橋頭簡易庭民事-CDEV,108,橋簡,113,20190527,2

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋簡字第113號
原 告 魏俊彥
訴訟代理人 魏盈仁
賴彥縉
被 告 張永祥
訴訟代理人 詹宜穎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經臺灣高雄地方法院以107年度雄補字第1294 號裁定移轉管轄於本院，本院於民國108 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一○七年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟陸佰陸拾陸元。

被告應自民國一○八年二月十三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告違約金新台幣陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行；

但被告如以新台幣參拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國104 年8 月19日，將其所有門牌號碼高雄市○○區○○路00000 號房屋（下稱系爭房屋，為未保存登記建物）出租予被告（其中二樓西向房間1 間為原告留作自用。

出租於被告使用部分下稱租賃房屋，原告留作自用部分下稱二樓西房間），雙方訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年10月1 日起至109 年9 月30日止，每月租金新台幣（下同）6,666 元，每月1 日前繳納，水電費用應由被告負擔。

惟被告自107 年6 月1 日起未支付租金，經原告於107 年8 月8 日寄發存證信函，催告被告於文到後3 日內給付欠繳之租金。

嗣未獲被告置理，經以2 個月押租金抵償107 年6 、7 月之租金，被告自107 年8月1 日起未支付租金，迄今已積欠租金總額達2 個月以上，爰依系爭租約第19條第1款約定，以本件起訴狀繕本送達被告（108 年2 月12日送達）為終止系爭租約之意思表示。

系爭租約既已終止，依系爭租約第14條約定，被告自應返還租賃房屋。

又被告將系爭房屋更換門鎖，以致原告無法使用二樓西房間，被告無權占有該房間，原告得依不當得利之法律關係請求被告返還占有。

是被告於系爭租約終止前，應依系爭租約約定給付積欠之租金，於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，原告得依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金6,666 元之不當得利損害。

又依系爭租約第14條約定，租約終止後，被告未即時遷出返還租賃房屋，應按月給付以租金2 倍計算即13,332元之違約金至遷讓返還租賃房屋之日止。

為此，爰依系爭租約、不當得利之法律關係提起本訴。

並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

（二）被告應自107 年8 月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告每月6,666元。

（三）被告應自終止租約日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告違約金13,332元。

二、被告則以：被告自104 年10月1 日起承租並搬遷至租賃房屋。

依系爭租約約定，原告必須提供水電設備，水電費用則由被告按表支付。

因系爭房屋位處國有地，水電由社區共用，嗣後因社區供電糾紛，於106 年6 月初即斷水斷電，經多次聯繫原告，原告承諾保證會申請電表，卻未履行，顯然是原告違約在先，被告仍繼續繳納租金至107 年5 月，租賃期限仍應至109 年9 月30日止。

而被告為解決水電問題，自費購買大型水塔建置水源管路，重新購買大型變壓器及電纜線費用共支出22萬元，另於107 年支出鑿地下水井費用10萬元，共計32萬元，得與被告積欠之租金互為抵銷，原告並應於系爭租約屆期後將抵銷後之剩餘費用返還予被告。

另因原告要求搬遷，被告遂將系爭房屋1 樓大門鎖起，並未占用二樓西房間等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告將租賃房屋出租予被告，雙方簽訂有系爭租約，約定租賃期間自104 年10月1 日起至109 年9 月30日止，每月租金6,666 元，每月1 日前繳納，被告自107 年6 月起未依約支付租金等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約可佐【臺灣高雄地方法院高雄簡易庭107 年度雄補字第1294號卷（下稱雄補卷）第7 至22頁、本院卷第74頁】，此部分事實首堪認定。

（二）兩造間租賃關係已於108年2月12日終止：1.依系爭租約第19條第1款約定，遲付租金之總額達2 個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。

又按承租人應依約定日期，支付租金。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，民法第439條、第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號民事判例意旨參照）。

再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。

故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。

而承租人遲延支付租金時，出租人即得限期催告承租人支付租金，且其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124 號判例、105 年台上字第1841號民事判決參照）。

故承租人有拖欠租金之情，出租人即得催討或要求履行，非謂所欠租金達2 個月總額後始得催告，僅須於積欠租金達2 個月總額時，始得終止租約。

2.被告積欠租金，原告已為催告：原告主張被告自107 年6 月起未繳納租金乙節，為兩造所不爭執（本院卷第74頁），故原告於107 年8 月8 日以存證信函向被告催討未付租金，該存證信函於107 年8 月9送達予被告，有該存證信函及郵局回執可佐（雄補卷第23至25頁），即已生催告效力。

