橋頭簡易庭民事-CDEV,112,橋簡,864,20240827,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度橋簡字第864號
原      告  王婷瑜 
訴訟代理人  葉信宏律師
          劉家榮律師
被      告  李家豪 
訴訟代理人  龔柏霖律師
          黃韡誠律師
上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文

一、確認被告所持有如附表所示本票之票據債權，於超過新臺幣500,000元，及該部分自民國112年1月8日起至清償日止按週年利率5%計算之利息對原告不存在。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔5分之2，餘由原告負擔。   事實及理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。

查被告業持如附表所示之本票（下稱系爭本票）向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）聲請本票裁定，經高雄地院裁定移送至本院（112年度司票字第3363號，下稱雄院裁定），並經本院裁定准予強制執行在案（112年度司票字第588號裁定），然原告爭執系爭本票所擔保之新臺幣（下同）850,000元違約金債權（下稱系爭違約金債權），係基於原告遭被告詐欺而簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）所生，而系爭契約業遭原告向被告表示撤銷，是原告自得就系爭本票對被告為原因關係抗辯。

且縱使系爭契約有效，系爭違約金債權亦屬過高，則兩造對於系爭本票債權是否存在，即有爭執而不明確，致原告在法律上地位有不安之狀態，而此種狀態復得以對於被告之確認判決除去之，參諸前開判決意旨，自應認原告有即受確認判決之法律上利益，是原告自得提起本件確認之訴。

二、原告主張：原告透過訴外人住商不動產高雄中華青海加盟店即專好專不動產有限公司（下稱專好專公司）仲介，向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○○路0000號9樓之1房屋及坐落之土地(下稱系爭房地)，並於112年1月8日簽署系爭契約，約定由原告以總價9,500,000元向被告購買系爭房地，第1期款項950,000元於112年1月11日前匯入履約保證專戶，原告於簽約時即交付被告10,000元，並簽發系爭本票予被告，擔保第1期款項餘款850,000元。

然而，被告於簽訂系爭契約時，竟故意隱匿自己即為專好專公司法定代理人之身分，實有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款「提供買受人關於不動產必要資訊」之義務，使原告誤認專好專公司係從事公平之居間行為，且錯誤評估系爭房地之價值。

此外，專好專公司之人員及負責主持簽訂系爭契約之地政士林承翰（以下逕稱林承翰），均未告知原告系爭房地存在短期買賣之情形，亦未告知原告系爭本票之用途，且原告已再三告知被告，自己僅有2成自備款，貸款成數必須達8成始能購買，被告明知難以達成卻仍向原告保證沒問題等語，實屬詐欺原告簽訂系爭契約之行為，而原告業以存證信函撤銷系爭契約，是系爭本票之原因關係既經撤銷，其債權對原告自不存在。

縱使系爭契約有效，被告依系爭契約須支付違約金，然系爭契約第10條第2項係約定「已交付之價金作為懲罰性違約金……原告若有開立本票亦應照其面額賠償並同意被告據以執行」，但系爭房地買賣總價為9,500,000元，且被告已於本件交易破局後，順利將系爭房地以相同價位轉賣他人，無任何損失可言，被告請求違約金950,000元（含現金100,000元及系爭本票所擔保之850,000元）過高，應予酌減。

爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件確認訴訟等語，並聲明：確認被告持有系爭本票，對原告之本票債權不存在。

三、被告抗辯：訴外人即原告之前婆婆李佳蓉（以下逕稱李佳蓉）與被告為多年鄰居關係，且在原告購買系爭房地之過程中，參與度甚高，陪原告看屋、簽約及下斡旋，被告之姓名與職稱亦均顯露在系爭契約之相關文件上，是原告對於被告為專好專公司之法定代理人，自難諉為不知。

縱被告為專好專公司之法定代理人，系爭契約亦因被告已委託訴外人陳奕安（以下逕稱陳奕安）代理議約、締約而無違法之處，自未影響交易公平性或使原告錯誤評估系爭房地之價值。

此外，專好專公司就系爭房地之買賣過程，有提供完整之不動產說明書予原告，並指派訴外人即員工傅尹喬（以下逕稱傅尹喬）為原告做完整之說明，林承翰亦於簽約時向原告詳盡解釋，是原告對於系爭本票係用以擔保系爭違約金債權應可知悉，且專好專公司從未向原告保證貸款成數可達8成。

