臺灣彰化地方法院民事-CHDV,103,簡上,70,20150812,1

臺灣彰化地方法院民事判決 103年度簡上字第70號
上 訴 人 洪森雄
訴訟代理人 洪生泰
訴訟代理人 黃仕勳律師
被上訴人 洪敏義
洪銘鴻
共 同
訴訟代理人 李進建律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103年3月11日本院北斗簡易庭第一審判決（103年度斗簡字第172號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、上訴人方面：

一、聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：

（一）被上訴人洪敏義、洪銘鴻二人與訴外人黃芙蓉、黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙，就系爭土地租賃契約成立準公同共有關係：1.系爭土地重測前為二林段332-17地號，於民國77年4月8日因判決分割自重測前二林段332號土地而來，租賃契約源自本案兩造前代之訴外人洪清水（洪森雄之父）與洪土背（洪敏義、洪銘鴻之祖父）雙方所定分割前之332地號土地租賃契約。

嗣契約因繼承關係，由洪森雄繼承父親洪清水與洪土背間就重測前332地號土地之租賃關係。

然系爭土地上租賃契約出租人部分，除被上訴人二人之外尚有其他繼承人繼承該租賃契約關係。

2.分割前之332號土地原登記為訴外人洪土背、洪壽、洪闊嘴分別共有，應有部分各三分之一。

其中洪土背之應有部分，於64年間由其繼承人洪水木、黃芙蓉、黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙因繼承而公同共有，嗣該筆土地於77年間經法院判決分割，分割出之332-17地號由洪水木取得，再由被上訴人二人分割繼承取得系爭土地。

3.前開事實參閱鈞院99年度斗簡字第146號判決事實及理由第一點，該判決訴訟標的為彰化縣二林鎮○○段0000○0000號土地（重測前各為二林段332-15、332-16地號），與本案系爭土地二林鎮儒雅段1218號（重測前為二林段332-17號）皆分割自332號土地而來，系爭土地租賃契約繼承人之事實認定，應屬共通。

4.按「公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」；

「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之。

」民法第828條3項、831條定有明文。

復按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」民法第1151條參照。

5.本件被上訴人就系爭土地租賃契約，係繼承其祖父洪土背而來，而與原告二人之父洪水木同時繼承者，尚有黃芙蓉、黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙共7位繼承人，因繼承關係而取得租賃契約出租人之地位，屬準公同共有關係。

洪水木取得部分，輾轉由被上訴人洪敏義、洪銘鴻二人繼承；

準此，被上訴人2人與其他6人就系爭土地租賃契約維持準公同共有關係。

不論是受領租金抑或請求調整租金，均為準公同共有權利之行使，應由準公同共有人全體共同為之。

6.承前述，本件被上訴人二人基於出租人地位，訴請調整租金，屬形成之訴，此類訴訟當事人適格有無，應依法律或法理判斷之。

系爭土地租賃契約之出租人共8人成立準公同共有關係，被上訴人僅以二人名義起訴，顯有闕漏，應由繼承而取得出租人地位之準公同共有人全體即黃芙蓉、黃中村、李黃汝、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙與原告洪敏義、洪銘鴻等共8位繼承人一同起訴始為適法，故本件僅由被上訴人二人起訴為當事人不適格，原審應駁回原告之訴。

原審漏未職權調查此事項而為判決，有判決違背法令之情形。

（二）被上訴人於104年6月30日民事陳報狀中載「檢附被上訴人洪敏義民國98年繳納新台幣（下同）1,685元、民國99年繳納新台幣2,499元，民國100年繳納新台幣2,692元、民國101年繳納新台幣2,692元、民國102年繳納新台幣2,707元之地價稅繳款書」等等，惟細繹該狀紙附件一所檢附洪敏義歷年（98年除外）地價稅繳款書上「稅地種類」表格載「一般土地面積20.51（平方公尺）……」、「自用住宅用地面積79.97（平方公尺）」；

