臺灣彰化地方法院民事-CHDV,104,訴,466,20170728,2

臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第466號
原 告 賴清水
訴訟代理人 徐文宗律師
複代理人 黃楓茹律師
被 告 洪南勲
洪裕源
洪耀峰
洪金鐘
歐換
兼上一人訴
訟代理人 賴萬發
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、歐換共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積五七七五點七五平方公尺之土地，應依附圖二（即彰化縣彰化地政事務所【下稱彰化地政事務所】收件日期文號104年11月16日彰土測字第3170號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號丁、面積二○二一點五一平方公尺之土地，分歸被告歐換所有；

編號戊、面積二○二一點五一平方公尺之土地，分歸原告所有；

編號己、面積一七三二點七三平方公尺之土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰依附表二所示原應有部分比例維持共有。

原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、洪金鐘、賴萬發所共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積三四九點八七平方公尺之土地，應依附圖六（即彰化地政事務所收件日期文號105年4月19日彰土測字第893號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號C1、面積一○五點六六平方公尺之土地，分歸原告所有；

編號C2、面積六九點二七平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；

編號C3、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪南勲所有；

編號C4、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪耀峰所有；

編號C5、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪裕源所有；

編號C6、面積六九點九七平方公尺之土地，分歸被告洪金鐘所有。

原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、賴萬發所共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積三○六點五一平方公尺之土地，應依附圖四（即彰化地政事務所收件日期文號105年10月26日彰土測字第2679號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號M、面積九八點三三平方公尺之土地，分歸原告所有；

編號L、面積一一六點二二平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；

編號K1、面積三○點六六平方公尺之土地，分歸被告洪南勲所有；

編號K2、面積三○點六五平方公尺之土地，分歸被告洪裕源所有；

編號K3、面積三○點六五平方公尺之土地，分歸被告洪耀峰所有。

被告賴萬發並應補償原告新臺幣柒萬玖仟柒佰參拾壹元。

訴訟費用除勤熙不動產估價師事務所估價費用新臺幣柒萬貳仟捌佰元，應由原告與被告賴萬發各負擔二分之一外，其餘訴訟費用應由兩造各按附表二所示之訴訟費用負擔比例負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。」

，民事訴訟法第262條定有明文。

查本件原告原聲明請求就如附表二所示兩造所共有坐落彰化縣○○市○○段○000○000○000○000地號予以裁判分割（本院卷第4頁）；

嗣於民國105年8月23日具狀請求撤回上開166地號土地裁判分割之請求（見本院卷二第150至151頁），此經本院發函予被告並命於10日內提出異議，均經合法送達於被告（本院卷二第152至156頁），被告等均未於10日內表示異議，依前揭規定意旨，此部分已生合法撤回效力，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

(一)如附表一所示之三筆土地（以下合稱系爭三筆土地，分稱系爭200、201、202地號土地）分別為附表二所示之兩造所共有，兩造間亦無不能分割之約定，且就分割方法不能達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請裁判分割。

並聲明：1.就系爭200地號土地部分，依附圖二所示方案分割，即：編號丁、面積2021.51平方公尺土地分歸被告歐換取得，編號戊、面積2021.51平方公尺之土地，分歸原告取得；

編號已、面積1732.73平方公尺土地分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰依原應有部分比例維持共有。

2.就系爭201地號土地部分，依附圖二所示方案分割，即：編號庚、面積105.66平方公尺之土地，分歸原告取得；

編號辛、面積69.27平方公尺土地分歸被告賴萬發取得；

編號壬、面積174.94平方公尺之土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、洪金鐘按原應有部分比例維持共有。

3.就系爭202地號土地部分，依附圖四所示方案分割，即：編號M、面積98.33平方公尺土地分歸原告取得；

編號L、面積116.22平方公尺之土地，分歸被告賴萬發取得；

編號K1、面積30.65平方公尺土地分歸被告洪南勲取得；

編號K2、面積30.65平方公尺土地分歸被告洪裕源取得；

編號K3、面積30.65平方公尺土地分歸被告洪耀峰取得。

被告賴萬發應補償原告新臺幣（下同）271,000元。

4.訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔（本院卷三第52至53頁）。

(二)對於被告抗辯之陳述： (1)系爭201地號土地上之三合院建物已甚老舊無經濟價值，分割後已無繼續保留之必要，陳述如下：1.系爭201號土地重測前為快官段672地號，即日據時代快官672番地，其上所搭建之三合院（即附圖一【彰化地政事務所收件日期文號104年7月20日彰土測字第2005號土地複丈成果圖】所示編號D2、F1、F2、H部分），門牌係彰化市○○里○○路○段00號（整編前為：石牌里石牌莊2號）乃興建於昭和6年（即民國20年）迄今已歷時達84年，建物已甚老舊無經濟價值，此有原告先父賴振成於昭和6年設籍之戶籍謄本可稽。