是原告上開主張均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷： ㈠經查，原告透過專好專公司仲介，向被告購買系爭房地，並於112年1月8日簽署系爭契約，約定由原告以總價9,500,000元向被告購買系爭房地，第1期款項950,000元於112年1月11日前匯入履約保證專戶，原告於簽約時即交付被告10,000元，並簽發系爭本票予被告，擔保第1期款項餘款850,000元等事實，有系爭契約書1份、系爭房地不動產說明書1份及系爭本票1張在卷可證（見本院卷第29至51頁、第125至173頁，雄院裁定卷第11頁），堪以認定。

㈡系爭契約之簽訂過程，並未違反不動產經紀業管理條例之相關規定：1.按經紀人員……不得為自己……執行仲介……業務，不動產經紀業管理條例第16條定有明文。

次按經紀人員自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，涉有違反不動產經紀業管理條例第16條規定（內政部104年3月5日內授中辦地字第1040406339號函意旨參照）。

經查，本件被告雖同時兼具系爭房地所有權人及專好專公司法定代理人之雙重身分，惟其於議約及締約時，並未親自出面執行仲介業務，而係委由陳奕安代理，此有系爭契約1份在卷可證（見本院卷第31頁），並據原告於本院112年12月12日言詞辯論時陳稱：被告沒有自己來銷售，都是找陳奕安出面代理等語明確（見本院卷第119頁），堪認被告並無違反不動產經紀業管理條例第16條甚明。

2.按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，不動產經紀業管理條例第24條之2第3款定有明文。

經查，遍觀不動產經紀業管理條例全文及相關函釋見解，並未明確規定「賣方是否為仲介公司法定代理人」乙節，屬於不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之必要資訊，且前開資訊亦非不動產說明書所必須填答之內容，是縱使賣方或仲介公司未予告知，亦無違反前開條例可言，故原告主張被告故意隱匿自己即為專好專公司法定代理人之身分，涉及違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款「提供買受人關於不動產必要資訊」之義務，容有誤會。

㈢原告主張系爭契約係受詐欺所簽訂，並無理由： 1.按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。

又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任。

（最高法院112年度台上字第2895號判決意旨參照）2.本院於113年1月23日言詞辯論時當庭勘驗原告簽訂系爭契約時之監視器錄影畫面（檔案名稱：王婷瑜簽約影像），並有勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷第200至204頁），其結果如下： ⑴10：37至10：51訴外人即林承翰之同事林慧姿：我們程序要簽約，金額肯定了，然後我們要做簽約的動作了，看要怎麼付款，啊你要登記誰的名字？ ⑵11：24至11：39林慧姿：還是說你回去有沒有，我們先用你的名字簽，如果你回去要換人，你再找我們，我們合約書再打，這樣好不好？（原告點頭表示同意）。

⑶11：45至12：02林慧姿：那我先跟你留8成，那我們貸款不足再來現金補足，意思就是說，我們9,500,000元，那8成的話我們用7,600,000元去給銀行貸款，你回去如果想想看我不貸那麼多，或是銀行沒辦法貸這麼多，那麼再補就可以了，好不好？ ⑷12：02至12：03原告：好。

⑸12：04至12：05原告：銀行我要自己找？ ⑹12：06至12：10林慧姿：我們會幫你找，你也可以自己找。

⑺12：31至13：13林慧姿：我們等於是9,500,000元的總價，我們先用1成簽約，等到稅單下來了，銀行確認了……如果銀行你們並沒有貸這麼多……你這幾天稍微去想想，我們再來改買方齁，那我們850,000元大概下個禮拜什麼時候方便？我們要再補1個1成850,000元，這邊已經100,000元了，跟這個850,000元是1成，大概星期三之前可以嗎？ ⑻13：15至13：16原告：沒有問題啊。

