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臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第372號
原 告 張翼麟
訴訟代理人 蘇文俊律師
被 告 許結喬
訴訟代理人 林世祿律師
複代 理 人 江欣鞠
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國102年2月8日簽立買賣契約，約定被告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）以新台幣（下同）5,888,000元出賣予原告。
原告於簽立買賣契約時，交付發票人為張家睿、面額各60萬元、120萬元之支票二張，並依約配合交付賣方移轉所有權之相關文件。
惟被告遲未將系爭土地所有權移轉予原告，顯然違反移轉所有權之約定。
原告遂於102年4月23日委由律師發函，請求被告於文到10日內完成移轉所有權之登記，被告迄未完成登記。
㈡依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第4條第1、2項約定「雙方應於簽約款付款同時將所有權移轉登記須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予．．．」、「本件所有權移轉登記及相關手續，倘需任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於委託地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」
，另系爭買賣契約書第8條約定「賣方違反第4條（所有權移轉）第1項或第2項、第6條（土地點交）第1項前段之約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。
解約時賣方除應將買方已支付之土地買賣價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付土地價款同額之違約金．．．」等語。
原告已依法催告被告於相當期間內履行契約，被告迄未履行，故依法解除契約，並請求返還買賣價金180萬元及違約金180萬元共360萬元等語。
並聲明：⑴被告應給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈢對被告抗辯所為陳述：1.系爭買賣契約書係原告親自到場簽署，為被告所知悉，被告申報土地增值稅時，契約移轉相對人亦為原告，並非訴外人黃秀麗，可知原告確實為契約當事人。
原告係因剛出社會，因欲投資農地，但對於人情世事較不瞭解，故由母親黃秀麗代理原告與被告洽談相關事宜，而頭期款係原告父親借款予原告，貸款部分則是由原告自行向三信商業銀行貸款，並已送入銀行申請，之後則由原告自行繳納貸款，此乃一般社會常態，即由父母親代為處理子女購置不動產之頭期款及相關事宜，與常情相符。
2.被告所提動產購買意願書為居間契約，與買賣契約當事人不同時常有之，且居間契約當事人負擔之義務僅係支付仲介費，與買賣契約無關。
3.被告移轉系爭土地應有部分356679分之10000予訴外人黃秀麗，並非因本件買賣契約約定之所有移轉登記，黃秀麗亦未同意該移轉行為。
本件起因係仲介為黃秀麗即原告之舅公江岳霖，而仲介契約時係以黃秀麗名義簽立，江岳霖遂以黃秀麗名義代刻印章蓋用於仲介契約。
嗣後被告申報增值稅時，發現增值稅極高，遂聽從江岳霖建議以分管契約方式為之，即可節省增值稅，但此提議遭黃秀麗拒絕，江岳霖仍執意為被告節省增值稅，即將黃秀麗之印章交給代書王文振，並由王文振辦理過戶及分管契約，此可見增值稅申報時間先於被告辦理持分過戶予黃秀麗之時間即可證明。
4.系爭買賣契約書並未訂立明確移轉之時間，並非被告不需移轉所有權，或者需以農用證明為移轉所有權之前提。
農用證明等文件之申請，係原告給付尾款之條件，與是否移轉所有權，或有無定確定履行期無關。