2.且本院履勘現場時，已知上開三合院屋齡甚為老舊，屋頂瓦片亦破損不堪，雖歷經3次修補，然遇雨室內仍有嚴重漏水情形，雨水浸潤腐蝕因而影響結構，基此，系爭201號土地上之三合院建物顯無經濟價值，於分割後已無繼續保留之必要，是分割時無須考量該三合院之利用狀態。

3.上開三合院之增建即附圖一編號D1、D2、E部分，係原告賴清水於62年原始出資興建，詎被告賴萬發徒以台電彰化區營業處104年6月22日函抗辯上開增建為其所有並讓與被告歐換云云，惟查台電該回函並未敘明電錶之申請人為何，且縱為被告賴萬發所申設，亦僅為用電資料，仍無法據以證明賴萬發為所有權人甚明，是被告之抗辯無足採信。

4.基此，上開三合院建物（即附圖一編號D2、F1、F2、H）因無經濟價值，分割後已無繼續保留之必要，且三合院之增建坐落於系爭200號土地之部分（附圖一編號D1、E）為原告賴清水所有，亦非屬被告賴萬發、歐換所有，且該增建亦已老舊，分割後亦無保留之必要，是以，被告賴萬發、歐換抗辯欲取得分割後如附圖一編號D1、E坐落之土地範圍，即無所據。

且系爭200地號南側因面臨石牌路一段，經濟價值較高，是以，分割時應按土地應有部分比例來劃分臨路之寬度，以符公平。

(2)對於系爭200地號分割要件限制之意見如下：1.系爭200地號土地經彰化縣政府函知乃屬農業發展條例第3條第10款之「農業用地」，而非同條第11款所稱之「耕地」，是以，即不受同條例第16條耕地不得細分即分割後最小面積之限制，合先敘明。

2.按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用地興建農舍辦法第12條第2項固訂有明文，惟查：按人民基本權利之限制，原則上應以法律為之，依其情形，固非不得由立法機關授權主管機關發布命令為補充規定。

惟其授權之目的、內容及範圍均應具體明確。

主管機關據以發布之命令，亦不得逾越授權之範圍，始為憲法所許（司法院釋字第734號解釋理由書參照）。

查農業用地興建農舍辦法係依農業發展條例第18條第5項規定授權所制定之法規命令（農業用地興建農舍辦法第1條參照），自不得逾越母法授權之範圍。

而農業發展條例第18條第5項係規定：「前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」

對已興建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解除套繪管制證明始能分割之限制或相類之精神，則農業用地興建農舍辦法第12條第2項所為限制農地共有人請求分割權利之規定，顯然已逾越母法授權之範圍，應不生效力。

3.又農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項之規定，其目的在規範已興建農舍之農業用地之套繪及解除套繪管制事項，以落實農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定，此有最高法院105年度台上字第154號判決意旨參照。

是經套繪管制之農業用地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即分割後所取得之土地，仍繼續受建築套繪管制，並應於土地登記簿上註記，由主管建築機關及農業單位持續列管，仍不影響原本農地農用、防免重複申請農舍之行政管制目的，自不得任意未經法律之明文授權，限制人民分割農業用地之處分權。

4.從而，系爭200地號土地雖為「農業用地」，惟非屬農業發展條例第16條所定之耕地，不受農業發展條例第16條之限制，且依前揭析述，並無依法令不得分割之情形，僅其建築套繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定辦理，應堪認定，是以彰化縣政府105年7月11日府地測字第1050233556號函稱「未經解除套繪管制不得辦理分割」云云（鈞院卷第105頁），容有未洽，基此，原告請求裁判分割系爭200地號土地，仍應予准許。

(3)對於系爭201地號分割要件限制之意見如下：1.按「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之；

申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件」建築基地法定空地分割辦法第3條、第5條第1項固分別定有明文（附件二）。

2.惟上開辦法，乃內政部對建築基地法定空地所為之管制，同辦法第6條第1、2項已明定：「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理；

依前項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第三條或第四條規定。」

。

3.是已興建建物之建築基地之土地，仍可透過法院裁判分割之方式辦理地籍分割，此有臺中地方法院100年豐簡字第342號判決、102年訴字第533號判決可稽，惟原有之法定空地管制仍屬存在，共有人雖取得分割後之土地所有權，然日後土地如欲申請建築時，仍須依同辦法第3條或第4條之規定，先辦理法定空地之解除套繪，取得主管機關核發之法定空地准予分割證明書，始得建築。

4.彰化縣政府105年7月11日府地測字第1050233556號函（鈞院卷第105-106頁）之說明四記載：「另本縣○○市○○段000地號土地之使用分區為山坡地保育區、使用編定為丙種建築用地，其土地上已有登記建物，故其土地分割有建築基地法定空地分割辦法之適用。

