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臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1243號
原 告 陳茂禮
訴訟代理人 許秀玉
被 告 顏貽鏞
訴訟代理人 顏榮宏
被 告 顏貽正
兼 上一人
訴訟代理人 顏旭信
被 告 詹謝素娥
上 一 人
訴訟代理人 詹裕隆
被 告 顏榮德
張天賜
上 一 人
訴訟代理人 張世興
被 告 張彰
張省三
蘇秀雄
上 一 人
訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師
被 告 顏榮一
顏明哲
上 一 人
訴訟代理人 顏璽恩
被 告 顏旭胥
顏旭信
顏慈慧
蘇明祥
蘇建勲
蘇士騰
上 一 人
訴訟代理人 林溢根律師
被 告 蘇明駿
蘇淑美
顏順昺
歐美碧
上 一 人
訴訟代理人 林臻瑋
受告知人 台中商業銀行股份有限公司
法定代理人 賴進淵
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年2月9日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
兩造坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積9,517平方公尺土地，應分割如附圖即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號民國106年5月23日北土測字第803號（複丈日期106年6月5日）土地複丈成果圖所示編號A部分面積485平方公尺，分歸由被告顏旭胥單獨取得；
編號B部分面積573平方公尺，分歸由被告顏順昺、歐美碧分別按40分之1、40分之39之比例共同取得，維持共有；
編號C部分面積500平方公尺分歸由被告顏榮一單獨取得；
編號D部分面積789平方公尺，分歸由原告陳茂禮單獨取得；
編號E部分面積885平方公尺分歸由被告顏慈慧單獨取得；
編號F部分面積1,390平方公尺分歸由被告蘇秀雄單獨取得；
編號G部分面積500平方公尺分歸由被告顏明哲單獨取得；
編號H部分面積769平方公尺分歸由被告顏旭信單獨取得；
編號I部分面積656平方公尺分歸由被告顏榮德單獨取得；
編號J部分面積656平方公尺分歸由被告顏貽鏞單獨取得；
編號K部分面積656平方公尺分歸由被告顏貽正單獨取得；
編號L部分面積993平方公尺分歸由被告顏順昺、歐美碧分別按40分之1、40分之39之比例共同取得，維持共有；
編號M部分面積665平方公尺分歸由兩造按原應有部分比例維持共有，供作通行道路使用。
兩造應依附表二所示金額互為補償。
訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、被告顏貽鏞、顏貽正、顏榮一、蘇明祥、蘇建勲、蘇明駿、蘇淑美、顏順昺均經受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積9,517平方公尺土地（下稱系爭土地），應有部分如附表所示。
系爭土地並無不能分割之事由，兩造間亦未訂有不分割之期限，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法不能達成協議。
爰依民法第823條、第824條規定，請求分割系爭土地等語㈡同意被告顏旭信方案。
理由為：斟酌各共有人之意願（多數共有人皆有分配土地）、利害關係（增減面積最小-節稅）、共有物性質（系爭土地為特定農業區農牧用地，應受農業發展條例之限制）、價格（兩造間互為補金差額最少）、利用價值（使中寮路貫通斗苑路2段，活化土地利用性）、使用現況道路開闢道路位置適當（斗苑路2段出口為於分隔島出口處，往東前往北斗市區、往西行使北斗高速公路，不用再繞道行駛）臨接現況道路安全性（私設道路與斗苑路2段中寮路皆成90度角）及分割後之經濟效益，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為標準等語。
三、被告部分：㈠被告詹謝素娥、歐美碧、顏貽正、顏旭胥、顏旭信：同意被告顏貽鏞、顏貽正、顏旭信方案（下稱被告顏旭信等方案）即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號106年9月27日北土測字第1536號（複丈日期106年10月11日）土地複丈成果圖。
提出方案理由為：系爭772、773、774、786、787地號及螺陽段582地號之土地使用上有相互依存關係，為求共有土地活絡使用故提出分割方案等語。
㈡被告蘇士騰：希望分得土地，只有被告顏旭信等方案稍微符合我的意見等語。
㈢被告張天賜、張彰、張省三、蘇秀雄：同意被告蘇秀雄方案即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號106年7月27日北土測字第1197號土地複丈成果圖等語。
提出方案理由為：原告方案將使被告蘇秀雄分得面積不足應有部分，故提出分割方案等語。
㈣被告顏明哲、顏慈慧、顏榮德：同意被告顏慈慧方案即附圖彰化縣北斗地政事務所收件日期文號106年5月23日北土測字第803號（複丈日期106年6月5日）土地複丈成果圖。
理由為：符合各共有人之占有現況，且原告陳茂禮、被告顏順昺、顏旭信、顏貽鏞、顏慈慧在系爭土地上之房屋可完全保留毋須拆除。
且有規劃寬度6米之道路，維持共有人共有，有利於交通便利，乃符合經濟及公平原則，並使系爭土地發揮最大經濟價值，使兩造均可獲得臨路之利益，毋庸依賴他人私有土地出入，且兩造分得之土地亦屬方正，可完全充分之利用，此方案實為兼顧兩造利益之分割方式。
