臺灣彰化地方法院民事-CHDV,105,訴,964,20170726,2

臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第964號
原 告 王月西
訴訟代理人 羅添旺
被 告 蔡木財
上列當事人間租佃爭議事件，本院於106年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○地號如附圖所示編號甲、面積三七三二點五平方公尺之土地；

同段一五○三地號如附圖所示編號丙、面積二一四點八五平方公尺之土地；

同段一五○六地號如附圖所示編號乙、面積三四點八○平方公尺之土地；

同段一五一六地號如附圖所示編號丁、面積二九點九四平方公尺之土地；

同段一五一七地號如附圖所示編號戊、面積一七點二四平方公尺之土地；

同段一五一九地號如附圖所示編號己、面積一七二點七五平方公尺之土地交還給原告（附圖備註7原告主張承租範圍表第二欄編號乙應更正為丙、第三欄編號丙應更正為編號乙，此顯為地政機關記載錯誤，爰由本院逕為更正）。

被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟柒佰陸拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。

查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間，因耕地租佃契約無效或終止租約之爭議，曾由原告申請調解，先後經彰化市公所耕地租佃委員會調解，及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，然均未成立，繼經彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有彰化縣政府民國105年9月7日府地權字第1050310393號函及檢送之第17屆第89號租佃爭議調處不成立案全卷可憑，合於前開規定，本院自應予以審理。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告起訴時，其起訴狀訴之聲明原記載：「一、請求裁判准予終止臺灣省彰化市私有土地租約(大竹字第1724號)，並由原告申辦終止租約登記，收回出租耕地。

二、請求裁判被告應支付原告5年之地租計新臺幣(下同)77,766元整。

三、訴訟費用由被告負擔。」

（本院卷一第87頁），嗣於106年5月20日以書狀將聲明更正為：「一、被告應將坐落彰化市鳳山段1500、1503、1506、1516、1517、1519地號等六筆土地內承租部分之耕地返還原告。

二、被告應協同辦理臺灣省彰化市大竹字第1724號三七五耕地租約之註銷登記。

三、被告應給付原告77,766元整。

四、訴訟費用由被告負擔。」

（本院卷二第98頁）；

嗣經本院會同兩造至現場履勘，並囑託彰化縣彰化地政事務所（下稱彰化地政事務所）測量本件三七五租約之承租範圍，經該所於106年6月14日依本件三七五租約承租土地範圍測量繪製如附圖（即彰化地政事務所彰土測字第1530號土地複丈成果圖），原告乃於106年7月5日言詞辯論期日當庭就上開聲明第一項變更為：被告應將坐落彰化市○○段0000地號如附圖所示編號甲面積3732.5平方公尺；

同段1503地號如附圖所示編號丙面積214.85平方公尺；

同段1506地號如附圖所示編號乙面積34.8平方公尺；

同段1516地號如附圖所示編號丁面積29.94平方公尺；

同段1517地號如附圖所示編號戊面積17.24平方公尺；

同段1519地號如附圖所示編號己面積172.75平方公尺之土地返還給原告（本院卷二第141頁背面至142頁）。

核原告上開所為，僅係更正事實上或法律上之陳述，非訴之變更追加減，依首揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

(一)原告即出租人之先父王有來前與被告即承租人之先祖蔡枝旺間，於民國38年1月1日起就原告之父所有坐落於彰化縣彰化市番社口段番社小段183-1、184-2、184、128-20、128-22、185-1地號等6筆土地（嗣於98年地籍圖重新測量後，重編為彰化縣彰化市鳳山段1500、1503、1506、1516、1517、1519地號，以下合稱系爭六筆土地）訂立「臺灣省彰化縣私有土地租約」，即彰化市大竹字第1724號租約在案。

訂約時原為全筆租賃，由原承租人蔡枝旺統籌分配將承租耕地面積分成四等份，分別交由其四名兒子蔡銀輝、蔡樹藍、蔡福來、蔡清安耕作及分攤地租，蔡枝旺死亡後，由其子蔡銀輝、蔡樹藍、蔡福來、蔡清安繼承上開租約並沿用蔡枝旺所分配之位置每人承租面積各四分之一，並辦理承租人名義變更登記，其中承租人蔡銀輝、蔡樹藍等2人各承租四分之一之耕地於77年3月31日返還原告，承租人蔡福來承租四分之一耕地於82年10月22日返還原告，並分別辦理承租人名義註銷登記，故承租人僅餘蔡清安一人，承租面積除系爭1500地號土地為二分之一外，其餘均為四分之一，嗣承租人蔡清安死亡後，其租約由被告蔡木財繼承，並續租至今。