依該辦法第六條前段規定，並無檢附建築基地法定空地分割證明文件之規定，惟其分割後之土地欲申請建築時，應依該辦法第六條後段規定辦理」等語，是系爭201地號土地應無依法令不得分割之情形，且亦無因其物之使用目的不能分割之情事。

基此，原告請求裁判分割系爭201地號土地，仍應予准許。

(4)對於被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰3人分割方案意見如下：被告洪南勲3人以系爭201地號通行所需，主張系爭200地號如附圖二所示編號戊-己之分割線南段應往西平移1米，通行寬度由原2.9米增加至3.9米云云等語，惟查被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰所分得系爭200地號「已」部分，南側係面臨6米寬石牌路一段，是渠等3人所分得系爭201地號土地如附圖二編號壬部分，即可往南藉由通行渠等就系爭200地號土地分得之已部分溝通至石牌路一段，先予敘明。

再者，系爭200地號土地如附圖二編號已部分南側現況有洪裕源、洪耀峰、洪南勲所有之建物坐落其上（即門牌石牌路一段26、28、30號），該三棟建物均面臨石牌路一段，通行無阻，且原告所擬之分割線，距離被告洪南勲所有之建物（即附圖一編號A所示門牌號碼石牌路一段30號）尚有2.9米之寬度，應足夠通行，更況被告洪南勲所有之建物旁尚有圍牆一堵，應可拆除作為通行使用，是渠等3人主張附圖二編號己-戊分割線南段擬往西平移1米云云，將使系爭200地號各共有人臨路寬度不符應有部分比例，折損土地現值，顯失公平，足認係權利濫用，不足為採。

(5)對於被告歐換、賴萬發分割方案之意見如下：1.歐換以系爭200地號土地如附圖二編號丁-戊之分割線應距離系爭202地籍線4米寬度，以供通行云云，惟依原告分割方案，被告歐換就系爭200地號所分得之如附圖二編號丁部分，南側已面臨石牌路一段；

北側可藉由通行其配偶賴萬發所有同段166地號土地通行至同段164地號產業道路（即田坑路一段22巷）對外聯絡，分割後並非袋地，並無留設4米通路之必要，是歐換強謂留設4米通路云云，將使系爭200地號各共有人臨路寬度不符應有部分比例，折損土地現值，顯失公平，足認係權利濫用，不足為採。

2.就系爭202地號土地而言，原告認為鈞院囑託鑑價之價格過低，查門牌號碼彰化市○○路○段000巷00000號係緊鄰兩造之住處不遠處，上開不動產在105年12月交易金額高達12,400,000元，此有內政部不動產交易實價登錄之資料可證，該建物僅係2房1廳1衛之農舍，屋齡已24年，是依此推算該建物之價值應不高，是12,400,000元大部分應係購買土地之價格，故該土地之價值每坪應超過10萬元，但鑑價之結果推算原告較被告賴萬發就202地號土地之分割方案少分8.95平方公尺計少分2.71坪，只獲79,731元補償，每坪僅為29,421元，不到3萬元，與前述之石牌路一段355巷61之90號之土地坐落價格差異太大，是該鑑價顯失公平。

又本鑑價報告比較標的竟以彰化市○○段000○000地號土地1-30地號土地，彰化市○○段0000000地號間之土地與系爭之土地已相隔甚遠，自難持為比較標準。

3.另上開鑑價報告又以103年3月、104年11月、104年12月與鑑價之時間或逾二年、或逾一年多時間相距亦遠，何況附近有105年12月之交易土地，更值得持為鑑價之比較標準，原鑑價人卻有意忽略，避而不論，亦可知該鑑價之不公平。

為此特請鈞院能參酌彰化市○○路○段000巷00000號不動產之每坪以10萬元交易價格作為本件補償標準，因此原告少分8.95平方公尺合計為2.71坪合計為271，000元作為本件土地找補之金額，以示公平。

(6)採用原告方案則兩造就系爭200、201地號土地各分得之部分均可往北通行至彰化市田坑路一段22巷，往南可通行至石牌路一段，共有人等所分得之土地均無袋地之情況，且可兼顧土地既有之利用秩序。

二、被告方面：

(一)被告歐換、賴萬發辯以： (1)同意分割但不同意原告主張之方案。

系爭200地號土地，應依附圖三（即彰化地政事務所收件日期文號105年6月7日彰土測字第1431號土地複丈成果圖）所示方式為分割，即編號丁面積2021.5平方公尺土地分歸被告歐換所有、編號戊面積2021.51平方公尺土地分歸原告所有、編號己面積1732.73平方公尺土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰依原應有部分比例維持共有。

其中編號丁-戊間之分割線應距離系爭202地號土地地籍線4米寬度，以供通行之用，且若有4米寬之道路，將來公共設施如路燈、電線之修復以及農產品之運送均較方便，若發生火災時也有通路可以滅火，對原告亦甚為有利（本院卷二第119、131頁）。

