臺灣彰化地方法院民事-CHDV,103,訴,527,20150803,1

臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第527號
原 告 林家賦
訴訟代理人 施廷勳律師
複 代理 人 王將叡
被 告 陳黃阿美
許桂松
共 同
訴訟代理人 曾耀聰律師
被 告 林家慶
林燕琳
共 同
訴訟代理人 林吉定
被 告 黃瑞文
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落彰化縣秀水鄉○○段○○○地號土地分割方法如附圖甲案所示。

編號Ａ面積一○六九平方公尺分歸原告與被告林家慶、林燕琳取得，並按附表應有部分比例維持共有；

編號Ｂ面積五二三六平方公尺分歸被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文取得，並按附表應有部分比例維持共有。

原告與被告林家慶、林燕琳應補償被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文新臺幣貳佰陸拾叁萬壹仟柒佰貳拾柒元。

訴訟費用由兩造依附表所示比例負擔。

事實及理由被告黃瑞文未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

原告聲明：如主文第1、2項所示。

陳述：㈠坐落彰化縣秀水鄉○○段000地號、地目建、使用分區乙種工業區、面積6,305平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附表所示。

系爭土地並無因物之使用目的不能分割，或契約約定有不能分割之情形，惟兩造就分割方法無法達成協議，又附圖甲案之分割方法優於附圖乙案，為此依民法第823條、第824條規定，請求分割如甲案所示，並依群益不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱估價報告）之甲案鑑價結果，由原告與被告林家慶、林燕琳補償被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文新臺幣（下同）2,631,727元。

㈡甲案之分割方法優於乙案：1.系爭土地呈菜刀狀，縱深約164公尺，西側面臨約25公尺寬之彰水路，東側面臨約4公尺寬之產業道路。

系爭土地如將之分割為2筆，而以通常使用方法予以觀察，可區分為縱深約98公尺之「刀肉」即西側部分，及縱深約66公尺之「刀柄」即東側部分。

甲案符合上開通常使用方法；

至於乙案編號A、B則均呈前寬後窄且有轉彎之不規則形狀，尚非妥適。

2.系爭土地為工業區建地，如建築房屋應符合彰化縣畸零地使用自治條例第3條、第7條規定。

甲案編號A、B面臨彰水路部分寬度均逾7公尺，可供興建廠房，不至於形成畸零地；

至於乙案編號B面臨產業道路部分，最小寬度約3.9公尺，不足7公尺，將成為畸零地，至多僅能通行汽車，無法建築廠房，除充作法定空地外，別無其他用途。

3.土地之精華區塊何在，除臨路面寬外，尚應考量地形、使用目的、法規限制等因素。

甲案編號A臨路寬度雖占23.26％，僅超過原來比例6.31％，尚非懸殊，且應以金錢補償編號B受分配人，對於編號B受分配人並無不公。

4.法定空地之留設目的，在於都市景觀美化與建築物保持棟距，使生活空間趨於完善，而非以土地較低價值範圍為考慮。

又土地分割方法應考慮分割後各筆價值能否提昇、是否便於利用，與法定空地之留設無關。

甲案編號A於將來起造廠房時，必然將法定空地留設在面臨彰水路範圍即廠房前端，並無浪費土地之虞。

5.甲、乙兩案相較，前者各編號之坵塊較為方正，依估價報告，前者之分割後各筆總價值高於後者，則前者之分割方法顯然優於後者。

6.原告於訴訟之初，固主張乙案，嗣因認為該案未能符合民法第824條修正時所採修正理由，乃改採甲案，自無違反誠信原則之處。

㈢估價報告之乙案鑑價結果不當：1.估價報告之甲案鑑價方法，係將系爭土地區分為東西兩筆之「比準地」，並按東、西側臨路寬度各4公尺、25公尺，認東、西兩筆每坪單價各66,000元、12萬元予以鑑定及修正調整，應屬妥適。

2.然估價報告之乙案鑑價方法，竟未按東、西兩筆每坪單價各66,000元、12萬元予以鑑定及修正調整，而以單一「比準地」每坪單價106,000元予以鑑定及修正調整，認為編號B每坪單價104,000元，顯有矛盾，且高估編號B之價值。