又課稅土地欄載「儒雅段1218地號等2筆；

總面積99.88平方公尺」，加以系爭儒雅段1218地號土地面積41.01平方公尺，洪敏義權利範圍2分之1等等，可知該等地價稅繳款金額並非只有系爭儒雅段1218地號土地之地價稅，還包括另外一筆土地（洪敏義持有面積達79.37平方公尺）地價稅，準此，被上訴人陳報狀所載洪敏義歷年繳納系爭土地地價稅之金額（如102年繳納2,707元），實有違誤。

（三）原審調整租金金額為土地申報總價之8% 仍屬過鉅：1.按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十最高額。」

最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照。

2.系爭土地正確坐落處應為門牌彰化縣二林鎮○○路000號，屬南邊靠近儒林橋位置，與原審所認定中正路尚有一段距離，有系爭土地相對位置地圖可稽。

上訴人方面特別按門牌號碼整理出附近建物使用情況，包括住宅或商店、商店名稱、有無營業、營業時間等，並繪製建物位置圖一張、使用概況整理表4張，再提出相片16張作為憑證。

由上開資料、相片，可知系爭土地附近一帶均為低矮房屋、生活機能不充裕，上訴人承租地係作為住宅使用，周遭連棟房屋也大都為住宅使用，附近一帶皆為陳舊房屋，街容老舊，北側有幾家小吃攤、西側鄰「洪宗鄰醫院」、東邊即馬路對邊雖有一些房子掛有招牌，但多家已停止營業，南邊靠近儒林橋，過儒林橋兩側商店、住宅各半；

雖過中正路有菜市場，但該市場為早市，早上過後人車就少了，總體來說，系爭土地附近並不繁榮。

且系爭土地公告現值自95年起至104年均停滯於42,000/平方公尺，顯見已長久未發展。

稽此，原判決認為系爭土地市況繁榮、交通便利、生活機能佳等語，與事實都不符，認定租金以土地申報總價8%為適當（與上限10%僅差2%），更屬過高，不符系爭土地實際經濟利用價值。

3.另查在系爭土地儒雅段1218地號附近之土地同段1212地號，於92年間地主亦訴請法院調整土地租金，經鈞院於93年3月25日以92年度訴字第37號判決認定該1212土地租金應以申報地價總值2.5%為適當，且同地段1212地號於92年的公告地價為42,000元/平方公尺，與系爭1218土地現公告地價相同。

另二林鎮人口數92年底為56724人，100年底為53553人，8年來反減少3千多人等事項，可得知10年來二林鎮變化不大。

則原判決認定租金應為土地申報總價8%，與鈞院前揭判決租金為土地申報總價2.5%相較，高出兩倍有餘，益可見原判決租金認定確實不合理，有違公平正義原則。

4.上訴人再提出內政部不動產交易實價查詢服務網上，於去年即102年就與系爭土地在同一區塊（中正路、儒林路二段、舊二林溪、照西路所圍區塊）之3筆土地交易價格表，該3筆土地交易價格分別約為每坪2.6萬元、4萬元、6.9萬元，而系爭土地公告現值每坪約為13.9萬元，兩相比較，益證系爭土地公告現值高於市場行情甚多。

5.系爭1218地號土地旁同段1214、1215、1216、1217、1220等地號土地，土地租金仍為每坪40台斤稻穀計算價金，有各土地101年度租金收據為憑，尤其是同段1220地號土地由被上訴人二人出租給第三人「李量」建屋，租金維持每坪40台斤稻穀，並無調整，被上訴人二人唯獨就系爭土地訴請提高租金，著實不公平。

另上訴人於101年7月30日向財政部國有財產局購買緊臨系爭儒雅段1218地號土地東側之二林鎮儒雅段1210-8、1210-11地號兩土地，購買價格為每平方公尺才2482.3元，有出售國有土地產權移轉證明書可稽，且該土地公告現值亦為42,000元/平方公尺，故系爭土地公告現值為42,000元/平方公尺，並非市場行情等語。

