臺灣彰化地方法院刑事-CHDM,107,訴,986,20190627,1

臺灣彰化地方法院刑事判決 107年度訴字第986號
公 訴 人 臺灣彰化地方檢察署檢察官
被 告 謝玉玲



選任辯護人 鄭智文律師
吳文哲律師
上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴(107年度偵字第273號、第274號)，本院判決如下：

主 文

謝玉玲犯行使偽造私文書罪，累犯，處有期徒刑捌月。

犯罪事實

一、謝玉玲為何偉真在大葉大學任教之碩士班學生，而謝玉玲先前購買坐落彰化縣員林鎮莒光段(下稱莒光段)3265-7(權利範圍19分之1)、3265-12(權利範圍19分之1)、3265-13等地號土地上及其上莒光段建號3535建物即門牌號碼彰化縣○○市○○○街00號房屋(下稱系爭房地)，因無法以自己名義向金融機構貸款，遂商得何偉真同意，借用其名義為買受人，並於民國103年2月11日為所有權登記，將系爭房地所有權登記在何偉真名下。

且以何偉真名義向有限責任彰化第六信用合作社(下稱彰化六信)借得新臺幣(下同)1700萬元(下稱系爭貸款)，同時將系爭房地設定抵押權(下稱原抵押權)予彰化六信以供擔保，系爭貸款實際上則由謝玉玲分期攤還本息。

謝玉玲於106年年初有意將系爭房地出賣予陳明乾，雙方商談後，陳明乾即委由地政士陳宜心處理系爭房地買賣簽約及所有權移轉登記事宜。

陳明乾、陳宜心、謝玉玲及何偉真遂於106年4月14日至陳明乾在臺中市之住處見面，處理系爭房地買賣事務及簽訂買賣契約等相關文件，陳明乾、何偉真並當場簽訂不動產買賣契約書，何偉真並將其印鑑章、印鑑證明交予陳宜心。

陳宜心即在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，蓋用何偉真所交付之印鑑章。

惟因陳明乾對於系爭房地所有權應登記在個人或公司名下，尚無法確定，陳宜心乃就上述土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上與權利人、買受人有關之欄位先行空下，暫不填寫、用印，並予以攜回，以待陳明乾決定系爭房地所有權應登記在何人名下後再填載、用印。

詎料數日後，謝玉玲以電話聯繫陳明乾稱系爭房地賣便宜了，不願出賣予陳明乾，陳明乾因而作罷。

謝玉玲並向何偉真表明欲將系爭房地所有權移轉登記回自己名下，由其本人繼續分期清償系爭貸款，何偉真表示同意，然為保護自身權益，對謝玉玲言明須清償系爭貸款，意即須先有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予謝玉玲，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，並塗銷原抵押權登記，始可將系爭房地所有權移轉登記至其名下。

謝玉玲竟罔顧何偉真之權益，未尋得其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予其，並由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，及塗銷原抵押權登記，其知悉在此情形下，何偉真根本沒有同意將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記至其名下，仍基於行使偽造私文書及使公務員登記不實之犯意，委由陳宜心為其辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，且逕自告知陳宜心何偉真已同意將系爭房地移轉登記至其名下。

陳宜心因誤信謝玉玲所言，即在上述原僅作為辦理將系爭房地所有權移轉登記予陳明乾指定之人之用，經陳宜心用印其上已有何偉真印文之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，在「權利人」、「買受人」等欄位，填上謝玉玲名字，並蓋用謝玉玲同意陳宜心代刻之謝玉玲印章，而偽造表示何偉真同意移轉系爭房地所有權予謝玉玲之不實私文書後，連同其他完納土地增值稅等稅款之辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件，於106年5月23日提出予臺中市中正地政事務所人員跨所代為收件轉交予彰化縣員林地政事務所人員以行使之。

嗣經彰化縣員林地政事務所承辦之公務員，經形式審查後，將系爭房地以買賣為原因為所有權移轉之不實事項，登載於職務上所掌管之土地及建物登記簿冊等相關公文書上，而於106年5月25日完成系爭房地所有權移轉登記，足以生損害何偉真及地政機關對不動產登記管理之正確性、公信性。

嗣因謝玉玲未正常續繳系爭貸款本息，經何偉真與彰化六信人員聯繫，方悉謝玉玲已擅自將系爭房地所有權移轉登記至其名下。

二、案經何偉真委請王庭鴻律師訴由臺灣彰化地方檢察署(下稱彰化地檢署)檢察官偵查起訴。

理 由

一、證據能力部分：

(一)被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4等規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。

當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。

該條文之立法意旨，在於確認當事人對於傳聞證據有處分權，得放棄反對詰問權，同意或擬制同意傳聞證據可作為證據，屬於證據傳聞性之解除行為，如法院認為適當，不論該傳聞證據是否具備刑事訴訟法第159條之1至第159條之4所定情形，均容許作為證據，不以未具備刑事訴訟法第159條之1至第159條之4所定情形為前提(最高法院104年度第3次刑事庭會議決議參照)。

查本判決所引用被告以外之人於審判外之言詞及書面陳述，公訴人、被告謝玉玲及其辯護人於本院審理時，均同意本案供述、非供述證據均具有證據能力【見本院卷第1宗(下稱本院卷1，並就本院卷第2宗下稱本院卷2)第229頁，本院卷2第109、149頁】。

而本院審酌該等供述證據作成及取得之狀況，並無違法、不當或顯不可信之情形，且為證明被告犯罪事實存否所必要，以之作為證據，認屬適當，依刑事訴訟法第159條之5規定，均具有證據能力。

(二)刑事訴訟法第159條至第159條之5有關傳聞法則之規定，乃對於被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述之供述證據所為規範，至非供述證據之物證，或以科學、機械之方式，對於當時狀況所為忠實且正確之記錄，性質上並非供述證據，均應無傳聞法則規定之適用，如該非供述證據非出於違法取得，並已依法踐行調查程序，即不能謂其無證據能力。

本案以下所引用之非供述證據，並無證據證明係違法取得，復經本院依法踐行調查程序，該等證據自得作為本案裁判之資料。

二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：

(一)訊據被告固供承其購買系爭房地時，因無法以自己名義向金融機構貸款，遂商得告訴人何偉真同意，借用告訴人名義為買受人，將系爭房地登記在告訴人名下。

且以告訴人名義借得系爭貸款，同時將系爭房地設定原抵押權予彰化六信以供擔保。

之後其委由地政士陳宜心以買賣為原因，向地政機關申請將系爭房地所有權移轉登記回其名下，並於106年5月25日完成登記，然系爭貸款並未一併以其名義轉貸，告訴人仍為系爭貸款之借貸契約債務人等事實，惟矢口否認有何行使偽造私文書、使公務員登載不實等犯行。

辯稱：系爭房地原僅借名登記在告訴人名下，我將系爭房地所有權移轉登記回自己名下，是有經過告訴人同意，告訴人是系爭房地所有權已移轉登記到我名下後，才說系爭貸款要一併轉貸。

且系爭房地之實際所有權人本來就是我，系爭貸款之實際借用人亦是我，我本來就有權使用告訴人名義以所有權人身分申請系爭房地所有權之移轉登記，沒有偽造文書的問題。

而地政機關就系爭房地所有權移轉登記一事有實質審查之權限及義務，我的行為與使公務員登記不實罪要件不符。

又系爭房地所有權不論登記在我名下或告訴人名下，所擔保的彰化六信抵押債權並無不同。

若系爭貸款沒有清償，彰化六信得以抵押權人身分聲請拍賣系爭房地所有權，告訴人僅為借名契約之出名人，無使用、管理、處分之權，告訴人地位沒有因為系爭房地所有權移轉登記回我名下，而更為不利，沒有生損害云云。

然查：1.被告為告訴人何偉真在大葉大學任教之碩士班學生，而其先前購買系爭房地時，因無法以自己名義向金融機構貸款，遂商得告訴人同意，借用告訴人名義為買受人，並於103年2月11日辦理所有權登記，將系爭房地所有權登記在告訴人名下。

