橋頭簡易庭民事-CDEV,112,橋簡,877,20240111,1

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決
112年度橋簡字第877號
原 告 盧明在
訴訟代理人 李俊賢律師
蔡文玲律師
被 告 林政義

劉明宗


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋遷讓返還原告。

被告林政義、劉明宗應分別給付原告新臺幣壹萬壹仟元、新臺幣參萬貳仟元及均自民國一百一十二年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告供擔保，免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告前於民國109年3月29日分別與被告林政義、劉明宗簽訂租賃契約（林政義、劉明宗之租約分別稱甲、乙租約，合稱系爭租約），約定由被告承租原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），租金均為每月新臺幣（下同）4000元（另向林政義就甲租約收取押租金5000元），應於每月10日前繳納，租期自109年4月10日至110年4月10日。

嗣甲乙租約屆期後，被告仍繼續使用系爭房屋，但因原告有自住需求，且林政義尚欠原告112年5至8月之租金之租金共16000元，扣除押租金後尚餘11000元；

劉明宗尚欠原告112年1至8月之租金共32000元，原告前業已存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表明終止契約收回自住，及催告被告給付租金，但被告仍未給付，爰依土地法第100條第1、3款終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告返還房屋、給付積欠之租金等語。

聲明:(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

(二)被告林政義、劉明宗應分別給付原告11000元、32000元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：當初原告說租多久都沒關係，其為此花了30多萬元整修系爭房屋，而且其都有繳房租，後來原告叫其搬走，說要給其18萬元作補償，但事後又反悔，其認為原告應該先賠償整修房屋的錢，而且劉明宗有拿房租給原告，是原告自己拒收等語，資為抗辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造前簽訂系爭租約為前述約定，嗣系爭租約原定租期屆期滿後被告仍繼續使用系爭房屋並繳納租金，嗣原告於112年7月以前述自住需求、欠繳租金等事由，寄存證信函表示終止租約並請求被告於3日內繳納租金，經被告於112年7月21日簽收（林政義由本人簽收、劉明宗由林政義代簽收），又原告於本件起訴狀再次表明終止租約，經送達被告等情，有系爭房屋稅籍資料、系爭租約、存證信函、回執聯、起訴狀及送達憑證可參，又被告現仍占有使用系爭房屋，為被告所不爭，均堪認定。

(二)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

兩造於系爭租約原租約期滿後，仍由被告使用系爭房屋並繳納租金，堪認兩造間之系爭租約已轉為不定期租約。

(三)按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

土地法第100條定有明文。

經查: 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

2、查兩造之間有系爭租約存在，業如前述，故被告即有依約給付租金之責，而被告從112年後開始並未正常繳納租金，經核與另案（本院112年度橋簡字第198號，該案為原告以租期屆滿訴請林政義遷讓房屋，嗣經原告撤回起訴，下稱系爭另案）林政義訴訟代理人於112年6月1日審理時陳稱: 租金部分從112年1月開始還沒有繳，因為原告同意給18萬元搬遷費，就不用再繳租金等語相符（該案院卷第70頁），且依林政義於該案出具之答辯狀自陳原告曾於111年12月向其表示要收回系爭房屋，雙方因而討論補償事宜等語（該案院卷第55頁），可見林政義主觀上應係因原告表示要收回房屋之事，而未繼續繳納租金，且林政義並未舉證證明在原告主張期間內曾繳納租金，則原告主張林政義於前述期間內，扣除押金後仍欠前述租金，即非無稽。

至劉明宗雖於本件辯稱其於112年7至8月間有拿20000元給原告，該次原告有收，但後來原告就拒收、其最多只有未繳兩個月租金云云（本院卷第99至100頁），但此為原告否認（本院卷第100頁），則劉明宗主張原告超過兩個月之租金債權業因清償而消滅，依前揭民事訴訟法第277條規定應由其負舉證之責，然其就此並未舉證，且112年7至8月間之時間點是原告提出系爭另案訴訟之後，當時原告已提出要求返還系爭房屋，更因此循司法途徑爭訟，若確有劉明宗所述上述原告收受部分租金，但後來拒收等情形，其卻未曾要求原告簽收、保留證據或採取任何因應措施，難謂合乎常情，而其復未就此提出任何證據供本院審酌，所辯自難憑採。

3、被告辯稱其承租系爭房屋後，支出30幾萬元整修該屋部分，雖有系爭另案卷內之相關收據可參，但此部分核屬被告得否依照民法第455條「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。」

之規定請求原告償還費用之問題，無從於本件據為有利被告之判斷。

又被告辯稱原告曾同意租多久都沒關係、曾同意給付18萬元部分，均無事證可佐，無從憑採。

4、本件依現有事證，堪認原告主張被告積欠前述租金，已符合土地法第100條第3款規定，其已終止租約，依民法第455條規定請求被告返還房屋、給付積欠之租金，為有理由，原告其餘主張即無審酌必要。

四、綜上，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告、被告林政義、劉明宗應分別給付原告11000元、32000元及均自起訴狀繕本送達翌日（112年9月12日，本院卷第47、51頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
書 記 官 陳勁綸