被告陳黃阿美、許桂松聲明：原告之訴駁回。

陳述：㈠乙案之分割方法優於甲案：1.甲案編號A為系爭土地之精華區塊，其面積約為系爭土地16.95％，然臨路寬度竟占23.26％，對於編號B受分配人顯有不公。

2.乙案編號B業經彰化縣政府函示「旨揭土地經查係屬工業區土地非屬畸零地，得依建築法相關規定為申請建築執照」，並無分割後難以利用土地之情形，其東側亦無車輛進出困難之疑慮。

3.系爭土地建蔽率為70％，如採甲案，將浪費精華區塊之土地，留設30％為法定空地；

實不如採取乙案，將面臨東側產業道路範圍留設為法定空地，爾後亦可將該範圍充作出入貨之地點。

又建築物彼此使用共同壁之情形，甚為常見，可知法定空地之留設目的，與建築物棟距無關。

4.乙案編號A、B均各自面臨東側產業道路及西側4車道公路，按比例分配臨路區塊與裡地區塊，自屬公平適當。

原告於訴訟之初係主張乙案，其後竟主張甲案，並轉而否認乙案優點，有違誠信原則。

㈡估價報告之甲、乙案鑑價結果均不當：估價報告包含許多鑑定機關之主觀認知。

就甲案之鑑定結果，其將系爭土地區分為東、西兩區塊（即原告所稱「刀柄」、「刀肉」）鑑價，難認妥適。

甲案編號A為精華區，受分配人所應補償編號B受分配人之金額過低；

乙案編號A受分配人所應補償編號B受分配人之金額則過高。

被告林家慶、林燕琳聲明：原告之訴駁回。

陳述：乙案編號B之東側，車輛進出困難，不應採取。

甲案較能創造分割後各筆之經濟價值，同意依甲案分割系爭土地，並依估價報告之甲案鑑價結果互以金錢補償。

被告黃瑞文未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

民法第823條第1項規定「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，第824條第1項、第2項規定「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」。

經查：原告主張系爭土地係地目建、使用分區乙種工業區、面積6,305平方公尺之土地，為兩造共有，應有部分比例如附表所示，並無因物之使用目的不能分割，或契約約定有不能分割之情形，惟兩造就分割方法無法達成協議之事實，業據其提出土地登記謄本、都市計畫土地使用分區證明書為證（本院卷第6至7、70頁），且為被告所不爭，堪信為真。

從而原告請求被告分割系爭土地，應予准許。

共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。

其次，依彰化縣畸零地使用自治條例第2條第2項、第3條第1項規定，畸零地係指建築法第3條規定地區內面積狹小之基地，該條例所稱面積狹小基地，於工業區之一般建築用地，無論基地之正面路寬是否7公尺以下，其最小寬度如未達7公尺，最小深度如未達16公尺者，即屬畸零地；

而定共有物分配之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當，若以原物分配時，受分配人因分得之土地過小變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會言，均係損害，即難謂該分割方法適當。

再者，建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；

而法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，其分割辦法由內政部定之，建築法第11條定有明文。

法定空地之範圍與建築基地密不可分，攸關建造執照之是否合法，故法定空地面積、位置之套繪劃定，屬建管機關之權責，非法院命地政機關所得測定者，於裁判分割共有物事件，自無審酌之必要。

經查：㈠系爭土地呈菜刀狀之多邊形，西側之刀肉部分面臨約25公尺寬之彰水路雙向4車道公路，東側之刀柄部分面臨約4公尺寬之產業道路，僅得經由東西兩側對外聯絡之事實，業經本院會同兩造現場勘驗，並有地籍圖、勘驗筆錄可稽（本院卷第8至10、39頁），且為兩造所不爭。

㈡系爭土地面積6,305平方公尺，以原物分配於各共有人，並無困難，且兩造所主張如附圖甲、乙案，亦均以原物分配於各共有人（本院卷第99至100頁）。

是系爭土地以原物分配於各共有人，符合民法第824條第2項第1款前段，且較為適宜。

有爭執者，為分割方案何者適當：1.共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。

原告於訴訟之初主張乙案，嗣改採甲案，自無違反訴訟上誠信原則之處。

被告陳黃阿美、許桂松據此辯稱原告有違誠信原則云云，尚非可採。

2.甲案編號A及乙案編號B均將原告與被告林家慶、林燕琳分配於同一區塊，甲案編號B及乙案編號A均將被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文分配於同一區塊。

又甲案部分，編號A呈四邊形，僅面臨彰水路，編號B則呈菜刀狀之多邊形，西側刀肉部分面臨彰水路，東側刀柄部分面臨產業道路，編號A、B面臨彰水路部分寬度均超過7公尺，編號B面臨產業道路部分寬度亦超過7公尺；