且被告賴萬發從東側通行系爭200地號土地比較安全，從西側上去容易發生交通事故。

(2)系爭201地號土地，應依附圖七（即彰化地政事務所收件日期文號105年4月12日彰土測字第836號土地複丈成果圖）所示方式為分割，將編號201-B面積69.27平方公尺之土地分歸被告賴萬發所有，以免被告賴萬發所分得之土地占用洪氏祭祀神明及祖先之神明廳。

如依原告所主張如附圖二所示之方案分割，將編號辛部分土地分配給被告賴萬發，將使洪氏公廳分歸被告賴萬發所有，很難居住使用（本院卷二第73頁）。

(3)系爭202地號土地，被告賴萬發於其上建有如附圖一所示編號I之建物，即整編後門牌號碼為石牌路46號之建物，是在69年以前就興建，興建時有得其他土地共有人之同意，被告賴萬發認為其編號I之建物應為合法建物，應予保留，故應依附圖四所示之方式為分割，並依勤熙不動產估師事務所鑑定結果，由被告賴萬發補償原告7,9731元，鑑價費用72,800元應由原告與被告賴萬發平均分擔。

至原告主張應以每坪10萬元來計算找補金額為無理由，因原告所提彰化市○○路○段000巷00000號房屋所坐落之土地，係105年12月買賣，交易金額為1,240萬元，故意漏列實價登錄之交易明細表，而依該實價登錄明細表所示，該土地登記面積為728.87坪，換算面積為0.2409公頃（即移轉面積），原告故意不提及土地交易面積，又故意漏列移轉建物有87.11坪，妄稱系爭202地號土地每坪市值為10萬元，為不可採。

(二)被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰辯以： (1)就系爭200地號土地，考量使用現況除被告洪裕源建有如附圖一所示編號C，即門牌號碼石牌路一段26號農舍外，尚有被告A洪南勳所有、編號B洪耀峰所有之未辦保存登記建物，上開建物均希望能夠保留，故應依附圖五（即彰化地政事務所收件日期文號105年10月3日彰土測字第2482號土地複丈成果圖）所示之方式為分割，即原告所主張之附圖二分割方案編號戊-己分割線南段往西平移1米，通行寬度由原2.9米（已計入拆除圍牆後之寬度）增加至3.9米，北段則往東平移。

被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰就所共有之系爭201地號土地之通行，自有記憶以來即藉由系爭200地號土地通行、使用至今，惟如依原告所主張之方案分割，被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰所分得之如附圖二編號己部份土地之寬度，若不足以便利通行至201地號土地時，將造成201地號於分割後無法通行使用之窘境，故為兼顧分割後系爭201地號土地之通行、使用，系爭200地號土地應採如附圖五所示之分割方案。

(2)就系爭201地號土地，應依附圖六（即彰化地政事務所收件日期文號105年4月19日彰土測字第893號土地複丈成果圖）所示之方案分割，不同意原告所提附圖二及被告洪金鐘所提附圖七之分割方案，其等三兄弟分割後不同意維持共有，但如依被告洪金鐘所提附圖七之方案，被告洪南勲、洪耀峰、洪裕源三兄弟所分得之土地被拆開來，沒有分割在一起，三人私底下恐無法協調。

(3)就系爭202地號土地，應依附圖六所示之方案分割。

惟分割後被告洪裕源、洪南勲、洪耀峰所分得之土地無路可通行，希望分割方案能考量通行問題，或以互換土地之方式解決。

(4)被告洪南勲另主張：系爭201地號土地上之三合院，在61年間有加蓋。

被告洪南勳所使用如附圖一所示編號F1、F2部分，於前不久花費約40萬元整修完畢，及於編號F2下方系爭200地號土地上自費挖掘2支深水抽水水井使用。

(5)被告洪裕源另主張：系爭201、202地號土地都是建地，分割以後可以買賣或互換，故其兄弟三人間不維持共有，分割後再自行買賣或互換。

(6)被告洪耀峰另主張：系爭200地號土地希望能以大家共同的持分開一條路出來，不然以後沒有路可以進出，會造成困擾等語。

(三)被告洪金鐘辯以： (1)如附圖一所示編號F1之建物，應為被告洪南勲一人所使用，非被告洪裕源、洪耀峰、洪南勲、洪金鐘共同使用；

編號H西側兩間為原告所使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被告洪金鐘所使用；

編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東南側二間為被告洪南勲使用。

而被告洪金鐘所使用之建物，於92年間亦斥資50餘萬元全面整修，整修內容包含：1.室內及室外以水泥砂漿粉光。

2.廚房及穿廊屋頂重新鋪設C型槽鋼、隔熱板及鋼瓦屋頂。

3.左廂房屋脊桁架以杉木樑及杉木板全面滿鋪，並更新水泥瓦，並非原告所述「已甚老舊無經濟價值」，故於分割時應考量該土地上三合院之利用狀況，使被告洪金鐘得保留所分配使用之建物。

