臺灣彰化地方法院民事-CHDV,101,訴,881,20130415,1

臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第881號
原 告 徐衛民
被 告 王祥
訴訟代理人 王森枝
被 告 王榮鍾
兼訴訟代理人王坤海
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年3月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。

本件原告於㈠起訴狀，表示請求「被告王祥、王水清、王坤海其子，應將坐落彰化市○○○○○○段○地號0000-0000面積131.00 平方公尺及0000-00 00、7平方公尺，土地上違建房屋拆除即彰化市○○路000巷00號，返還該土地與原告徐衛民，並自民國101年5月11日起，清楚日，按給付原告新台幣元計算損害金，王坤海之子，應自該地遷出。」

，㈡101年11月6日，再表示請求「被告王水清（重病住院）代理人其弟王森枝、王榮鍾，應將坐落彰化市○○○○○○段地號0000-0000、面積131.00平方公尺及0000-0000、7平方公尺土地違建房屋拆除即（彰化市○○路000巷00號）返還土地與原告徐衛民，並自民國101年5月11日起清楚日按月給付新台幣六仟元計算不當得利損害金至搬遷日，依月份總計給付。

王榮鍾應自該地遷出。」

，㈢102年1月9日，又表示請求「一、被告王祥應將坐落彰化市○○○段○○○○段0000地號暨同段7-35地號上之建物即門牌彰化市○○路000巷00號全部拆除（面積以實測為準），並將土地返還與原告。

二、被告王榮鍾應自門牌彰化市○○路000巷00號房屋遷讓，並自101年5月11日起至遷讓日止，按月給付原告新台幣（下同）陸仟元正。

三、前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」

，㈣102年2月27日，確定表示請求「一、被告王祥應將坐落彰化市○○○段○○○段0000地號上如彰化地政事務所102年1月10日複丈成果圖編號A、面積112平方公尺；

編號B、面積2平方公尺；

編號C、面積1平方公尺之鐵架石棉瓦暨同段7-35地號上編號D、面積2平方公尺之雨遮鐵架石棉瓦（上開建物下稱系爭建物）全部拆除，並將土地返還與原告。

二、被告王榮鍾、王坤海應自門牌彰化市○○路000巷00號房屋遷讓，並自101年5月11日起至遷讓日止，按月給付原告新台幣陸仟元正。

三、前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」

。

原告上開所為，係屬訴之追加及變更無誤，但合符上開規定，另被告等人亦無異議而為本案之言詞辯論，故原告所為上開訴之追加及變更，應予准許。

乙、實體部分：

壹、原告方面：

一、原告主張：㈠系爭彰化市○○○段○○○○段○0000地號暨同段第7-35地號土地（下稱系爭土地）係原告參與本院101司執字第47號強制執行事件之拍賣程序所拍定，為原告所有，惟至今被告仍未履行點交義務，被告等3人未合法權源占用系爭土地，原告本於民法第767條物上請求權之法律關係，分別訴請被告王祥拆除系爭建物暨被告王榮鍾、王坤海遷離系爭建物，洵屬有據。

㈡被告王榮鍾、王坤海現住於系爭建物內，無權使用系爭土地上之建物，亦無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告爰依民法第179條規定，自101年5月11日起至遷出日止，按月賠償原告所受之損害新台幣陸仟元正。

