橋頭簡易庭民事-CDEV,109,橋小,420,20200709,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋小字第420號
原 告
即反訴被告 曾妍淩

陳珮瑜

被 告
即反訴原告 許雅娟
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告各新臺幣壹萬柒仟元，及均自民國一百零九年三月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如各以新臺幣壹萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

反訴被告曾妍淩應給付反訴原告新臺幣伍仟參佰元。

反訴被告陳珮瑜應給付反訴原告新臺幣玖仟捌佰玖拾元，及自民國一百零九年四月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告曾妍淩負擔百分之十三、反訴被告陳珮瑜負擔百分之二十四，餘由反訴原告負擔。

本判決第四項得假執行。

但反訴被告曾妍淩如以新臺幣伍仟參佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第五項得假執行。

但反訴被告陳珮瑜如以新臺幣玖仟捌佰玖拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告主張：原告曾妍淩於民國108 年2 月23日向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○路0000號房屋之C 、D 套房（以下合稱甲房），並簽訂房屋租賃契約書1 份（下稱甲租約），約定租賃期間自108 年2 月24日起至109 年2 月23日止，計1 年，每月租金新臺幣（下同）8,500 元，押金為17,000元，原告曾妍淩已於108 年2 月23日交付押金17,000元（下稱甲押金）與被告。

嗣因甲房之馬桶嚴重阻塞，經原告曾妍淩數次請求被告修繕，被告皆不予理會，原告曾妍淩復於108年6 月29日催告被告修繕，被告亦未修繕，經原告曾妍淩與被告合意於108 年8 月16日終止甲租約，伊並已於108 年8月22日遷讓返還甲房與被告。

另原告陳珮瑜於108 年2 月24日向被告承租上址房屋之A 、B 套房（以下合稱乙房），並簽訂房屋租賃契約書1 份（下稱乙租約），約定租賃期間自108 年3 月1 日起至109 年2 月底止，計1 年，每月租金8,500 元，押金為17,000元，原告陳珮瑜已於108 年2 月25日交付押金17,000元（下稱乙押金）與被告。

嗣因乙房電表老舊不堪，致甲房及乙房經常同時跳電，經原告陳珮瑜多次通知被告修繕，被告皆不予理會，原告陳珮瑜復於108 年7 月24日催告被告修繕，被告亦未修繕，經原告陳珮瑜與被告合意於108 年8 月6 日終止乙租約，伊並已於108 年8 月31日遷讓返還乙房與被告。

詎被告竟拒絕返還甲押金及乙押金，迭經催討，均未獲置理，爰依甲租約及乙租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告各17,000元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告積欠租金、水電費未繳，又提前終止甲租約及乙租約而違約，甲押金及乙押金均不足償還等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）經查，原告曾妍淩與被告於108 年2 月23日簽訂甲租約，約定原告曾妍淩向被告承租甲房，租賃期間自108 年2 月24日起至109 年2 月23日止，計1 年，每月租金8,500 元，押金為17,000元，原告曾妍淩已於108 年2 月23日交付甲押金與被告，並約定被告應於甲租約終止或期限屆滿當日，原告曾妍淩騰空並交還甲房時，扣除因原告曾妍淩使用所必須繳納之費用後歸還。

原告陳珮瑜與被告於108 年2 月24日簽訂乙租約，約定原告陳珮瑜向被告承租乙房，租賃期間自108 年3 月1 日起至109 年2 月底止，計1 年，每月租金8,500 元，押金為17,000元，原告陳珮瑜已於108 年2 月25日交付乙押金與被告，並約定被告應於乙租約終止或期限屆滿當日，原告陳珮瑜騰空並交還乙房時，扣除因原告陳珮瑜使用所必須繳納之費用後歸還。

原告曾妍凌嗣於108 年8 月22日遷讓返還甲房與被告，甲租約已於同日終止，原告陳珮瑜則於108 年8 月31日遷讓返還乙房與被告，乙租約已於同日終止等情，有甲租約、乙租約等證附卷可稽（本院卷第7 頁背面至15頁背面），且為兩造所不爭執（本院卷第214 至217 頁），自堪信為真實。

（二）按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。

兩造對於甲租約已於108 年8 月22日終止，乙租約則於108 年8 月31日終止等情既不爭執，則原告請求被告應返還甲押金及乙押金，即為有據。

而因被告已反訴請求原告給付積欠之租金、水電費及違約金，而未主張逕自甲押金及乙押金中抵扣，故原告果有積欠租金、水電費及違約金，亦對被告應返還之押金數額不生影響，附予敘明。

