臺灣彰化地方法院民事-CHDV,105,訴,907,20170519,1

臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第907號
原 告 蘇孫柏
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告 劉黃椿櫻
訴訟代理人 吳天富律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年5月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有彰化縣○○○○○段○○○段000000地號土地之租金，准自民國105年10月起，調整為每月新台幣2,116元。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：先位部分：⑴原告之父蘇子祈生前為台電公司員工，任職期間得向台電公司承租土地興建房屋做為勞工住宅。

當時蘇子祈之主管粘日偷與蘇子祈約定借用蘇子祈名義向台電公司承租土地建屋。

蘇子祈因而自民國45年9月起向台電公司承租分割前彰化市○○段○○○段00000地號土地，由粘日偷出資起造整編前門牌彰化市○○里○○○00○0號未辦保存登記平房（下稱系爭建物），由粘日偷使用收益、管理。

至於應付之租金，則由粘日偷交付蘇子祈後再繳納予台電公司。

⑵粘日偷於46年5月欲以價金新台幣（下同）3萬元出售系爭建物予訴外人張金生，因系爭建物未辦保存登記且以蘇子祈為納稅義務人，因而商請蘇子祈為系爭建物之出讓人，由粘日偷為買賣契約之連帶保證人，三方簽訂「房屋讓售契約證書」。

⑶張金生於53年10月間又將系爭建物出售予被告，亦請蘇子祈出面與被告簽訂「建築改良物買賣契約書」，張金生自任見證人。

被告給付張金生3萬元為購買房屋對價；

給付蘇子祈14,200元充為使用土地之對價。

⑷蘇子祈於57年間自台電公司受讓由384-2地號土地分割出之同段384-19地號土地（下稱系爭土地）後，曾通知被告前來辦理系爭土地所有權買賣及移轉登記事宜，惟被告並未回覆。

蘇子祈見被告不承買系爭土地並繼續占用，因而於81年間起訴請求被告拆屋還地，經鈞院以82年度訴字第432號拆屋還地事件（下簡稱前案）判決駁回蘇子祈之請求確定。

⑸被告一次給付14,200元充為使用系爭土地之對價，蘇子祈再自行按期繳付租金與台電公司。

足徵蘇子祈與被告就系爭土地存在租賃契約（下稱系爭契約）。

系爭契約之性質該當於「租地建屋契約」，原告因繼承系爭土地所有權而同時承繼出租人地位。

蘇子祈與被告締約時雖無約定租賃契約之存續期限，但本於租地建屋契約之本質及訂約目的而言，應可解為系爭契約之存續期限係「租至房屋不堪使用時為止」。

⑹經查，系爭建物乃於46年建築完成之磚造牆面木製屋樑建築，至今已歷60年，且現存外觀已無屋頂、牆桓坍塌、內部雜亂，已長滿藤蔓雜草，早已達不堪使用之狀態，且已不符合房屋之定義。

從而，堪認兩造間之租賃關係已因系爭建物不堪使用而得視為租賃年限屆滿。

⑺準此，原告於系爭契約終止後，自得依民法第455條、第767條第1項前段等規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地。

⑻次查，被告已無權使用系爭土地之後猶占用之，而受有使用土地之利益，致原告受損害。

原告得依不當得利規定，請求起訴前5年及至交還土地期間，被告使用系爭土地所獲利益（以法定租金數額計算），計算式如下：1.原告就105年1月至105年8月期間（105年申報地價）可請求金額：129㎡×申報地價3280元/㎡×8/12年×年息10％＝28,208元。

2.原告就102年1月至104年12月期間（102年申報地價）可請求金額：129㎡×申報地價3120元/㎡×36/12年×年息10％＝120,744元。

3.原告就100年9月至101年12月期間（99年申報地價）可請求金額計算式：129㎡×申報地價2960元/㎡×16/12年×年息10％＝50,912元。

4.起訴前5年被告應給付原告總額：28,208元＋120,744元＋50,912＝199,864元。

為此聲明：㈠被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○段000○00地號土地上，如附圖所示編號Ａ、面積16平方公尺之有屋頂建物及編號Ｂ、面積33平方公尺之無屋頂建物及編號Ｃ之圍牆全部拆除，並將土地返還原告。

㈡被告應給付原告199,864元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

並自105年10月1日起至交還前項聲明所示土地之日止，按月於每月1日給付原告3,526元。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈣訴訟費用由被告負擔。

備位部分：⑴按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第442條、第227之2條第1項定有明文。

次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；

建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額；

而法定地價，依土地法第148條規定，為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價；

所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價。

而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。

⑵若鈞院認為兩造間存有系爭契約且尚未消滅，亦未定期限，然按系爭土地於66年10月有土地公告現值紀錄時，地價僅每平方公尺787元，至104年1月時，公告地價現值已達21,500元，兩者差距高達27.3倍，若自被告買受系爭建物時起計算，差距必然更高於此，由此足證使用系爭土地之租金早已不可同日而語。