貳、被上訴人方面：

一、聲明：請求駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：⒈系爭土地之使用權人及土地所有權確為被上訴人等2人，且該地之原先租賃契約，雖係由被上訴人等之祖父與上訴人之父所簽訂，惟原租約之土地經分割，系爭土地由被上訴人之父取得所有權，而被上訴人等父親為獨子，被上訴人等之2個姊姊也於父親死亡後均辦理拋棄繼承，長期以來，租金也由被上訴人父親收取，或嗣後於民國92年間以後由改由被上訴人等收取，上訴人所稱訴外人黃芙蓉等六人從未向上訴人收取租金，上訴人也未曾向渠等六人給付租金，系爭土地租約現今存在於兩造間，當事人適格並無問題。

上訴人承租系爭土地，每年僅繳納9000多元租金（依上訴人102年度存字第221提存書所載為9110元)，惟該地每年地價稅就要繳4000多元，且每坪公告地價為14萬元，原約定租金顯然不合理，故被上訴人才會依地價稅額來調整租金。

另關於地價稅部分，被上訴人之持分各均為二分之一，分別課稅，故被上訴人洪敏義與洪銘鴻，就系爭土地所課之地價稅額均相同。

⒉系爭土地往北為媽祖廟「仁和宮」、菜市場、中正路，轉彎處為洪宗鄰醫院；

往南到底為二林鎮農會，街道有數十家診所、藥局及商家，生活機能相當便利、良好。

以申報地價計算租金，本屬太低而不合理，僅礙於土地法規定而已。

叁、得心證之理由：

一、本件原審判決略以：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文，又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，該條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條及第105條亦定有明文。

查本件兩造係以口頭約定不動產租賃，租賃未定期間等情，已如前述，依前揭民法第442條前段規定，如因其價值之昇降，當事人自得聲請法院增減其租金，現被上訴人主張該租約已歷數十年，系爭土地於102年之公告土地現值為每平方公尺42,000元，系爭土地屬二林鎮市中心，街景繁榮、交通便利，且生活機能佳，請求調整租金等語，並提出土地登記第一類謄本、現場照片二十九幀等件為證，經本院至現場履勘周遭環境核對無誤，且系爭土地上上訴人所有之建物現為居住使用等情，製有勘驗筆錄，並依職權調閱系爭土地上被告所有建物複丈成果圖，上訴人使用系爭土地範圍係為全部無訛，核系爭土地位於二林鎮市區，面臨儒林路，附近市況尚稱繁榮，上訴人雖辯稱兩造係以每坪每年40台斤稻穀折算租金，而稻穀價格實隨物價之漲落，並非一成不變，代表租金有隨著物調整，且附近土地租金現仍相同，系爭土地並無調整之必要云云，然租金數額已逾數十年未調整，尚難反應土地因開發或變更使用目的，以及附近區域環境變遷所帶來之價值增幅，故被上訴人主張有增加租金之必要，並非無據，另核系爭土地面積41.01平方公尺，102年1月之申報地價為8,800元，換算系爭土地總價為360,888元，依前揭法條規定，系爭土地之租金不超過百分之十即36,088元為限，爰斟酌系爭土地基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之價值及所受利益等事項，認系爭土地租金以申報總價年息百分之八即28,871元（計算式：360,888x8%＝28,871）為適宜。

從而，被上訴人依民法第442條規定請求調整租金，自起訴狀送達之翌日即102年7月3日起每年28,871元計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回等語。

二、經查：

（一）本件上訴人固然指稱系爭土地係自重測前之二林段332號土地分割得出，而當時係訴外人洪清水（上訴人之父）與洪土背（被上訴人等之祖父）雙方就分割前之332地號土地訂立租賃契約，該租約關係應由洪清水之繼承人公同共有，故被上訴人等僅2人提出本件調整租金訴訟，當事人並不適格云云。