四、綜上所述，原告依甲租約及乙租約之法律關係，請求被告給付原告各17,000元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日即109年3 月5 日（本院卷第27頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係依小額程序為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。

另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。另依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第3項所示。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴被告曾妍淩與反訴原告簽訂甲租約，竟積欠108 年7 月23日起至108 年8 月22日止之租金8,500 元、108 年5 月15日起至108 年8 月31日止之電費2,311 元、108 年6 月19日起至108 年8 月31日止之水費200 元，嗣於108 年8 月22日提前終止甲租約，應賠償1 個月租金8,500元，合計19,511元。

反訴被告陳珮瑜與反訴原告簽訂乙租約，竟積欠108 年7 月25日起至108 年8 月31日止之租金10,200元、108 年5 月15日起至108 年8 月31日止之電費3,328元、108 年6 月19日起至108 年8 月31日止之水費200 元，嗣於108 年8 月31日提前終止乙租約，應賠償1 個月租金8,500 元，合計22,228元。

爰依甲租約及乙租約之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）反訴被告曾妍淩應給付反訴原告22,228元。

（二）反訴被告陳珮瑜應給付反訴原告19,511元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、反訴被告方面：

（一）反訴被告曾妍淩辯以：伊有向反訴原告說積欠之租金8,500 元自甲押金中扣除，電費2,311 元是反訴原告隨便計算出來，因反訴原告未加裝獨立電表，伊無法計算電費正確金額，且因馬桶及電表問題，致伊無法繼續居住甲房，伊已提早1 個月向反訴原告表示終止甲租約，對於反訴原告主張伊應賠償違約金8,500 元有意見，不爭執伊應負擔水費200 元等語。

並聲明：原告之訴駁回。

（二）反訴被告陳珮瑜則以：伊積欠108 年7 月25日起至108 年8 月31日之租金10,200元，係因反訴原告未重新裝設獨立電表，伊與反訴原告對於電費及反訴原告退還乙押金有爭議，不是伊硬要住乙房，且電表老舊常跳電，反訴原告應說明如何算出電費金額，伊為何要支付不清不楚的帳，不同意賠償違約金8,500 元，不爭執伊應負擔水費200 元等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。

而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。

倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照），合先敘明。

（二）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

反訴被告雖辯以：反訴被告曾妍淩於108 年6 月29日催告反訴原告修繕，嗣經反訴被告曾妍淩與反訴原告合意於108 年8 月16日終止甲租約，反訴被告陳珮瑜亦於108 年7 月24日催告反訴原告修繕，嗣經反訴被告陳珮瑜與反訴原告合意於108 年8 月6 日終止乙租約等語，惟此業為反訴原告否認如上，參之甲租約第7條第1項係約定甲房損害而有修繕之必要時，應由反訴原告負責修繕者，經反訴被告曾妍淩定30日內期間催告，仍未修繕完畢時，原告曾妍淩得終止甲租約，又依反訴被告曾妍淩所提出之通訊軟體LINE對話紀錄（本院卷第73至200 頁），反訴被告曾妍淩雖於109 年3 月31日即向反訴原告反映冰箱故障，嗣自108 年5 月18日要求反訴原告修繕馬桶，惟皆未定有修繕期限，又反訴被告曾妍淩於108 年6 月29日，僅向反訴原告表示「又在噴屎了」、「很煩」、「房東你看要不要叫人來幫我看看」等語，亦難認反訴被告曾妍淩已依民法第430條規定或甲租約第7條第1項約定，定相當期限催告出租人修繕而得終止甲租約；

再觀諸LINE對話紀錄，反訴被告曾妍淩於108 年7 月2 日向反訴原告表示：「我如果找到適合的你押金要還我哦」、「我明天跟人約看屋」，反訴原告於108 年7 月6 日向反訴被告曾妍淩表示：「7 月底剛好是國曆8 月30號所以如果可以的話你到9 月初再搬這樣好嗎」、於108 年8 月1 日復表示：「要繼續住租金就要付，不然我8 月5 號就會開始帶人進去看房子（先跟你知會一下）不要到時候造成更大誤解」，反訴被告曾妍淩嗣與反訴原告於108 年8 月19日確定於108 年8 月22日遷讓返還甲房，足見反訴被告曾妍淩係於表明提前終止甲租約後，與反訴原告就提前終止之日期再為協商，並非反訴原告已有合意終止甲租約之意。