(二)按上開「私有土地租約」規定，以正產物「稻谷」收獲總量千分之三七五為地租，租谷每年997台斤，每年分7月、11月二期繳納，後因實物運送與計量滋生困擾，經雙方協商後，同意以「行為時當地農會收購稻榖價格」計算，改以現金（新臺幣）繳交地租，且行之多年，被告蔡木財依慣例年年按期繳交地租直至100年第1期（早季7月）為止，嗣後自100年第2期（晚季11月）起不再繳交地租，共計已有100年第2期、101年第1及2期、102年第1及2期、103年第1及2期、104年第1及2期及105年第1期共計5年（即9期）地租未繳，計尚欠租金77,766元，前經原告以電話或透過親友通知繳交地租，惟被告卻拒繳地租，致原告於104年9月30日以存證信函催繳地租未果，衍生租佃爭議，因而發生本件爭訟事件。

(三)按耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…三、地租積欠達2年之總額時。

...」。

準此，被告積欠地租已達5年之總額，明顯違反上開規定，自100年第2期起迄105年第1期止，被告積欠租金之金額共計77,766元，計算如下：1.100年第2期：7,777元（計算式：【997台斤÷2】×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】，元以下四捨五入，下同）。

2.101年第1、2期：15,553元（計算式：997台斤×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】）。

3.102年第1、2期：15,553元（計算式：997台斤×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】）。

4.103年第1、2期：15,553元（計算式：997台斤×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】）。

5.104年第1、2期：15,553元（計算式：997台斤×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】）。

6.105年第1期：7,777元（計算式：【997台斤÷2】×15.6元【農委會公告公糧稻穀收購價格每公斤26元，即每台斤15.6元】）。

以上合計共為77,766元（計算式：7,777+15,553+15,553+15,553+15,553+7,777=77,766）。

(四)次按減租條例第16條第1、2項規定「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」

、第17條第1項第4款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時」。

原告勘查系爭六筆土地現場，發現系爭六筆土地或髒亂不堪、堆積雜物、或雜木雜草叢生、或被占種植蔬菜或種植花木、甚至有搭建簡易工寮等情況，顯有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，且依據內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函示，被告上開管理「承租耕地」行徑，已違反減租條例第16條規定，至為明確。

(五)從而，本件被告既有二年以上未繳交租金及有繼續一年不為耕作、未自任耕作等情，則依減租條例第16及17條規定，原告自得終止租約並得依法收回系爭六筆土地被告所承租之部分。

且原告業於105年3月16日於彰化市公所耕地租佃委員會調解時，當場向被告為終止租約之意思表示，兩造租約既已合法終止，原告自得依終止前兩造租賃契約、民法第455條租賃物返還請求權及民法第767條物上請求權之規定，請求被告給付租賃契約終止前所積欠之租金，及返還系爭六筆土地被告所承租之部分等語。

