是就未繳納租金之月份，被告確實應將相當於租金之不當得利返還原告。

2.經查，系爭租約上載有：「民國110年8月15日後，租金加1成16,500元，日後不得再隨意調，需雙方同意」等文字，而雖「民國110年8月15日後，租金加1成16,500元」等文字與「日後不得再隨意調，需雙方同意」等文字之書寫字跡不同，但因此條款於原告附於起訴狀後之系爭租約黑白影印版本即有之，且原告長時間未對前開條款提出異議，堪認係兩造間之共識而非被告片面加註（見本院卷第27頁、第175頁）。

從而，依據前開條款，系爭房屋之租金需兩造同意始可調整，並不因房屋之價值有所昇漲而改變，被告對於原告主張調漲租金既不同意，依系爭租約原告本即無法取得超過每月16,500元之金額，故於計算相當於租金之不當得利時，亦應堅守系爭租約中原告所應取得之金額計算之。

又本件起訴狀繕本送達被告之翌日為111年12月17日（見本院卷第89頁之送達證書），是原告請求被告自111年12月17日起至未來兩造因諸如市府拆遷系爭房屋等其他原因終止系爭租約，而被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告16,500元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。

3.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。

次按不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第442條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力（最高法院64年台上字第1579號判決意旨參照）。

再按民法第442條規定之強行程度，尚非甚強。

如當事人就其他類型之租賃，以契約約定，得依其他事由調整租金者，解釋上仍屬有效（參照邱聰智，91年，新訂債法各論上，第352頁，元照）經查，系爭房屋之合理租金為何，雖經原告聲請本院囑託地家不動產估價師聯合事務所（下稱地家事務所）鑑定（見本院卷第164頁），並經地家事務所作成地家估字第00000000號不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）1份，其鑑定結果略以：系爭房屋112年度之租金行情價格為每月24,753元等語（見系爭鑑定報告第1至2頁）。

然而，揆諸上開說明，系爭租約既已約定僅得依兩造同意之方式調整租金，其約定自屬有效，原告自不得再援引民法第442條之規定，主張應依未經被告同意之租金數額計算不當得利。

㈤按預備訴之合併，法院應依原告所列聲明及訴訟標的順序，依次審理之，必先位之訴無理由時，始得就預備之訴調查裁判。

倘法院審理結果，認原告先位之訴一部有理由，一部無理由，則相排斥之備位之訴，固不能併為裁判（最高法院112年度台上字第73號民事判決意旨參照）本件原告先位之訴請求被告騰空遷讓返還系爭房屋並遷出戶籍之部分固無理由，惟請求返還不當得利之部分，於每月16,500元範圍內為有理由，揆諸前開說明，原告先位之訴一部有理由，一部無理由，爰不再審酌請求調整系爭房屋租金之備位之訴，併此敘明。

四、綜上所述，原告依民法第179條，請求被告自111年12月17日起至被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告16,500元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

被告雖聲明願供擔保，請准宣告免為假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡凌宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 郭力瑋