(2)系爭201地號土地，應依附圖七所示方案為分割，即：編號201-A面積105.66平方公尺之土地，分歸原告所有；

編號201-b面積69.27平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；

編號201-D面積69.97平方公尺之土地，分歸被告洪金鐘所有，編號201-C、201-E、201-F面積各34.99平方公尺之土地，分由被告洪裕源、洪耀峰、洪南勲取得，分配位置由其三人自行協商，此分割方案既能保留洪氏祖厝又不用拆除被告洪南勲等人現在居住的房屋，故希望能照此方案為分割。

系爭201地號土地上之三合院，是被告洪金鐘父親洪天才蓋的，23年蓋的時候是用甘蔗葉，後來甘蔗葉的房子改用土角。

三、本院之判斷：

(一)附表一所示之系爭三筆土地，分別為附表二所示之兩造所共有，各共有人應有部分如附表二所示，系爭三筆土地並無因物之使用目的不能分割之情形，各共有人亦未以契約訂有不分割之期限，復又不能以協議決定分割之方法。

系爭三筆土地上有如附圖一所示編號A一層樓加強磚造建物、編號B、C二層樓加強磚造建物、編號D1、D2、E、H、F1、F2之一層樓磚土造三合院、編號I之三層樓加強磚造加蓋鐵皮頂建物，其中編號A、B、C建物分別為被告洪南勲、洪耀峰、洪裕源（以下合稱洪南勲等三人）所有、編號H西側兩間為原告所使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被告洪金鐘所使用；

編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東南側二間為被告洪南勳使用，編號I建物為被告賴萬發所有，上開建物除編號C建物有辦理建物所有權登記，建號為彰化市○○段00號，三合院部分曾於39年8月1日辦理建物第一次登記（建號為彰化市○○路00號），登記總面積為162.01平方公尺，主要建材為土骨造，建築完成日期為民國23年，所有權人為洪天才11分之6，原告11分之5，其餘土地上建物均為未辦保存登記建物，系爭200地號土地南側臨石牌路一段，系爭201、202地號土地均為袋地，需藉由系爭200地號土地往南通行石牌路一段，或往北經由兩造共有之同段166地號土地通行同段164地號之田坑路一段22巷等情，為兩造所不爭執，並有系爭三筆土地之土地登記謄本（本院卷一第66至第77頁）、地籍圖謄本（本院卷一第31頁）、彰化市○○段00號、35號建號之建物登記謄本（本院卷一第144頁、第192頁）在卷可證，並經本院會同彰化地政事務所測量員至現場勘測，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷（本院卷一第164頁、第172頁），堪信為真實。

(二)就系爭200地號土地部分： (1)按直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。

前項規定，應經中央地政機關之核准。

依土地法第31條規定土地使用最小面積單位，及依土地法第86條規定集體農場面積，應報請中央地政機關核定。

土地法第31條及土地法施行法第21條分別定有明文。

為防止林業用地不當使用，影響自然環境，業經彰化縣政府依上開規定報請內政部同意轄區內之林地最小面積單位為0.1公頃，有彰化縣政府103年3月27日府地測字第1030093685號函在卷可證（本院卷二第36頁），系爭200地號土地地目為旱，土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為林業用地，於土地分割時自應受上開最小面積單位之限制，合先敘明。

(2)又按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用地興建農舍辦法第12條第2項雖定有明文，惟查：①農業用地興建農舍辦法仍係依據農業發展條例第18條第5項規定授權所制定之法規命令，其本質上不得超越母法授權之範圍。

而農業發展條例第18條第5項係規定「前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之」，而農業發展條例對於已興建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解除套繪管制證明始能分割之限制或相類似之精神，則上開農業用地興建農舍辦法第12條第2項所為上開限制農地共有人請求分割權利之規定，顯已超過母法授權範圍，應不生效力。

②又內政部102年12月24日台內營字第1020813101號函文說明欄第4項略以：依據農業發展條例第3條第11款規定：耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

同條例第16條並訂有耕地分割之例外規定，爰相關案件如合於本條例第16條得辦理分割之條件者，自得依該規定辦理分割，惟仍須受本條例第18條第4項規定之限制，即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，不得解除套繪管制，上開農業發展條例所稱「農業用地」與「耕地」尚有不同，是已興建農舍之耕地雖依農業發展條例第16條辦理分割後，其解除套繪管制事項仍須依農業用地興建農舍辦法第12條規定辦理等語，足見經套繪管制之農業用地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即可達到原來農地農用之行政管制目的，自不得任意未經法律明文授權而限制人民分割農業用地之處分權。