(六)並聲明：1.被告應將坐落彰化市○○段0000地號如附圖所示編號甲面積3732.5平方公尺；

同段1503地號如附圖所示編號丙面積214.85平方公尺；

同段1506地號如附圖所示編號乙面積34.8平方公尺；

同段1516地號如附圖所示編號丁面積29.94平方公尺；

同段1517地號如附圖所示編號戊面積17.24平方公尺；

同段1519地號如附圖所示編號己面積172.75平方公尺之土地返還給原告。

2.被告應協同辦理台灣省彰化市大竹字第1724號三七五耕地租約之註銷登記。

3.被告應給付原告77,766元。

4.訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

(一)否認原告所述被告有欠租及廢耕事實，原告主張被告有積欠7萬多元之租金並非事實，兩造租約開始於38年間，當時約定收款地點在香山里，以前都是原告親自到香山里收取，99年也是到這邊收取，原告有時候一年收取，有時候兩年收取，最後一次通知繳租是在103年3月6日，當時要求被告繳納9萬多元，被告有向原告反應租金計算錯誤，原告遂又於103年3月16日通知被告租金核算錯誤，應該是3萬多元，重新算過以後原告有通知被告在103年12月4日要支付，但當時原告人在國外，回國後被告有電話通知原告要繳納3萬多元租金，原告卻沒有答覆，去年在彰化縣政府調解委員會時被告帶這3萬元要交給原告，原告卻說不認識被告，後來被告把這3萬元拿到市公所，公所小姐叫被告把錢寄到法院帳號，但是被告不知道帳號，所以沒有寄。

以前繳款通知書都是佃農寫的，被告並沒有不繳租金的因素，且被告所承租四分之一範圍都還在耕作中（本院卷一第145頁）。

(二)附圖編號XA部分是被告父親留下來由被告繼承，被告大姐跟被告共同居住，也有耕作權，附圖編號XB非被告承租之範圍，被告根本沒有要林先生耕作，也沒有向林先生收租金，編號XC部分不是被告承租範圍，是被告伯父承租的，被告實際承租的地點是伊父親留下來的，原告都不知道被告耕作的地點在哪裡。

土地是被告父親四兄弟合租的，實際承租範圍到底在哪裡被告也不知道（本院卷二第23頁至第24頁背面）。

(三)對於原告主張被告自100年第二期起迄105年第一期止，均未繳納系爭六筆土地之租金，被告並無意見，對於原告主張租額應以行政院農委會公告之公糧收購價格每公斤稻穀26元換算為現金，請求被告給付所積欠之租金共計77,760元均無意見（本院卷二第24頁及其背面）等語置辯。

(四)並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：

(一)原告主張系爭六筆土地為其所有，與被告間存在耕地三七五租約，出租範圍除系爭1500地號土地為二分之一外，其餘均為四分之一，租金則約定為以正產物「稻谷」收獲總量千分之三七五為地租，租谷每年997台斤，每年分7月、11月二期繳納，後經雙方協商後，同意以行為時當地農會收購稻榖價格計算，改以現金繳交地租，被告自100年第2期起即未繳納地租，共計已有100年第2期、101年第1及2期、102年第1及2期、103年第1及2期、104年第1及2期及105年第1期5年地租未繳等情，為兩造所不爭執，並有系爭六筆土地之登記謄本（本院卷一第90頁至第95頁）、租賃契約（本院卷一第120頁）在卷可證，堪信為真實。

(二)原告主張被告有違法轉租而不自任耕作之情形，依減租條例第16條第1項、2項，原訂租約無效，為無理由：1.按減租條例第16條所定承租人不自任耕作，係指承租人未將承租耕地供耕作使用，或轉租、借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言。

倘承租人僅消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院102年度台上字第2477號判決意旨參照）；

亦即除承租人未為耕作外，尚須積極地變更用途，將耕地供作非耕地使用之目的者，始足當之。

故承租人若無正當理由單純消極地怠於耕作，任耕地荒蕪，除構成同條例第17條第1項第4款之非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，得由出租人終止租約外，尚難擴張解釋，將單純不為耕作，解為係本條所謂不自任耕作（最高法院84年度台上字第2068號判決意旨參照）。

又所謂不自任耕作，係指承租人故意不自任耕作而言（最高法院91年度台上字第2644號判決意旨參照）。

2.查原告主張被告有不自任耕作之情形，無非係以系爭六筆土地有髒亂不堪、堆積雜物、雜草叢生，或被占用種植蔬菜、花木甚至簡易工寮等情（見本院卷二第7頁背面至第8頁），然本院會同彰化地政事務所人員至現場勘驗結果，系爭1500地號土地僅如附圖編號XA、XB部分種植蔬菜，系爭1503地號土地如附圖編號XC部分搭有棚架、種植蔬菜（種植面積如彰化地政事務所105年11月29日彰土測字第3051號土地複丈成果圖所示，即本院卷一第209頁），其餘系爭1506、1516、1517、1519地號土地上均為雜草、雜木，系爭1519地號土地出入口更為草木覆蓋，無法通行等情，有本院勘驗測量筆錄、現場照片（本院卷一第198至第206頁）在卷可證，並經彰化地政事務所繪製土地複丈成果圖足稽（本院卷一第209頁）。