⑼14：48至15：35（無人說話，原告簽署相關文件） ⑽17：36至18：39（無人說話，林承翰填寫系爭本票上之票面金額及「李家豪」，填寫完畢後置於桌面上） ⑾18：40至19：41（無人說話，林承翰填寫7,600,000元本票上之票面金額及「李家豪」，填寫完畢後置於桌面上） ⑿19：42至21：13（無人說話，原告書寫系爭契約中） ⒀21：14至21：25林承翰：（林承翰持系爭本票至原告前，並手指原告應簽名處）然後我們要開2張本票，1張是我們今天簽約款的差額，還有850,000元的本票，這個名字還有身分證字號，還有今天的日期112年1月8號。

⒁21：26至21：37原告（原告填寫系爭本票中）地址是寫？ ⒂21：38至21：42林承翰：（原告填寫系爭本票中）身分證字號就好，不用寫地址。

⒃21：43至21：51林承翰：（原告填寫系爭本票中，林承翰手指系爭本票）112年1月8號。

⒄21：51至22：07（在場之人談話內容與原告簽發系爭本票、及7,600,000本票無關） ⒅22：08至22：15林承翰：（林承翰持7,600,000本票至原告前）7,600,000元整。

⒆22：16至22：44（無人說話，原告填寫7,600,000本票中） ⒇22：45至22：47（無人說話，原告完成填寫7,600,000本票，林承翰持原告之印文，於7,600,000本票上蓋用） 28：15至28：45（林承翰持系爭契約向原告講解）來，看一下喔，今天是110年1月8日（按：應為112年之誤），我們的這件不動產的買賣契約，這棟房子的賣方是李家豪，由陳奕安代理（林承翰手指陳奕安），買方是王婷瑜……我們買賣的標的是在鼓山區河西一路1447號9樓之1的這棟大樓裡面的1戶，相關的產權資料都是由謄本裡面記載的。

28：46至30：10林承翰：（林承翰向原告講解系爭契約內容、履約保證專戶事宜） 30：11至30：32林承翰：我們今天成交的金額是9,500,000元整，那這個9,500,000分3期來支付，所以今天我們支付的是950,000元，但是950,000元其中100,000元是現金，其他850,000元你用開1張本票來做代替，那你只要在1月11號也就是下禮拜三把錢匯進來，你就可以來我們事務所把本票拿回去。

30：33至32：32林承翰：（林承翰向原告講解系爭契約內容、給付款項、相關稅賦、賣方附贈設備項目事宜） 32：33至32：50林承翰：買賣雙方都有簽名蓋章，這是履保的契約書，這是你開的本票。

3.證人林承翰於本院113年3月14日言詞辯論時具結證稱：地政士一般協助簽約之流程，是仲介通知我們去簽約，我們就會去簽約。

我們會準備不動產買賣契約書、履約保證合約書、本票以及印泥等，印章是當事人自己準備，其他東西仲介會準備。

買賣當下買賣雙方會談一些細節，例如成交總金額多少錢、簽約款項（俗稱頭期款）多少、用印款、完稅款分別多少，接下來講細一點，簽約款會問今天帶多少錢，如果不足，不足的部分就請買方開本票，尾款的部分因為房子會先過戶給買方名下，所以會請買方開尾款本票。

我們地政士類似簽約儀式的主持人，會講這些內容，如果他們有問題，也可以問我們，本件也是依照這個流程簽約的。

我在簽約當下知道系爭房地所有權人是專好專公司之負責人的，因為名字是同一個，但我沒有告知原告前情，因為覺得沒有什麼影響，老闆兼任賣方並沒有不行，而且我是簽約當下看到才知道的，我的從業經驗中也有遇過這種情形。

原告簽發系爭本票前，我就已經明確告知簽發之目的與用途，我們簽約當下，我有說如果簽約款今天要付950,000元，只有付100,000元現金的話，要在約定的時間將剩餘的850,000元付進來，所以才需要開立系爭本票。

簽約過程中，我有向原告詳細解說系爭契約之內容，過程中原告對於賣方為被告一事、系爭本票簽發事宜與銀行貸款事宜，都沒有提出任何疑義。

系爭契約約定，萬一原告沒有辦法貸這麼多，要將金額以現金補足，我有跟原告說如所得貸款金額不足時，應補足至履約保證專戶，他不可能說他不知道。

依我地政士從事業務之經驗，購買房屋向銀行貸款時，所能貸款之成數，取決於很多條件，例如人的條件，過去的工作、所得、收入，是什麼樣的人、職業，再來可能過去的信用條件，收入來源，銀行也會去分析，是不是從事高風險投資、基金、股票，各方面情形，再來可能基於央行的規定，第2屋只能貸款7成、第3屋只能貸款4成，很多的規定。