至於被告蘇秀雄按其應有部分應分得1,982.71平方公尺，惟僅分得1,487平方公尺，不能按其應有部分受分配者為495.71平方公尺；
原告按其應有部分應分得956.74平方公尺，惟僅分得844平方公尺，不能按其應有部分受分配者為112.74平方公尺，得以金錢補償之。
且其等因原應有部分面積較大，雖減少應有部分分配部分，就土地之利用尚無影響等語。
㈤被告顏順昺：不同意被告蘇秀雄分割方案。
四、被告蘇明祥、蘇淑美部分經合法通知，均未到場亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、爭執事項：本件系爭土地可否裁判分割？若可，應以何方式分割為適當？
六、法院之判斷：㈠按共有物除因法令限制，或物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物。
共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之。
此可參民法第823條第1項、第824條第2項之規定。
次按農業發展條例所稱耕地，指依區域計畫劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但本條例民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地及修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，上開共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，此於農業發展條例第3條第11款及第16條第1項第3、4款、第2項分別定有明文。
查原告主張兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積9,517平方公尺、使用分區特定農業區、使用地類別農牧用地之土地（下稱系爭土地），應有部分如附表所示。
因上揭土地均無不能分割之事由，兩造間亦未訂有不分割之期限，亦無物之使用目的不能分割，惟就分割方法不能達成協議。
並經本院函詢彰化縣北斗地政事務所系爭772地號土地有無不能分割之情事等，經覆以105年12月16日北地二字第1050006128號函說明三略以：「三、經查中寮段772地號土地屬特定農業區內之農牧用地，面積9,517平方公尺，雖屬農業發展條例第3條第11款所定之耕地，分割應受同條例第16條規定之限制…，依農業發展條例第16條第1項第3、4款及耕地分割執行要點第9、10、11點規定，中寮段772地號應不受農業發展條例第16條第1項所定分割後最小面積應達0.25公頃之限制，分割後土地筆數則不超過20筆（顏順昺、歐美碧應分歸一筆）。
…」等內容，有該回函在卷可參（參本院卷一頁124背面），是本件系爭土地之分割除分割筆數應受農業發展條例限制外，並無其他因法令或依目的或協議而不能分割之情形，原告請求分割系爭土地，並提出土地謄本、土地登記簿、地籍異動索引、土地複丈成果圖等件為證，復為到庭被告所不爭執，堪信為真，於法有據，應予准許。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
此於民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。
再按法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。
並應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，此可參照最高法院94 年台上字第1786號判決、89年度臺上字第724號判決、93年度臺上字第1797號判決意旨。
㈢經查：⒈系爭土地略成不規則長方形狀，中央下方有上引號（「）形狀之同段774、773地號在其中，系爭土地東側鄰接7.5米中寮路，西側有6米寬道路，西南側鄰接20米斗苑路2段對面是分隔島，其上有工寮（被告顏榮一使用）、電線桿及圍牆，同段774地號土地有一棟四層樓房，其與同段773地號土地有一道圍牆、屋前有電線桿及東達汽車之立式招牌，其餘為空地，業經本院於民國106年3月9日會同北斗地政事務所人員現地勘查，並製有勘驗測量筆錄、現場圖即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號106年2月13日北土測字221號（複丈日期106年3月9日）土地複丈成果圖在卷可佐（參見本院卷一頁181）；
另參酌先前本院105年度斗補字第162號於105年6月15日就系爭土地及同段773、774、786、787所作現況測量圖即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號105年6月15日北土測字0711號（鑑測日期105年6月15日）土地複丈成果圖（參見本院卷二頁130），當時系爭土地利用情形為該現況測量圖所示編號A部分面積464平方公尺之一層鐵皮磚造由被告顏旭胥使用；
編號B部分面積311平方公尺之2層鐵皮磚造建物由被告顏旭信使用；
編號C部分面積850平方公尺之1層磚造建物由被告顏貽鏞使用；
編號D部分面積228平方公尺之1層磚造鐵皮建物由被告顏順昺使用；
編號E部分面積95平方公尺1層鐵皮造建物由被告顏慈慧使用；
編號F部分面積140平方公尺之1層鐵皮造建物由被告顏順昺使用：其他部分則為空地等情，勾稽被告顏慈慧所提方案，本院認為其方案可以保留現有建物、且經鑑價後，該方案亦為分割後系爭土地價值最高之分割方案，復有共有人顏明哲、顏慈慧、顏榮德同意該方案，分割後區塊均有臨路，考量現況維持、分割後通路及經濟效益，是認被告顏慈慧主張符合各共有人之占有現況，且顏旭信、顏貽鏞、顏慈慧在系爭土地上之房屋可完全保留毋須拆除。
