臺灣彰化地方法院民事-CHDV,105,訴,965,20170821,5

臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第965號
原 告 蔡政峰
法定代理人 葉輝煌
蔡淑娟
原 告 王麗華
蔡志遠
上三人共同
訴訟代理人 白裕棋律師
被 告 賴萬文
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號、地目田、面積3776.61平方公尺之土地，返還予原告。

被告應給付原告三人各新台幣七百八十元及自民國一０五年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

被告並應自民國一０五年一月一日起至返還上開土地為止，每年於十二月三十一日前給付原告三人各新台幣六千九百零三元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣五百二十六元由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣二百八十九萬五千四百零一元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第二項得假執行。

但被告以新臺幣二萬三千零四十九元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」

，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。

本件兩造因耕地三七五減租條例，原告得否以被告積欠租金達2年總額及未自任耕作等理由收回土地發生爭執，即屬因耕地租佃而生之爭議，先後經彰化縣花壇鄉公所耕地租佃委員會、彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成，而由彰化縣政府移送本院審理，應無不合。

乙、實體方面:

壹、原告起訴主張:

一、彰化縣○○鄉○○○段000地號土地（重測前：花壇段中庄小段281地號，下稱系爭土地）自民國44年1月1日起，其中2,910平方公尺由訴外人蔡天賜以耕地三七五租約出租予被告父親賴壬細，年收稻谷租額1,233台斤，分一年二期給付，每期應給付616.5台斤稻谷租額，惟原告及其前手出租人均以每期615台斤計收。

另系爭土地其餘866.61平方公尺，則以一般耕地租約一併出租予被告父親賴壬細，年收稻谷租額360台斤，分一年二期給付，每期應給付稻谷租額180台斤。

二、嗣因蔡天賜死亡，由其配偶蔡李真珠繼承為出租人，後因蔡李真珠亦過世，轉由其子嗣即訴外人蔡允恭、蔡允欽等繼承為出租人，再由蔡允恭、蔡允欽繼續出租予賴壬細，嗣蔡允欽於81年11月間死亡，原告王麗華、蔡志遠始繼承上開土地。

是以，除蔡允恭為出租人外，原告王麗華、蔡志遠因繼承而成為出租人之一。

又賴壬細於86年間死亡，由其子即被告賴萬文繼承為承租人，之後，蔡允恭贈與土地2分之1予原告蔡政峰，由蔡政峰繼為出租人之一。

三、被告確有未自任耕作而將土地轉租之事實，本件三七五租約有違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而無效之情形。

又被告總計積欠原告耕地三七五租金新臺幣（下同）54,493元，已逾兩年地租總額，顯已違反耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，亦有租約終止事由發生之情形。

四、原告等並未收到被告寄出之存證信函，被告辯稱其就系爭土地866.61平方公尺部分無一般耕地租約存在，並不實在。

且被告將上開土地全部轉租予楊謝春好，已構成土地法第114條第6款規定之終止租約事由。

縱認被告無轉租行為，被告總計尚積欠被告一般耕地租金67,860元，已逾兩年地租總額，亦有土地法第114條第7款規定之終止事由發生。

五、依兩造104年8月14日於彰化縣花壇鄉公所調解委員會調解不成立筆錄內容，可知被告業就其五年內積欠租金之事實，為承認之表示，且有被告本人親筆簽名為證。

六、原告除於105年1月13日以存證信函通知被告催繳逾期租金外，業於105年1月25日以花壇郵局第11號存證信函通知被告終止兩造間之耕地三七五租約及一般耕地租約，原告爰依民法第767條第1項前段、中段，及民法第179條規定，請求本院判決：㈠被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號、地目田、面積3776.61平方公尺之土地，返還予原告。

㈡被告應協同辦理台灣省彰化縣花壇鄉花庄字第70號三七五耕地租約之註銷登記。

㈢被告應給付原告122,353元及自105年1月1日起至返還上開土地為止，於每年12月31日前，給付原告20,709元，其中122,353元部分並自本民事準備狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈣如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以:

