臺灣彰化地方法院民事-CHDV,101,簡上,102,20130426,1

臺灣彰化地方法院民事判決 101年度簡上字第102號
上 訴 人 張 得 昱
訴訟代理人 吳 天 富 律師
被 上訴 人 劉 麗 芬
訴訟代理人 林 永 山 律師
複 代理 人 郭 奕 廷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年6月26日本院北斗簡易庭第一審判決（101年度斗簡字第4號），提起上訴，本院於102年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：1.伊於民國100年5月6日，將所有坐落彰化縣溪州鄉○○段000○000地號土地及其上門牌彰化縣溪州鄉○○村○○路000號之未保存登記鐵皮屋（以下土地及房屋合稱系爭房地，房屋部分稱系爭房屋），租予被上訴人，作為倉庫使用，租賃期間自100年5月20日起至101年5月19日止，月租金新台幣（下同）23,000元，雙方並於租賃契約書第14條約定租賃契約終止時，被上訴人應即將房屋返還，如未即時遷出返還時，伊每月得請求按月租金二倍計算之違約金至遷讓完竣止。

惟被上訴人於繳納第一個月租金後，自101年6月20日起，即未再給付租金，遲付之總額已達2個月之租額，並且挖掘前開330地號土地之良田，造成如原審判決附圖即彰化縣北斗地政事務所（下稱北斗地政事務所）101年2月3日土地複丈成果圖(下稱原判決附圖）所示編號Ｃ、面積8平方公尺、深1.5公尺之窪地。

伊已於100年8月26日以存證信函，催告被上訴人於函到7 日內給付同年6、7月份之欠租。

詎被上訴人於100年8月19日收受通知後，竟置之不理。

伊自得依租賃契約第19條第1款之約定，以起訴狀繕本之送達向被上訴人為終止租賃契約之表示。

2.兩造間之租賃契約既經終止，被上訴人除應給付租約終止以前，自100年6月20日起，至100年10月19日止4個月之租金共92,000元，及依租賃契約第14條約定，在遷讓系爭房屋前，按月支付月租金二倍即每月46,000元之違約金外，被上訴人已無繼續占用系爭房地之權源，伊並得本於所有權之作用及租賃物返還請求權，請求被上訴人遷讓返還土地及房屋暨將窪地填平等情，本於租賃、違約金之法律關係及所有權之作用，求為命⑴被上訴人應自前揭328、330地號土地上，如原判決附圖所示，編號Ａ、Ｂ部分面積各687平方公尺、68 平方公尺之鐵皮屋騰空遷出；

及將編號Ｃ面積8 平方公尺（深1.5公尺）之窪地填平；

並將編號Ｄ面積381平方公尺之空地返還上訴人；

⑵被上訴人應給付上訴人租金92,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至返還前項房地之日止，按月給付上訴人46,000元違約金之判決，並願供擔保請宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊租用系爭房地，係作為與伊具有合夥及兄妹關係之訴外人劉俊欣放置有機培養土之用，劉俊欣夫妻並居住在系爭房屋（即原判決附圖編號Ｂ部分）內。

惟因上訴人以有機培養土為不明廢棄物污泥，於100年6月27日禁止劉俊欣再運進物料，只准清理現場之有機培養土，劉俊欣雖出示文件證明該廢棄物並非有害，仍不為上訴人接受。

劉俊欣無奈只好於100年7月初搬離該處且拋棄占有，僅遺留丟棄小點未清理之泥土垃圾在附圖編號Ａ建物內。

劉俊欣搬出後，上訴人且將圍牆大門的大鎖及建物的鎖更換。

故伊與劉俊欣對於該房地已無事實上之管領力，並非占有人，上訴人請求伊遷讓房屋及給付租金，即屬無據。

況上訴人曾要求伊搬走，並未履行出租人之義務，伊亦得行使同時履行抗辯拒絕給付租金。

且上訴人其後以存證信函欲終止契約，伊亦同意，雙方已合意終止契約。

再依租賃契約第17條之約定，租約終止後，承租人遷出後如有遺留物品者，任由出租人處理，所需費用由擔保金扣抵，如有不足，由承租人補足。

上訴人不依此約定自行處理後出租他人，並從伊簽約時支付之押金（擔保金）6萬元扣抵，而請求賠償2倍租額之違約金，豈有天理。

至於編號Ｃ之窪地，並非伊挖取等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人應自前揭編號Ａ、Ｂ部分之鐵皮屋騰空遷出；