被告雖抗辯其未居住在戶籍址且未收受該存證信函，然該存證信函係寄送至被告之位於高雄市○○區○○巷00號戶籍址，由訴外人卓崇喜收受，而被告於本院稱：卓崇喜有居住在該戶籍址等語（本院卷第75頁），另經本院函請高雄市政府警察局旗山分局前往被告戶籍址查訪，其函覆稱：卓崇喜現居住在該址等語，有該分局108 年3 月4 日函文可佐（本院卷第68頁），是被告仍設籍於該戶籍址，且無事實證據認定其已有廢止該住所之意思，則該存證信函由其同居人收受，自已生合法送達效力，被告此部分所辯自不足為採。

3.被告積欠租金總額已達2個月以上，原告得終止租約：被告經原告催告後，迄今已過相當期間仍未繳付租金。

經以2 個月押租金抵償積欠之租金（107 年6 、7 月份），則被告自107 年8 月1 日起，至原告之起訴狀繕本送達日108 年2 月12日（本院卷第29頁送達證書，由被告之同居人即其父親收受）止，已積欠原告租金總額達2 個月以上，故原告以起訴狀繕本送達時為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，兩造間租賃關係應於108 年2 月12日已合法終止。

4.至被告雖抗辯租賃房屋於租賃期間中遭斷水電，原告置之不理，不得以此終止租約云云。

惟按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。

依證人即系爭租約見證人吳清鴻本院證稱：那邊的地大部分是國有財產局的，其中有一戶是私人地鑿井還有申請電，結果有另一戶用電後沒有繳費，積欠好幾萬，社區沒有人要拿錢出來付，當初申請電表所有人自己去向台電申請將電表終止掉；

用電的人沒有繳錢，才會廢止，已經停電，深水馬達要用電，因為沒電，水井就無法使用等語（本院卷第115 、121 頁），核與被告所述：因為那土地是國有地，水電都是社區共有，其中一戶出面聲請變更，挖水井，大家分攤，後來電方面有糾紛，整個社區106 年6 月份以後就全部沒有在用，主因是因為費用大家沒有談好；

該社區有10幾戶，我們都是繳納電費給申請（電表）人陳先生，後來因為有人沒有繳，所以停電，因為深水馬達需要電，沒有電，所以水也沒有辦法用等語（本院卷第75、121 頁）大致相符。

堪認該處停水電問題係因被告等實際使用人未繳納電費所致，非可歸責於原告，被告自不得以此為其免支付租金之理由。

故被告積欠租金總額已達2 個月以上，原告自得終止租約，被告此部分抗辯，尚嫌無據。

（三）被告應騰空遷讓返還系爭房屋：1.依系爭租約第14條約定，租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人。

又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，第455條前段定有明文。

次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。

又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106 年度台上字第187號民事判決參照）。

2.兩造間租賃關係已於108 年2 月12日終止，詳如前述，被告迄今仍無權占用租賃房屋，自應返還。

另就二樓西房間部分，因系爭房屋為未保存登記建物，原告為系爭房屋之事實上處分權人，則該房屋之占有利益，自應歸屬於原告。

兩造間就二樓西房間初始即約定由原告留作自用，亦即非系爭租約出租之範圍，被告自不得為阻撓原告使用該房間之行為。

被告雖辯稱其未占有使用該房間云云，然其亦自陳目前將系爭房屋一樓大門鎖起來等語（本院卷第159頁），則系爭房屋等同於全為被告占有使用，原告已失去其占有使用二樓西房間之利益。

則被告未經原告同意，占有該房間之行為即欠缺法律上原因，而為無權占有，是其受該占有之利益，致原告受有損害，依前揭說明，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還其占有。

從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

（四）被告應給付積欠之租金及租約終止後之相當於租金之不當得利：1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

2.被告自107 年8 月1 日起至兩造租賃關係終止日即108 年2 月12日前積欠租金未給付。

另被告於兩造租賃關係終止後仍繼續無權占用系爭房屋，已妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，則原告請求按月以6,666 元計算相當於租金之不當得利，核屬適當。

故原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告自107 年8 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,666 元（自107 年8 月1 日起至108 年2 月12日止係給付租金，自108 年2 月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止係給付相當於租金之不當得利，108 年2 月份全月之應給付金額仍為6,666 元），核屬有據。

（五）被告應給付違約金部分：1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 、252 條分別定有明文。

故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。

2.系爭租約第14條第2項約定：承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣等語（本院卷第11頁）。

是被告於兩造租賃關係終止後，仍未遷出返還租賃房屋，原告請求被告支付違約金，洵屬有據。

惟就違約金之數額，應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。

本院審酌原告已請求被告支付積欠之租金，及系爭租約終止後被告仍繼續無權占用之相當於租金之不當得利，其損害業已獲得相當之彌補，是其請求2 倍租金額之違約金，顯有過高。