一、系爭土地有一部分面積為866.61平方公尺土地係被告先父賴壬細以一般租約方式承租，餘2,910平方公尺土地則係被告先父賴壬細以三七五租約方式承租。

二、系爭土地一般耕地租用部分，被告已於105年1月15日以存證信函通知原告不再續租，就該部分土地已無租約存在，被告就該部分土地無給付租金義務。

三、原告稱被告未於系爭土地從事耕作係屬不實，被告確實有於系爭土地自任耕作，被告絕無轉租之情形。

四、原告偽稱被告積欠其86、87、90、94、96、97年度第二期租金，惟104年度第一期租金業於104年7月29日由原告蔡志遠親自收足，故應推定以前各期已給付。

又縱前期租金未為給付，原告請求權時效亦業已消滅。

五、原告稱被告業就五年內積欠其租金之事實，已為承認之表示云云，並不實在。

此係因被告不熟法律術語，致表達不明確所造成之誤會等語茲為抗辯，並請求駁回原告之訴。

參、本件爭執事項：

一、被告於系爭土地有無未自任耕作而將土地轉租之事實？

二、被告積欠地租之總額是否達二年？

肆、得心證之理由：

一、原告起訴主張：原告等以耕地三七五租約出租系爭土地其中2,910平方公尺予被告，另將其餘866.61平方公尺以一般租約出租予被告，而被告有未自任耕作而將土地轉租予楊謝春好之事實，故前開三七五租約有無效之情事，而上開一般租約則有終止租約事由，又被告總計積欠原告租金，已逾兩年地租總額，亦有租約終止事由發生之情形，是原告依據前開情事主張系爭三七五租約業已失效，並終止前揭一般租約，請求被告返還系爭土地、辦理系爭租約之註銷登記、給付租金及不當得利等語。

被告則以伊並無積欠租金之情形，亦無將系爭土地轉租予楊謝春好，楊謝春好之子楊孟霖曾於99年間給付伊18,000元，係因引水不慎造成系爭土地所種植花生作物損害之賠償，並非租金等語為辯。

本院審酌兩造前開陳述，協議簡化如前所示之本案爭點，並判斷於下。

二、系爭土地自民國44年1月1日起，其中2,910平方公尺由訴外人蔡天賜以耕地三七五租約出租予被告父親賴壬細，年收稻谷租額1,233台斤，分一年二期給付，每期應給付616.5台斤稻谷租額，惟原告及其前手出租人均以每期615台斤計收，另系爭土地其餘866.61平方公尺，則以一般耕地租約一併出租予被告父親賴壬細，年收稻谷租額360台斤，分一年二期給付，每期應給付稻谷租額180台斤。

嗣因蔡天賜死亡，由其配偶蔡李真珠繼承為出租人，後因蔡李真珠亦過世，轉由其子嗣即訴外人蔡允恭、蔡允欽等繼承為出租人，再由蔡允恭、蔡允欽繼續出租予賴壬細，嗣蔡允欽於81年11月間死亡，原告王麗華、蔡志遠始繼承上開土地而成為出租人。

又賴壬細於86年間死亡，其子即被告賴萬文繼承為承租人，後蔡允恭贈與土地2分之1予原告蔡政峰，由蔡政峰繼為出租人之一等事實，有系爭土地歷來之台灣省彰化縣私有耕地租約書（本院卷第18、53、124、192頁）、台灣省彰化縣花壇相耕地租約登記簿（本院卷第79頁）、系爭土地之土地登記第二類謄本（本院卷第80頁）及稻穀過秤傳票（本院卷第98～117頁）等資料在卷可證，應堪信為真實。