不動產經紀公司應該沒有能力向買方擔保所能貸款之成數，因為借款人是跟銀行借款，並不是跟仲介公司借款等語（見本院卷第248至254頁）。

4.證人傅尹喬於本院113年5月28日言詞辯論時具結證稱：我今天是為了買賣糾紛到法院作證，原告跟我們買了房子之後反悔。

我在專好專公司擔任經理，我們要開發找屋主，就是一般仲介的工作，買賣房子。

如果房屋已經進入買賣程序，價格經買賣雙方同意，我們會約雙方、地政士來我們公司簽約，全程都會有錄音跟錄影，系爭契約也是依照該流程簽訂。

我知道被告同時是系爭房地所有權人與專好專公司之負責人，我也有告知原告這件事情，當時會講到其實是原告的前婆婆李佳蓉提出來的，他們1層有3戶，李佳蓉告訴我原告買的這間的屋主就是仲介公司的老闆，我還有反問你怎麼會知道，李佳蓉說是對面的鄰居跟他講的，他住在那邊很久，鄰居都很熟，被告也在那邊住了2年多。

我也跟李佳蓉聊過該層第3戶的鄰居，那戶很巧也是我同事常常會去作客的地方，李佳蓉覺得這樣很有緣份，當時的氣氛是很愉快的。

原告知道系爭房地之屋主為被告，應該是李佳蓉跟他講的，因為當時李佳蓉是當著我們大家的面講的。

原告、李佳蓉知悉李家豪即為專好專公司之法定代理人，因為他們常常遇到。

我以前在別間公司有遇過這樣的情形，老闆有投資房屋，然後交給我賣，因為老闆不能自己賣。

依據規定，如果房仲人員自己或其親友剛好有房子要賣，可以委託同事賣，但是不能自己賣。

鈞院卷第129頁的系爭房地不動產說明書是收斡旋的時候要給客戶簽名的，上面4欄2列的表格中，由左到右，製作單位、店長、經紀營業員、不動產經紀人簽章都是會在給客戶簽名前，就先簽名用印，如果沒有簽，會被秘書退件，至於底下的表格原告及我簽名的時候，是可以看到上面這些人都已經簽名完成。

換句話說，原告簽名的時候，可以看到店長欄蓋有「總經理李家豪」6個字。

依我的經驗，購買房屋向銀行貸款時，所能貸款之成數，取決於當事人的自備款、工作性質還有往來的銀行。

我沒有告訴過原告以其條件，系爭房地貸到8成沒有問題，這句話是原告跟李佳蓉都有講，當時原告有很多親戚都來了，李佳蓉本來是跟我說要買2間別的新建案，當時我覺得原告有點衝動，因為很喜歡系爭房地，又因為他年紀很輕，我也擔心過原告貸不到8成，但原告有跟我講，他有認識的銀行可以讓他貸到8成，因為我們一定會問對方的工作、薪資、存款，原告一開始跟我說在鹽埕區開店，後來我才知道那間店不是原告開的，但原告再三跟我說他的薪資不會有問題。

我也有再跟原告說1次，因為他年紀的關係，加上當時是年底，銀行的業績都做到了，放款不會很寬鬆，我就有跟原告說我會擔心這個，如果真的貸款不到8成怎麼辦，但原告當時就有問我，如果他真的貸款不到8成，可不可以由他前夫的姐姐來遞補購買這個房子，我說可以。

系爭契約簽訂當日，林慧姿提到：「我們先用你的名字簽，如果你回去要換人，你再找我們，我們合約書再打，這樣好不好（原告點頭表示同意）」等語，就是在講要換前夫姐姐遞補的事情。

原告當下沒有提到如果銀行貸款貸不到8成，要怎麼繼續進行買賣事宜，因為原告當時非常有自信的說他認識的銀行可以貸款到8成，當時李佳蓉說快過年了，叫我趕快約屋主過來看，然後叫我把後面的帶看都取消。