且有規劃寬度6米之道路，維持共有人共有，有利於交通便利，乃符合經濟及公平原則，並使系爭土地發揮最大經濟價值，使兩造均可獲得臨路之利益，毋庸依賴他人私有土地出入，且兩造分得之土地亦屬方正，可完全充分之利用，此方案實為兼顧兩造利益之分割方式。
至於被告蘇秀雄按其應有部分應分得1,982.71平方公尺，惟僅分得1,487平方公尺，不能按其應有部分受分配者為495.71平方公尺；
原告按其應有部分應分得956.74平方公尺，惟僅分得844平方公尺，不能按其應有部分受分配者為112.74平方公尺，得以金錢補償之。
且其等因原應有部分面積較大，雖減少應有部分分配部分，就土地之利用尚無影響等情，認被告顏慈慧所提方案尚屬適當，而為可採。
⒉惟採被告顏慈慧方案，則有共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者情形，依民法第824條第3項規定，得以金錢補償之。
經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務補償金額，參考分割後分為13個坵塊，考量臨路及地價因素，以臨斗苑路2段旁編號E部分、臨中寮路旁編號A部分及6公尺私設道路旁編號C部分為比準地，以比較法評估合理價格，再依各坵塊特性分別評估、調整而得土地評估價格編號E部分為每坪新臺幣（下同）4萬元；
編號A部分為每坪2萬1千元；
編號C部分為每坪1萬5千元，在此基準下，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法估價方法進行評估，評估結果及最終價格決定各共有人找補金額如附表二所示，有宏大不動產估價師聯合事務所案號106 宏估務字第C00000000號不動產估價報告書附卷可參，而為可採。
⒊至於被告蘇秀雄方案開闢道路之入口呈30度角且道路曲折，通行安全將遭危險；
被告顏旭信方案經鑑價，分割後土地價值是本件三分割方案價值最低之方案（被告顏慈慧方案分割後土地價格合計為59,175,261元、被告蘇秀雄方案為59,608,683元、被告顏旭信等方案51,283,811元），且其全體共有人共有道路所占面積亦是各該方案中最大（被告顏慈慧方案占665平方公尺、被告顏旭信方案占850平方公尺、被告蘇秀雄則無），本院考量臨路情形、共有人利益、分割後之經濟效益等因素，故不採被告蘇秀雄方案、被告顏旭信方案。
㈣從而，本院審酌系爭土地目前利用情形、分割後通路及經濟效益，並尊重共有人意願等一切因素，認為被告顏慈慧主張之分割方案，應屬公允，而為可採。
爰判決分割為主文第1項所示。
另兩造互為補償金額則如附表二所示互為找補，爰判決如主文第二項所示。
㈤末查，本件受告知人台中商業銀行股份有限公司為系爭土地之抵押權人，按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。
但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分…三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。
此於民法第824條之1第2項第3款及土地登記規則第107條第1項第3款分別定有明文，受告知人台中商業銀行股份有限公司經本院合法通知，未聲明參加訴訟，依上揭規定，其抵押權亦應移存於抵押人原告陳茂禮所分得之部分。
七、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表一所示應有部分比例負擔訴訟費用。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
民事第三庭 法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
書記官 魏嘉信
附表一：
┌──┬─────┬──────┐
│編號│共有人姓名│應有部分比例│
├──┼─────┼──────┤
│ 1 │顏貽鏞 │36分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 2 │顏貽正 │36分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 3 │詹謝素娥 │36分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 4 │顏榮德 │36分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 5 │張天賜 │4536分之100 │
├──┼─────┼──────┤
│ 6 │張彰 │4536分之100 │
├──┼─────┼──────┤
│ 7 │張省三 │4536分之100 │
├──┼─────┼──────┤
│ 8 │蘇秀雄 │3600分之750 │
├──┼─────┼──────┤
│ 9 │顏榮一 │3600分之200 │
├──┼─────┼──────┤
│ 10 │顏明哲 │3600分之200 │
├──┼─────┼──────┤
│ 11 │顏旭胥 │360分之15 │
├──┼─────┼──────┤
│ 12 │顏旭信 │360分之15 │
├──┼─────┼──────┤
│ 13 │顏慈慧 │12分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 14 │陳茂禮 │1512分之152 │