從而若鈞院審理後認兩造間原有前述租地建屋關係且定有租金，則原告主張依民法第442條規定調整租金。

若鈞院認為兩造間並無前述之租地建屋關係，則原告主張依民法第227條之2第1項規定，請求被告增加給付，以維公平。

⑶系爭土地位於彰化市中心（俗稱過溝仔），南臨彰化車站後站僅須步行10分鐘，北側即觀光景點扇形車庫，東臨彰化民權市場，西側為中山高速公路彰化交流道，周圍尚有忠孝國小、民生國小、平和國小、精誠高中、彰化女中等學校。

是系爭土地做為住宅用地，生活機能甚佳，無論交通、就學、購物等均極為便利，屬彰化市之精華地段。

職是，原告主張應以系爭土地申報總價年息10％計算調整租金，計算方式如下：承租面積129㎡×105年申報地價3280元/㎡×年息10％÷12月＝3,526元/每月。

為此聲明：㈠請核定被告占用坐落彰化縣○○市○○段○○○段000○00地號土地期間之租金為每月3,526元。

㈡被告應自105年10月1日起至與原告之上開租賃關係終止日止，按月於每月1日給付原告3,526元。

如有遲延，應自遲延日起至清償日止，按年息5％計算利息。

㈢訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：⑴原告之父蘇子祈於82年間向鈞院提出拆屋還地訴訟，經判決敗訴確定在案。

上開確定判決之效力自亦及於原告。

原告為蘇子祈之繼承人，復以同一訴訟標的，同一聲明更行起訴，自應受該確定判決效力之拘束。

⑵被告買受系爭房屋，已給付蘇子祈14,200元作為將來使用系爭土地之代價，並約定將來該基地如台電出售時，被告有買受之權。

本件既約定將來如台電公司出售系爭土地，被告有買受之權，並已支付使用權利金14,200元，原告即有提供系爭土地供被告使用之義務，原告復提本件訴訟，請求被告拆屋還地、給付不當得利、增加租金，顯然違反誠信原則等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；

訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：先位之訴部分：⑴原告主張系爭土地為其所有，土地上有被告所有如附圖所示之建物，業據提出土地登記謄本為證，並經本院會同彰化地政事務所測量員勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）在卷可稽，被告對此亦無爭執，堪信為真實。

⑵被告雖辯稱原告本件為重複起訴，惟查原告之被繼承人蘇子祈前起訴主張被告為無權占有系爭土地，原告則主張租賃期限屆至，主張之事實理由不同，無違一事不再理原則，先予敘明。

⑶原告主張系爭建物已老舊不堪使用，固據提出相片數幀為證。

惟查被告辯稱其與蘇子祈約定如台電公司出售系爭土地，其有買受之權一節，為原告所自己承認，是足認系爭契約有買受人將來得取得系爭土地所有權，使土地建物同歸屬一人所有之合意，並非單約購屋租地契約，則於被告就系爭土地之購買權解除或消滅之前，被告占有系爭土地，尚非無權占有。

從而，原告依租賃、所有物返還請求權、不當得利法律關係，請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。

原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

備位之訴部分：⑴原告請求依民法第442條之規定，調整月租為按系爭土地申報地價之年息10％計算。

被告則抗辯稱係有權使用系爭土地，不同意調整租金等語。

⑵原告主張其與被告間就系爭土地有租賃關係，經被告自承給付蘇子祈14,200元係作為將來使用土地之代價，是足認兩造間就系爭土地有租賃關係存在。

⑶按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。

此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。

經查，兩造間之系爭契約，係原告被繼承人蘇子祈與被告於53年間所訂定，迄今已逾50年，當時國內經濟尚未起飛，不動產價值不如現在遠甚，再觀系爭土地105年之公告現值，每平方公尺為22,200元，系爭土地面積129平方公尺，公告現值總價為2,863,800元，有土地登記謄本可稽。

即自兩造租賃契約成立迄今，系爭土地之價值已有鉅幅昇高，至為顯然。

被告給付14,200元係作為使用系爭土地之代價，使用迄今已逾50年，與土地本身之價值相較，明顯偏低，不足以維繫及落實租賃雙方利益之均衡，有違公平原則。

是原告本件請求調整租金，為有理由。

⑷又租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條之規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言（土地法施行法第25條、土地法第148條參照)。

原告與被告成立之租賃契約，租賃土地係供營建房屋作為住宅使用，為基地租賃，其租金自不得超過基地申報地價總額年息百分之10。

而系爭土地，坐落於彰化巿，為住宅區，臨近火車站，大眾交通系統尚可，但坐落僻靜巷弄內，周遭無商業活動，有原告所提照片可參，並經本院赴現場勘驗，製有勘驗筆錄及測量圖可按，足認系爭土地交通可稱為便利，商業繁榮情形則僅屬一般。

另系爭土地105年1月之申報地價為3,280元，有土地登記謄本可稽。

本院審酌系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之狀況、經濟價值、被告所受利益等情，認為原告請求調整租金為公告地價之10％，已達法定最高限額，核屬過高，應准予調整為公告地價之6％即每月2,116元【計算式：3280×129×6%÷12（元以下四捨五入）】，始為相當。

從而，原告依租賃關係，請求調整租金，在每月2,116元之範圍內，核屬正當，應予准許；

逾此範圍部分，為無理由，應駁回之。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 黃明慧