㈢並聲明：①被告王祥應將坐落彰化市○○○段○○○段0000地號上如彰化地政事務所102年1月10日複丈成果圖編號A、面積112平方公尺；

編號B、面積2平方公尺；

編號C、面積1平方公尺之鐵架石棉瓦暨同段7-35地號上編號D、面積2 平方公尺之雨遮鐵架石棉瓦全部拆除，並將土地返還與原告。

②被告王榮鍾、王坤海應自門牌彰化市○○路000巷00號房屋遷讓，並自101年5月11日起至遷讓日止，按月給付原告新台幣陸仟元正。

③前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

④訴訟費用由被告等負擔。

二、原告對被告抗辯之陳述：㈠法院之拍賣公告有載明系爭土地上有建物，故不點交及系爭建物係被告王祥所與建。

㈡主張被告王祥拆屋還地之依據，係土地係原告所有，被告王祥無權使用系爭土地，且房屋未保存登記，故需拆屋還地。

㈢主張被告王榮鍾、王坤海每個月支付六千元，係依據不當得利之請求，而非係請求給付租金。

貳、被告方面：被告王祥、王坤海、王榮鍾則以：㈠本件被告王祥為訴外人王水清、王森枝及被告王坤海之父親，而被告王榮鍾為王坤海之子。

又系爭土地於原告拍定前，係登記為訴外人王水清所有，購買該土地之出資者係被告王祥，但因財產規劃考量，故逕以其子王水清名義登記為所有權人。

再者，被告王祥於購買系爭土地後，出資於其上興建房屋供一家人居住，該房屋係未保存登記之建物，自開始課稅起，即以被告王祥之5名兒子（即王水清等5名兄弟）為納稅義務人，該房屋應屬王水清等5名兄弟所有。

㈡按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後先賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號判例要旨參照）。

民法於88年4月21日修正時，增訂第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制」，旨趣亦係本於上開判例之精神，以維護房屋受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。

而法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。

故被告等人自有民法第425條之1規定之適用，而有權使用系爭土地。

㈢退而言之，以本件實際出資之情形而論，本件系爭土地及房屋原係屬被告王祥所出資，而被告王祥將土地贈與其子訴外王水清，應得推定在房屋得使用期限內，其與其子王水清間就系爭土地有租賃關係之存在，且其期限不受第449條第1項規定之限制，是縱訴外人王水清將土地所有權移轉予原告徐衛民，依上開規定，被告等仍得以系爭租賃契約對抗原告，原告自不得向被告主張民法第767條所有物返還請求權。

㈣按若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，則著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並推認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。

則於房屋建竣，基於信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋，其公示足始他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基地者。

而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默認同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上核法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違房屋公示及物盡其用之原則，為實務之見解。

而本件系爭房屋係被告王祥出資興建，且未辦理保存登記，而系爭土地於拍定前為被告王祥之子王水清所有，是訴外人以其父親贈與所有之系爭土地同意供父親興建房屋供全家人使用，本即不生無權占有之問題，與一般社會常情並無不符，一般人應可得而知，況系爭土地面積非少、價值頗高，依常情，應買人必定查詢系爭土地上之建物究竟有無保存登記及占有土地之權源。

是原告於向執行法院應買時，應已知悉系爭土地上有合法之建物，亦足以知悉系爭房屋有權占有使用系爭土地之事實，原告明知而買受系爭土地，自應類推前揭最高法院48年台上字地1457號判例及民法第425條之1第1項規定之意旨，認原告默許房屋所有人繼續使用土地，而有租賃關係存在。

從而原告以被告無權占用土地為由，提起本件訴訟（含請求拆除房屋還地，及請求不當得利之賠償金）實無理由。

㈤並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。

②訴訟費用由原告負擔。

③如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。

叁、本院之判斷

一、本件兩造不爭執之事項：㈠系爭坐落彰化市○○○○○○段0000地號土地原係登記在訴外人王水清名下，於101年4月14日進行拍賣，由原告拍定，並於101年5月11日由原告取得所有權。

㈡按照土地登記資料顯示系爭土地取得之初即是登記為訴外人王水清所有，而含被告王坤海及訴外人王水清在內之5名兄弟，自系爭建物課稅時起，即為該系爭建物之所有人。

㈢被告王祥、王榮鍾、王坤海及訴外人王水清均住在系爭建築物。

上開兩造不爭執之事項，並有原告所提之系爭土地記簿謄本、所有權狀、本院彰院恭101司執庚字第47號執行命令影本及被告所提之彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、101年全期房屋繳納證明書、系爭土地異動索引暨本院所調取101司執庚字第47號之拍賣公告、權利證明書影本等為證，並經本完至現場會同地政事務人員勘測屬，有勘測筆錄及彰化縣彰化地政事務所102年1月16日彰地二字第0000000000號函所附之複丈成果圖可憑，是此部分堪信為真實，自堪為本件判斷之基礎。

