臺灣彰化地方法院民事-CHDV,103,訴,1233,20150807,2

臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第1233號
原 告 王寶玉
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代理 人 宋思瑩
被 告 廖凱民
賴清政
共 同
訴訟代理人 廖健智律師
複 代理 人 白佩鈺律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年7月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣花壇鄉○○○○段○○○○號及暫編六一六建號（門牌號碼彰化縣花壇鄉○○村○○巷○○弄○○○○號）建物騰空遷讓返還原告。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰陸拾肆萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

經查：原告於起訴狀聲明，被告應將附圖1所示坐落彰化縣花壇鄉○○○○段000○號（門牌號碼花壇鄉白沙村觀音巷80弄4之54號）建物（後述各該建物均僅引用建號）騰空遷讓返還原告（本院卷第4頁）。

嗣於訴狀送達後，因228建號第1層前後，尚有附圖2所示未辦理所有權第1次登記暫編616建號面積合計83.55平方公尺之增建部分（下就228建號與616建號建物合稱系爭建物），且被告賴清政辯稱與系爭建物原所有權人黃妙卿間就228建號第1層（即後述「客廳、餐廳、廚房」）、第3層有租賃關係存在，原告乃先位聲明，被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，並備位聲明，被告應將附圖1所示228建號第1層（含地面層及平台）面積74.46平方公尺及附圖2所示616建號（含第1層及第1層雨遮）面積83.55平方公尺建物騰空遷讓返還原告，被告廖凱民應將附圖1所示228建號第2層（含第2層及第2層陽臺）面積74.69平方公尺建物騰空遷讓返還原告，被告賴清政應給付原告新臺幣（下同）72,000元，及自民國104年7月15日書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息（本院卷第152頁）。

原告於先位之訴擴張應受判決事項之聲明，並追加備位之訴，合於上開規定，應予准許。

原告先位聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告，㈡願供擔保，請准宣告假執行；

備位聲明：㈠被告應將附圖1所示228建號第1層（含地面層及平台）面積74.46平方公尺及附圖2所示616建號（含第1層及第1層雨遮）面積83.55平方公尺建物騰空遷讓返還原告，㈡被告廖凱民應將附圖1所示228建號第2層（含第2層及第2層陽臺）面積74.69平方公尺建物騰空遷讓返還原告，㈢被告賴清政應給付原告72,000元，及自104年7月15日書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，㈣願供擔保，請准宣告假執行。

陳述：㈠系爭建物原為訴外人黃妙卿所有，包含附圖1所示228建號建物，及附圖2所示未辦理所有權第1次登記暫編616建號建物。

本院民事執行處（下稱執行法院）102年度司執字第23764號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭建物，由原告於103年間得標買受並取得權利移轉證書，及登記為228建號之所有權人。

㈡否認被告賴清政與黃妙卿間就228建號第1層、第3層有租賃關係，被告廖凱民亦無從因上開關係成立占有連鎖，均不得對原告主張有權占有。

被告賴清政長年居住國外，且其兄弟居住在彰化縣員林鎮，自無虛耗租金向黃妙卿租屋之必要，又被告賴清政與黃妙卿關於房屋租賃契約書（下稱租約）之訂立及履行過程，所述互異，可見租約內容虛偽。

被告賴清政既謂其不明瞭被告廖凱民居住在系爭建物之緣由，足見被告間亦未成立占有連鎖，而被告賴清政更無權將承租範圍以外部分無償借予被告廖凱民使用。

則被告自應將系爭建物騰空遷讓返還原告。

㈢縱認被告賴清政與黃妙卿間就228建號第1層、第3層有租賃關係，因原告已於103年間取得系爭建物所有權，依租約約定及民法第425條規定，被告賴清政自應給付104年度租金72,000元予原告。

至於系爭建物其餘部分，被告賴清政與黃妙卿間既無租賃關係，被告廖凱民亦無由因此成立占有連鎖，皆不得對原告主張有權占有，另附圖1所示228建號第2層建物部分，被告廖凱民亦不得對原告主張有權占有，均應騰空遷讓返還原告。

㈣為此依民法第767條第1項規定，先位請求判決如先位聲明所示；

如先位之訴無理由，則依租約關係及民法第767條第1項規定，備位請求判決如備位聲明所示。

被告聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

陳述：㈠被告賴清政與黃妙卿曾於96年2月1日訂立租約，約定由被告賴清政向黃妙卿承租228建號第3層，並約定共同使用客廳、餐廳、廚房即第1層部分，租期至101年2月1日屆滿，用於放置行李，嗣又於101年2月1日續約，租期至106年2月1日屆滿，是被告賴清政與黃妙卿間就228建號第1層、第3層有租賃關係。