無論農用證明何時申請核發，被告均能移轉所有權，且應移轉所有權，否則為何被告會於102年4月2日即明知尚未核發農用證明前申報增值稅而欲移轉所有權？系爭買賣契約書第4條第1款所指「配合」，係指兩造需配合代書交付應交付之文件，與履行期間或得否預期完成無關。
5.被告有依約移轉所有權之義務，而該義務之完成除繳納相關證明文件外，增值稅稅金之申報與繳納亦為被告之義務，而被告如依照規定完成增值稅申報並繳納，定能於原告所希冀之時間內完成移轉所有權。
然被告於提出增值稅申報後，因發現增值稅過高，故將增值稅撤回，顯然係可歸責於被告，導致遲延移轉所有權甚明。
而申請農用證明亦僅係節省被告之增值稅，與原告無涉。
原告並未同意撤回增值稅之申請，撤回增值稅申請書上之簽名並非原告所簽立，原告並無同意撤回增值稅之動機與理由，蓋增值稅多寡與原告無關，原告簽名係由被告所偽造，此可比對契約書之簽名即知，此部分被告應舉證說明之。
二、被告則辯稱：㈠系爭土地買賣契約當事人要以實質認定，不能以契約形式上名義為認定標準。
系爭土地買受人並非原告，而係訴外人黃秀麗，原告只是登記名義人，始由原告簽訂系爭買賣契約書。
依證人王文振證述黃秀麗為買受人，「都是黃秀麗在談契約」，而支票係黃秀麗之夫簽發，且取得部分持分等情，可知何人買受。
最重要的是與仲介江岳霖簽立之不動產買賣意願書，買方係由黃秀麗簽立。
而過戶部分予黃秀麗造成分管之事，不一定要過給黃秀麗，只要過戶予被告以外之人即可，由此可知黃秀麗必是權利人。
至於原告所提申請貸款之授信申請書，日期為102年3月28日，並非簽約之102年2月，且未寫明購買何不動產，與本件無關，尤其保證人乃其父，即為事實上借貸者，否則原告為以74年出生，年僅28歲，銀行應不會貸予700萬元。
則原告並非系爭土地買賣契約之當事人，其解約不合法。
㈡系爭土地買賣於102年2月8日簽約時只收120萬元簽約頭期款，加上不動產買賣意願書之60萬元定金才是180萬元。
㈢系爭土地乃田地，涉及「農業使用證明書」及「農業用地容許作農業設施使用同意書」之問題，上開文書共涉及賣方土地增值稅及買方日後能否興建合法農舍之問題。
本件因農曆年假期自102年2月9日至17日，代書於102年2月25日即積極申請，惟因系爭土地有「下田道」、高鐵聯外道路，故何時能取得農業使用證明書及農業用地容許作農業設施使用同意書，根本無法預期，因此系爭買賣契約書第4條第2項只約定配合代書照辦，故被告並無遲延。
且被告於102年4月間亦願繳增值稅以求早日完成買賣取得價金而申報之。
而因農業使用證明非只有利被告，於原告亦有利，故於102年4月17日撤回申報，於102年4月15日先申請過戶部分予買方，以為申請上開文書鋪路，並於102年4月24日登記完畢。
詎原告卻突於102年4月底以律師函要求10日內移轉，然農業設施最快也要21天，而後農業使用證明也要21天，代書也一直在催案，終於102年5月30日取得上開文書，履約已無問題，且已催告原告。
㈣系爭買賣契約書第4條並未約定履行期，只約定雙方要提供代書文件及依代書通知補繳證件等，被告早已依約提供予代書，申請農業使用證明等係代書之工作，並非被告遲延。
否認102年4月之撤回增值稅申請未經原告同意。
撤回增值稅申請之印文乃買賣契約上之印文，印文為真正，自應由原告舉證被盜用。
㈤被告若有遲延，原告請求180萬元違約金亦太高，尤其定金才60萬元，請裁減之等語。
並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件不爭執之事實：㈠被告於102年2月8日將系爭土地以5,888,000元出售。
㈡本件買賣係由原告之母黃秀麗簽立不動產購買意願書，以原告為買受人與被告簽立系爭買賣契約書。
㈢本件買賣買方已給付價金180萬元。
㈣被告於102年4月24日將系爭土地應有部分356697分之10000移轉登記予原告之母黃秀麗。
㈤原告於102年4月23日曾發文催告被告於10日內辦理移轉登記，否則將依法解除契約。
四、本件爭點為：㈠系爭土地買賣契約之買受人係原告或黃秀麗。
㈡原告可否解除契約。
㈢被告是否應給付違約金。
㈣原告請求之違約金有無過高，是否應酌減。
五、得心證之理由：㈠查原告主張其於102年2月8日與被告簽訂系爭買賣契約書，約定被告將系爭土地出賣予原告之事實，為被告所否認，辯稱系爭土地之買受人為訴外人黃秀麗等語。
