橋頭簡易庭民事-CDEV,110,橋簡,57,20210422,1

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 110年度橋簡字第57號
原 告 建大資產管理有限公司

法定代理人 田若雯
訴訟代理人 田若堯
被 告 王冰

訴訟代理人 史乃文律師
上列當事人間請求給付居間服務報酬等事件，本院於民國110年4月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國109年9月19日與訴外人莊孟軒簽定一般委託銷售契約（下稱系爭委售契約），由莊孟軒委託原告以新臺幣（下同）480萬元銷售其所有高雄市○○區○○街000號12樓房屋（含坐落基地，下稱系爭房地），並約定以成交價格3%為服務報酬（下稱賣方服務費）。

嗣被告於109年11月15日經原告仲介後有意購買系爭房地，因而簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）、買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）表明願以400萬元承買系爭房地之意願，並約定若賣方接受此價格買賣契約即成立生效，買方應於5日內簽訂不動產買賣契約書、買方願於契約成立時給付買賣總價款之2%給原告作為服務報酬（下稱買方服務費），若因可歸責於買方因素致契約不成立，仍應給付買方服務費，被告同時交付斡旋金5萬元給原告，俾由原告於契約成立時交付莊孟軒作為定金。

其後經原告努力協調，莊孟軒於109年11月21日10時同意以400萬元出售系爭房地，原告人員隨即將上開5萬元斡旋金交付莊孟軒（下稱系爭定金），並通知被告成交、簽約事宜。

詎被告於109年11月21日12時44分許接獲原告人員以LINE及簡訊通知成交後，卻於同日20時23分以LINE向原告表示不願購買系爭房地、拒絕簽約。

被告於契約成立後無故拒絕簽約，依系爭承諾書仍應給付原告買方服務費8萬元（計算式:400x2%=8），又原告本可向莊孟軒收取12萬元之賣方服務費（計算式:400x3%=12），因被告毀約而無法取得，應由被告賠償，以上合計20萬元，爰依系爭承諾書及債務不履行之法律關係提起本件訴訟。

聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：被告於109年11月7日上網看到訴外人即原告人員陳美玲所刊登之系爭房地銷售訊息後，與陳美玲相約於同月15日至系爭房地看屋況，嗣於當日經陳美玲遊說，而在未及詳細審閱之情形下簽訂系爭意願書及系爭承諾書，系爭意願書及承諾書均屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1項、第3項及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定，原告本應給予被告至少3日審閱期間，但原告卻未依此辦理，又未經被告同意放棄審閱期，自不得依此請求被告給付買方服務費。

又被告於109年11月21日20時許通知原告無意系爭房地之前，從未接到原告任何關於系爭房地成交與否之通知，原告是於被告表示不買後，才突然向原告表示屋主已於當日上午同意以400萬成交，則原告主張莊孟軒在被告表示不買之前就已同意成交、收受系爭定金等情，實有可疑等語，資為抗辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：原告主張莊孟軒於前開時間以系爭委售契約委託原告銷售系爭房地，並約定以成交價3%為服務報酬，嗣被告於109年11月15日簽訂系爭意願書、系爭承諾書表示願以400萬元承買系爭房地之意願，嗣被告於109年11月21日許以LINE向原告人員表示無意購買系爭房地後，原告向被告表示莊孟軒已於同日上午同意成交等事實，業據提出系爭委售契約、系爭意願書、系爭承諾書、LINE對話紀錄為證（本院卷第15至23頁），堪以認定。

而原告主張被告應給付買方服務費，並賠償原告所受賣方服務費之損失，為被告所否認，茲就本件應審酌之點分敘如下：

(一)原告主張被告應給付買方服務費，為無理由: 1、按消費者保護法第2條第7款規定，定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

查系爭意願書、系爭承諾書均係由原告事先印製，預留空白欄位，預定同類契約條款而訂定，性質上自屬定型化契約。

2、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；

企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；

違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容；

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；

中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；

企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；

明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之內容，消費者保護法第11條之1、第13條第1項分別定有明文。

又企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17條之1亦有明定。

3、經查： (1)系爭意願書首段第3行雖記載「買方業已於中華民國109年11月15日攜回審閱三日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」等語，並於被告在旁簽名，但查該意願書末段所押日期亦為「109年11月15日」，可見該意願書首段所載業已攜回審閱三日云云顯非事實，而綜觀該意願書全文，又無被告自願同意放棄審閱期之記載，是被告主張未獲合理審閱期等語，自非無據。

(2)原告雖主張被告實際上已同意放棄審閱期，是怕涉及偽造文書所以才未將日期往回寫成3天前云云（本院卷第107頁），但系爭意願書並無此類記載，已如前述，且觀諸系爭意願書內容，除前述審閱期記載之矛盾外，尚有其它未盡明確之處諸如：該意願書是以買賣系爭房地為目的，但僅「建物標示」欄有填寫房屋地址，「土地標示」欄卻完全空白，無從特定所欲購買之土地及權利範圍，且契約末段買方簽章及身分證字號欄位均完全空白（見本院卷第19頁）等，於此情形實難認定被告確實是在充分瞭解該意願書內容之情形下，出於真摯意思對所涉權利義務表示同意。

又原告所提出之系爭承諾書影本雖有「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬」之文字，但該「貳」是並非印刷文字，而是另以手寫記載（本院卷第21頁），而經本院當庭檢視兩造所提出系爭承諾書原本（以複寫紙製作一式四聯，被告持有第二聯，原告持有一、三、四聯），被告所提第二聯上並無上述「貳」之字樣，但原告所持第一、三、四聯則已填上「貳」之字樣（本院卷第86頁），考量承諾書各聯係以複寫方式製作，若一開始就已填上「貳」之字樣，被告所持第二聯應該同樣會有此記載，可見系爭承諾書上關於服務報酬百分之貳之記載，應是由原告人員事後寫上，則本件實無從認定被告簽署上開文件時，已充分認知到後續無論簽約與否，均可能遭到原告請求給付2%之買方服務費之事實，且由被告在「服務費成數」如此重要事項留白的情況下，仍在系爭承諾書上簽名之事實，亦顯示被告所辯當時未詳細審閱、僅因陳美玲遊說就簽名等語，當非無稽。

(3)綜上，本件原告於被告簽訂系爭意願書、承諾書前，未提供被告合理審閱契約之期間，且原告並未舉證證明被告簽約前確已充分瞭解契約內容，依消費者保護法第11條之1項、第3項規定，原告請求被告給付買方服務費，尚屬無據。

(二)原告主張被告應賠償原告賣方服務費12萬元，為無理由: 1、本件系爭意願書因未提供被告合理審閱期間，而不構成契約內容，已如前述，從而原告主張依系爭意願書之約定，系爭房地之買賣契約於莊孟軒同意被告所提價格時就已成立生效，被告嗣後毀約應負賠償之責云云，已難認有據。

2、另查系爭委售契約第6條第4項約定「因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則定金由甲方（賣方）沒收，甲方應支付該定金之百分之五十（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬」（本院卷第15頁），則依上開約定，若買方已交付定金但嗣後無故拒絕簽約，賣方於沒收定金後，原告可向賣方請求給付定金之50%作為賣方服務費，且不得再額外收取服務報酬（即此際原告得請求之賣方服務費上限為50%定金）。

故本件即使認定系爭意願書有效，因被告已交付系爭定金，原告自得依上開約定向莊孟軒請求給付賣方服務費，原告主張因被告違約受有12萬元損害，應由被告賠償云云，並無可採。

四、從而，原告主張被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
橋頭簡易庭 法 官
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
書 記 官 薛如媛