臺灣彰化地方法院民事-CHDV,104,簡上,20,20150818,1

臺灣彰化地方法院民事判決 104年度簡上字第20號
上 訴 人 郭進安
訴訟代理人 李進建律師
複代理人 張家豪律師
曾微茹
被上訴人 洪宜榛
訴訟代理人 陳惠玲律師
上列當事人間請求辦理土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國103年11月26日本院彰化簡易庭103年度彰簡字第386號第一審判決提起上訴，本院於104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴及於上訴審主張：㈠坐落彰化縣鹿港鎮○○段00000地號、地目田、面積1平方公尺及同段11-55地號、地目田、面積6平方公尺等土地（下稱系爭土地）為上訴人所有。

訴外人潤紘不動產開發有限公司（以下簡稱潤紘公司）於民國101年10月27日代理訴外人郭素霞（上訴人之妹）及上訴人，與被上訴人簽署預定土地買賣契約書（下稱系爭契約）及預定房屋買賣契約書，將郭素霞所有坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號（下稱12-6地號）土地及上訴人所有系爭土地，與該三筆土地上之同段2360建號建物（下稱系爭建物）出售予被上訴人，總價款新臺幣（下同）3,600萬元（其中土地部分價金為2,777萬元），被上訴人已給付完畢，依民法第348條第1項規定，上訴人有依約將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義務。

㈡上訴人為潤紘公司之實際負責人，其於簽署契約過程全程親自參與及用印，並於103年7月18日繕發存證信函承認潤紘公司之代理行為。

依潤紘公司與上訴人同時簽署預定房屋買賣契約書記載，系爭建物坐落之基地除12-6地號土地外，尚有系爭土地。

上訴人明知系爭土地於101年5月25日完成分割，亦明知12-6地號土地於101年5月31日完成分割，分割後面積為205平方公尺，上開三筆土地即系爭建物之基地面積共212平方公尺即64坪，卻故意於系爭契約不實記載「上開建築基地面積合計204.96平方公尺（約62坪）」，並多次要求被上訴人應再給付土地價金，惟被上訴人已給付價金，並無再為給付之義務，上訴人竟拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記手續。

爰依買賣之法律關係，請求上訴人移轉系爭土地所有權。

㈢另訴外人黃瓊如曾對上訴人提出詐欺告訴（台灣彰化地方法院檢察署104年度偵字第265號刑事案件），依系爭建案代銷公司即群森實業有限公司之負責人童天城、地政士張賀雄於偵查中陳稱「透天厝的房屋買賣均以總價定價金，並無單價之概念。」

，並一再聲稱係上訴人對伊說基地面積可能有變化，但客戶權益不會受到影響（見不起訴處分書第6頁）。

上訴人之使用人既然一再陳稱「無單價概念」、「客戶權益不會受到影響」，上訴人即應受到拘束，不宜任意反覆。

且上訴人於民事準備書㈠狀亦坦承「被告於製作系爭契約時，疏於查悉土地業經於101年5月25日分割而出」、「續而疏於買賣契約中更正土地面積」等等，既然契約所填載之面積，係出於上訴人或其委託之代銷公司、地政士之疏漏所致，縱有損失，上訴人應自行吸收，並向買主澄清，焉有反而利用此一錯誤，要求給付找補款、不給則拒絕移轉登記或交付權狀之理。

㈣上訴人係潤紘公司之實際負責人，經常銷售不動產且以此為業，其個人及潤紘公司為消費者保護法第2條第2款之企業經營者。

系爭契約係上訴人與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，該當消費者保護法第2條第7款所稱之「定型化契約條款」。

系爭契約第1條第3項後段及第3條雖記載「登記之面積與第一條所載面積如有誤差，雙方同意互相找補」、「本宗預定土地買賣登記總面積如有誤差，．．．雙方同意面積誤差之找補，分別以各總面積價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。