而乙案部分，編號A、B均呈菜刀狀之多邊形，西側刀肉部分面臨彰水路，東側刀柄部分面臨產業道路，編號A、B面臨彰水路部分寬度均超過7公尺，編號B面臨產業道路部分寬度則不足7公尺，此為兩造所不爭。

本院認為，兩案面臨彰水路之西側部分，寬度既均超過7公尺，則無論甲案編號A、B，或乙案編號A、B，於本件分割後，尚不至於形成彰化縣畸零地使用自治條例所稱之畸零地，被告陳黃阿美、許桂松提出之彰化縣政府103年10月21日府建管字第0000000000號函，亦認乙案編號B非屬畸零地，得依建築法相關規定為申請建築執照等語（本院卷第97頁）；

然乙案編號B之東側刀柄部分，除法令另有規定外，將來仍得隨時請求與西側刀肉部分分割，因其面臨產業道路部分寬度不足7公尺，即有成為畸零地之可能，依此已難謂乙案優於甲案。

其次，甲案編號B與乙案編號A相較，其地形與臨路狀況相似，然甲案編號A與乙案編號B相較，後者顯然過於狹長，不利土地之使用，亦難謂乙案優於甲案。

再者，甲案編號B與乙案編號A，所面臨彰水路之西側部分，均占該分割後區塊之過半數比例，則甲案並無獨厚其編號A之處，且關於甲案編號A，該區塊之價值若較高，依後述民法第824條第3項規定，尚應以金錢補償其餘共有人，並非毫無代價而取得。

是甲、乙兩案權衡後，以甲案為系爭土地之分割方法，應較為公平合理。

至於兩造所爭執法定空地之留設一節，因系爭土地上尚未有共有人申請起造建物，此部分爭點非目前得以預料，自無列入分割方案審酌因素之必要。

民法第824條第3項規定「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，第824條之1規定「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。

應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。

但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。

權利人已參加共有物分割訴訟。

權利人經共有人告知訴訟而未參加。

前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。

前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。

前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權」。

經查：㈠系爭土地依甲案分割結果，各共有人分配位置不同，價值有異，即屬有不能按其應有部分受分配之情形，依民法第824條第3項規定，當以金錢補償之。

本院囑託不動產估價師鑑定結果，認為依甲案分割後，編號A價值為36,476,136元，增加價值2,631,727元，應對編號B補償2,631,727元，有估價報告可稽（本院卷第137頁）。

㈡系爭土地之地形、臨路情況如前所述，甲案之估價報告，亦依上開地形、臨路情況區分為2個價位區，即刀肉與刀柄兩者，並參酌附近土地之價格，考量交通運輸、自然條件、公共設施、發展潛力、宗地條件、行政條件、道路條件、接近公共設施條件、週邊環境條件等，認為刀肉部分每坪單價12萬元，刀柄部分每坪66,000元，再得出上開補償金額之結論，經核與系爭土地之通常利用方法，及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之不動產估價技術規則，並無違背，應屬可採。

被告陳黃阿美、許桂松辯稱甲案之估價報告包含許多鑑定機關之主觀認知，且將系爭土地區分為刀肉與刀柄兩者鑑價為不當云云，尚非有據。

系爭土地之分割方法既採取甲案，自應命增加分配之原告與被告林家慶、林燕琳補償被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文2,631,727元。

又依民法第824條之1第4項規定，受補償之被告就其補償金額有抵押權，於辦理分割登記時，並應依同條第5項一併登記，附此敘明。

綜上所述，原告請求依甲案分割系爭土地，並由原告與被告林家慶、林燕琳以金錢補償被告陳黃阿美、許桂松、黃瑞文，為有理由，應予准許。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

本件為請求共有物分割之事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，應依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 3 日
民事第一庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 8 月 3 日
書記官 黃當易
附表
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│共有人  │應有部分及訴訟費用負擔比例│
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│林家賦  │                  356/6305│
├────┼─────────────┤
│陳黃阿美│                    35/100│
├────┼─────────────┤
│許桂松  │                    45/100│
├────┼─────────────┤
│林家慶  │                  356/6305│
├────┼─────────────┤
│林燕琳  │                  357/6305│
├────┼─────────────┤
│黃瑞文  │                  192/6305│
└────┴─────────────┘