├──┼─────┼──────┤
│ 15 │蘇明祥 │360分之9 │
├──┼─────┼──────┤
│ 16 │蘇建勲 │360分之9 │
├──┼─────┼──────┤
│ 17 │蘇士騰 │360分之9 │
├──┼─────┼──────┤
│ 18 │蘇明駿 │360分之9 │
├──┼─────┼──────┤
│ 19 │蘇淑美 │360分之9 │
├──┼─────┼──────┤
│ 20 │顏順昺 │3600分之10 │
├──┼─────┼──────┤
│ 21 │歐美碧 │3600分之390 │
├──┴─────┼──────┤
│ 合 計 │1 │
└────────┴──────┘
附表二（各共有人間相互找補金額，單位：元：新臺幣）：┌─────┬────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│ 受補償人│顏榮一 │陳茂禮 │蘇秀雄 │顏明哲 │詹謝素娥 │張天賜 │張彰 │張省三 │蘇明祥 │蘇建勲 │蘇士騰 │蘇明駿 │蘇淑美 │應補償金額│
│應補償人 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │合計 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏旭胥 │27,066 │69,309 │163,300 │27,479 │44,800 │35,555 │35,555 │35,555 │40,320 │40,320 │40,320 │40,320 │40,320 │640,219 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏順昺 │7,368 │18,868 │44,454 │7,480 │12,195 │9,678 │9,678 │9,678 │10,975 │10,975 │10,975 │10,975 │10,975 │174,274 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│歐美碧 │287,342 │735,801 │1,733,639 │291,718 │475,600 │377,461 │377,461 │377,461 │428,040 │428,040 │428,040 │428,040 │428,040 │6,796,683 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏慈慧 │246,163 │630,353 │1,485,190 │249,912 │407,442 │323,366 │323,366 │323,366 │366,698 │366,698 │366,698 │366,698 │366,698 │5,822,648 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏旭信 │111,822 │286,345 │674,663 │113,525 │185,085 │146,893 │146,893 │146,893 │166,577 │166,577 │166,577 │166,577 │166,577 │2,645,004 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏榮德 │103,329 │264,596 │623,424 │104,903 │171,027 │135,736 │135,736 │135,736 │153,924 │153,924 │153,924 │153,924 │153,924 │2,444,107 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏貽鏞 │105,007 │268,893 │633,545 │106,606 │173,804 │137,940 │137,940 │137,940 │156,424 │156,424 │156,424 │156,424 │156,424 │2,483,795 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│顏貽正 │105,007 │268,893 │633,545 │106,606 │173,804 │137,940 │137,940 │137,940 │156,424 │156,424 │156,424 │156,424 │156,424 │2,483,795 │
├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│受補償金額│993,104 │2,543,058 │5,991,760 │1,008,229 │1,643,757 │1,304,569 │1,304,569 │1,304,569 │1,479,382 │1,479,382 │1,479,382 │1,479,382 │1,479,382 │23,490,525│
│合計 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─────┴────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
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