至於系爭房地前次為短期交易，是被告與親友間的買賣，因此實價登錄金額是6,680,000元的事情，訴外人即我同事王靖家（以下逕稱王靖家）第1次看屋就有告知原告了，我可以確定是因為王靖家要把客戶交給我的時候，要一五一十的把整個狀況跟我講，第2天收斡旋的時候，我也有再跟原告講。

系爭房地之看屋、下斡旋、簽約過程中，原告完全沒有對於賣方為被告一事，提出質疑，系爭房地不動產說明書也沒有列這項。

簽約時我在場，原告知道如所得貸款金額不足時，應補足至履約保證專戶，因為地政士問他的時候，我們都在現場。

原告也沒有跟我講投資客或仲介所有的房子不買。

原告不買系爭房地之後，我們就拿出來繼續賣，4月左右，是由另1個買家以9,500,000元成交，而且貸款銀行一樣是中國信託，並且貸款8成等語（見本院卷第289至300頁）。

5.證人李佳蓉於本院113年5月28日言詞辯論時具結證稱：我是原告的前婆婆，跟原告感情還不錯，我會給原告必要的協助。

那天陪原告前往簽約，是原告希望長輩陪同一起去看看這個物件適不適合原告，因為原告確實是沒有經驗。

我是簽完約才知道被告即系爭房地所有權人是專好專公司的負責人，之前有在電梯口打過幾次招呼，但是不認識，也不知道姓名。

原告在接洽過程中有跟我說投資客跟房仲的房子他不想買，仲介卻沒有告知系爭房地是被告所有，也沒有告知系爭房地被告與前手間是親友間買賣，因此是實價登錄金額6,680,000元的短期交易。

專好專公司人員說基本上原告如果信用良好，要跟銀行貸款到8成是沒有問題的。

這句話是誰說的，我現在不記得，但我確定有人說這句話。

仔細來說，對方是問「如果原告信用良好，要跟銀行貸款到8成是沒有問題的」而非「以原告的條件，要跟銀行貸款到8成是沒有問題的」。

專好專公司人員關於原告所得貸款成數，未曾向原告提出建議。

簽約時，地政士有講到萬一貸款成數不足，要自己補貼，但是我們當時覺得沒有問題，不知道其中有這麼多問題。

以我的理解，正常來說萬一貸款成數不足，契約是要直接作廢，但是地政士卻寫萬一貸款成數不足，我們要自己補足，我不太理解這是什麼意思。

簽約時也沒有人提到要加註如果貸款成數不到8成，就解約或作廢的事情等語（見本院卷第281至290頁）。

6.原告於本院113年7月30日言詞辯論時具結證稱：系爭契約簽訂過程中，林承翰及林慧姿會拿東西給我寫，傅尹喬會教我怎麼寫，當天簽約的時候，他們比哪裡叫我簽名，我就簽名，也沒有跟我解釋每個簽名的用意為何。

我是要起訴的時候才知道被告為專好專公司之法定代理人，鈞院卷第129頁的系爭房地不動產說明書我有簽名，但我對這份印象很薄弱，上面4格先簽名用印或者是我先簽名，順序已經記不得，我在簽那張時不知道屋主是被告，假使我當時看到被告的名字，也不知道他是屋主。

我跟傅尹喬說我只有2成自備款，再多的就沒有，簽約當天我也有說。

有人跟我講基本上可以貸到8成，從頭到尾都是傅尹喬跟我接觸。

專好專公司的人員沒有告知我前屋主跟前手間是親友間買賣，所以實價登錄的金額是6,680,000元。

我是後來才知道貸款金額不足時，應補足到履約保證專戶。

我知道第1期款850,000元如果沒有給付，賣方可以就系爭本票走法律途徑跟我要錢。

當天簽約的時候，地政士有把系爭契約的內容很快的念過去，不算是跟我解釋等語（見本院卷第345至352頁）。

7.綜合上開調查證據之結果，得認定如下之事實：

⑴林慧姿於影片時間11：45至12：02已明確告知如貸款成數不足，應由原告自己補足，並經原告於影片時間12：02至12：03答稱：好等語，核與林承翰、李佳蓉之前開證述大致相符，是原告對於貸款成數不足時，應由自己補足乙節，自難諉為不知。