且以告訴人名義向彰化六信借得系爭貸款，同時將系爭房地設定原抵押權予彰化六信以供擔保，系爭貸款實際上則由被告分期攤還本息等情，業據被告供承在卷，並經證人即告訴人(下僅稱告訴人)證述明確。

復有系爭房地所有權狀、彰化六信107年10月15日彰六信代字第924號函及檢送之告訴人借款帳卡檔、借款借據等資料在卷可稽【見107年度偵字第273號卷(下稱偵卷)第91至94頁，本院卷1第71至77頁】，此部分事實首堪認定。

2.被告於106年年初有意將系爭房地出賣予陳明乾，雙方商談後，陳明乾即委由地政士陳宜心處理系爭房地買賣簽約及所有權移轉登記事宜。

陳明乾、陳宜心、被告及告訴人遂於106年4月14日至陳明乾在臺中市之住處見面，處理系爭房地買賣事務及簽訂買賣契約等相關文件，陳明乾、告訴人並當場簽訂不動產買賣契約書，告訴人並將其印鑑章、印鑑證明交予陳宜心，陳宜心即在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，蓋用告訴人所交付之印鑑章。

惟因陳明乾對於系爭房地所有權應登記在個人或公司名下，尚無法確定，陳宜心就上述土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上與權利人、買受人有關之欄位先行空下，暫不填寫、用印，並予以攜回，以待陳明乾決定系爭房地所有權應登記在何人名下後再記載、用印。

詎料數日後，被告以電話聯繫陳明乾稱系爭房地賣便宜了，不願出賣予陳明乾，陳明乾因而作罷等節，亦據證人陳明乾於本院審理時到庭結證稱：我認識謝玉玲、何偉真和陳宜心，何偉真是在親民黨開會時有過點頭之交，陳宜心是之前有委託她辦過1、2個案子，謝玉玲是後來朋友介紹跟她買系爭房地時才認識的。

這個朋友我認識很久了，他介紹謝玉玲跟我認識，後來謝玉玲說剛好系爭房地要賣，我衡量一下覺得還可以，就跟她買，簽約前，我主要跟謝玉玲談系爭房地買賣的事。

我知道系爭房地所有權狀的名字是何偉真，但一開始由謝玉玲跟我說買賣系爭房地的事情，是因為謝玉玲說系爭房地是她的，借名登記在何偉真名下，她這麼講，但事實是否如此我不知道。

後來為買賣系爭房地第1次一起見面是在臺中我的住家，在場的有何偉真、謝玉玲、陳宜心，沒有其他人，約見面前，價金還沒談好，但是確定有要賣。

見面當天有簽不動產買賣契約書，本院卷1第200至204頁這份不動產買賣契約書，其中第204頁我的名字確實是我簽的沒錯；

第200頁上面陳明乾的章確定是我的章，但如果代書去，我印章交給代書蓋，我們買房子的也不會去留意。

我有看到何偉真在我面前簽這份不動產買賣契約書，章通常都是交給代書蓋。

當時總價款從2000萬、1900萬，講到後來才講1800萬，不是一開始就談好。

我印象中這次見面時，因為何偉真她們在彰化，大家又都認識，如果要快速辦理的話，就把資料都帶過來，所以那天是簽約連同用印，土地登記申請書可能當下就用印了，大家要省事，買賣畢竟是大家都談好的事情。

但我的部分是印章交給陳宜心蓋，因為我們通常請代書，就信任她，印章就她去蓋，蓋完的話，哪裡要簽名我們就簽，我們連看也沒看，何偉真的部分應該也是這樣子。

土地登記申請書的填寫，因為沒有經過我手，所以我不知道是空白，或是已寫好未簽名用印。

因為我們都在一起泡茶，陳宜心就在旁邊作業，應該是金額對、房子目標對就對了。

我不敢確定我有親眼看到陳宜心在土地登記申請書上幫我用印，因為印章都是陳宜心在蓋。

當天我有交印章給陳宜心蓋，蓋完後陳宜心就把印章還給我，我沒有把印章留給她。

但我之前有2個案件委託陳宜心辦理，她那裡有無我的便章我不知道。

從我說要買系爭房地到上述我跟陳宜心、何偉真、謝玉玲在我家見面要簽約之日止，這過程大約有1個多月時間，本院卷1第200頁不動產買賣契約書簽約的時間是106年4月14日，所以差不多約是在當年度3月份談的。

我事前就跟陳宜心講說要簽約了，那個文件都是制式的範本，簽約那天是下午。

買賣後來破局是因為隔了2天之後，謝玉玲先聯繫我說不賣系爭房地，何偉真是比較之後才跟我說。

謝玉玲說價錢賣太低，因為欠何偉真錢，何偉真會拿不到錢，所以不賣了，謝玉玲好像和何偉真還有其他的債務，就是買賣價金可以還房貸，但沒有辦法還清其他謝玉玲跟何偉真的借款。

何偉真不願意賣是她希望賣系爭房地1次可以把她所有的欠款都還清。

何偉真和謝玉玲都有跟我說賣得太便宜，她們要自己去談，表示不賣我了。

當時我會買也是因為系爭房地比較便宜，現在也不是買房的時機，所以就算了等語明確(見本院卷1第229頁背面至第232頁、第234頁至第237頁、第240頁至第242頁)。

核與證人陳宜心於本院審理時證稱：我的職業是代書，做20幾年，本案系爭房地所有權移轉登記是我承辦的，當初是陳明乾跟我說他有1個房子要過戶，臨時找我去當代書，那天就有出來簽約。

「【問：(提示偵卷第82頁以下土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書)這份資料是妳填寫的嗎?】是的。」

、「(問：是在什麼時間、地點填寫的?)什麼地址我不知道，我沒有記，就是英才路那裡有1棟大樓，在那個大樓裡面，那1天去的時候就4個人都在，就在那裡當場寫的。」

、「(問：哪4個人?)就是陳明乾，因為那天他是買方，然後謝玉玲跟何偉真還有我。」

、「(問：所以當初寫這份土地登記申請書的時候，原本買方是陳明乾?)對。」

、「(問：所以這份資料裡面在當天到底已經填寫的是哪些部分?)全部都清楚了，只有買方陳明乾他不確定要登記給公司或個人，所以買方那個時候是沒寫，只有買方沒寫。」

、「(問：也就是權利人謝玉玲這邊是還沒有寫?)對。」

、「(問：買受人這邊，也就是在土地所有權買賣移轉契約書的買受人這邊，以及建築改良物所有權買賣移轉契約書的買受人都是還沒寫的?)對，那個時候那個部分沒寫，只有何偉真的部分寫好，因為我剛才說過他們不確定要用公司或個人，所以那時候是沒寫。」

、「(問：所以是陳明乾沒辦法確定?)他是說他確定再告訴我。

」、「(問：所以當場陳明乾還沒有確定?)對。」

、「(問：章的部分是當天就蓋好嗎?)沒有，只有何偉真的部分有蓋好，其他的都沒蓋。」

、「(問：妳跟我確認一下，是否當天所有謝玉玲的章都沒蓋，其他的何偉真的部分妳確定當時都蓋了嗎?)對，因為我寫完以後我就去蓋，然後我有任何萬一要補正的章我也都有一起蓋。」

、「(問：何偉真的章是何偉真當場交給妳蓋的，還是她自己蓋的?)她交給我蓋的。」

、『(問：刪掉的這旁邊的「刪20字」，然後何偉真這邊也有蓋章，這個也是當時候同時做的?)我們一般在蓋章的時候，我們就是蓋章的時候，本來要蓋的章一定要蓋，然後這邊叫預備章，那預備章萬一就是說地政事務所說要補正的時候，我們就不需要再跑一趟，就直接在那邊刪減，就可以不用再跑一趟，一般我們作業預備章會先蓋著。」

、「(問：所以何偉真到底有無留1顆章在妳那邊?)你想有可能嗎，我跟她又不認識，怎麼有可能，我們客戶從來都不可能把印鑑章留給我，我也不願意拿客戶的印鑑章。」

、「(問：何偉真的印鑑章自始自終有無交給妳保管過?)沒有，她第1天的時候讓我蓋完她就收走了，不可能讓我蓋，我跟她不認識，我們客戶一般都不會把印鑑章留下，我們也拒收，因為會有麻煩，我們沒有收過客人的印鑑章。」