並將前開編號Ｃ部分之窪地填平；

及將前開編號Ｄ部分之土地返還上訴人；

㈢被上訴人應給付上訴人租金92,000元，及自起訴狀繕本送達之日起，至返還前項房地之日止，按月給付46,000元之違約金；

㈣第1、2審訴訟費用由被上訴人負擔。

被上訴人則聲明駁回其上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、下列事實，為兩造不爭執，並有上訴人所提租賃契約書、存證信函及其掛號郵件收件回執（以上均為影本，見原審卷第6～18頁)、房屋稅籍證明書、土地登記謄本、地籍圖謄本、照片（以上見原審卷第28、29、33～38頁）及被上訴人所提於100年7月12日、同年8月3日寄交上訴人之存證信函影本（原審卷第101～104、116～117頁）可資參證，復經原審囑請北斗地政事務所派員勘測及本院受命法官於準備程序會同兩造勘驗現場屬實，分別製有勘驗筆錄（原審卷第58、59頁、本院卷第37、38頁）及如原判決附圖所示之土地複丈成果圖可稽，堪信為真實。

1.兩造於100 年5月6日就上訴人所有系爭房地（土地為特定農業區農牧用地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定作為倉庫使用，租期自100年5月20日起至101年5月19日止（即為定有期限之房屋租賃），每月租金23,000元。

簽訂書面契約時，由被上訴人支付押租金60,000元，雙方並於契約書第14條約定租賃契約終止時，被上訴人未即遷出返還房屋時，上訴人每月得請求按月租金2倍計算之違約金。

2.被上訴人承租前開房地後，實際上交由其胞兄即訴外人劉俊欣作為堆置「有機培養土」（上訴人認為係「廢棄物」）使用。

嗣約於100年6月27日，上訴人以該房地內堆置者為不明廢棄物，要求劉俊欣清理及遷出。

劉俊欣因此於100年7月間將房地內堆置之上開物品搬走，並於100年7月12日代理被上訴人以存證信函通知上訴人，要求上訴人賠償三個月無法生產及搬遷費用之損失共108萬3,300元。

3.目前系爭房屋內仍遺有部分污泥未完全清理，如原判決附圖編號Ａ鐵皮屋之牆壁，有部分浸蝕受損未修復，被上訴人也未將房屋鑰匙交還上訴人，330 地號土地上並遺有如編號Ｃ所示、面積8平方公尺、深1.5公尺之窪地。

4.被上訴人迄今僅繳納第1 個月之租金；

上訴人曾於100年8月26日以存證信函通知被上訴人於函到7日內給付100年6、7月份欠租，被上訴人於同年月29日收受該存證信函。

五、兩造爭執事項及其判斷

㈠、系爭租約是否於租賃期限屆滿前終止？因何終止？1.上訴人主張被上訴人將堆置之廢棄物污泥搬走，但未將之完全清理，且未交還房屋鑰匙及將系爭房地點交給上訴人，而能自由進出該房地，即仍占有該房地，但自100年6月20日起積欠租金達二個月之租額，經限期催告後逾期猶未支付，其得依系爭租約第19條第1款之約定終止契約，並以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，系爭租約於被上訴人收受起訴狀繕本之日終止等語。

被上訴人則謂：因上訴人以系爭房屋內堆置之有機培養土為廢棄物，要求伊搬走，劉俊欣遂於100年7月間搬離該處，而拋棄占有，伊對於系爭房地已無事實上管領力，並未占有系爭房地，上訴人亦未履行出租人義務，上訴人其後以存證信函欲終止租約，伊也同意，雙方已合意終止租約等詞。

2.查上訴人約於100年6月27日，以劉俊欣在系爭房地堆置者為廢棄物要求搬走，嗣劉俊欣確因此於100年7月間搬離，已如前述。

上訴人於原審時亦陳稱：因附近很多人抗議，田邊的人說所堆放的好像是廢棄物，有發出惡臭，伊才向被上訴人表示如果能提出為有機土而非廢棄物的相關證明，就讓他繼續做，但被上訴人無法提出證明，伊有要求被上訴人搬走，被上訴人大約花了5、6天時間清運後，於100年7月中旬左右搬走，但是沒有完全清除乾淨，而且沒有歸還鑰匙，故認定被上訴人還繼續占有等語（原審卷第93頁背面）。

證人賴秀娥於原審也具結證述：系爭鐵皮屋及前方空地都堆放不明黑色土壤，大約於100年7月中旬左右搬運清除，但是沒有搬運乾淨，於鐵皮屋內廁所也有堆放土壤，沒有清除乾淨等情（原審卷第94頁背面）。