李佳蓉雖證稱：正常來說萬一貸款成數不足，契約是要直接作廢，但是地政士卻寫萬一貸款成數不足，我們要自己補足，我不太理解這是什麼意思。

簽約時也沒有人提到要加註如果貸款成數不到8成，就解約或作廢的事情等語，但此應僅係自己對於交易方式有所誤解，又未當場提出疑義所致之誤會，難認被告或專好專公司之相關人員，有何未盡說明之舉。

⑵林慧姿於影片時間11：45至12：02已請原告回去想想看，如果銀行沒辦法貸到8成應如何處理，經原告於12：02至12：03答稱：好等語。

林慧姿於影片時間11：24至11：39及12：31至13：13二度向原告提及貸款成數不足可能須更改買方之事，經原告於13：15至13：16答稱：沒有問題啊等語，核與傅尹喬前開證述大致相符。

從而，倘若專好專公司之人員已向原告保證貸款成數，與專好專公司配合之林慧姿自無須於簽約時屢屢假設、叮嚀貸款成數不足要更改買方之問題，且原告對其叮嚀表示理解、同意，更加顯示原告自己對於貸款成數可否達8成乙節，仍非十分確定，是否經專好專公司之人員「保證」，顯有疑義。

況且，即便與原告關係親近之李佳蓉亦具結證稱：對方是問「如果原告信用良好，要跟銀行貸款到8成是沒有問題的」而非「以原告的條件，要跟銀行貸款到8成是沒有問題的」等語，堪認專好專公司所提及之貸款成數8成，應係建立在假設之前提下，並非擔保原告之條件確實可以貸款8成。

再者，依據社會通念，貸款核准與否之決定權為銀行所掌握，前次交易是否為短期交易，亦僅係銀行決定是否核准之因素之一，專好專公司並非銀行，自不可能準確預判銀行之核貸成數，而向原告有所保證，是原告主張專好專公司曾保證貸款成數，顯屬誤會。

⑶原告雖另主張專好專公司並未向其詳細解釋系爭契約及系爭本票之意義，僅係機械化要求其簽名。

然而，林承翰於影片時間28：15至32：50，已詳細介紹系爭契約之細節、買賣雙方之姓名與系爭本票之用意係擔保系爭違約金債權，且原告對此亦證稱：地政士有把系爭契約的內容很快的念過去，不算是跟我解釋等語，堪認林承翰在系爭契約簽訂時，確實有向原告說明系爭契約之內容，僅係原告對於複雜之契約內容不及理解而已。

然而，如原告有不及理解之處，自可要求相關人員解釋、重申，但自上開勘驗結果可知，原告捨此而不為，任令系爭契約簽訂完成，自難再指摘相關人員未妥善說明。

此外，原告自己亦具結證稱：我知道第1期款850,000元如果沒有給付，賣方可以就系爭本票走法律途徑跟我要錢等語，堪認在林承翰的講解之下，原告已可充分理解系爭本票之意義。

⑷至原告又主張被告故意隱匿自己即為專好專公司法定代理人之身分。

然而，此情縱使為真，亦未違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款「提供買受人關於不動產必要資訊」之義務，業經本院認定如前。

遑論傅尹喬已具結證稱：鈞院卷第129頁的系爭房地不動產說明書是收斡旋的時候要給客戶簽名的，上面4欄2列的表格中，由左到右，製作單位、店長、經紀營業員、不動產經紀人簽章都是會在給客戶簽名前，就先簽名用印，如果沒有簽，會被秘書退件，至於底下的表格原告及我簽名的時候，是可以看到上面這些人都已經簽名完成。

換句話說，原告簽名的時候，可以看到店長欄蓋有「總經理李家豪」6個字等語，堪認原告於簽訂系爭房地不動產說明書時，已可認知被告具有系爭房地所有權人與專好專公司總經理之雙重身分。

至於原告雖具結證稱：我是要起訴的時候才知道被告為專好專公司之法定代理人鈞院卷第129頁的系爭房地不動產說明書我有簽名，但我對這份印象很薄弱，上面4格先簽名用印或者是我先簽名，順序已經記不得，我在簽那張時不知道屋主是被告，假使我當時看到被告的名字，也不知道他是屋主等語。