、(問：妳使用她的印鑑章都是在她面前使用的?)當然，就是都在，我們那時候4個人都在。」

、「(問：就是在何偉真的面前使用她的印鑑章?)當然。」

、「(問：所以妳使用何偉真的章就只有那1天?)就那1次，然後她說一說就走了，她是跟謝玉玲一起走的。」

「【問：(提示偵卷第90頁印鑑證明)這份也是何偉真在辦理過戶給陳明乾的時候交付給妳的?】是的。」

、「(問：沒有其他次有再交付印鑑證明給妳?)沒有。」

等語相符(見本院卷1第166頁，本院卷2第111、112、114至120、125、142頁)。

並經告訴人於本院審理時證稱：偵卷第82頁以下土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，上面我的章是在辦理要跟陳明乾買賣的時候我交給陳宜心的，包括印鑑證明都是那時候給的，我後來都沒有給了。

當天交給陳宜心的目的只有辦理我跟陳明乾之間的買賣過戶，在陳明乾的家裡，我把章交給陳宜心蓋，用印、簽約完以後，印章回到我身上。

那天陳宜心蓋了什麼文件，我不知道，理論上就是蓋這1份公契，因為當天要跟陳明乾買賣系爭房地，所以是這1份都有蓋，土地登記申請書也是陳宜心幫我蓋，我沒有看公契、土地登記申請書的內容。

我讓陳宜心蓋這個章是因為我當時是以為要賣給陳明乾，而且是陳明乾找的代書，也不是我找的。

跟陳明乾談買賣系爭房地那天，我不知道陳明乾有猶豫不決說系爭房地到底要過戶給個人或公司這個細節，當天他沒有跟我說這個。

上次陳明乾來作證，後來我問陳明乾，陳明乾跟我講說他想起來了，他那個時候沒有決定是公司或他個人要，所以那一欄是沒寫的等語明確(見本院卷2第135至141頁)。

而被告亦供承確有會同告訴人與證人陳明乾、陳宜心見面簽約買賣系爭房地，惟之後因認買賣金額太低，不欲將系爭房地出售予證人陳明乾，未能成交一事。

且有告訴人與證人陳明乾簽署之不動產買賣契約書在卷可佐(見本院卷1第200至204頁)，此部分事實足堪認定。

3.被告未能將系爭房地出售予證人陳明乾後，乃向告訴人表明欲將系爭房地所有權移轉登記回自己名下，由其本人繼續分期清償系爭貸款，告訴人表示同意，然為保護自身權益，對被告言明須清償系爭貸款，意即須先有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記，始可將系爭房地所有權移轉至其名下。

被告並未尋得其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予其，並由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，及塗銷原抵押權登記，其知悉在此情形下，告訴人根本沒有同意將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記至其名下，仍委由證人陳宜心為其辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，且逕自告知證人陳宜心告訴人已同意將系爭房地移轉登記至其名下。

證人陳宜心因誤信被告所言，乃在上述原僅作為辦理將系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾指定之人之用，經證人陳宜心用印其上已有告訴人印文之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，在「權利人」、「買受人」等欄位上，填上被告名字，並蓋用被告同意證人陳宜心代刻之被告印章，而偽造表示告訴人同意移轉系爭房地所有權予被告之不實私文書後，連同其他完納土地增值稅等稅款之辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件，於106年5月23日提出予臺中市中正地政事務所人員跨所代為收件轉交予彰化縣員林地政事務所人員以行使之。

嗣經彰化縣員林地政事務所承辦之公務員，經形式審查後，將系爭房地以買賣為原因為所有權移轉之不實事項，登載於職務上所掌管之土地及建物登記簿冊等相關公文書上，而於106年5月25日完成系爭房地所有權移轉登記，足以生損害告訴人及地政機關對不動產登記管理之正確性、公信性。

嗣因被告未正常續繳系爭貸款本息，經告訴人與彰化六信人員聯繫，方悉被告已擅自將系爭房地所有權移轉登記至自己名下等事實，有下述證據得以證明，茲說明如下： (1)被告於出賣系爭房地予證人陳明乾不成後，委由證人陳宜心承辦以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記至其名下，證人陳宜心乃於106年5月23日提出包含已繳交稅款等辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件予臺中市中正地政事務所人員跨所代為收件轉交予彰化縣員林地政事務所人員辦理。

其後經彰化縣員林地政事務所承辦之公務員，將系爭房地以買賣為登記原因，登載於職務上所掌管之土地及建物登記簿冊等相關公文書上，並於106年5月25日完成系爭房地所有權移轉登記。

然系爭貸款未一併由被告轉貸清償，亦未一併塗銷原抵押權登記等情，業為被告所坦認。

復據告訴人、證人陳宜心證述在卷，並有彰化縣員林地政事務所107年8月28日員地一字第1070006100號函及所檢送之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、印鑑證明、土地所有權狀、建物所有權狀及系爭房地之登記謄本等資料附卷足憑(見107年度偵字第273號卷第81至94頁，106年度他字第3035號卷第7至10頁，106年度他字第3123號卷第4至37頁)。

此部分事實自堪認定。

(2)告訴人僅同意被告在有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告本人，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記之情形下，被告始可將系爭房地所有權移轉登記回自己名下：①被告於偵查時已自承：『(問：何偉真有無對你說「你必須清償貸款，才能過戶」?)有，她有口頭跟我講，我對於代書辦過戶的程序不懂，房子本來是要賣給1位陳董，後來金額沒有談攏就沒有賣成，原本房子就是我的，我只是借名登記在何偉真名下，透過陳代書辦理這個案件，陳代書是陳董方面找來的人，我不認識陳代書』等語(見偵卷第60至61頁)。

②告訴人於偵查時證稱：謝玉玲原本將系爭房地賣給我的朋友，但價錢談不攏未成交。

後來謝玉玲要求以買賣的形式直接將系爭房地過戶到她名下，但這是假買賣，謝玉玲根本沒有付錢，在過戶前，我有跟被告說要先把系爭貸款還清，就是我同意將系爭房地過戶到謝玉玲名下，但要她先清償系爭貸款。

我事先不知道謝玉玲未清償房貸就過戶，是彰化六信的人告知我，我才知道此事等語(見106年度他字第3123號卷第63頁，偵卷第60頁)。

復於本院審理時證稱：我之前擔任過大葉大學校長，謝玉玲是我碩士班學生，她之前也有在大葉大學教學，但後來沒有獲得續聘，過去我們不僅是師生也是同事。

我們有很多次金錢來往，都是從幫她登記系爭房地開始，102年5月她跟我說她與先生發生爭執，因為已經交訂金，她先生不願意讓她買系爭房地，她覺得很可惜，她買又無法貸出那麼多貸款。

所以她希望我能夠幫她，我一時同情，就跟她講好說我可以幫她貸款，可是貸款她要自己去付。

所以系爭房地是謝玉玲要買，但借名登記在我名下，因為謝玉玲不能貸款貸那麼多，她叫我幫她貸款，我跟臺灣銀行很熟，我幫謝玉玲貸款，利息也可以講得稍微低一點，一開始貸款1400萬元，結果謝玉玲說不夠，要轉到彰化六信，在103年7月22日轉到彰化六信貸款1700萬元，現在還欠1560幾萬元吧，系爭房地法拍之前就是這個數字。

過戶的時候我有拿票給謝玉玲抵押，頭期款3、400萬元是她自己付的，不是我付的，但是她陸陸續續一直跟我借錢。

系爭貸款一開始謝玉玲有付，付不出來的時候就跟我借，我就幫她付。

謝玉玲自從106年5月25日將系爭房地偷過戶後，只有給我1次錢，其他通通都是我幫她還。

我與謝玉玲間的債務，大致上就是系爭房貸款1筆，再來就本票裁定700多萬元的債權，還有沒有本票裁定的債權，因為沒有證據無法聲請本票裁定。

本票發生的原因都是她買系爭房地後，開始跟我借錢，要裝修、然後又要做生意，她做什麼我都不知道，她沒錢就一直找我，我同情她，能幫她就幫她，可是她一再騙我，講的事情沒有1件是準的。