並參酌系爭租約性質、被告違約迄今致原告所受其他損害暨所失利益等一切情況，認系爭租約所約定之違約金尚屬過高，爰酌減原告所得請求之違約金為自被告違約之日起，按月以6,000 元計算為已足。

（六）被告不得為抵銷抗辯：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項、第430條分別定有明文。

而所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即不合於約定之使用收益狀態之謂。

故其租賃物尚能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於期限內不為修繕者，承租人始得行使終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之權利。

2.被告抗辯租賃房屋於106 年6 月初即斷水斷電，經多次聯繫原告，原告承諾保證會申請電表，卻未履行。

被告為解決水電問題，自費購買大型水塔建置水源管路，重新購買大型變壓器及電纜線費用共支出22萬元，另於107 年支出鑿地下水井費用10萬元，共計32萬元，得與被告積欠之租金互為抵銷等語。

惟此為原告所否認，被告自應就其主張有利於己之事實負舉證責任。

查：⑴被告雖提出估價單2 張，以證明其所支出之費用，惟其中開立日期為106 年6 月8 日、金額為203,000 元、品項為水電（含水管、電纜線、工資、無融絲開關盒組）、水塔及變壓器各乙式及有訴外人基捷水電公司蓋印之估價單部分（本院卷第131 頁），據證人吳清鴻於本院證稱：上面資料是我寫的，是我1 年前買的材料，最近才拿去蓋章等語（本院卷119 頁）。

另開立日期為107 年3 月28日、金額為122,000 元、品項為深水井、深水馬達各乙式及有加興鑿井工程行蓋印之估價單部分（本院卷第132 頁），據證人吳清鴻於本院證稱：鑿水井跟我無關，這是被告最近拿給我，我再拿給被告訴訟代理人等語（本院卷第119 、120 頁），被告並稱：當時買相關材料並未留下收據等語（本院卷第77頁），則前揭估價單顯係事後臨訟填寫，是否確為租賃房屋水電設備所支出，已有疑義。

再者，被告稱系爭房屋於106 年6 月初即有斷水斷電情形，然證人吳清鴻卻證稱：大約於107 年間發現沒水電等語（本院卷第115 頁），與被告所述發現沒水電時間已有不符。

證人吳清鴻又證稱：水井做起來一定要有水塔才可以使用等語（本院卷第120 頁），則被告於106 年6 月間購買水塔，卻於107 年3 月間才請人做深水井、深水馬達，二者已相距9 月餘，此段期間缺水斷電情形究為何，被告亦未提出證據加以佐證。

是並無法以被告所提出前揭2 份估價單，即認係為租賃房屋水電設備重新設置之相關費用支出。

⑵又依被告所述租賃房屋遭斷水電情形，並非租賃房屋本身發生毀損需修繕。

縱認原告出租租賃房屋負隨有供應水電設備之義務，然依民法第430條規定，被告需先定相當期限，催告原告修繕，如原告於其期限內不為修繕者，被告始得自行修繕而請求原告償還其費用或於租金中扣除之。

依證人吳清鴻證稱：被告打電話給原告處理時我有在場，被告說沒有電，要原告想辦法，我沒有聽到多久時間內要修理好水電；

我有兩次聽到被告打電話給被告等語（本院卷第115 、116 頁），則證人吳清鴻至多僅聽聞被告單方打電話之事，被告是否確與原告聯繫，兩者間之電話對答內容為何，吳清鴻未必能完全了解。

且縱依其所述，被告亦未先定相當期限催告原告修繕。

再縱依被告所述，租賃房屋於106 年6 月間因有斷水電情形，其即自行找人施作水電工程等語，但仍持續繳納租金至107 年5 月，則被告所稱有通知原告修復水電設備之時間點究為何時，並未明確。

被告復未能提出其他證據證明原告有先定期限催告原告修繕，原告於其期限內不為修繕之情形，則被告辯稱其自費購買大型水塔建置水源管路、重新購買大型變壓器及電纜線之費用應與欠繳租金互為抵銷云云，自非可採。

至被告另指其租賃園區遭原告違法入侵，破壞相關設施及毀損牛樟樹等節，其稱已另行訴訟處理（本院卷第77、130頁），此部分自非在本件所審究之範圍內，併予敘明。

四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

被告應自107 年8 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,666 元；

被告應自終止租約日後即108 年2 月13起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告違約金6,000 元，為有理由，應予准許。

逾此部分，則為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件兩造雖均一部勝訴，一部敗訴，惟原告敗訴部分極微，本院認訴訟費用仍應由被告全部負擔為適當。

中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
橋頭簡易庭 法 官 顏珮珊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
書記官 莊豐源