然而，揆諸不動產說明書之性質，必以賣方先填寫不動產現況並簽章後，始交由買方閱覽，故系爭房地不動產說明書上被告基於系爭房地所有權人所為之簽章，應係早於原告簽署於系爭房地不動產說明書上，故原告閱覽時，除可看見店長欄蓋有「總經理李家豪」6個字外，亦可看見其餘數個被告以系爭房地所有人身分簽署於各頁之「李家豪」簽章。

退萬步言，縱使原告斯時亦未注意到被告之簽章，林承翰於簽訂系爭契約當日之影片時間28：15至28：45，亦已主動揭露被告之賣方身分，原告自可與系爭房地不動產說明書交互參照而發現前情。

是以，難認專好專公司或被告有何故意隱匿被告身分之情。

8.從而，原告既未能舉證被告有針對原告意思形成過程重要而有影響之不真事實，積極表示為真，或消極隱匿有告知義務之事實，以使原告既存之錯誤加深或保持，難認被告對原告施用任何詐術，是原告主張系爭契約係受詐欺所簽訂，並無理由。

㈣原告請求酌減違約金為有理由：1.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。

雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。

違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；

後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。

而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀。

（最高法院110年度台上字第732號判決意旨參照）2.經查，系爭契約第10條第2項已明定原告違約時，就原告已付價金應交付被告沒收作為「懲罰性違約金」（見本院卷第36頁），可知該條之約定目的，係強制原告依兩造所訂之系爭契約所定之義務履行之違約罰，與民法第250條第2項之規定相當，核其性質為懲罰性違約金，應屬明確，故若原告未依系爭契約所定之義務履行時，依前揭說明，被告無論有無損害、損害金額多寡，均得請求。

本院審酌系爭契約係經兩造相互磋商議價後合意成立，原告對系爭契約第10條第2項懲罰性違約金之約定當知之甚詳，自當同受該違約金約定之拘束，原告或囿於己身買賣不動產之經驗有限，而於簽約時未能正確評估自己之資力、經濟信用及詳閱契約條款，然尚難據為正當化不履行契約之理由，而原告無法繼續履約，使被告因原告違約未繳付價款需催告限期繳付及解除契約，且可能受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入、仲介費用等之損害；

惟本件原告於簽約後至違約及被告解除契約，時間甚為短暫，且系爭房地既未過戶亦未交屋予原告，契約解除後，後續費用亦得減省，且系爭房地嗣後亦已由另1個買家以9,500,000元成交乙節，業據證人傅尹喬證述明確（見本院卷第300頁），是被告並未受有價差損害，復考量原告違約情形、違約原因等一切情事，認本件被告得請求原告給付之懲罰性違約金應酌減為600,000元始為恰當。

3.查系爭本票係作為第1期餘款擔保之用，於原告違約後則作為得沒收之違約金，又被告得請求原告給付違約金600,000元，業如前述，則扣除被告已實際沒收之100,000元現金後，被告依系爭契約尚得向原告請求500,000元之違約金（計算式：600,000-100,000＝500,000），從而，原告提起本件訴訟請求確認系爭本票逾500,000元之部分及該部分之利息不存在，即屬有據。

逾此部分，則無理由。

五、綜上所述，原告請求確認被告所持有系爭本票債權，於超過500,000元，及該部分自112年1月8日起至清償日止按週年利率5%計算之利息不存在，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論駁。

原告雖於本院113年1月23日言詞辯論時指摘本院所勘驗之影片尚非完整，應要求被告提出更完整之影片（見本院卷第199頁），惟經被告確認後具狀表示已無其他影片可提供（見本院卷第221頁）。

本院認為原告上開主張並無其他補強證據可佐，且現存影片已可使本院形成明確之心證，並無調查之必要，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
  橋頭簡易庭 法 官  蔡凌宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
    書記官  郭力瑋
發票人受款人
發票日
票面金額
（新臺幣）
提示日即利
息起算日
票據號碼

王婷瑜李家豪112年1月8日
850,000元
112年1月8日
WG0000000號
(續上頁)