系爭房地借名登記在我名下之前，我跟謝玉玲沒有什麼債權、債務關係。

系爭房地在106年5月25日以於106年4月26日買賣為原因過戶給謝玉玲，但這不是真正買賣，這是被謝玉玲偷過戶的。

她跟我說她跟她先生承諾說系爭房地她要過戶回去，我就說可以，妳要過戶回去就把系爭貸款還了，過戶回去的前提是她要把系爭貸款還清。

系爭房地一開始不是直接要過戶回去給謝玉玲，是要賣給陳明乾，謝玉玲跟我講要賣給陳明乾，有個中間人幫她牽線。

她說陳明乾說認識我，我回想我們在其他的場合有遇過，但是我跟陳明乾不熟，我就講好，謝玉玲跟陳明乾講好系爭房地要賣給陳明乾就賣，我的原則就盡量配合。

我跟陳明乾有簽約，簽約的時候還有陳宜心、謝玉玲在場，陳宜心是陳明乾找的代書，不是我找的。

我跟陳明乾約定買賣的條件，一樣要清償系爭貸款，沒有那種不清償可以過戶的事。

陳明乾不知道我跟謝玉玲的私人債務，所以我只有講要清償系爭貸款才可以辦過戶，這個大家都清楚，陳明乾也沒有意見。

後來我只是跟謝玉玲說這樣不划算，會不會太少，一開始講2000萬元，這麼沒誠意，一下又變成1800萬元。

我跟謝玉玲建議後，謝玉玲認為價格太低，所以不要賣給陳明乾。

在跟陳明乾談買賣系爭房地時，我有將系爭貸款先清償之後再辦理過戶這件事情很清楚的跟陳宜心講，陳宜心非常清楚我的條件，這也是一般房屋買賣的正常程序。

106年度他字3035號卷第4頁切結書，日期是106年5月18日，這是系爭房地過戶給謝玉玲前，因為謝玉玲要跟我拿簿子去做資金證明，做假金流，她又欠我那麼多錢，所以我叫她要把系爭房地抵押給我，叫她要寫好，她就自己寫這樣，那時她寫的金額，反正我沒在跟她算，3、400萬元都她自己寫的，她自己想大概欠我這麼多。

我清楚系爭房地是要過戶給謝玉玲，但是她要把我的條件即清償系爭貸款，塗銷原抵押權做到才可以。

106年5月18日謝玉玲沒有跟我講她已經找好哪1家銀行同意她貸款來清償，只跟我講有一直在找，很多家銀行可以借她，這幾家銀行會選1家，她都說沒問題，只是她一直嫌銀行要貸給她的錢太少，所以我都認為她是可以找得到貸款，只是錢不是她的理想金額，少了一點。

106年度他字第3035號卷第4頁切結書提到「房屋過戶完後再請代書協助抵押房屋給何偉真女士」，就是我跟謝玉玲的債務主要分成2個，1個是系爭貸款、1個是她跟我私人本票的借貸，這邊講的房屋過戶完以後再設定抵押的部分，是指我跟她後面個人的借款，不是房屋抵押的問題，我的想法是說，反正不管謝玉玲要怎麼過戶，過戶給她自己或賣給任何人也好，系爭貸款一定要幫我還清，沒有清償以前，謝玉玲怎麼講那是她在講，反正我就是不過戶。

這中間謝玉玲有跟我講她找了一些金融業者，我的立場是我不在乎她找誰，反正我要看到她還清系爭貸款就對了。

106年度他字第3035號卷第5頁切結書，是我電腦打字的，這張切結書是系爭房地已經被偷過戶，我沒辦法，只好叫謝玉玲簽這張切結書。

我不知道系爭房地已被過戶，是彰化六信告訴我說系爭房地現在是謝玉玲的名字，我才說怎麼被過戶了，謝玉玲沒有清償系爭貸款，為何要過戶，彰化六信說他們沒有權力不要給她過戶。

這張切結書謝玉玲承認她在沒經過我的同意下，把系爭房地挪到自己名下，在切結書第1句話我就寫了，我只是沒有寫得很難聽，說她是用偷過戶，我只是說她沒有經過我同意，寫這張切結書是106年5月25日以後的事情。

我們於106年4月間談要把系爭房地過戶給謝玉玲時，已有共識謝玉玲要清償系爭貸款，她說有去找銀行辦轉貸或借錢，但我不知道她找誰，不清楚她怎麼找銀行的細節，謝玉玲跟我說陳宜心有在幫她找，但我不知道找的如何，因為我沒有問她細節，我只是聽她說說。

過戶跟貸款事實上就是同時，就是代書要幫忙保管申請過戶的東西，然後銀行貸款找好了，合約書也都好了，什麼都好了，才去同時把它辦好，因為做代書就是要公正，兩方的權益要顧好，不能偏一邊。

如果沒有銀行同意貸款，代書已經看到了，不可能先去做過戶。

偵卷第46至51頁不動產買賣契約書，何偉真的章跟簽名都是我的章和我親自簽名，不動產買賣契約書上所載日期106年4月25日，我不太記得是否確實是我簽契約書的日期，這份不動產買賣契約書是謝玉玲拿到我辦公室給我簽的，她跟我說是為了要辦理銀行貸款，我不知道簽這1份不動產買賣契約書會有系爭房地過戶給謝玉玲這件事。

我簽這份不動產買賣契約書，不代表我同意謝玉玲去辦理過戶，要條件都完成才可以。

陳宜心知道我這個條件，就是過戶以前一定要把系爭貸款清償，這是每個代書應盡的義務，就算要賣給陳明乾，也要清償系爭貸款，要賣給謝玉玲，也是要清償系爭貸款等語明確(見本院卷1第139頁背面至第142頁、第144至158頁、第160頁背面，本院卷2第138、139頁)。

③參以證人陳明乾於本院審理時證稱：之前我有從事仲介業務，近幾年來都有在做不動產的投資，一開始在廣三房屋上班，後來自己當老闆開業傳家寶房屋。

對於不動產相關仲介及土地代書的業務應該算清楚。

我簽訂不動產買賣契約書時，知道系爭房地是有貸款、有設定抵押權，我們約定由我負責找銀行借新還舊，這是我跟代書要處理，當下一定是雙方有談好才會買賣成交。

我記得談的內容是我跟代書去找銀行借新還舊，因為要買系爭房地之前，我就有找南屯合庫概略評估過了。

通常辦理過戶、清償貸款、塗銷抵押權必須要同時完成，一般代書都是這樣辦理，這應該是慣例不用特別提出來談。

因為一定是銀行肯放款，我才有足夠的錢跟對方買房子，銀行若不放款，也買不成。

系爭房地原本的貸款就很高，增值稅、契稅一堆稅金，賣1800萬到最後交屋餘額應該剩不了多少。

我跟何偉真、謝玉玲不熟，我買系爭房地一定是同時完成辦理轉貸及過戶，不然過戶後，契稅、代書費等費用誰要出。

當時何偉真未特別提出轉貸及過戶一定要同時完成，因為轉貸及過戶原本就應該同時完成的，所以何偉真沒有特別提出轉貸及過戶要同時完成，何偉真應該也是彼此信任，因為大家雖然是點頭交，但又不是今天才出社會。

如果我沒有取消買賣系爭房地，過戶一定是陳宜心去辦理過戶，而要買系爭房地之前，我就已經先找銀行先評估過了。

假設我買系爭房地有成立，是授權給陳宜心辦理過戶，銀行我雖然熟，但還是代書送件，因為所有的資料都在代書那裡。

代書一定會知道如果貸款下來，就會把過戶和貸款事情一次辦理。

像我買系爭房地這個案子，如果於雙方約定要過戶時，貸款辦不下來，就不會完稅了。

仲介送件是送進去地政事務所還無法成效，要等房屋稅單、地價稅下來，這樣還不會成效，通常要銀行核准放款後，當天同時繳清稅單，稅單再送回地政才會成效。

代書沒必要不管貸款辦不辦得過，就直接過戶，因為代書不可能去幫當事人繳契稅、增值稅等。

送過戶申請是事先申請，可是要完稅那個案子才會完成，完稅通常是在銀行撥款下來的同1天才會完稅。

公契的用印是早就用印，但國稅局的稅單下來先不繳，等銀行核撥的款項下來，再同時一併繳稅單，通常是這樣子。

若以我這個案子來說，如果銀行不肯放貸那麼多錢給我，我去繳契稅、增值稅也好，我一樣買賣沒完成，上法院我還要依私契，將房子重新過戶回去給何偉真，等於我白繳錢，我沒有辦法完成這個契約。