二、本件之主要爭點：㈠原告可否依據民法767條要求被告王祥拆除地上建築物還地，可否以此請求被告王榮鍾、王坤海遷讓？㈡原告可否依不當得利向被告王榮鍾、王坤海要求自101年5月11日起至遷讓房屋止，每月給付6000元？

三、得心證之理由：㈠原告主張被告王祥並無權使用系爭土地，故原出資興建系爭建物之被告王祥應拆除系爭建物返還占用之土地，而另2名被告王榮鍾、王坤海現住於系爭建物內，亦屬無權使用系爭土地，亦需遷讓，且其2人無法律上之原因而受利益，致原告受損害，自應自101年5月11日起即原告取得系爭土地之日至遷出日止，給付該不當得利之所得即每月6000元等語。

被告等人則以其等係有權使用系爭土地，依法在房屋得使用期限內，與原告間應有租賃關係，故原告之請求顯與法不合，屬無理由等語抗辯。

㈡經查：①含被告王坤海及訴外人王水清在內之5名兄弟，自系爭建物課稅時起即52年1月起，即為該系爭建物主體建物之所有人，且系爭建物係未保存登記之建物，為兩造所不爭執，並有被告等人所提之彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、101年全期房屋101年全期房屋繳納證明書為證，則系爭建物雖因未辦理登記，因之無法辦理所有權移轉登記，故被告王祥僅得以事實上處分權讓與之方式讓與其之5名兒子，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，是被告王祥自該時起，對建物並無事實上之處分權能，更遑論自53年起至65年1月間，該建物所增建之部分，因此原告對事實上無處分權之被告王祥訴請拆屋，自與民法767 條之規定不合。

②按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於房屋使用權保護原則之考量，使房屋所有權與土地利用權一體化，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與房屋之利用關係，以免維害社會經濟，並維公平。

故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分別出賣之情形，其間雖無地上權之設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開法理，將其明文規定為：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制」，又所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年台上字第284號判決參照），而為貫徹89年5月5日施行之民法第425條之1之之法意旨，當認房屋共有人數除與土地相同共有人外，尚有其他共有人之情形亦包含在內。

③再按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨參照），由此，為貫該房屋使用權保護原則之考量，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與房屋之利用關係，以免維害社會經濟，並維公平之之法意旨，當認於土地上興建未保存證記即未辦理所有權登記之建物，而僅將土地所有權讓與他人時，該未保存登記建物之所有人就土地之利用，與土地所有權受讓人間，亦有民法第425條之1規定之適用自明。

④又按執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異（見臺灣高等法院臺南分院91年度上易字第208號民事裁判要旨），是本件原告依本院執行處院拍賣而取得之系爭土地，則其與被告等人間，關於系爭建物是否以得使用系爭土地，當亦有民法425條之1條規定之適用。

⑤訴外人王水清非但係系爭建物之事實上處分權共有人，且係系爭土地受拍定前之所有權人，則於系爭土地經本院強執執行遭原告拍定而取得所有權後，訴外人王水清就系爭建物利用系爭土地為基地，可對系爭土地之所有權人即原告主張，有民法425條之1之適用，亦即應推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係存在，而非無任何使用之權源。

又被告王祥、王榮鍾、王坤海係與訴外人王水清具親屬關係，而獲同居於該處，是其等當非無權使用系爭土地自明，故被告等人所辯，並非無憑。

因此原告自不得依物上請求權，對被告王祥請求拆屋還地及依物上請求及不當得利之法律關，對被告王榮、王坤海請求遷讓及相當於租金利益之不當得利。

四、綜上所述，本件原告主張依民法第767條規定，本於無權占有法律關係，請求被告王祥請求拆屋還地及依物上請求及不當得利之法律關，對被告王榮、王坤海請求遷讓及相當於租金利益之不當得利等，均無理由，應予駁回。

至於原告若欲取得租金，當可另訴請求主張之，附此敘明。

肆、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
民事第四庭 法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
書記官 蔡杰玲