橋頭簡易庭民事-CDEV,113,橋簡,426,20240829,2

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決
113年度橋簡字第426號
原      告  康志榮 
被      告  陳冠興 
上列當事人間請求債務人異議之訴事件，本院於民國113年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
確認被告對原告因承租門牌號碼高雄市○○區○○街000巷0號2樓房屋所生租金及押金返還債權於超過新臺幣4,415元部分不存在。
本院113年度司執字第14600號執行事件之執行程序於超過新臺幣4,415元之範圍應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
事實及理由

一、原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告前主張其向原告承租高雄市○○區○○街000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租約（下稱系爭租約），因原告未依約修繕熱水器，被告已終止租約，其得請求原告返還押租金及被告提前給付之租金共新臺幣（下同）50400元（下稱系爭款項，被告主張就此款項之債權下稱系爭債權）等理由，向本院聲請核發支付命令，經本院核發112年度司促字第15958號支付命令（下稱系爭支付命令）確定後，被告以系爭支付命令為執行名義對原告為強制執行，經本院以113年度司執字第14600號（下稱系爭執行事件）受理。

然而系爭租約已約定不得提前終止，且當初其只有承諾熱水器保固半年，被告所稱故障時已超過保固期間，被告擅自終止租約已屬違約，且被告尚有欠電費沒繳、馬桶髒汙沒處理，其已將應退還之款項扣除上開費用後於民國113年2月9日給付被告餘額17374元，被告仍要求原告給付上開金額並無理由，爰依法提起異議之訴等語。

聲明:(一)系爭執行事件之執行程序應予撤銷。

(二)確認被告對原告之租金及押金返還債權不存在。

三、被告則以：系爭房屋之熱水器故障，原告經被告一再要求仍拒絕修繕或提供維修師傅之聯絡方式給被告，故被告依系爭契約第8條、第15條催告原告於2日內處理，否則於112年10月31日終止租約，但原告不予配合，被告自得依上開約定終止租約，並要求原告返還押租金，被告已於112年10月30日退租並將鑰匙寄放管理室。

原告雖有匯17374元給被告，但尚不足上開金額，原告仍應將系爭債權扣除17374元及112年10月30日以前之水電費後，將剩餘金額還給被告等語，資為抗辯。

聲明:原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

(一)按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；

執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第1、2項定有明文。

(二)兩造前簽訂系爭租約為前述約定，租期為112年3月1日至113年2月28日，月租8600元，被告繳納前述押租金及預繳全年租金後，因熱水器維修問題通知原告於2日內修繕，否則終止契約，後因原告未依被告要求處理，被告表示退租並遷離，後被告以租約終止，原告未退還上開款項為由，聲請並經本院於112年12月27日核發系爭支付命令，該支付命令於113年2月5日確定，被告復持系爭支付命令聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理，執行程序尚未終結等情，業經核閱系爭支付命令、系爭執行事件卷宗無誤，並有兩造之通訊軟體對話記錄、系爭租約、存證信函等事證（本院卷第13至55頁、87至95頁）可參，此部分事實首堪認定。

(三)被告辯稱其已依系爭契約約定終止租約，故原告應返還系爭款項，為原告所否認，經查: 1、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條定有明文。

次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條規定甚明。

是租賃契約定有期限者，租賃關係應於期限屆滿時消滅，倘欲於期限屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方合意終止外，必須有法定或約定事由發生始得為之，否則，當事人一方不能任意終止契約（最高法院99年度台簡上字第20號判決參照）。

系爭租約之租期為112年3月1日至113年2月28日，屬定期租賃契約，而系爭租約第11條約明「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。」

可見系爭租約必須有符合法律或契約約定之終止事由，才能提前終止。

 2、系爭租約第8條第1、2項約定「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。

但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。

前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。」

第15條第1款約定「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：(一)房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。」

有系爭租約可參（本院卷第92至93頁）。

由系爭租約第8條分別列舉「房屋」及「附屬設備」之用語，綜合對照第8、15條所約定之處理方式，可知系爭租約雖然約定「房屋」及「附屬設備」損壞時均應由出租人修繕，但只有「房屋損害而有修繕必要」時，承租人才能定期催告、終止租約，至於「附屬設備損壞而有修繕之必要」時，承租人雖得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除，但並不能據此終止租約。

本件依被告所辯，其當初因熱水器故障，原告經其催告仍遲未拒絕修繕或提供維修師傅之聯絡方式，因而終止租約，然而熱水器並非「房屋」本身，性質上屬於房屋的「附屬設備」，故被告以原告不維修熱水器為由，終止租約，與系爭租約上開約定不符。

故被告所為終止租約之行為並不合法，系爭租約並不因被告當時之意思表示而終止。

又被告雖陳稱其於112年10月30日就將鑰匙放管理室，但系爭租約既仍存續，被告片面表示欲終止租約並離開系爭房屋，依民法第441條規定並不影響兩造就租賃關係之義務。

然本件依原告主張，其於113年1月30日將系爭房屋租給別人，並於113年2月9日將押金等款項匯給被告，堪認原告至遲於113年1月30日已同意終止租約，系爭租約於斯時終止。

 3、系爭租約終止後原告應退還之款項: (1)系爭租約於113年1月30日終止，故原告原本預收113年1月31日及2月(合計1個月又1天，約1.03個月)之租金應退還被告共8858元(每月8600元x1.03=8858)。

 (2)依系爭租約，原告簽約時收取押金16000元，應退還被告。

 (3)原告主張被告尚欠水電費部分，業經提出電費單據為證(本院卷第57頁)，經核上開單據之用電期間都在系爭租約存續期間，金額共3069元，此部分原告得從應退還款項中扣除。

至於原告主張被告導致馬桶、冰箱損壞及其支出清潔費等費用，雖提出照片為證(本院卷第59頁)，但房屋及屋內設備隨著時間之經過，本有折舊及自然耗損等問題，若非承租人有故意或過失所致不當行為導致其損壞，或雙方另有特別約定，應屬出租人依民法第423條規定自行負責維護之範疇，而原告並未舉證證明上開物品原本之狀態、損壞是在何時因被告何不當行為造成，亦未提出實際處理之費用單據，其請求扣除此部分尚難憑採。

 (4)綜上，原告於租約終止後應退還被告之金額為21789元(8858+00000-0000=21789)。

又原告已退還被告17374元，為被告所不爭，此部分扣除後，原告尚應退還被告4415元，即被告對原告之系爭債權額為4415元。

五、從而，原告主張系爭執行事件之執行程序於超過4415元之範圍應予撤銷；

確認被告對原告就承租系爭房屋所生之租金及押金返還債權不存在超過4415元部分不存在，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
                  橋頭簡易庭  法      官  呂維翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
                              書  記  官  陳勁綸