③綜前所言，本件系爭200地號土地非屬耕地，並不受農業發展條例第16條之限制，且依前揭析述，並無依法令不得裁判分割之情形，應堪認定。

(3)就系爭200地號土地，原告主張應依附圖二所示方案分割，被告歐換主張應依附圖三所示方案分割，被告洪南勳、洪裕源、洪耀峰則主張應依附圖五之方案分割。

經查，系爭200地號土地雖或可經由北側兩造所共有之同段166地號土地往北通行同段164地號之田坑路一段22巷，惟同段166地號土地尚未分割，將來分割後是否仍能繼續提供系爭200地號土地之所有權人通行，尚存變數，故系爭200地號土地主要係靠南側通行石牌路一段，東、西兩側則無路可通行，而被告洪南勲、洪耀峰、洪裕源又已於系爭200地號土地之東南側蓋有如附圖一所示編號A、B、C之一層樓及二層樓之加強磚造建物，其中被告洪裕源所有之編號C建物更為合法興建之農舍，被告歐換之配偶賴萬發則於系爭200地號土地西南側之系爭202地號土地上蓋有如附圖一編號I之三層樓加強磚造加蓋鐵皮頂建物，故系爭200地號土地之分割應考量土地使用現況及臨路狀況。

附圖二、三、五之分割方案，均係將編號丁分配給被告歐換、編號戊分配給原告、編號己分配給被告洪南勲、洪耀峰、洪裕源共有，均已考量地上物分佈之情形而為分割，所差別者僅為被告賴萬發所主張之附圖三之分割方法，係將丁-戊間之分割線南側往東移，以增加編號丁南側臨路寬度；

被告洪南勲等三人所主張之附圖五之分割方法，係將戊-己間南段分割線南段往西移1公尺，北段往東移，以增加編號己南側臨路寬度。

依彰化地政事務測量結果，系爭200地號土地南側面臨道路之寬度約為6,700公尺，兩造應有部分比例為原告35%、被告歐換35%、被告洪南勳等三人合計30%，如依此比例計算，原告、被告歐換、被告洪南勳等三人各約依序可分得2,345公尺、2,345公尺、2,010公尺之道路面寬。

原告所提如附圖二之分割方案，係依上開比例測繪而得，應較符合公平。

雖依附圖二所示方案分割後，被告洪南勲等三人所分得編號己部分土地，其西南側分割線距離附圖一編號A房屋最窄寬度僅餘2.9公尺，惟考量該寬度亦已足供車輛通行，且編號A建物係非法建物，不應為配合編號己土地上違章建物之使用便利而犧牲其他共有人之利益，而被告歐換分得之編號丁土地東南側分割線距系爭202地號土地東側地籍線最狹窄寬度雖僅餘約不足3公尺，然編號丁土地西側地籍線與系爭202地號土地西北側地籍線最狹窄寬度仍有約4公尺，如須通行大型車輛至南側石牌路一段，仍可由西側進出，兼之被告歐換及洪南勲等三人均主張如依其等所提附圖三、附圖五之分割方案，毋須鑑價找補，則系爭200地號土地如依附圖三、附圖五所示方案為分割，有顯失公平之情形，故本院認系爭200地號土地，依原告所提附圖二所示方式分割，最為符合土地使用現狀及公平原則，較為可採。

(三)就系爭201地號土地部分： (1)查系爭201地號土地地目建，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地。

其上建有如附圖一所示編號D2、H、F1、F2之一層樓磚土造三合院，其中編號H西側兩間為原告所使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被告洪金鐘所使用；

編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東南側二間為被告洪南勳使用。

上開三合院建物雖曾於39年8月1日辦理建物第一次登記，惟建築完成日期為民國23年，所有權人登記為洪天才11分之6，原告11分之5，登記總面積為162.01平方公尺，主要建材為土骨造，然上開編號D2、H、F1、F2建物面積總計為235.42平方公尺，參以該三合院建物多已變更為磚造或水泥造，另加蓋水泥瓦頂，有卷附照片數紙可證（本院卷一第57頁、239頁至第241頁），顯與民國23年所建之土骨造建物非同一建物，先予敘明。

再查，「本縣○○市○○段000地號土地之使用分區為山坡地保育區，使用編定為丙種建築用地，其土地上已有登記建物，故其土地分割有建築基地法定空地分割辦法之適用，依該辦法第六條前段規定，並無檢附建築基地法定空地分割證明文件之規定，惟其分割後之土地欲申請建築時，應依該辦法第六條後段規定理」、「四、又同段201地號上建號35號建物是否得依『建築基地法定空地分割辦法』辦理法定空地分割證明，按『本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

…應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；

其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主張建築機關定之。』

為建築法第11條第1及3項規定，故建築物應依建築相關法令領取使用執照或辦理補發使用執照及竣工圖等要件，方有上開法令之適用。」

，有彰化縣政府105年7月11日府地測字第1050233556號函、105年7月11日府建管字第1050233887號函在卷可證（本院卷二第105、106頁）。

堪認系爭201地號土地，仍可辦理地籍分割，僅就分割後單獨申請所有之土地申請建築時，仍應符合建築基地法定空地分割辦法第3、4條之規定，故系爭201地號土地應無依法令不得分割或依物之使用目的不得分割之情形存在。