㈡原告雖於103年間因拍賣取得系爭建物所有權，依民法第425條規定，租約對於原告仍繼續存在。

又被告賴清政旅居國外期間，將系爭建物無償借予被告廖凱民使用，而成立占有連鎖，是被告均非無權占有。

兩造不爭執之事實：㈠系爭建物包含附圖1所示228建號建物，及附圖2所示未辦理所有權第1次登記暫編616建號建物（本院卷第11、50至52頁）。

㈡系爭建物原為黃妙卿所有，執行法院於系爭執行事件拍賣系爭建物，由原告於103年間得標買受並取得權利移轉證書，及登記為228建號之所有權人（本院卷第11、68至69頁）。

㈢被告賴清政曾向執行法院提出其與黃妙卿訂立之租約2件。

第1件租約形式上記載訂約日期為96年2月1日，約定承租範圍為228建號第3層，並約定共同使用客廳、餐廳、廚房即第1層部分，租期至101年2月1日屆滿，每月租金4,000元，押租金（租約內稱為保證金）1萬元，每年度租金48,000元應於當年度2月2日前給付；

嗣又於101年2月1日以第2件租約續約，租期至106年2月1日屆滿，每月租金6,000元，押租金1萬元，每年度租金72,000元應於當年度2月2日前給付，被告賴清政尚未給付104年度租金（本院卷第55至61頁，惟原告於先位之訴否認有該租賃關係）。

㈣被告賴清政旅居國外，其自96年1月1日起至94年5月20日之入出境紀錄如入出境資訊連結作業資料所示（本院卷第141頁）。

本件主要爭點：㈠被告賴清政與黃妙卿間就228建號第1層、第3層有無租賃關係？㈡被告廖凱民得否因上開租賃關係，就228建號第1層、第3層成立占有連鎖？㈢原告得否依上開租賃關係，請求被告賴清政給付104年度租金72,000元？民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」。

其次，民法第425條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，基於租賃關係占有租賃物之承租人，得向出租人主張占有之正當權源，並於符合民法第425條規定時，向受讓租賃物所有權之人主張占有之正當權源，若承租人基於使用借貸關係，再將租賃物貸與第三人使用時，由於承租人得向受讓租賃物所有權之人主張占有之正當權源，第三人固得對出租主張有權占有，學說上稱為占有連鎖；

惟上開租賃關係如不存在，該第三人當無占有連鎖之正當權源可言。

被告賴清政辯稱其與黃妙卿間就228建號第1層、第3層有租賃關係，被告廖凱民循此辯稱成立占有連鎖，惟原告否認，則被告自應就此利己事實負舉證之責任。

經查：㈠租約形式上記載之承租範圍為228建號第3層，並約定共同使用客廳、餐廳、廚房即第1層部分，此為兩造所不爭。

而證人黃妙卿於本院亦結證稱，被告賴清政承租範圍為3樓，至於1樓因係公共使用空間，伊同意被告賴清政使用（本院卷第143頁反面至第144頁正面），被告賴清政於本院令其具結訊問時，亦稱承租範圍為3樓，伊雖得使用1樓，但承租範圍僅只3樓（本院卷第145頁反面），則228建號第1層顯無租賃關係存在。

被告辯稱228建號第1層有租賃關係存在，自非可採。

㈡被告賴清政與黃妙卿訂立之租約形式上有2件，即96年間第1次租約及101年間續約，且記載之押租金（保證金）均為1萬元，此為兩造所不爭。

然證人黃妙卿於本院結證之初稱，續約時僅口頭答應，未訂立書面，第1次訂約時被告賴清政給付之押租金為10萬元，其後始改稱，口頭續約係指106年期滿後之續約，押租金多寡之細節忘記了（本院卷第144頁正面至第145頁正面），所述與租約之形式已有未合，證人黃妙卿復證稱，被告賴清政有親自簽約，是伊二人共同簽約（本院卷第144頁反面），而被告賴清政於本院令其具結訊問時，則稱第2次訂立租約時，伊係在加拿大寫好託人帶回（本院卷第146頁正面），顯未親自到場，是證人黃妙卿與被告賴清政所述，確有未合，參以被告賴清政之入出境資訊連結作業資料顯示，其自96年1月1日起至96年3月1日之期間，係在國外，不可能於96年2月1日訂立第1次租約，又其自99年3月3日出境，至103年3月13日入境，此為兩造所不爭（本院卷第141頁），如認其長期支出租金，竟不供實際居住，僅用於放置行李，當有違常情，堪信該等租約內容，應屬虛妄。

被告辯稱228建號第3層有租賃關係存在，亦非可採。

㈢被告賴清政與黃妙卿間就228建號第1層、第3層既無租賃關係存在，自無民法第425條規定之適用，又228建號第1層部分，被告賴清政與黃妙卿間無論有無使用借貸關係，既與租賃關係有別，更無民法第425條規定之適用或類推適用餘地，被告廖凱民皆無從成立占有連鎖，是被告辯稱其等具備占有之正當權源，容屬無憑。

原告為系爭建物之所有權人，其於先位之訴依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還原告，應屬有據。

綜上所述，原告於先位之訴依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。

又原告先位之訴既有理由，即無庸審酌備位之訴，附此敘明。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

據上論結，本件原告先位之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
民事第一庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官 黃當易