惟系爭土地自332地號土地分割得出後，係由被上訴人等之父洪水木分得，現並由被上訴人等各持分二分之一，又民國92年度租金係由被上訴人等向上訴人收取系爭土地租金，兩造就系爭土地確有訂立不定期租賃契約一事，並無爭執，況上訴人以本院102年度存字第221號提存書提存租金9110元之受領取人為被上訴人二人，堪信系爭土地租約之出租人應為被上訴人二人。

現則就系爭土地租賃契約之租金調整而有爭執，堪認被上訴人等2人確為系爭土地租賃契約之出租人，渠等本於民法第442條規定提起調整租金訴訟，當事人適格部分，自無缺陷，上訴人稱出租人尚有黃芙蓉等六人，尚非可取。

本件被上訴人起訴，應無當事人不適格問題。

（二）按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依訴請法院調整其租金（參照最高法院93年度台上字第2446號判例要旨）。

查系爭土地位於彰化縣二林鎮儒林路2段上，附近設有店家、藥局等，往北約100公尺處有廟宇「仁和宮」，廟前東西方向為熱鬧中正路，廟宇西南處為「洪宗鄰醫院」，廟宇再往北處即為傳統早市及店家林立；

系爭土地往南約400公尺有二林鎮農會，系爭土地上有上訴人建物門牌二林鎮○○路0段000號，屋前道路寬廣，此有本院103年8月22日堪驗筆錄在卷可稽，並有被上訴人等提出照片、上訴人繪製附近地形門牌位置圖供參，足信系爭土地所處區域，實具有相當繁榮程度，且臨大馬路可供開店營業用，自不能僅因上訴人目前自作為居住使用，而主張減低該地之價值。

其次，據土地登記第二類謄本所載，被上訴人等就系爭土地之所有權應有部分各為二分之一，而依被上訴人等提出之102年度地價稅繳款書，被上訴人洪銘鴻繳納金額約為2,068元，故即便被上訴人洪敏義所出示之102年度地價稅繳款書上係載課稅土地有2筆，然其就系爭土地應繳納之地價稅部分，自應與被上訴人洪銘鴻相當，堪可認定系爭土地每年應繳地價稅達4000多元。

再者，系爭土地之不定期租賃契約，自前次約定租金迄今已達數十年未調整，觀之以前每年的租金僅約9000多元（約定每坪以每年40台斤稻穀折算租金，102年度存字第221號提存書金額為9110元/年），與目前使用現況，實有相當程度落差，況被上訴人等尚須自行負擔每年地價稅四千餘元，更可證明若維持原租金價格，對被上訴人等言，顯非合理，認有調整租金之必要。

（三）又系爭土地面積41.01平方公尺（約12.41坪)，依地籍圖所示，呈長方形、地形完整，於102年1月之申報地價為8,800元，換算系爭土地總價為360,888元（計算式︰8800×41.01＝360888），而該地所處位置、周邊環境狀況、工商繁榮程度等，已如前述，原審核估系爭土地租金為申報總價年息之8%，並未逾土地法第97條及第105條之規定，且參諸系爭土地申報地價，遠低於公告現值每平方公尺4萬2000元，其據以計算得出之土地租金，亦必然較社會上實際承租價格為低，況核算原審認定之租金每年為28871元，每月租金約2406元，等於系爭土地每平方公尺每月租金59元（計算式︰28871÷41.01÷12），而被上訴人等每年需負擔系爭土地之地價稅約四千餘元，扣除後每年實得租金利益約2萬4000餘元，即每月租金實際收益約2000多元，故本院認上揭租金調整之計算，衡諸前情，尚屬合理，並無過鉅情事。

（四）綜上所述，原審判決上訴人向被上訴人等二人承租系爭土地之租金，自102年7月3日起，調整為每年新台幣28,871元，於法核無不合。

上訴人指摘原審判決不利於己部分有違誤，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回其上訴。

三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 吳芙如
法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
書記官 蕭美鈴