(2)系爭201地號土地，原告主張應依附圖二所示方式分割，被告洪南勲等三人主張應依附圖六所示方式分割，被告洪金鐘、賴萬發則主張應依附圖七所示方式分割。

經查，原告主張附圖二之分割方式，與被告洪南勲等三人所主張之附圖六分割方式，就原告、被告賴萬發所分得之位置、面積均相同，差別只在於附圖二之分割方案將編號壬部分分歸被告洪金鐘、洪南勳、洪裕源、洪耀峰四人維持共有，而被告洪南勲等三人所主張之附圖六分割方案，將被告洪金鐘、洪南勲、洪裕源、洪耀峰四人再依應有部分分割為分別共有，考量該兩方案原告、被告賴萬發所分得之土地位置、面積並無差異，被告洪南勲等三人及被告洪金鐘復不願繼續維持共有，爰僅以被告洪南勲所提附圖六之方案與被告洪金鐘所提附圖七之方案予以比較採擇。

附圖六、附圖七所示方案，大致均依地上物使用現況為分配，惟如依附圖六所示方式分割，被告賴萬發所取得之編號C2土地上，北側將有洪氏公廳之建物坐落於其上，惟該公廳建築年代久遠，建物已屬老舊，應無保留價值，且公廳並非不可遷移，被告洪金鐘雖主張應保留公廳，然其所提附圖七之分割方案，亦係將編號201-C公廳所坐落位置分歸他人，而非自己所有，顯非公平。

況附圖七所示之方案，將編號201-C、201-E、201-F分別分歸被告洪南勲等三人所有，將使被告洪南勲等三兄弟無法合併利用其所分配取得之土地，有損被告洪南勲等三人之利益，故本院考量系爭201地號土地各共有人之意願、使用現狀、分割後各共有人利用所分得土地之經濟價值等情，認應以被告洪南勲等三人所提之附圖六所示方式為分割，較為公平合理。

(3)末按當事人負有促進訴訟之義務；

又攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。

當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196條第1項、第2項前段定有明文。

本院於104年7月30日會同兩造及彰化地政事務所人員至現場履勘，並待彰化地政事務所繪製完成附圖一之土地複丈成果圖後，即於104年9月25日通知兩造如有分割方案，應以書狀提出，被告洪南勲等三人即於104年11月27日以民事陳報狀提出如附圖六所示之分割方案，經本院於105年1月6日函請彰化地政事物所繪製分割方案圖，並經該事務所於105年4月29日繪製完成函覆本院，此後歷經105年6月1日、105年8月17日、105年9月19日三次言詞辯論期日，被告洪南勲等三人始終主張系爭201地號土地應依附圖六所示之方案為分割，未有另行提出其他分割方案之意思，嗣遲至本院106年7月7日言詞辯論終結前3日，始以書狀就系爭201地號土地另行提出分割方案（本院卷三第42至第48頁），距其等提出附圖六之分割方案，已經歷時逾1年3個月，如再允許被告洪南勲等3人於逾本院命表示意見期限後且訴訟即將終結前任意變更分割方案，則本件分割共有物訴訟將因洪南勲等3人之新分割方案再度經歷耗時之分割方案繪製過程，本件訴訟將因此延宕無法終結，其他共有人之權益亦將受損，而對於其他遵守本院適時提出命令、而並無新增分割方案之當事人顯非公平。

因此，被告洪南勲等3人提出新分割方案之請求，揆諸前開規定，因有延滯訴訟且逾時提出，妨礙訴訟之終結，不應准許。

(四)就系爭202地號土地部分： (1)查系爭202地號土地地目為建、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地，其上有如附圖一所示編號I被告賴萬發所有之三層樓加強磚造加蓋鐵皮頂建物。

原告及被告賴萬發均主張應依附圖四所示之方式為分割，僅對於原告短少分配之面積原告主張應以每坪10萬元計算補償金額，被告賴萬發則主張應以勤熙不動產估價師事務所估價金額為補償，被告洪南勲等三人則主張應依附圖六所示方案為分割。

經查，原告及被告賴萬發所提附圖四之分割方案，係將洪南勲等三人分配在西側編號K1、K2、K3之位置，被告洪南勲等三人所提附圖六之分割方案，係將被告洪南勲等三人分配在東側編號D3、D4、D5之位置，然系爭202地號土地為袋地，將來勢須藉由系爭200地號土地始得通行南側之石牌路一段，故就被告洪南勲三人而言，其等分配之位置在系爭202地號土地之西側或東側，就土地之價值或使用利益應無二致，並無分配在東側對其等較為有利之情形。