被告雖辯稱伊已於105年1月15日以存證信函通知原告不再續租，該部分土地已無租約存在等語，並提出記載不承租該部分土地意旨之太平存證號碼000012號存證信函為據，惟被告並未提出該存證信函業已送達原告三人之證據，自難認該一般租約業經被告以該存證信函終止，合先敘明。

三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第一、二項定有明文。

又依不定期限租用耕地之契約，得於違反土地法第108條違法轉租規定時終止之，亦為土地法第114條第6款所明定。

則被告如將系爭土地轉租他人，系爭土地之前開三七五租約及一般租約必因違反前開規定而失效，經查：㈠證人楊謝春好到庭證稱：「（問：你是否認識被告？）我們的田在隔壁，認識好幾十年了。」

、「（問：錄音中你有提到芭樂園不讓你引水，你才會在611地號工作？）只有做一年，我只有幫被告賴萬文做一年。」

、「（問：你這一年付了多少租金給賴萬文？）租金很便宜，大概一年一千多元，太久忘記了。」

、「（問：你幫被告賴萬文耕作範圍多大？）我忘記了。」

、「（問：為何在錄音裡面說你算三分七？）我們請耕耘機來耕田，他那塊地是算三分七。」

、「（提示原證五30秒起至35秒譯文問：你有無跟原告家人講，如果討回去，租金就給你？）我是說如果原告要討回去，我繼續做的話，租金就要給原告。」

及「（提示原證五譯文35秒以下問：你是否有講反正租金是給人家的？）有。」

等語（本院卷第130頁反面～第132頁），核與原告所提錄音譯文內容大致相符（本院卷第83～95頁），足認被告確有將系爭土地轉租予證人楊謝春好之情事。

㈡雖證人楊謝春好於被告詢問時另證稱：「（問：我的田是否有全租給你？）沒有。

就只有貼一點錢而已。」

及「（問：插秧、播種、耕田、灑農藥的錢是否你先幫我墊？）有時我先墊，有時候我打電話交他來付。」

等語（本院卷第132頁反面），雖與前揭證詞有異，惟由證人楊謝春好亦證稱其與被告相識十幾年等情，亦可推知兩人長久來往達十幾年來，就系爭土地之關係，應包括租賃及請人代耕等情況，如此始可合理解釋何以證人楊謝春好證稱除曾向被告承租系爭土地，亦曾代被告墊付款項之證詞，而不生齟齬，由此益徵證人楊謝春好證稱其曾向被告承租系爭土地等節，堪信屬實。

從而，被告另辯稱證人楊謝春好之子楊孟霖曾賠償被告1萬8千元之種植花生損失等情，縱然屬實，亦應認為此節與上開租賃關係同屬事實，而無從藉此否定被告與證人楊謝春好間租賃關係之存在。

故被告既未自任耕作系爭土地且曾轉租予楊謝春好，自符合前揭耕地三七五減租條例第16條及土地法第114條第6款等規定之要件，兩造間之前揭三七五租約應認為無效，另依卷附花壇郵局存證號碼000011號存證信函及中華民國刮號郵件收件回執，兩造間之一般租約，亦經原告寄送前開記載終止該一般租約意旨之存證信函於105年1月26日送達後生終止之效力。

三、原告主張被告欠繳租金部分：㈠原告稱被告欠繳三七五租約87年、90年、94年、96年、97年、98年第二期及99年第一期各期三七五租約租金部分，為被告所否認，且如被告確未繳納上揭各期之租金，為何原告仍陸續收取上揭各年度以後之租金，而未向被告主張或請求先前未繳部分，則原告主張被告未繳上開年度租金等節，顯非無疑，自難逕認原告此部分主張屬實。

且按利息、紅利、租金、贍養費；

退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間因不行使而消滅，民法第126條定有明文。

原告主張前開各年度未繳之租金，迄其於105年申請本案調處為止，應已逾前揭規定所示之5年時效期間，被告據此為時效抗辯而拒絕給付，自屬於法有據。

故原告請求被告給付上開年度之三七五租約租金，即無理由，應予駁回。

㈡又原告主張被告自99年第二期起至104年度第二期為止，每期均短少給付15台斤，共計積欠1,978元部分，對此被告答辯稱：「每一期應給付租金為180台斤加615台斤，應繳付租金是為795台斤。

