臺灣彰化地方法院民事-CHDV,105,簡上,120,20180717,2

臺灣彰化地方法院民事判決 105年度簡上字第120號
上 訴 人 盧錫銘
被上訴人 陳柏寧
被上訴人 品金織造實業有限公司
兼法定代理人 林寶珠
共同訴訟代理人 羅宗賢律師
複代理人 黃雅琴律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年3月30日本院彰化簡易庭104年度彰簡字第218號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國107年6月26日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張及於本院補稱：

（一）坐落彰化市○○段000地號、地目田、面積347.55平方公尺土地（下稱系爭土地），為上訴人及訴外人盧志芳所共有，而系爭土地上之未辦理保存登記建物（門牌號碼：彰化市○○路○段00號，下稱系爭建物），房屋稅納稅名義人雖登記為被上訴人陳柏寧，然其並無事實上處分權，且無合法權源而占用系爭土地，而將系爭建物出租於被上訴人林寶珠，供被上訴人品金織造實業有限公司（下稱品金公司）使用，查被上訴人林寶珠、品金公司之占有，並非基於合法之占有使用權源，是上訴人自得依民法第767條第1項規定，請求被上訴人林寶珠、品金公司自系爭建物遷出，併依民法第767條第1項、第821條規定訴請被上訴人陳柏寧拆屋還地，並將系爭土地返還予全體共有人。

（二）系爭建物原納稅義務人為訴外人陳江水，於民國（下同）87年11月2日因買賣變更名義為被上訴人陳柏寧，而系爭土地原所有權人為訴外人陳江水、陳江銓，與上開民法第425條之1之規定並不相符，被上訴人主張有該條之推定租賃關係，自屬無據。

且查87年間，被上訴人陳柏寧僅15歲，又其父陳江銓與陳江水於87年間涉及金融案件，經台灣高等法院台中分院87年度上易字第1243號判決有期徒刑，渠等為脫免財產遭強制執行，遂通謀虛偽意思表示將系爭建物以買賣為原因移轉予被上訴人陳柏寧，故該買賣行為之債權行為及移轉之物權行為均屬無效，被上訴人陳柏寧自始未取得系爭建物之事實上處分權。

如認陳江水與被上訴人陳柏寧間以買賣為原因之債權行為與移轉系爭建物之物權行為為通謀虛偽意思表示而無效，則系爭建物仍為陳江水所有，因陳江水於96年7月8日死亡，如系爭土地與系爭建物存有租賃關係，類推適用土地法第114條第1款規定，該租賃契約即終止。

且因陳江水之繼承人均拋棄繼承，陳柏寧自命事實上處分權人之地位，出租系爭建物即無正當法律上之權源，被上訴人品金公司自應自系爭建物遷出。

退步言之，如認陳江水與陳柏寧間通謀虛偽意思表示移轉系爭建物，其隱藏之法律行為係為將系爭建物之事實上處分權移轉予訴外人陳江銓，因陳江銓於105年5月14日死亡，即如前述，應類推適用土地法第114條第1款規定，已終止該租賃關係。

因陳江銓之繼承人均拋棄繼承，陳柏寧自命事實上處分權人之地位，出租系爭建物即無正當法律上之權源，被上訴人品金公司自應自系爭建物遷出。

（三）縱認如被上訴人所述，系爭土地推定有租賃關係，惟系爭土地屬農牧用地，依區域計畫施行細則第13條第1項第5款規定，係指供農牧生產及設施使用，惟被上訴人陳柏寧卻將系爭建物出租予被上訴人品公司作非農業使用，該違法行為經彰化縣政府依區域計畫法第21條、區域計畫法施行細則第13條第1項第5款規定，分別以104年3月13日府地用字第1040083918號及104年3月19日府地用字第0000000000號裁處書，裁罰建物所有人陳柏寧及使用人品金公司在案，顯然已違反土地法第103條第2款規定，上訴人亦得依該條規定收回系爭土地。

雖原審以前開裁罰處分遭訴願撤銷並確定，惟依最高法院92年度台上字第1372號判決意旨，違反都市計畫法及都市計畫法臺灣省施行細則等有關維護居住環境寧靜、安全及衛生之限制，即係足以危害公共安全，並不以行為人之行為有受刑事判決確定為有罪之必要。

另彰化縣政府對被上訴人府地用字第1040083756號裁處書經台中高等行政法院104年度訴字第321號判決駁回被上訴之訴，被上訴人違反區域計畫法之行政違失業經確定，且為被上訴人陳柏寧所明知。

是被上訴人陳柏寧出於收取租金以為營利之行為，竟容忍被上訴人品金公司違法使用系爭建物，縱認被上訴人陳柏寧就系爭土地有推定租賃關係存在，上訴人非不得依民法第767條第1項、第821條、土地法第103條第2項規定訴請被上訴人陳柏寧拆屋還地。