」。

惟上訴人於簽約前已知系爭土地之基地面積，卻故意短少填載，並將房地總價款3,600萬元故意拆成土地價款高達2,777萬元（即每坪單價為43萬餘元），意圖使消費者多支出86萬餘元（即短少2坪乘以單價43萬餘元），使消費者負擔早已發生之危險（土地面積早已登記完畢卻故意短少填載）或其他明顯不利消費者（拒絕移轉建物基地面積，致使消費者將來出售房地不易或價金減少）之情事，自符合消費者保護法第12條第1項所定「違反誠信原則，對消費者顯失公平者」無效事由，或符合同條第2項第1款「違反平等互惠原則」暨同法施行細則第14條第2項第2款「消費者應負擔非其所能控制之危險者」、第4款「其他顯有不利於消費者之情形者」等，應推定顯失公平而無效之事由。

又兩造簽約時，系爭契約記載之標的即為12-6地號及系爭土地等三筆土地，其登記面積如何，核屬攸關被上訴人應否負擔找補款之危險因子，而該危險因子（即登記面積）於兩造簽約前早就確定發生，自非被上訴人所得控制，當無使被上訴人承受該後果之理。

上訴人利用該定型化契約條款使被上訴人負擔已發生之危險，自屬消費者保護法施行細則第14條第2款「消費者應負擔非其所能控制之危險者」之情，因違反平等互惠原則而推定顯失公平，該找補款之條款，應屬無效。

至於被上訴人於另案訴請上訴人賠償，雖遭敗訴確定，惟該案之請求權基礎與本件不同，該件訴訟雖因被上訴人無法舉證「故意」、「損害」等而認被上訴人之請求無據，但仍認上訴人有依契約將系爭土地移轉予被上訴人之義務等語。

二、上訴人則以：㈠依系爭契約第1條土地標示第2點約定「以上買賣建築基地合計約204.96平方公尺（約62坪）．．．。

即乙方所興建之『維瓦第四季城堡』編號：D1基地出售甲方。」

，兩造對買賣之土地面積或範圍達成意思表示合致，上訴人並依土地面積大小計算價金，此為買賣價金與標的之對價真意。

而12-6地號土地之面積為205平方公尺，故上訴人已移轉登記之土地面積較契約約定之面積多，足見被上訴人取得12-6地號土地之面積已符合兩造所約定之面積，上訴人並未違約。

㈡被上訴人所有之該D1建物自始坐落在12-6地號土地上，上訴人在12-6地號土地上蓋有D1、E1-E3、E5、F1-F3、F5等建物，而E1-E3、E5、F1-F3、F5等建物皆由12-6地號土地分割出之獨立地號，D1建物坐落之土地仍為12-6地號，僅面積因分割出其他筆土地而變小。

又私設巷道為12-5地號土地（又合併為現今之11-4地號），經地政事務所測量鑑界後發現道路寬度不一，為維持整體4公尺寬道路，故收回超過部分，而由12-5分割出12-13、12-14地號土地，12-13、12-14與11-8合併為11-8地號土地。

為對應被上訴人購買之D1建物，而由11-8分割出系爭土地，其他巷道往東之住戶E1-E3、E5之屋前，亦有由11-8地號分割出之11-46至11-53地號土地，此為分割出狹長之系爭土地由來。

由此可知，上訴人賣給被上訴人之土地為D1建物之基地，系爭土地非該建物坐落之基地，係D1建物之右側，可能作為種植花木之狹長空地，並非上訴人刻意隱瞞。

㈢退步言之，縱認上訴人出售之土地包含系爭土地，惟系爭土地與12-6地號土地總面積為212平方公尺，兩造約定之買賣面積為204.96平方公尺，已超出約定買賣之面積。

依系爭契約第3條第2項約定，被上訴人應予以找補，再給付上訴人555,509元（2,777萬元÷204.96㎡=135,490元×204.96㎡×0.02=555,509元），上訴人得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權。

㈣上訴人於製作系爭契約時，疏於查悉系爭土地已於101年5月25日分割而出，而未於買賣契約中更正土地面積。

衡常建設公司係以土地與房屋為營利，房地之價格係由房屋建坪、土地地坪多少為主要之參考依據，故系爭契約第3條第2項約定，即為使兩造明白當下之買賣價金係依當下書面之土地範圍達成買賣意思合致，將來面積少者補足、面積多者補至2%價金，並無違反法規。

