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臺灣彰化地方法院民事裁定 102年度事聲字第10號
異 議 人 余華坤
相 對 人 謝允興
上列異議人因本院100年度司執字第44212號清償債務強制執行事件，對於本院司法事務官民國101年12月12日所為駁回其聲明優先承買之處分提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
又對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判參照）。
二、本件異議意旨略以：本院100年度司執字第44212號清償債務強制執行事件拍賣之標的物，即彰化縣芳苑鄉○○段0000號土地，係屬農地重劃條例公佈實施前，已依土地法及行政院令頒之土地重劃辦法而辦竣之農地、漁地，嗣農地重劃條例於民國69年12月19日公布實施，內政部即於71年3月19日以台 (71)內地字第70758號函示，農地重劃條例第5條所稱之重劃區，係包括該條例公布實施前已依土地法及行政院令頒之土地重劃辦法而辦竣之重劃在內，是上開1163號土地即屬農地重劃區內之土地無誤。
又觀諸農地重劃條例第23條規定意旨，及該條例係為擴大農場經營面積之立法目的，重劃區內「土地」出售時，毗連土地所有人即有優先承買權，當非侷限於「耕地」。
另土地法第106條亦規定：「以自任耕作為目的，約定支付租金使用他人之農地者，為耕地租用。
前項所稱耕地，包括漁牧。」
，可見土地法所稱耕地，包括養殖用地在內。
況且農業發展條例第42條所定貸款購買之耕地，也包括直接生產用地之養殖用地（養殖用地係屬土地法第2條所定直接生產用地之漁地）。
因此，農地重劃條例第5條所稱耕地，當包括「養殖用地」。
則上開本院拍賣而由相對人買受之1163號土地雖為養殖用地，其毗連土地之現耕所有權人，亦有優先承買權。
異議人為上開1163號土地之毗連耕地即同段1164號土地之現耕所有權人，對於1163號土地自有優先承買權，無庸置疑。
原處分認養殖用地非農地重劃條例第5條所稱之耕地，駁回異議人優先承買之聲明，容有誤會及違誤。
再者，異議人與第三人黃錫琪係養殖區從事養殖業之親戚舊識，黃錫琪於100年間向異議人借款優先承買前揭1164號土地後，因向彰化區漁會及鹿港信用合作社貸款不成，乃將該土地出售於異議人，以清償借款，並於101年年中時採收放養之文蛤後，將土地點交於異議人，異議人因而於申請農用證明後之101年10月31日聲明優先承買。
足見異議人與黃錫琪所稱占有使用情形並無矛盾，異議人確為上開1163號土地毗連耕地之現耕所有權人，此為文蛤採收業者所熟知，不容相對人否認。
綜上所述，上開拍賣之1163號土地既屬耕地，異議人亦確為毗連耕地之現耕所有權人，執行法院從外觀形式上即可認定異議人有優先承買權存在，已非為實體上爭執，本件異議顯有理由，爰請求廢棄原處分，並准異議人優先承買等語。
三、異議人主張其為上開1163號土地之毗連耕地即同段1164號土地之現耕所有權人，依農地重劃條例第5條規定，對於1163號土地有優先承買權等情，固據提出土地登記謄本、地籍圖謄本及農地農用證明書等件為證。
惟查第三人黃錫琪及債務人黃春風（即1163號土地之原所有權人）迄至101年5月21日時仍具狀陳稱上開1164號土地由黃錫琪承租使用，而異議人具狀聲明優先承買後，於101年12月5日經本院司法事務官調查時亦陳稱其買1164號土地後交給第三人林秀滿使用，當為投資等語，表明其自己並無使用上開1164號土地之事實。
是本院司法事務官以從卷內資料形式上無從據以認定異議人為上開1164號土地之現耕人，因而駁回異議人優先承買之聲明，於法即難謂有誤。
至於異議人對於上開1163號土地是否確有優先承買權，如首揭說明所示，乃屬實體上之問題，應由異議人另向民事法院提起確認優先承買權存在之訴，方可解決，要非聲明異議所得救濟。
從而，異議人提出異議，請求廢棄本院司法事務官於101年12月12日所為駁回其聲明優先承買之處分，為無理由，應予駁回。
四、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文所示。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日
民事第二庭 法 官 廖國佑
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 102 年 4 月 15 日
書記官 吳曉玟
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