況被上訴人占用系爭土地未繳納租金已逾2年，上訴人自得依土地法第103條第4款之規定收回基地。

從而，上訴人請求被上訴人品金公司、林寶珠遷讓房屋，及上訴人陳柏寧應拆除系爭建物並將該部分土地返還上訴人及全體共有人為有理由。

二、被上訴人等人辯稱：

（一）上訴人否認陳柏寧對系爭建物有事實上處分權，顯係否認陳柏寧有拆除系爭建物之權，則上訴人提起本件訴訟顯然無理由，且無訴之利益應予駁回。

（二）系爭土地於上訴人拍定前，係由訴外人陳江水及陳江銓所共有（應有部分各為2分之1），該二人並於其上搭建系爭未辦理保存登記之建物，登記陳江水為納稅義務人，嗣於87年11月2日，該二人將系爭建物之事實上處分權移轉予被上訴人陳柏寧，並向彰化縣地方稅務局申請變更納稅義務人為被上訴人陳柏寧。

上訴人雖主張陳江水將系爭建物移轉予被上訴人陳柏寧係屬通謀虛偽，惟陳江水確實有讓與系爭建物與陳柏寧之意，故陳江水無償將系爭建物給與陳柏寧之約定，亦屬贈與行為，而使得陳柏寧取得系爭建物之事實上處分權，故自移轉時起系爭建物即由被上訴人陳柏寧占有使用，依據民法第425條之1規定及最高法院48年度台上字第1457號判例要旨，被上訴人陳柏寧於系爭建物可使用期間內即有法定租賃關係，且符合土地法第104條規定，自有權使用系爭土地。

此經台灣高等法院台中分院102年度上易字第460號民事判決認定被上訴人陳伯寧對系爭建物有事實上處分權在案。

又依最高法院101年度台上字第1716號民事裁判意旨，系爭土地雖經上訴人拍定（本院101年度司執字第33294號強制執行），惟被上訴人陳柏寧就系爭土地有土地法第104條第1項前段及民法第426條之2之優先購買權之物權效力，得以對對抗上訴人，故其請求拆屋還地，為無理由。

（三）且依最高法院98年度台上字第1493號民事判決意旨，土地法第82條或區域計畫法第15條、第21條規定，僅係取締規定，而非效力規定，且土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，如開設娼寮、賭場等行為，及其他有危害於公共安全或違反公序良俗情形而言，故系爭建物作為工廠使用僅違反土地法第82條前段及區域計畫法之法定用途，難認有何危害於公共安全或公序良俗之情事，而該當土地法第103條第2款所定事由，而終止法定租賃關係。

（四）又陳江水為被上訴人陳柏寧之伯父，陳江銓為被上訴人陳柏寧之父，本不生無權占用之問題，且系爭土地面積非小，價值頗高，依常情，一般應買人必會先查詢系爭土地上之建物有無保存登記及占有系爭土地之使用權源，是上訴人向執行法院應買系爭土地時，應已知悉建物與土地間之相關事實；

復參酌最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包含受讓事實上處分權之情形。

又參照台灣高等法院台南分院91年度上易字第208號民事裁判書，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，是本件上訴人依法院執行處拍賣而取得之系爭土地，其與被上訴人等人間，關於系爭建物得否使用系爭土地，亦有民法第425條之1之適用，自應類推民法第425條之1規定，認上訴人默許系爭建物之所有人（含事實上處分權人）繼續使用土地，而有租賃關係存在，故上訴人提起本件訴訟，並無理由。

上訴人另以被上訴人承租系爭土地未繳租金已逾2年，得依土地法第103條第4款收回基地，惟查，系爭建物承租土地應繳付之租金方式、每期數額均未確定，上訴人未曾具體說明被上訴人陳柏寧應繳納每期租金之依據及數額為何，而催告被上訴人陳柏寧繳納，故上訴人該部分主張，亦屬無理。

又上訴人並非系爭建物所有權人，即無權就系爭建物行使物上請求權，故其請求被上訴人應遷讓系爭建物，即無可取等語。

三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服原審判決，提起上訴，並更正聲明為：⑴原判決廢棄。

⑵上訴人品金公司、林寶珠應自坐落系爭土地上之系爭彰化縣○○市○○路○段00號建物遷出。

⑶被上訴人陳柏寧應將系爭土地如附圖即彰化縣彰化地政事務所105年11月25日彰土測字第3009號複丈成果圖所示甲部分面積157.53平方公尺之地上建物拆除，並將該部分土地返還上訴人及全體共有人。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）系爭土地原為訴外人陳江水、陳江銓所共有，上訴人與訴外人盧志芳於103年間經本院101年度司執字第33294號執行事件拍定取得系爭土地之所有權。

（二）系爭土地上有系爭彰化市○○路○段00號之未辦理保存登記建物，其坐落在系爭土地上者如附圖彰化縣彰化地政事務所複丈日期105年11月30日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積157.53平方公尺，現由被上訴人陳柏寧出租予被上訴人林寶珠、品金公司占有使用。

五、得心證之理由：

（一）上訴人主張被上訴人無權使用系爭土地，本於民法第767條第1項規定請求被上訴人林寶珠、品金公司自系爭建物如複丈成果圖所示編號A部分遷出，並依民法第767條第1項、第821條規定請求被上訴人陳柏寧拆屋還地，並將系爭土地返還予全體共有人等語，被上訴人則以被上訴人陳柏寧就系爭建物有事實上處分權，且具有法定租賃關係存在，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：⑴被上訴人陳柏寧就系爭建物有無事實上處分權？⑵被上訴人有無占用系爭土地之正當權源？