是本件首應審酌者為系爭土地買賣契約之當事人為何人。
經查：1.原告主張其為系爭土地買賣契約之買受人之事實，固據其提出系爭買賣契約書為證。
惟系爭土地係由訴外人黃秀麗於102年2月3日簽訂不動產購買意願書，以黃秀麗為買方表明承買系爭土地之意願，並交付60萬元支票為斡旋金，此有被告所提不動產購買書可稽（本院卷第25頁）。
依不動產意願書第3條第1款約定「自簽立本意願書至102年2月20日止為幹旋有效期間，於此期間內若賣方（即被告）接受買方（即黃秀麗）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人（即江岳霖）得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。
．．．」。
則黃秀麗購買系爭土地之要約，既經被告承諾，雙方互相表示意思一致，堪認黃秀麗與被告意思就系爭土地之買賣契約已成立。
2.又關於系爭土地之買賣情形，亦經證人王文振證述：系爭土地係黃秀麗所購買，簽約時有說要移轉給原告，原告只是負責契約簽名，都是黃秀麗在談契約，土地買賣價金是黃秀麗簽發其夫支票給付等語（見本院102年7月26日言詞辯論筆錄），亦可認本件係由黃秀麗與被告洽談系爭土地買賣內容。
。
至於原告雖主張黃秀麗係代其處理買賣事務云云，證人黃佳世亦到場證稱原告剛畢業想買地置產，因為原告比較不懂，所以伊與原告及原告之母一起到事務所簽約，是江岳霖介紹原告購買等語（見本院102年8月23日言詞辯論筆錄）。
惟證人黃佳世既證稱伊係簽約時才在場，並未見過前揭不動產購買意願書，其顯然不知黃秀麗簽立不動產購買意願書之情形。
又依證人黃佳世證述「（問：你們有沒有跟買方說過黃秀麗是幫張翼麟處理事情？）有跟江岳霖講過，因為他是中間角色協調兩方。」
，亦不能認黃秀麗曾向原告表示其係代理原告洽談系爭土地買賣內容。
則黃秀麗既未在不動產購買意願書記載其為原告之代理人，原告復未證明被告明知或可得而知黃秀麗係代理原告為買賣行為，自不構成隱名代理。
是原告既未與被告就系爭土地之買賣必要之點為洽談，尚難認其與被告互相意思表示一致而成立買賣契約。
3.再被告已將系爭土地應有部分356697分之10000移轉登記予黃秀麗，有被告所提土地登記謄本可稽（見本院卷第45頁）。
並經證人王文振證述「（問：辦理農業使用證明及容許使用證明，要不要買方配合？）要。
因為有一部分土地被被告的前手占用，有鋪設水泥地，所以沒有辦法申請農業用地證明，要先移轉一部分給買方共有，再辦理分管，就可以申請農業用地證明及容許使用證明。
這部分我有先徵得介紹人江岳霖去跟黃秀麗說，她同意配合把印章、身分證交給介紹人江岳霖。」
、「（問：這筆土地在102年4月24日登記一部分給黃秀麗是因為這個原因嗎？）是。」
、「（問：契約是以原告名義簽訂，為什麼移轉登記給黃秀麗？）他們是母子關係，我有跟江岳霖講移轉給誰都沒有關係，移轉給黃秀麗比較適合，因為他們是買方。」
等語甚詳（見本院102年7月26日言詞辯論筆錄）。
亦足認黃秀麗為系爭土地買受人。
至於原告否認黃秀麗同意移轉應有部分，證人黃佳世亦證稱黃秀麗拒絕分管。
惟依常理，如未經黃秀麗同意辦理，王文振應不致自行辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記。
而證人黃佳世與原告係同事，且為原告父親公司集團子公司執行長，難免為有利於原告之證詞，亦不能僅以其證詞即認係王文振擅自辦理所有權移轉登記予黃秀麗。
是依上述情形，被告辯稱系爭土地之買受人為黃秀麗，原告僅為登記名義人，應堪採信。
㈡綜上所述，原告非系爭土地買受人，兩造間並無買賣契約關係，則原告主張解除買賣契約，請求被告返還價金180萬元及給付違約金180萬元，即屬無據。
從而，原告請求被告給付360萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 9 日
書記官 楊筱惠
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