而反訴被告陳珮瑜並未提出任何具體事證以佐實其於108 年7 月24日催告反訴原告修繕、與反訴原告合意於108 年8 月6 日終止乙租約之主張。

是反訴被告此部分所辯，實非可採，應認甲租約係由反訴被告曾妍淩於108 年8 月22日提前終止，乙租約則由反訴被告陳珮瑜提前於108 年8 月31日終止。

（三）反訴被告曾妍淩之部分：1.租金8,500元：按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號判決意旨參照）。

自反訴被告曾妍淩所提出前揭LINE對話紀錄以觀，反訴被告曾妍淩自108 年6 月29日起至108 年7月14日間，不斷向反訴原告反映馬桶阻塞之問題，反訴原告於108 年7 月14日向反訴被告曾妍淩表示：「化糞池老闆說是排水管的問題，但他又做不好」、「我要等你完全交屋，鑰匙交給我，我才能處理」，反訴被告曾妍淩與反訴原告復自108 年7 月18日起，就電表及電費計算問題發生爭執，反訴原告嗣於108 年7 月26日向反訴被告曾妍淩表示：「馬桶的事情我會直接換一個新的，也麻煩妳不要再拿出來說事。

獨立電表的事情我很抱歉，一開始我沒有先裝設，所以我一樣會再裝設一個新的！」等語，是甲房馬桶確有阻塞，且確未裝設獨立電表之情，堪可認定。

又衡以反訴被告曾妍淩租賃甲房使用，則馬桶得否發揮應有功能，實為反訴被告曾妍淩考量甲房是否合於約定使用、收益狀態之重點，再依甲租約第1條第2項之約定（本院卷第7 頁背面），電費係據分電錶號度數以每度4 元計算，然反訴原告未就甲房馬桶阻塞之情形為修繕，復未裝設獨立電表據以明確計算反訴被告曾妍淩所應負擔之電費，難謂反訴原告已盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，依上開說明，自應依反訴被告曾妍淩不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。

再酌以馬桶阻塞及未裝設獨立電表，尚非致反訴被告曾妍淩全然無法就甲房為使用、收益，惟已嚴重影響反訴被告曾妍淩使用甲房之便利性及電費計算之正確性，本院認應免其給付60% 租金之義務，始屬允當。

是原告請求被告給付租金3,400 元【計算式：8,500 ×40 %＝3,400 】，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

2.電費2,511元：反訴原告就此雖提出台灣電力公司繳費憑證為據（本院卷第204 至205 頁），然質之反訴原告於本院審理中陳稱：甲房及乙房僅就冷氣獨立計費，伊不會算反訴被告曾妍淩之電費等語（本院卷第215 頁背面），而反訴原告既未提出反訴被告曾妍淩實際用電之電表度數、計算電費之計算式及依據，則反訴原告主張反訴被告曾妍淩積欠電費2,511 元乙節，要難採信。

3.水費200元：反訴原告此部分主張，業據其提出臺灣自來水股份有限公司繳費一覽表及繳費證明等件為證（本院卷第206 至207頁），且為反訴被告曾妍淩所不爭執如上，自應准許。

4.違約金8,500元：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。

又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求或債務人清償後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。

再按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807 號、79年度台上字第1915號判決意旨參照）。

依甲租約第4條第7項約定（本院卷第8 頁背面），租賃期間內反訴被告曾妍淩若提前解約，反訴被告曾妍淩應賠償反訴原告乙個月租金，而遍觀甲租約，並無條文可證上開違約金係懲罰性違約金，堪認上開違約金乃損害賠償額預定性違約金。