本案謝玉玲和何偉真這種貸款沒有下來，但是完成整個不動產的過戶，稅也繳了的情形，在實務上很少見。

通常稅一定是買的人去繳，賣的人不太可能去繳稅。

因為買房子的名字也不是代書的名字，代書去繳這個稅沒有意義，如果是借她的就不敢講了等語(見本院卷1第231頁背面至第232頁、第233頁背面、第238頁背面至第239頁、第245頁背面至第248)。

④被告亦供稱：偵卷第46至51頁不動產買賣契約書，是陳宜心事先做好，我的用印是陳宜心幫我用印，簽名是我自己簽名的。

何偉真部分是我拿去何偉真辦公室給她簽名用印的。

當時不是為了要辦理過戶，是純粹要送土地銀行貸款，那時候辦的時候是跟她講，她就說貸款跟過戶同時，我說這個我不瞭解等語(見本院卷1第251頁，本院卷2第157頁)。

並坦承其確有簽署106年度他字第3123號卷第40頁(即106年度他字第3035號卷第5頁)所附切結書一情(見偵卷第25頁)。

而該切結書已記載：「謝玉玲因在未經何偉真同意下先將坐落於彰化縣○○市○○里○○○街00號房子(簡稱甲房屋)於2017年5月25日左右過戶到謝玉玲名下，導致甲房屋原先因購買時需要房屋貸款，請何偉真代為出名義向彰化六信華陽分社貸款，並以甲房屋為貸款擔保品，至今仍有約新臺幣壹仟陸佰萬元尚未償還彰化六信…。」

等內容。

⑤故依上開告訴人、證人陳明乾之證述及被告之供述，參以被告簽署附於106年度他字第3123號卷第40頁之切結書所載內容。

堪認告訴人僅同意被告在有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告本人，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記之情形下，被告才可以將系爭房地所有權移轉登記回自己名下。

佐以被告供稱：我之前有請仲介賣系爭房地，但是沒有賣出。

我去年為了系爭房地跟我先生吵架，所以我要將系爭房地過回自己名下，當初系爭房地就是借名登記。

因為當時繳款有困難，所以就想說讓仲介賣掉，但是因為賣不掉，貸款是何偉真幫我繳，所以我要過回來貸款自己繳等語(見106年度他字第3035號卷第25頁)。

可見被告欲將系爭房地所有權移轉登記回自己名下前，其繳納系爭貸款已有困難，告訴人實無同意被告就系爭貸款不必一併轉貸到被告名下以清償系爭貸款，系爭房地所有權即可先移轉登記至被告名下，而令被告成為系爭房地所有權人，告訴人則仍為系爭房貸之債務人，陷告訴人本身於不利地位之理。

被告辯稱告訴人是在系爭房地所有權移轉登記後，才告知要把系爭貸款餘額清償，並塗銷原抵押權登記云云，顯屬卸責之詞，不足採信。

⑥被告雖辯稱當初告訴人交付106年度他字第3123號卷第40頁所附切結書予其簽署時，上面是打好的印刷字，手寫部分是空白的，其沒有仔細看，告訴人說很急，其當時趕著要上課，所以就簽了云云。

惟查上開切結書所載「立切結書人」欄已先行以電腦打字為「謝玉玲」、「何偉真」2人，而其內容亦已提及係關於未經同意先將系爭房地於西元2017年5月25日左右過戶到謝玉玲名下一事。

足見該切結書係告訴人於106年5月25日後交付予被告簽署，而當時告訴人對於系爭房地所有權移轉登記回被告名下，被告卻未同時清償系爭房貸之事，既已與被告發生爭執。

被告豈會不詳閱告訴人要求其簽署的切結書內容，即同意簽署。

被告所辯要非實情，自不可取。

(3)被告並未尋獲金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告本人，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記，告訴人於此情形下，根本不同意系爭房地所有權移轉登記至被告名下，被告仍逕自委由證人陳宜心辦理系爭房地所有權移轉登記，被告所為已構成行使偽造私文書、使公務員登記不實犯行：①被告於偵查時雖陳稱其於系爭房地所有權移轉登記前，已經請證人陳宜心向許多家銀行申請貸款，本來要向新光銀行貸款2千萬，但新光銀行沒辦法給這麼多貸款額度，後來找土地銀行，可是土地銀行查到其有退票紀錄，也沒有辦成，於系爭房地所有權移轉登記之前找過新光、土銀、台企銀等多家銀行貸款，有幾家先口頭詢問云云(見偵卷第61頁)。

惟其於本院審理時已委由辯護人具狀表示其於106年5月份送件土地銀行辦理貸款，106年6月則送件臺中新光銀行(見本院卷1第67頁)，亦即其於106年5月間僅送件土地銀行申辦貸款。

然被告於106年5月31日向臺灣土地銀行員林分行申請貸款，經該行查詢被告因票信紀錄不佳予以婉拒，且所送相關資料亦由被告領回。

該行係於106年6月16日拒絕，被告於106年6月19日取回資料，查詢之聯徵資料於被告領回申辦資料後，7日內即銷燬等情，有該行107年10月26日員林授字第1075004783號函及本院電話洽辦公務紀錄單在卷可憑(見本院卷1第83至84頁)。

足見被告委由證人陳宜心辦理將系爭房地所有權移轉登記至其名下前，並未洽詢尋得其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予其，而得自該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，及塗銷原抵押權登記。

②證人陳宜心係將上述原僅作為辦理將系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾指定之人之用，經證人陳宜心用印其上已有告訴人印文之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，在「權利人」、「買受人」等欄位，填上被告名字，並蓋用被告同意證人陳宜心代刻之被告印章後，連同其他完納土地增值稅等稅款之辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件，於106年5月23日提出予臺中市中正地政事務所人員跨所代為收件轉交予彰化縣員林地政事務所人員辦理將系爭房地所有權移轉登記至被告名下等情，業據證人陳宜心於本院審理時證述明確(見本院卷2第110至125頁)。

告訴人亦於本院審理時證稱：偵卷第82頁以下土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，我不知道陳宜心是拿跟陳明乾買賣那1天填的文件去跟謝玉玲蓋章，這1份文書是我同意跟陳明乾辦理所有權移轉登記的，上面我的章都是在辦理要跟陳明乾買賣的時候，我交給陳宜心蓋的，包括印鑑證明都是那時候給的，我後來都沒有給了。

我當天將印鑑章交給陳宜心的目的只有辦理我跟陳明乾間的買賣過戶，我將印鑑章交給陳宜心的就只有辦理陳明乾過戶的那1次，之後都有交付給別人或者授權別人去刻我的印章等語(見本院卷2第135至137、140、141、142頁)。

證人陳宜心於本院審理時原先雖證述偵卷第82至87頁所附土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，其上告訴人印文應係被告持上開文書交予告訴人用印完成等語(見本院卷1第183頁)。

然此已為告訴人否認，並表示上開土地登記申請書等文書應係其與陳明乾交易系爭房地時所為等節(見本院卷1第186頁)。

參以上開土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，乃是當事人向地政機關申請辦理不動產所有權移轉登記時，應持交地政機關審查登記所用之制式文書，專業辦理之地政士應較當事人清楚應在文書之何處用印。

佐以證人陳明乾於本院審理時亦證稱依其曾擔任不動產仲介工作之經驗，一般而言，買賣辦理不動產所有權移轉登記之文件，都是地政士在用印，因為要用印的地方很多，少用印一處很麻煩，不太可能由被告拿去給告訴人用印，通常不會這樣，因為很多地方要蓋章，哪個地方要蓋章是地政士的專業等語(見本院卷1第245頁背面)。