（二）經查，上訴人主張被上訴人陳柏寧將系爭建物出租於被上訴人林寶珠、品金公司，占用上訴人之系爭土地情形，業據提出土地登記謄本、租賃契約書及房屋稅籍記錄表等為證，並經本院於105年11月30日會同彰化縣彰化地政事務所履勘現場查明屬實，有本院勘驗筆錄與現場照片，及該地政事務所105年11月30日彰土測字第3009號複丈成果圖可稽。

次查，系爭建物原為訴外人張朝銀向訴外人陳江銓、陳江水承租系爭土地所興建，雙方約定租期屆滿，系爭建物歸屬陳江水、陳江銓所有，等到租期屆滿雙方以全部租金抵充系爭建物興建費用後，系爭建物所有權人張朝銀即將系爭建物之事實上處分權讓與陳江銓、陳江水取得，嗣陳江水、陳江銓輾轉將系爭建物事實上處分權讓予被上訴人陳柏寧，此觀另案判決即台灣高等法院台中分院102年度上易字第460號民事判決自明，復有房屋稅及記錄表在卷可參，並經本院調閱上開案卷核閱無訛。

上訴人雖主張系爭建物於87年間以買賣為原因轉讓予被上訴人陳柏寧時，被上訴人陳柏寧年僅15歲，應無資力購買系爭建物，而有通謀虛偽意思表示等情，然未舉證以實其說，即難採信。

是系爭建物之事實上處分權人原既為被上訴人之父陳江銓及陳江水，則渠等間究以買賣或贈與之意思而為轉讓，對於系爭建物之事實上處分權已轉讓予被上訴人陳柏寧之認定並無影響。

故上訴人否認被上訴人陳柏寧就系爭建物有事實上處分權，即無理由。

從而，被上訴人辯稱被上訴人陳柏寧就系爭建物有事實上處分權，足堪認定。

（三）被上訴人占用系爭土地之正當權源：⑴按民法第425條之1第1項法定租賃權之規定為：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制」。

又所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年台上字第284號判決參照）。

而此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。

且未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨參照）。

經查，系爭土地原為陳江水、陳江銓所共有，陳江水、陳江銓並對系爭建物有事實上處分權，嗣於87年間將該事實上處分權讓與被上訴人陳柏寧，已如前述，揆諸前揭說明，被上訴人陳柏寧取得系爭建物之事實上處分權時，應可類推民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，對於系爭土地存有租賃關係。

⑵上訴人雖主張系爭建物出租予被上訴人品金公司作非農業使用，該違法行為經彰化縣政府依區域計畫法第21條、區域計畫法施行細則第13條第1項第5款規定，分別以104年3月13日府地用字第1040083918號及104年3月19日府地用字第0000000000號裁處書，裁罰建物所有人陳柏寧及使用人品金公司在案，顯然已違反土地法第103條第2款規定。

惟按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。

倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。

又租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例、86年度台上字第986號、89年度台上字第1018號判決意旨參照）。

被上訴人雖非將系爭建物作為農業使用，然無危害於公共安全或有違反公序良俗之情形，則依前開說明，上訴人主張被上訴人將系爭土地供作違反法令之使用，自得依土地法第103條第2款規定終止租賃關係云云，即屬無據。

⑶上訴人復以被上訴人陳柏寧已逾2年未繳納租金，故得依土地法第103條第4款規定收回基地云云。

惟按基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。

在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（最高法院72年度台上字第4249號裁判意旨）。

經查，上訴人主張被上訴人已逾2年未繳納租金，惟上訴人未主張並證明兩造有就系爭土地之租金為協議，或依民法第425條之1第2項規定請求法院核定，即難認被上訴人陳柏寧有遲延繳納租金。

且如前開說明，縱被上訴人陳柏寧有遲延2年未繳納租金之情，上訴人仍應依民法第440條第1項規定先定期催告被上訴人陳柏寧支付逾期未繳之租金，始得終止租約收回土地。

則上訴人以被上訴人陳柏寧逾2年未繳租金為由，請求收回系爭土地，亦於法不合。

⑷末查，被上訴人陳柏寧既對系爭土地有租賃關係，自具有合法占用權源，且其亦為系爭建物之事實上處分權人，自得將該建物出租予被上訴人品金公司使用，被上訴人品金公司占有系爭土地，非無正當權源。

（四）綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人林寶珠、品金公司自坐落彰化市○○段000地號土地上之系爭建物（門牌號碼：彰化市○○路○段00號）遷出，並依民法第767條第1項、第821條、土地法第103條等規定訴請被上訴人陳柏寧將坐落彰化縣○○市○○段000地號土地如105年11月25日彰土測字第3009號複丈成果圖所示甲部分面積157.53平方公尺之地上物拆除，並將土地返還上訴人及全體共有人，均無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 廖國佑
法 官 謝仁棠
法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
書記官 詹國立