又被上訴人另行起訴主張系爭契約找補條款不實，請求損害賠償，亦經本院103年度訴字第1124號損害賠償事件判決駁回。

㈤依消費者保護法第2條第2款規定，可知需一方屬消費者保護法所定之「企業經營者」、亦需符合「定型化契約條款」之要件者，方有該法第12條之適用。

上訴人寄發存證信函已表明「本預定土地買賣契約書當事人為買方洪宜榛及賣方郭素霞並授權潤紘公司作為賣方代理人」，此並為被上訴人自承，則本件買賣關係應存在於兩造間，潤紘公司僅為上訴人之代理人，而上訴人既然非消費者保護法第2條第2款所定之企業經營者，則其與原告間所簽立系爭契約，自亦無構成定型化契約條款之可能等語置辯。

三、本件被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：㈠查被上訴人主張系爭土地為上訴人所有，12-6地號土地為訴外人郭素霞所有。

訴外人潤紘公司於101年10月27日代理上訴人及郭素霞，與被上訴人簽訂系爭契約及預定房屋買賣契約書，被上訴人已給付土地及房屋買賣價金共3,600萬元等事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、預定土地買賣契約書、上訴人之存證信函、預定房屋買賣契約書等為證（見原審卷第9、10、25、27-37、38-39、40-60頁），且為上訴人所不爭執，應堪認為真實。

㈡上訴人雖辯稱兩造買賣之範圍僅有D1之基地，該基地為12-6地號土地，不包含系爭土地云云。

惟系爭契約第1條已記載買賣之土地為12-6地號及系爭土地，且預定房屋買賣契約書第2條建物標示亦記載係坐落在12-6地號及系爭土地，系爭建物登記謄本所記載之建築基地亦為上開三筆土地。

足見本件買賣之土地為上開三筆土地，上訴人上開所辯，自無可取採，兩造間就系爭土地有買賣關係存在，應堪認定。

㈢上訴人雖另辯稱本件買賣約定之土地面積為204.96平方公尺（約62坪），其已移轉12-6地號土地面積205平方公尺予被上訴人，被上訴人依約應予以找補，再給付上訴人555,509元，上訴人得行使同時履行抗辯權云云。

1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。

又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。

所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決參照）。

2.系爭契約第1條第3項、第3條第2項雖約定「前條土地面積，係依地籍圖面積計算，實際面積應以地政機關登記完竣之土地所有權狀面積為準，登記之面積與第1條所載面積如有誤差，雙方同意互相找補。」

、「本宗預定土地買賣登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；

其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以各總面積價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。」

。

惟依系爭契約第3條第1項記載「賣方出售之土地，其面積以地政機關登記完竣之面積為準。」

，而系爭土地係於101年5月25日自同段11-8地號分割而出，分割後系爭11-54地號土地之面積為1平方公尺、系爭11-55地號土地之面積為6平方公尺；

12-6地號土地係於101年5月25日分割而出，分割後面積為205平方公尺，此有彰化縣土地建物異動清冊可稽（見原審卷第11-24頁）。

又本件買賣係屬總價買賣，為兩造所不爭執（見本院104年6月5日準備程序筆錄）。

則兩造於101年10月27日簽訂系爭契約，既以系爭土地及12-6地號等三筆土地為買賣標的，而當時該三筆土地面積已經地政機關登記明確，並無尚未登記完竣情形，上訴人當無不知之理，亦無約略計算買賣面積之可能，此與買賣時土地尚未辦理分割登記，因面積不明確而約定登記完竣後找補之情形顯然不同，自不得因上訴人自行估算之土地面積有誤，即認被上訴人僅購買上訴人估算之「約204.96平方公尺」土地，其餘不在土地買賣總價範圍。

故本件應以上開三筆土地為兩造約定之總價買賣範圍，始符契約真意及誠信原則。

則兩造約定之買賣既為總價買賣，被上訴人已給付價金，自無須再找補。

是上訴人抗辯被上訴人應再給付找補價金555,509元，並為同時履行抗辯，為無可採。

㈣綜上所述，本件被上訴人購買之土地為系爭土地及12-6地號等三筆土地，系爭契約第1條記載之面積係上訴人估算錯誤之面積，不得以此認定係兩造合意之買賣範圍。

是依民法第348條第1項規定，上訴人自應依約將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。

從而，被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 姚銘鴻
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 張良煜