堪認證人陳宜心向地政機關申請辦理系爭房地所有權移轉登記予被告時，所提出之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文書，其上告訴人之印文，是當時告訴人為辦理將系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾指定之人所用時，同意證人陳宜心蓋用的。

被告與證人陳明乾買賣系爭房地不成後，證人陳宜心為辦理系爭房地所有權移轉登記予被告一事，乃在該等文書之「權利人」、「買受人」等欄位，填上被告名字，蓋用被告印章後，提出予向地政機關。

證人陳宜心證述上開文書其上印文係被告交付予告訴人用印完成一節，核與事實不符，自不足採。

③證人陳宜心於偵查時證稱：一開始是陳明乾請我當代書，那天到場時才看到謝玉玲跟何偉真，本來系爭房地是要賣給陳明乾，當場有簽約但未付款，尾款之後再付。

第2天謝玉玲打給我說何偉真說房屋賣的價錢不好不賣，當天謝玉玲說何偉真同意系爭房地過戶到她名下，我跟謝玉玲說要問何偉真是否同意。

當時謝玉玲在電話中跟我說她人在何偉真那裡，我當時聽到謝玉玲問何偉真是否同意過戶，何偉真說好，時間約在房屋過戶前1、2天，一般是過戶跟貸款一起辦，當時謝玉玲對我說要先辦過戶。

我知道謝玉玲尚未找好願意核貸的銀行，但只要何偉真跟謝玉玲談好可以先過戶，這樣也不是不行，但我沒有先跟何偉真確認，她是否願意在謝玉玲沒有獲得貸款的情況下，而讓謝玉玲先過戶。

偵卷第35至43頁我寄送到彰化地檢署的line對話紀錄，應該是何偉真106年5月25日之後才傳送給我的等語(見偵卷第23、61、62頁)。

復於本院審理時證稱：「【問：(提示偵卷第23頁證人陳宜心107年2月6日檢察事務官詢問筆錄)妳稱電話裡面，謝玉玲說她到何偉真家有打給妳，說何偉真同意房子可以過戶給她，妳說妳是在電話中聽到何偉真同意把這個房屋過戶到謝玉玲名下，妳當時是跟檢察事務官問這樣陳述的?】應該是陳明乾那個案件過了幾天後，謝玉玲跟我講說何偉真同意這個房子要過在她的名下，我跟她講說那妳要何偉真的同意，所以隔天她就說她要去何偉真那邊，到了之後她就打一通電話跟我說她現在在何老師這邊，她說何偉真同意這個房子過戶給她，她講得很大聲，我當然有聽到，然後何偉真在旁邊，我有聽到何偉真在講話。」

、「(問：妳當時聽到什麼，何偉真真的在電話裡面說，陳代書，我跟妳說我是誰，我同意這個房屋可以先過戶給謝玉玲，有這樣講嗎?)在電話裡面她就跟我說，何偉真現在在我旁邊，她同意這個房子過戶給她，我也聽到何偉真在講話。」

、「(問：妳跟何偉真有多熟，妳有把握她是在謝玉玲旁邊嗎?)既然我聽到謝玉玲講話那麼大聲，何偉真在謝玉玲旁邊一定也是有聽到謝玉玲在講話講那麼大聲吧。」

、「(問：妳根本不敢確定何偉真有無在電話那一頭?)那謝玉玲既然講那麼大聲，何偉真在旁邊一定有聽到，我都聽得到她在講話，為什麼她沒有反對。」

、「(問：謝玉玲當時講很大聲是怎麼講?)她是說我現在在何老師這邊，何老師同意房子過戶給我。」

、「(問：妳有在電話那一頭說，我要跟何偉真確認一下，請妳轉給她嗎?)我是沒有跟她確認，我想說既然謝玉玲已經在何偉真那邊了…。」

、「(問：所以妳當天沒有跟何偉真對話到，只有謝玉玲打電話給妳?)對，但是謝玉玲去何偉真那邊，我聽到何偉真的聲音。」

、「(問：當時妳到底有無跟何偉真對話到?)我沒有跟她對話到，可是何偉真已經去到那邊，我聽到她們2個在講話，我聽到何偉真的聲音。」

、「(問：妳沒有跟何偉真確認到她的意願嗎?)沒有。」

、「【問：(提示偵卷第23頁證人陳宜心107年2月6日檢察事務官詢問筆錄)筆錄記載謝玉玲就去何偉真家打給妳，妳怎麼知道是去何偉真家打給妳，是去她家還是去她學校打電話給妳?】應該是說我現在在何老師這邊，所以我以為是在她家，我真的不確定。」

、「(問：所以先辦理過戶再辦理轉貸部份是謝玉玲跟妳講的?)就是因為讓謝玉玲去簽買賣契約書的時候，就因為有那麼多問題，所以謝玉玲有拖了時間下來，所以謝玉玲那時候就說買賣的部分要先過戶。」

、「(問：在過戶之前，到底是誰跟妳講說先辦理過戶，然後再辦理轉貸?)是謝玉玲告訴我說那就過戶，何偉真已經同意她過戶了，可是沒有去講說那個貸款要同時辦。」

、『【問：(提示偵卷第23頁證人陳宜心107年2月6日檢察事務官詢問筆錄)你偵訊時說「謝玉玲打給我說何偉真說房屋賣的價錢不好不賣，當天謝玉玲說何偉真同意房屋跟土地過戶到他名下」，對此有何意見?】那個應該不是同1天，她那天跟我說何偉真說那個房子不要賣了，然後是第2天再告訴我的。」

、「(問：妳有對謝玉玲講說可能要問何偉真是否同意?)沒有，我沒有說可能，我跟她講說雖然房子名字是妳的，可是妳現在要過戶要何偉真的同意，我不是說可能，我是確定。」

、「(問：就是妳有請謝玉玲去取得何偉真的同意?)對，我跟她說妳要何偉真的同意。」

、「(問：所以隔1天謝玉玲就跑去何偉真的家打電話給妳，是否確實在何偉真家妳有辦法確定嗎?)她跟我說她在何偉真這裡，所以我不確定她是在家裡或在哪邊，可是我有聽到她們兩個在講話。」

、「(問：隔1天在謝玉玲跑到何偉真家的時候，妳事實上是沒有直接跟何偉真對到話?)對，我沒有，因為我有聽到確實是她的聲音，然後她沒有說不，謝玉玲聲音那麼大聲，何偉真在旁邊應該都有聽到。」

、「(問：妳是推測說她應該有聽到謝玉玲跟妳講話的內容，然後她沒有積極的反對?)對。」

、「(問：所以過戶前妳知道何偉真是要求要辦理過戶給謝玉玲的條件就是要清償抵押的借款?)清償抵押的話，我們一般契約書當然是這樣寫，當然你一定會去幫人家清償，誰願意不清償。

…」等語(見本院卷1第169、170、173、180頁、第182頁背面)。

被告並供稱：「(問：妳有叫陳宜心辦過戶?)因為我全部案子都委託她做。」

、「(問：所以妳有委託她辦過戶給妳嗎?)一定要辦，因為她同意了。」

、「(問：但你沒有告訴代書陳宜心說告訴人何偉真要貸款下來並且辦理清償彰化六信的貸款之後，以及塗銷原本的抵押權登記之後才辦理過戶，妳並沒有跟陳宜心這樣講，對不對?)我沒有講，這是事實。」

等語(見本院卷2第153頁)。

可見證人陳宜心之所以向地政機關申請辦理向系爭房地所有權移轉登記予被告，顯係因被告告知證人陳宜心告訴人已同意，可以先辦理過戶。

④佐以告訴人於本院審理時證述：我在簽完偵卷第46頁所附這份不動產買賣契約書後，到系爭房地所有權移轉登記予謝玉玲前，陳宜心沒有問過我本人系爭房地可否過戶給謝玉玲。

可是我跟謝玉玲有講好了，我同意過戶，但是要清償系爭貸款才可以過戶，這是早就跟謝玉玲說好了，這個事情是非常明確的。

我辦房子過戶最少有10間以上，從來沒有1次會因為貸款被坑殺，沒有人說沒有還錢還可以過戶，而且代書還辦理過戶，都沒問我，沒有叫我寫另1份公契，我都不知道，為什麼會過戶，我從來都不知道，所以我才嚇到。