被上訴人及經其允許實際使用系爭房地之劉俊欣，經上訴人要求搬走後，已於100年7月中旬左右搬離，甚為顯然。

至於搬離日期，被上訴人及劉俊欣雖稱為100年7月初，惟參酌上訴人之主張、證人賴秀娥上開證言，並被上訴人於100年7月12日寄發存證信函（原審卷第101、102頁）給上訴人時，具體敘明因搬遷使用之人力及天數（每名搬運工人搬運天數10天），可見被上訴人最遲於寄發存證信函當日搬遷完畢，且已向上訴人表明搬離系爭房地之旨意，故應認為係於100年7月12日搬離為宜。

3.上訴人雖主張賴秀娥於原審證稱於101年農曆1月間，被上訴人尚進出系爭房地，足見其能自由進出，並非早已搬離等語，並聲請再訊問證人賴秀娥。

惟證人賴秀娥於原審係證稱：伊常常看到承租的那的41幾歲男子出現在現場，清除之後大約經過1個月，還有看到1部銀色車輛停放在空地，但是沒有看到人，今年（101年)農曆正月也有看到那部車輛停在空地，但是沒有看到人，也沒有看到人進出鐵皮屋，伊沒有注意車牌號碼及車輛廠牌等詞（原審卷第95頁）。

可見證人賴秀娥在劉俊欣清除土壤搬離後，僅曾看到銀色車輛停放於空地處，根本未見到被上訴人或劉俊欣，更未看到有人進出系爭房屋。

而該部曾停放於空地處之銀色車輛，因證人賴秀娥無法指出車輛廠牌或車牌號碼，亦無從認定即為被上訴人或劉俊欣所有或停放，其證言顯然不能證明被上訴人或劉俊欣在搬離後，仍有自由進出或占有使用系爭房地之事實。

上訴人主張依證人賴秀娥之證述，可見被上訴人仍能自由出入系爭房地，並未搬離乙節，尚不足採，所請再訊問證人賴秀娥，委無必要。

4.按當事人相互表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

而契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效之謂。

上訴人在租賃期間內，並無具體表明租約有何法定或約定之終止事由，即不准被上訴人或劉俊欣於系爭房地堆置「培養土（或不明廢棄物）」，要求清運搬走，顯有不欲繼續提供該房地給被上訴人承租使用，系爭租約於被上訴人搬離後歸於無效之意思，即屬向被上訴人表示終結租約（要約）之性質。

而被上訴人亦果如所請，清運堆置之培養土，搬離系爭房地，由其接受上訴人要求而搬離，不繼續使用該房地之舉動，顯亦足以推知其同意終結雙方之租約關係，即應認為被上訴人默示同意系爭租約於其搬離後失效。

此觀被上訴人亦自陳於接獲上訴人前揭催告繳租存證信函時，亦同意雙方租約終止益明。

則系爭租約，即因兩造就終結租約之意思表示，相互表示意思一致，而成立契約之合意終止，並在被上訴人於100年7月12日搬離時起，向後發生租約終止之效力。

上訴人於系爭租約合意終止發生效力後，猶以被上訴人積欠租金總額達二個月以上，經催告逾期不付為由，以起訴狀繕本送達向被上訴人為終止租約，自不生終止之效力。

㈡、上訴人得否請求被上訴人給付4個月欠租92,000元？被上訴人僅繳納租金至100年6月19日止，而系爭租約因兩造合意終止，自100年7月12日起往後失其效力，上訴人自不得請求被上訴人給付租約終止後之租金。

但自100年6月20日起至100年7月12日搬離前止之期間，被上訴人仍應按其日數之比例支付租金17,633元（計算式：23,000×23÷30＝17,633元，角以下四捨五入）。

惟兩造簽訂租約時，被上訴人有交付上訴人押租金60,000元，已如前述。

而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決可供參考)。

系爭租約第16條第3項亦約定：「出租人如於租賃期滿或終止時，已收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，…」（原審卷第9頁)。

被上訴人此部分欠租，在以押租金扣抵後，並無積欠，上訴人即不得再為請求。

故上訴人請求被上訴人給付欠租92,000元，尚屬無據，應予駁回。

㈢、上訴人得否請求被上訴人自原判決附圖編號Ａ、Ｂ之鐵皮屋騰空遷出、將編號Ｄ之空地返還，及自起訴狀繕本送達之日起至返還前開房地之日止，按月給付46,000元之違約金？1.上訴人主張被上訴人仍繼續占有系爭房地，無非以被上訴人未將系爭房屋內之污泥完全清除，亦未歸還房屋鑰匙，將房地點交給上訴人，並將房屋鏽蝕損壞部分修復，且仍自由進入該房地等情為其論據。