被告於民國104年7月29繳付780台斤...短少15台斤稻穀係屬扣減之車工款...」（本院卷第128頁）及「（問：99年第二期到104年第二期租金，被告是否每期短15台斤？）15台斤是車資，從我父親開始就這樣子做。」

等語（本院卷第149頁），核與卷附自78年起之稻穀過秤傳票大致相符（本院卷第98～117頁），衡情足認兩造就三七五租約部分租金業已合意每期租金於扣減前開15台斤後，僅由被告支付600台斤，而屬兩造間之交易慣例，故原告主張被告短少給付上開各期租金每期15台斤，亦無理由，並足認被告迄104年第二期為止之租金均已繳納。

㈢原告另主張：「被告自91年第二期起即未再依約給付180台斤稻穀租金，自91年第二期起迄至104年第二期止，僅104年度第一期有給付租金外，共計尚積欠原告一般耕地租約租金60840元。」

等語（本院卷第75頁），惟按關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未為其他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償，民法第325條第一項定有明文。

而原告既自承已收取104年第一期之一般租約租金，並未為其他期之保留而給與收取證明（本院卷第55頁），自應推定被告已繳納自91年第二期起至104年第一期之一般租約租金，而原告所提證據既未能推翻此一推定，僅得認為被告僅有104年第二期租金2,340元尚未給付，並認原告此部分之請求，為有理由，應予准許。

㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（參照最高法院94年度台上字第1094號民事判決）。

前揭系爭土地之三七五租約業已失效，而一般租約業經原告終止等節，均經本院認定於前，則原告仍未返還而仍占有系爭土地，自屬無法律上之原因而受相當於租金之利益，並致原告等受有相同之損害，揆之前揭法條及判決意旨，被告自應返還該相當於每年租金20,709元之利益（計算式：1,233台斤＋360台斤＝1,593台斤之稻穀，1,593台斤×每台斤13元＝20,709元），則原告此部分之請求，亦有理由，同應准許。

㈤末按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；

其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。

被告應給付原告三人之前開104年第二期一般租約租金2,340元及每年相當於租金20,709元之不當得利，性質上屬原告三人所有之同一可分債權，依據上揭規定，自應由原告三人平均分受之。

故應判決如主文第二項所示。

四、另原告請求判決被告應協同辦理系爭土地之耕地三七五租約註銷登記（租約字號：台灣省彰化縣花壇鄉花庄字第70號）云云，然查依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第二項明定耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，且「經判決確定者」得由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。

是如經本案判決宣告系爭租約業無效或業經終止確定，原告自可單獨申請該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記，實無請求權得令被告負擔偕同辦理註銷登記之行為義務。

故其此部分之請求，並無權利保護必要及實體法上依據，應予駁回。

五、從而，原告依據耕地三七五減租條例第16條規定主張系爭土地之三七五租約無效，以及依據土地法第114條第6款規定終止系爭土地之一般租約，向被告請求返還系爭土地，以及請求被告給付原告三人各780元及自105年10月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自105年1月1日起至返還上開土地為止，每年於12月31日前給付原告三人各6,903元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就主文第一項部分，經核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。

而關於主文第二項原告勝訴部分，係命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保宣告假執行，即無必要。

本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

八、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

耕地三七五減租條例第26條第1項固有明文。

然按民事訴訟法第77條之23規定訴訟費用尚包含其他進行訴訟之必要費用等，查原告聲請傳喚證人楊謝春好支出之到庭費及旅費，即屬必要之訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告全部負擔。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 8 月 21 日
民事第三庭 法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
書記官 魏嘉信