是彰化六信打電話跟我說系爭房地被過戶了，然後債務還在我身上，我才知道，因為我沒簽那些公契怎麼會去過戶呢?我也沒有再給陳宜心印鑑證明，她怎麼可以拿辦陳明乾的那份，當作我跟謝玉玲的來弄，她從來沒問過我。

我不知道謝玉玲有跟陳宜心在我辦公室通電話這件事，我沒有仔細聽，她在講電話我沒在聽。

我沒有跟陳宜心講到任何話，我本來就跟陳宜心不熟，所以我都沒有跟她講電話，案發前也沒有跟她傳line。

沒有謝玉玲講電話將電話交給我，由我來跟陳宜心講電話這回事等語(見本院卷1第142頁背面、第143頁，本院卷2第139、141、142頁)。

參以106年度他字第3123號卷第40頁所附經被告簽署之切結書，亦載明被告在未經告訴人同意下先將系爭房地於106年5月25日過戶至其名下，導致系爭房貸尚未完全清償等情。

⑤綜合上開各情，可知被告明知告訴人僅同意其在有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記之情形下，被告才可以將系爭房地所有權移轉登記回自己名下。

而被告在未洽詢尋得其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予其本人，以從該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，及塗銷原抵押權登記，知悉在此情形下，告訴人根本沒有同意將系爭房地所有權移轉登記予被告，其仍逕自撥打電話向證人陳宜心稱其在告訴人這邊，告訴人同意將系爭房地所有權移轉登記予其，令證人陳宜心誤信被告所言，而以上開方式為被告辦理系爭房地所有權移轉登記事宜。

⑥證人陳宜心雖稱其認告訴人應已同意系爭房地所有權移轉登記予被告，惟證人陳宜心所憑依據乃係被告以電話聯絡證人陳宜心，表示其現在在告訴人這裡，證人陳宜心有聽到告訴人的聲音，被告在電話中跟證人陳宜心說告訴人同意系爭房地所權移轉登記予被告。

告訴人應該可以聽到被告所說內容，告訴人卻沒有出聲反對，所以告訴人應該是同意。

惟被告以電話聯繫證人陳宜心告知告訴人同意系爭房地所有權移轉登記至其名下時，即使被告是在告訴人辦公室或住家，然當時告訴人與被告距離究竟為何?是否可以聽到被告與證人陳宜心間之談話內容，實屬不明。

況告訴人並未同意被告得先行將系爭房地所有權移轉登記至其名下，不必同時轉貸清償系爭貸款及塗銷原抵押權登記，業經本院敘明如前，告訴人若有聽到被告在電話中僅向證人陳宜心稱渠已同意將系爭房地所有權移轉登記予被告，必當說明與被告間約定之上開條件，自不可能默不作聲。

故自不得以證人陳宜心此部分所述，即遽認告訴人於本案已同意先將系爭房地所有權移轉登記予被告。

⑦被告雖辯稱告訴人有把其電話拿過去，直接與證人陳宜心對談表示同意。

且過幾天之後，證人陳宜心仍不敢辦理過戶，告訴人又打電話給證人陳宜心，證人陳宜心跟其說告訴人確定同意過戶給其，渠就去辦理云云。

惟告訴人業已否認此情，證人陳宜心亦證述被告與渠通話時，並未將電話拿給告訴人。

而證人陳宜心雖於本院審理時曾證述告訴人有打電話與渠，渠詢問告訴人同意把系爭房地過戶給被告嗎，告訴人表示系爭房地價錢賣的太低了，覺得被告很可憐，就過戶給被告。

惟證人陳宜心亦證稱：「(問：妳是說來何偉真過幾天有再跟妳聯絡，她那時候是打給妳，還是妳打給她，那時候過完戶了嗎?)其實我也不太確定」等語(見本院卷1第170頁)。

且證人陳宜心於偵查時亦未證述告訴人有打電話予渠聯繫，渠直接詢問確認告訴人同意將系爭房地所有權移轉登記予被告。

再者觀諸卷附證人陳宜心所提出告訴人於系爭房地所有權遭移轉登記予被告後，以line與渠聯絡之對話紀錄，告訴人稱：「是我願意過戶給她(謝玉玲)，但你應先清償債務，不是房屋名字是她，借錢人是我，萬一貸款下不來。」

證人陳宜心則僅回應：「會負責把貸款清償，有在努力中，請給一點時間處理!沒有人願意貸款不處理，這樣也是很麻煩!」並未質疑告訴人當初已在電話中直接與渠確認同意將系爭房地所有權移轉登記予被告，為何事後反悔。

告訴人並隨即稱：「銀行還是對我要錢。

你們這種不清償就過戶是強人所難。

…」(見107年度偵字第273號卷第43頁)。

而證人陳宜心辦理系爭房地所有權移轉登記予被告應交付地政機關之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，應再徵得告訴人同意、授權重新用印1份，豈可逕自以告訴人原僅同意作辦理系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾指定之人，而授權用印之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書轉作辦理系爭房地所有權移轉登記予被告之文書，證人陳宜心此舉是否有所疏失，實非無疑。

準此，證人陳宜心證述渠之後有再與告訴人以電話聯繫，並詢問告訴人是否同意將系爭房地所有權移轉登記予被告，告訴人表示同意一情，實有可能係擔憂因告訴人與被告就渠承辦之系爭房地所有權移轉登記業務發生糾紛，為避免顯現渠於辦理過程可能有疏失而需承擔相關法律責任，因而為如此陳述，故證人陳宜心此部分證述，尚難遽信。

被告辯稱係經告訴人同意，才將系爭房地所有權移轉登記回自己名下云云，無非飾卸之詞，要無可採。

⑧被告既於106年5月25日前沒有洽詢尋得其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予其，並由該筆貸款中撥款代償係爭貸款之餘額，及塗銷原抵押權登記，告訴人於此情形下，根本不同意被告以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記至被告名下。

而告訴人將其印鑑章交予證人陳宜心時，亦僅授權證人陳宜心於辦理其與證人陳明乾買賣系爭房地，在系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾時指定之人所需之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上，蓋用告訴人交付之印鑑章，以製作告訴人同意將系爭房地所有權移轉登記予證人陳明乾所指定之人之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書。

告訴人從未授權、同意被告或證人陳宜心在與證人陳明乾買賣系爭房地不成後，得逕自將該土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書轉作告訴人同意將系爭房地所有權移轉登記予被告之文書。

然被告竟以上述方式，使證人陳宜心誤信其言，利用證人陳宜心在前揭土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件上之「權利人」或「買受人」欄上填載被告姓名，蓋用被告授權代刻之印章，而製作完成表示告訴人同意系爭房地所有權移轉登記予被告之文書，該等文書自屬偽造之私文書無訛。

嗣後被告透過證人陳宜心將該等偽造之私文書交付予地政機關人員以辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，自已構成行使偽造私文書。

被告辯稱系爭房地為借名登記，其為系爭房地之實際所有權人，亦為系爭貸款之實際借用人，本有權使用告訴人名義以所有權人身分申請系爭房地所有權之移轉登記，並無偽造、行使偽造私文書云云，自非可採。

⑨刑法第210條所稱，足生損害於公或他人，以有損害之虞為已足，不以實際發生損害要件(最高法院著有43年台上字第387號判例意旨參照)。

而刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，即足構成；

若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實(最高法院73年台上字第1710號判例意旨參照)。

又地政機關辦理土地所有權移轉登記時，僅須審核形式上之要件是否具備即足，對於土地所有權移轉之實質上是否真正，並無審認之責，倘行為人明知所申辦之土地所有權移轉登記，實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申辦登記，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，自與刑法第214條犯罪構成要件相當(最高法院95年度台非字第278號判決意旨參照)。

再按土地建物之不動產登記係具有公示性，乃揭示其所有權人為何?是否設有負擔?負擔若干?等權利現況，為提供擬以該不動產為交易標的而前往閱覽其登記資料之民眾重要之交易資訊，倘其內容有虛偽不實，自足以影響大眾交易安全，亦使得地政機關之不動產登記喪失其公信力，自足生損害於公眾(最高法院95年度台非字第263號判決意旨參照)。