查被上訴人確實於100年7月12日搬離系爭房地，並於該日寄發存證信函表明搬離意旨，其後無自由進出或使用該房地之情事，已如前述。

雖其未將房屋內部分污泥完全清理、歸還鑰匙並將房屋損壞部分修復。

惟兩造於系爭租約第17條明白約定：「承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。

租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。」

(原審卷第9頁）。

可見於被上訴人遷出時，如有遺留或未搬離之物品，依系爭租約之約定，當任由上訴人視同廢棄物處理，相關處理或清理費用，由被上訴人負擔，上訴人可逕行接管租賃物，不以雙方會同為占有移轉之交付為必要。

故於被上訴人搬離系爭房地後，其未完全清理之污泥，依上開約定，即當由上訴人處理，清理費用由被上訴人負擔，不得謂被上訴人仍繼續占有系爭房地。

而未歸還之房屋鑰匙，上訴人儘可向被上訴人請求交還，或於其不能返還時請求賠償；

未將房屋腐蝕損壞修復，則係被上訴人是否未盡善良管理人之注意保管租賃物，應否依民法第432條第2項前段、系爭租約第11條約定或侵權行為之規定，負損害賠償責任之問題，均不足作為被上訴人尚未搬離，仍繼續占有系爭房地之認定。

是上訴人主張被上訴人無權占有系爭房地，而本於租賃物返還請求權及所有權之作用，請求被上訴人騰空遷出編號Ａ、Ｂ之鐵皮屋及交還編號Ｄ之空地，均非有據，應不准許。

2.另系爭租約第14條約定：租賃契約終止後，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利；

承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金二倍支付違約金至遷讓完竣。

其適用以承租人於租約終止後，繼續占有使用房屋，未即時遷出返還為要件。

如承租人遷出後，有遺留或未搬離之物品者，當依租約第17條之約定，任由出租人處理或清理，出租人不得向承租人每月請求按照月租金額二倍計付之違約金。

本件被上訴人已於100年7月12日搬離遷出系爭房屋，遺留之部分污泥，依約定任由上訴人清理，尚不能認為被上訴人未遷讓返還房屋。

上訴人依系爭租約第14條約定，請求被上訴人在返還上開房地前，按每月46,000元支付違約金，即屬無據，應駁回之。

㈣、上訴人得否請求將原判決附圖編號Ｃ之窪地填平？查系爭編號Ｃ之窪地，係上訴人要劉俊欣之配偶開挖成現狀，而且在現場監工指揮，並要求鋪設防水塑膠帆布，因為上訴人不讓被上訴人將有機培養土（或稱污泥）堆置在系爭房屋，指示將有機培養土運至該窪地，但在100年6月底、7 月初後悔，要求全部騰空等情，業據證人劉俊欣於原審時證述明確（原審卷第110、111頁）。

系爭編號Ｃ之窪地，為實際使用系爭房地之劉俊欣及其配偶，依上訴人指示所開挖，甚為顯然，被上訴人即無妨害上訴人之土地所有權可言，被上訴人亦毋庸負回復原狀即填平該窪地之義務。

上訴人主張被上訴人將其良田挖掘成窪地，與事實有違，其本於租賃關係及所有權作用，請求被上訴人將編號Ｃ之窪地填平，於法不合，亦應不准許。

六、綜上析述，兩造間系爭租約自被上訴人於100年7月12日搬離時，因雙方合意終止而失其效力，在此之前自100年6月20日起至100年7月12日止，被上訴人應按日數比例支付租金17,633元，但在以押租金60,000元抵償後，被上訴人自不得再向上訴人請求給付欠租。

而被上訴人搬離後，依系爭租約之約定，其遺留或未完全搬離之物品任由上訴人處理或清理，相關費用由被上訴人負擔，上訴人即得接管系爭房地，其主張被上訴人仍繼續無權占有系爭房地，應按月給付二倍租額之違約金，並無可採。

至於原判決附圖編號Ｃ之窪地，係本於上訴人之指示而開挖，被上訴人所為對於上訴人之土地所有權並無妨害可言，上訴人自不得請求回復原狀。

從而，上訴人依租賃、違約金之法律關係及本於所有權之作用，請求被上訴人給付前揭欠租92,000元、按月給付違約金46,000元，及自編號Ａ、Ｂ之鐵皮屋騰空遷出、返還編號Ｄ之空地，並將編號Ｃ之窪地填平，於法均屬無據，即應不予准許。

原判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，其理由關於上訴人違約未履行交付租賃物義務，被上訴人得拒絕給付租金等部分，雖未盡妥當。

但依前開理由，原審不准上訴人之請求，並無不合。

上訴意旨，指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。

據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇 清 恭
法 官 洪 志 賢
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出上訴狀，並同時表明上訴理由，經本院許可後始可上訴最高法院。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書記官 蕭 美 鈴