堪認系爭六筆土地，除系爭1500地號土地如附圖編號XA、面積325.09平方公尺、編號XB、面積239.72平方公尺之土地，及系爭1503地號土地如附圖編號XC、面積406.89平方公尺之土地有種植蔬菜外，其餘土地均為空地或雜草、雜木林，被告並辯稱附圖編號XA部分是被告大姐所耕作，附圖編號XB非被告轉租給林先生耕作，附圖編號XC部分不是被告承租範圍等語。

而本院會同被告到現場指出其承租範圍並請彰化地政事務所測量結果，被告指稱其在系爭1500地號土地上之承租範圍為編號B、H；

在系爭1506地號土地之承租範圍為編號K；

在系爭1503地號土地之承租範圍為編號M、Q、S；

在系爭1516地號土地之承租範圍為編號O；

在系爭1517地號土地之承租範圍為編號W，系爭1519地號土地無其所承租之範圍。

則附圖所示系爭1500地號土地上編號XA種植蔬菜部分，以及附圖所示系爭1503地號土地編號XC種植蔬菜部分，均非在兩造所指承租範圍內，縱令為被告大姊或第三人所占用耕作，乃屬其無權占用，而與本件租約無關，編號XB部分，雖在兩造所指承租範圍內，惟被告否認該部分土地為其轉租他人耕作，原告亦未舉證證明編號XB部分確係由被告所轉租，應認僅係被告任由他人使用不為異議或予排除，至於其餘土地則均為雜草、雜木或空地，而未有耕作之情形，僅承租人消極不為耕作，任令荒廢，並未有積極變更用途，將耕地供作非耕地使用目的之情形，與減租條例第16條第1項所稱之不自任耕作或非法轉租之情形不符，故原告主張被告有違反減租條例第16條第1項之規定，而致原訂租約無效之情形，顯非可採。

(三)原告主張被告積欠地租已達兩年之總額，並已由原告依法終止租約，為無理由：按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。

又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院86年台上字第3324號、69年台上字第1280號判例參照）。

經查，兩造間之私有耕地租約第四條約定：「應納地租依左列甲項或乙項議定之：甲、繳納實物－地點在香山里」等情，有耕地租約書影本1份在卷可佐（見本院卷一第36頁），上開地點為承租人之住所，足見租金之給付屬往取債務，揆諸上開判例，原告須於被告積欠地租達兩年之總額，經定相當期限催告支付，期滿不付，再至被告之住所收取，被告猶不為支付，應負給付遲延責任時，始得終止租約。

本件原告雖曾於104年9月30日以郵局存證信函定期催告被告繳納自第100年第2期起迄104年第1期止之租金，但原告對於催告期滿，曾至被告住所收取租金之事實，既未能舉證證明，即無從認被告已負給付遲延之責任。

則原告以被告積欠地租已達兩年之總額，終止本件租約，乃屬於法不合。

(四)原告主張被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，並已由原告依法終止租約，為有理由：1.原告主張本件被告承租範圍為：系爭1500地號土地如附圖編號甲（面積3732.5平方公尺）、系爭1503地號土地如附圖編號丙（面積214.85平方公尺）、系爭1506地號土地如附圖編號乙（面積34.8平方公尺）、系爭1516地號土地如附圖編號丁（面積29.94平方公尺）、系爭1517地號土地如附圖編號戊（面積17.24平方公尺）、系爭1519地號土地如附圖編號己（面積172.75平方公尺）。

被告則主張其承租範圍為：系爭1500地號土地如附圖編號B（面積1610.95平方公尺）、H（面積42.7平方公尺）、系爭1506地號土地如附圖編號K（面積2.78平方公尺）、系爭1503地號土地如附圖編號M（面積2.84平方公尺）、Q（面積38.94平方公尺）、S（面積1.96平方公尺）、系爭1516地號土地如附圖編號O（面積93.09平方公尺）、系爭1517地號土地如附圖編號W（面積18.08平方公尺），惟被告於本院106年2月15日言詞辯論時自承：「系爭土地是我父親四兄弟合租的，實際承租範圍到底在哪裡我也不知道」等語（本院卷二第24頁），參以被告所指承租範圍與兩造間租賃契約所載面積完全不符，故本院認有關系爭六筆土地之承租範圍，應以原告所指之範圍較為可採。