且按刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪所稱之「足以生損害於公眾或他人」，係採抽象危險主義，指行為人使公務員登載不實之結果，有致生損害於公眾或他人之虞或其危險性為已足，並不以公眾或他人果已受其損害為必要(最高法院89年度台非字第38號判決意旨參照)。

查告訴人僅同意被告在有其他金融機構同意以系爭房地設定抵押權，貸款予被告本人，由該筆貸款中撥款代償系爭貸款之餘額，塗銷原抵押權登記之情形下，被告始可將系爭房地所有權移轉登記回自己名下。

然被告並未洽詢尋得相關金融機構滿足告訴人約定之上開條件前，告訴人根本不同意或授權被告以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記至被告名下，被告知悉此情，在未得告訴人同意或授權之情況下，仍逕自向證人陳宜心稱告訴人已同意將系爭房地所有權移轉登記予其，委由證人陳宜心偽以買賣名義，提出包含前揭偽造之私文書在內之相關文件，向地政機關申請辦理系爭房地所有權移轉登記，致地政機關不知情且無實質審查權之承辦公務員，於形式審查後，將該等不實事項登載在職務上所掌管之土地及建物登記簿冊等相關公文書上，自已使地政機關對不動產登記管理發生不正確之結果，影響地政機關之不動產登記之公信力。

且被告將系爭房地所有權移轉登記至其名下時，並未將系爭貸款一併轉貸而清償完畢，告訴人仍為系爭貸款之借用人，彰化六信得依該消費借貸契約請求告訴人清償系爭貸款，告訴人會遭彰化六信追討系爭貸款，若告訴人不清償，將影響自身債信紀錄，被告所為自已生損害於告訴人。

要不得以系爭房地於本案發生後已遭查封拍賣，拍賣所得款項已用以清償系爭貸款，事後系爭貸款有獲得清償之結果遽以反論並未生損害於公眾或他人。

被告辯稱地政機關之承辦公務員對系爭房地所有權移轉登記，應為實質審查，且其所為未生損害於公眾或告訴人云云，顯不足取。

而被告所引用之本院106年度訴字第375號判決所示情節，核與本案不同，自無從比附援引。

(4)被告雖另辯稱告訴人已與其簽署偵卷第46至51頁所附不動產買賣契約書，上開不動產買賣契約書係經雙方實質磋商，其等間之權利義務應依該不動產買賣契約書而定，依該不動產買賣契約書所載並未約定系爭房地移轉登記至被告名下時，被告應同時將系爭貸款轉貸至其名下，並塗銷原抵押權登記，告訴人顯係同意先行將系爭房地所有權移轉登記至其名下，之後再處理系爭貸款云云。

惟證人陳宜心於本院審理時已證稱：偵卷第46至51頁不動產買賣契約書，是我幫何偉真、謝玉玲擬稿的，她們就系爭房地的關係是借名登記，要以借名登記原因辦理移轉的話，就是到法院提告，或是到調解委員會調解，她們不願意，所以只能寫1個買賣契約。

她們沒有實際交易，沒有實際去付資金，是要做資金流程，那個只是為了應付實價登錄，還有銀行貸款也要用，所以要做資金來源證明。

我幫她們擬個稿子，謝玉玲拿去給何偉真簽章，簽名的部分是她們自己簽的。

因為何偉真比較忙，所以都是謝玉玲在傳話。

牽涉到買賣貸款的話，一定要買賣契約書，銀行是買賣案件貸款，願意貸的成數比較高，可以貸到七成，沒有買賣契約書證明的話就是沒有那麼高等語(見本院卷1第167、175、176頁，本院卷2第125至127、143頁)。

告訴人亦已證述被告係向其表示上開不動產買賣契約書是為了辦理銀行貸款，而要求其簽署，簽署該不動產買賣契約書不代表同意被告辦理系爭房地所有權移轉登記，必須其上述要求之條件完成才可以辦理等情明確(見本院卷1第157頁、第160頁背面，本院卷2第138、139頁)。

被告並供稱：偵卷第46至51頁不動產買賣契約書，是陳宜心事先做好，我的用印是陳宜心幫我用印，簽名是我自己簽名的。

何偉真部分是我拿去何偉真辦公室給她簽名用印的。

當時不是為了要辦理過戶，是純粹要送土地銀行貸款，那時候辦的時候是跟她講，她就說貸款跟過戶同時，我說這個我不瞭解等語(見本院卷1第251頁，本院卷2第157頁)。

可知被告與告訴人實際上並無買賣系爭房地，無買賣之權利義務關係，其等並非因為買賣系爭房地而簽署上開不動產買賣契約書，只是欲以買賣為所有權變動之登記原因，向地政機關申請系爭房地所有權移轉登記，及為應付實價登錄制度及被告向銀行申請貸款之用，才由證人陳宜心擬定上開不動產買賣契約書，自不得以被告與告訴人簽訂該不動產買賣契約書，即遽認告訴人已同意被告先行完成系爭房地所有權移轉登記，未要求被告就系爭房地所有權移轉登記與系爭貸款轉貸、塗銷原抵押權登記應同時完成，被告所辯，顯屬卸責之詞，不足採信。

(二)綜上所述，被告所辯要屬事後卸責之詞，洵不足採，本案事證已臻明確，被告犯行堪以認定，應予依法論科。

三、論罪科刑：

(一)核被告所為，係犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書、刑法第214條之使公務員登載不實罪。

被告偽造私文書之低度行為為行使之高度行為所吸收，不另論罪。

被告利用不知情之地政士即證人陳宜心為上開犯罪，為間接正犯。

被告以一行為而犯行使偽造私文書、使公務員登載不實罪，為想像競合犯，應依刑法第55條規定，從一重之行使偽造私文書罪處斷。

公訴意旨雖認被告有盜用印章之偽造私文書階段行為，惟被告於本案並無盜用告訴人印章之行為，業經本院敘明如前，公訴意旨就此尚有誤會，併此敘明。

(二)被告前因偽造文書案件，經本院以104年度訴字第484號判決判處有期徒刑4月、2月，應執行有期徒刑5月，上訴後，經臺灣高等法院臺中分院以105年度上訴字第1605號判決上訴駁回確定，於106年4月27日易科罰金執行完畢一節，有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可稽。

其於受有期徒刑執行完畢後，5年內故意再犯本件有期徒刑以上之罪，為累犯。

而參酌司法院大法官會議釋字第775號解釋，本院審酌被告因上述前案執行完畢後，仍未能謹慎守法，再犯罪質同為偽造文書罪章之本案，顯見其刑罰反應力薄弱，依其本案犯罪情節，並無處以法定最輕本刑仍顯過苛之情形，則於刑法第47條第1項修正前，仍應適用該項規定，加重其刑。

(三)爰審酌被告不思以兼顧告訴人權益之正當途徑將系爭房地所有權移轉登記至其名下，竟為一己利益，而利用地政士陳宜心以行使偽造私文書、使公務員登載不實之方式為之，被告所為實屬不該。

併斟酌被告犯罪之動機、目的、手段、所生危害，犯罪後迄未能取得告訴人諒解，系爭房地於本案發生後遭拍賣，所得款項已清償系爭貸款，此業據告訴人於本院審理時陳明在卷(見本院卷2第161頁)。

兼考量被告自述教育程度為碩士，已離婚，育有2名小孩，工作為教學，經濟狀況不好(見本院卷2第158頁)，告訴代理人王庭鴻律師示請求對被告從重量刑之意見(見本院卷2第161頁)等一切情狀，量處如主文所示之刑。

(四)被告利用地政士陳宜心所偽造之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等文書，既已交付地政機關收受而為行使，並非被告所有之物，自不得諭知沒收或追徵。

據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第216條、第210條、第214條、第55條、第47條第1項，刑法施行法第1條之1第1項、第2項，判決如主文。

本案經檢察官黃淑媛提起公訴，檢察官趙冠瑋到庭執行職務。

中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
刑事第九庭 審判長法 官 田德煙
法 官 李欣恩
法 官 林慧欣
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。
其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
書記官 楊雅芳
附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第210條
偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑。
中華民國刑法第216條
行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。
中華民國刑法第214條
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。