又甲租約係由反訴被告曾妍淩於108 年8 月22日提前終止，業如前述，則反訴被告曾妍淩所為應已該當甲租約所定反訴原告得請求反訴被告曾妍淩給付違約金之要件。

本院審酌反訴被告曾妍淩與反訴原告自108 年7 月2 日起，即開始商談終止甲租約事宜，嗣因兩造對於終止甲租約之日期、電費之計算及押金之返還等事項無法達成共識，而未能合意終止甲租約，然反訴原告早可得知反訴被告曾妍淩欲終止甲租約及遷出甲房，並已於108 年7 月7 日上網刊登招租訊息，此有前揭LINE對話紀錄可憑，而房屋是否順利出租，取決於房屋之位置、屋況、租金、市場需求、廣告等眾多因素，且反訴被告曾妍淩於108 年8 月22日遷讓返還甲房，反訴原告自108 年8 月22日後所減少之成本支出等情，反訴原告所受之損害有限，兼衡甲房之租金數額、反訴被告曾妍淩係因反訴原告未盡修繕義務而提前終止甲租約、反訴原告因反訴被告曾妍淩違約未能獲得之利益，及反訴原告因此無需履行其後續應提供之租賃物合於約定使用、收益狀態等義務，認倘依上開約定由反訴被告曾妍淩給付反訴原告違約金8,500 元，其數額尚屬過高，爰酌減違約金數額為1,700 元【計算式：8,500 ×20% ＝1,700 】。

（四）反訴被告陳珮瑜之部分：1.租金10,200元：乙房僅有冷氣獨立計費乙節，業據反訴原告於本院審理中自陳在卷（本院卷第215 頁背面），又衡以反訴被告陳珮瑜租賃乙房使用，依乙租約第1條第2項之約定（本院卷第12頁），電費係據分電錶號度數以每度4 元計算，然反訴原告未裝設獨立電表據以明確計算反訴原告陳珮瑜所應負擔之電費，難謂反訴原告已盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，依上開說明，自應依反訴被告陳珮瑜不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。

再酌以未裝設獨立電表，尚非致反訴被告陳珮瑜全然無法就乙房為使用、收益，惟已嚴重影響反訴被告陳珮瑜使用乙房計算電費之正確性，本院認應免其給付30% 租金之義務為適當。

是原告請求被告給付租金7,140 元【計算式：10,200×70% ＝7,140 】，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

2.電費3,328元：反訴原告就此雖提出前揭台灣電力公司繳費憑證為據，然質之反訴原告於本院審理中陳稱：甲房及乙房僅就冷氣獨立計費，認為反訴被告陳珮瑜用電比較多等語（本院卷第215 頁背面），而反訴原告既未提出反訴被告陳珮瑜實際用電之電表度數、計算電費之計算式及依據，則反訴原告主張反訴被告陳珮瑜積欠電費3,328 元乙節，無可採信。

3.水費200元：反訴原告此部分主張，業據其提出前開臺灣自來水股份有限公司繳費一覽表及繳費證明等件為證，且為反訴被告陳珮瑜所不爭執如上，自應准許。

4.違約金8,500元：依乙租約第4條第7項約定（本院卷第13頁背面），租賃期間內反訴被告陳珮瑜若提前解約，反訴被告陳珮瑜應賠償反訴原告乙個月租金，而遍觀乙租約，並無條文可證上開違約金係懲罰性違約金，堪認上開違約金乃損害賠償額預定性違約金。

又乙租約係由反訴被告陳珮瑜於108 年8月31日提前終止，業經認定如前，則反訴被告陳珮瑜所為應已該當乙租約所定反訴原告得請求反訴被告陳珮瑜給付違約金之要件。

本院審酌反訴被告陳珮瑜於108 年8 月31日遷讓返還乙房，反訴原告自108 年8 月31日後所減少之成本支出等情，反訴原告所受之損害有限，兼衡乙房之租金數額、反訴被告陳珮瑜係因反訴原告未盡修繕義務而提前終止乙租約、反訴原告因反訴被告陳珮瑜違約未能獲得之利益，及反訴原告因此無需履行其後續應提供之租賃物合於約定使用、收益狀態等義務，認倘依上開約定由反訴被告陳珮瑜給付反訴原告違約金8,500 元，其數額尚屬過高，爰酌減違約金數額為2,550 元【計算式：8,500 ×30% ＝2,550 】為適當。

四、綜上所述，反訴原告依甲租約及乙租約之法律關係，請求反訴被告曾妍淩給付反訴原告5,300 元【計算式：3,400 ＋200 ＋1,700 ＝5,300 】、反訴被告陳珮瑜給付反訴原告9,890 元【計算式：7,140 ＋200 ＋2,550 ＝9,890 】，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109 年4 月5 日（本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件係依小額程序為反訴被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。

另依同法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

另依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第7項所示。

中 華 民 國 109 年 7 月 9 日
橋頭簡易庭 法 官 方佳蓮
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 9 日
書 記 官 塗蕙如
本訴訴訟費用計算式：
裁判費 1,000元
合計 1,000元
反訴訴訟費用計算式：
裁判費 1,000元
合計 1,000元