反觀原告，其就系爭200地號土地係分配取得如附圖二編號戊之土地，而編號戊-丁間分割線距系爭202地號土地東側最窄距離不足3公尺，如系爭202地號土地依附圖四所示方式為分割，將編號M之土地分配給原告，原告將來得利用編號M土地東南側往東通行至附圖二編號戊其分配取得之土地，再藉由系爭200地號土地往南通行至石牌路一段，應可減少被通行土地供通行之面積，對於系爭200地號土地分配取得附圖二編號丁之被告歐換與原告均較為有利，故附圖四所示之方案，應較附圖六所示之方案，更為可採。

(2)另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

系爭202地號土地如依附圖四所示之方案為分割之結果，原告所分配取得編號M之土地面積僅98.33平方公尺，較其依應有部分比例分配之結果短少8.95平方公尺（即2.7074坪）。

經本院送請勤熙不動產估價師事務所鑑定結果，認依附圖四所示方案分割後，被告賴萬發應補償原告79,731元（見估價報告書第2頁）。

本院審酌勤熙不動產估價師事務所乃受本院囑託之鑑價機構，且估價報告內容並無明顯矛盾之情，該估價報告就系爭202土地之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況，採用比較法評估價格，應屬客觀可採，被告賴萬發對鑑定結果亦無意見。

原告則主張系爭202地號土地每坪價值至少10萬元，故被告賴萬發應補償原告271,000元。

然查，原告上開主張，僅以系爭202地號土地附近石牌路一段355巷61至90號房地於105年12月之交易金額高達12,400,000元為其論據，並提出內政部不動產交易實價登錄資料一紙為證（本院卷三第21頁），然該筆交易僅為單一個案，不足以做為系爭202地號土地市場價值之認定依據，況據被告所提石牌路一段355巷61至90號房地交易明細（本院卷三第34頁），該筆土地面積高達728.87坪，其上農舍一棟屋齡24年，建物面積亦達87.11坪，應有相當之價值，如依此計算，石牌路一段355巷61至90號建物所坐落之土地，每坪價值亦非如原告所計算之10萬元，原告復未能提出其他證據證明系爭202地號土地每坪價值確有高達10萬元之情形或勤熙不動產估價師事務所之估價結果有何矛盾不可採之處，其主張依附圖四所示方式為分割之結果，被告賴萬發應補償原告271,000元，自難採憑。

綜上，本院考量兩造之意願、系爭202地號土地使用現狀、分割後各共有人利用所分得土地之經濟價值等情，認應以被告賴萬發所提附圖四所示方式為分割，並由被告賴萬發依勤熙不動產估價師事務所估價結果補償原告79,731元，較為公平合理。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請判決分割系爭200、201、202地號土地，即屬有據，應予准許。

且本院認應各為如主文第1至3項所示分割方式分割為適當。

五、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。

而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，並係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘由一造負擔全部費用，顯有失公平。

故本院酌量兩造之情形，認本件訴訟費用，除其中有關系爭202地號土地之鑑定費用72,800元，純係因原告與被告賴萬發間如何分割所產生，應由原告與被告賴萬發各負擔2分之1外，其餘訴訟費用應由兩造各按其就系爭三筆土地之原應有部分比例，即如附表二所示之比例分擔，方屬公允，爰諭知如主文第4項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 連彩婷
附表一：
┌──┬────────────┬──┬───────┬──────┐
│編號│地號                    │地目│使用分區及使用│面積（㎡）  │
│    │                        │    │地類別        │            │
├──┼────────────┼──┼───────┼──────┤
│1   │彰化市○○段000地號     │旱  │山坡地保育區  │5775.75     │
│    │                        │    │林業用地      │            │
├──┼────────────┼──┼───────┼──────┤
│2   │彰化市○○段000地號     │建  │山坡地保育區  │349.87      │
│    │                        │    │丙種建築用地  │            │
├──┼────────────┼──┼───────┼──────┤
│3   │彰化市○○段000地號     │建  │山坡地保育區  │306.51      │
│    │                        │    │丙種建築用地  │            │
└──┴────────────┴──┴───────┴──────┘
附表二：
┌──┬────┬───────────────────┐
│編號│共有人  │ 地號及應有部分比例(訴訟費用負擔比例) │
├──┼────┼─────┬─────┬───────┤
│    │        │彰化市石牌│彰化市石牌│彰化市石牌段  │
│    │        │段200地號 │段201地號 │202地號       │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 1  │賴清水  │35/100    │302/1000  │35/100        │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 2  │洪南勲  │1/10      │1/10      │1/10          │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 3  │洪裕源  │1/10      │1/10      │1/10          │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 4  │洪耀峰  │1/10      │1/10      │1/10          │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 5  │歐換    │35/100    │0         │0             │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 6  │洪金鐘  │0         │2/10      │0             │
├──┼────┼─────┼─────┼───────┤
│ 7  │賴萬發  │0         │198/1000  │35/100        │
└──┴────┴─────┴─────┴───────┘