2.又本院至現場測量之結果，系爭六筆土地，僅系爭1500地號土地如附圖編號XA、XB部分種植蔬菜，系爭1503地號土地如附圖編號XC部分搭有棚架、種植蔬菜，其餘系爭1506、1516、1517、1519地號土地上或為空地，或均為雜草、雜木所覆蓋，系爭1519地號土地出入口更為草木覆蓋而無法進入，已如前述，而如附圖編號XA、XC均非在兩造所指承租範圍內，編號XB部分被告亦否認為其所耕作，則排除上開XA、XB、XC有耕作之部分外，系爭六筆土地於兩造所指之承租範圍內並無任何耕作之情形存在，且本院勘驗現場時，系爭六筆土地未耕作之部分，除有部分為空地外，其餘均為雜草、雜木叢生，且草長過人，顯非一朝一夕所能長成，顯見已荒廢相當時日，參以被告除自陳不知實際承租範圍在何處外，並自陳「本人在國外經商，無法馬上回覆處理」、「我在國外都是家人代繳」等情，有被告所寫書信及本院言詞辯論筆錄在卷可證（本院卷一第18頁、第146頁背面），被告既已不知實際承租範圍，又於國外經商，應可認確有繼續一年不為耕作之事實，且被告復未舉證證明其繼續一年不為耕作有何不可抗力之原因所致，則原告主張被告非因不可抗力而繼續1年以上不為耕作系爭六筆土地之事實，堪以採信。

次查，本件原告雖分別於105年3月16日、8月31日在彰化市公所耕地租佃委員會、彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處時，均向被告為終止租約之意思表示，惟上開調解、調處，原告均係以被告租欠地租達2年總額為由而為終止租約之意思表示，惟因原告未舉證證明曾於催告期滿後至被告住所收取租金，被告尚未負遲延責任，原告以被告積欠地租已達兩年之總額終止本件租約，於法不合等情，已如前述。

惟原告業已於105年10月4日以民事陳報狀為終止租約之意思表示，並敘明被告有任令系爭六筆土地髒亂不堪、堆積雜物、雜草叢生、被占用種植蔬菜或花木之情形，再於本院於105年11月23日言詞辯論時當庭補充敘明欲同時主張被告有合於減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款之事由而終止租約，應認兩造間有關系爭六筆土地之租約，於105年11月23日原告終止租約之意思表示達到被告時，始生合法終止之效力。

(五)兩造並不爭執本件租約約定之年租金為稻谷997台斤，且自100年第二期起迄今被告均未依約繳納租金，已如前述，以此核算100年第二期至105年第一期租約終止日前被告應繳付之租金應為稻谷4,985台斤（計算式：997×5=4,985），惟兩造既已合意以當期公糧稻穀收購價格換算成新臺幣，則參以行政院農業委員會公告100年第2期起迄105年第1期止，公糧稻穀收購價格每公斤均為26元，亦為被告所不爭執，並有行政院農委會公告在卷可證（本院卷一第163至第172頁），則被告所積欠之地租換算為現金應為77,766元（計算式：4,985×26×0.6=77,766元）。

故原告依終止前之租賃契約，請求被告給付積欠之租金77,766元，為有理由，應予准許。

(六)另原告請求判決被告應協同辦理系爭土地之耕地三七五租約註銷登記（租約字號：大竹字第1724號）云云，然查依臺灣省耕地租約登記辦法第2條明定耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，且「經判決確定者」得由該管鄉(鎮、市、區)公所逕行登記。

是茍經判決確定，原告可單獨申請該管鄉(鎮、市、區)公所逕行登記。

故其此部分之請求，並無必要，應予駁回。

四、綜上，原告以被告有減租條例第17條第1項第4款所定事由，終止兩造間之租賃契約，並本於兩造間之租賃契約，請求被告給付77,766元，及本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告返還如主文第1項所示之土地，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出與聲請調查之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
民事第一庭 法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書 記 官 連彩婷