臺灣彰化地方法院民事-CHDV,106,訴,1325,20180827,1

臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1325號
原 告 吳美香
訴訟代理人 劉嘉堯律師
被 告 蘇景崇
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告所有坐落彰化縣○○市○○○段00000地號土地、面積484.8平方公尺、權利範圍1/5、同段419-4地號土地、面積330.34平方公尺，權利範圍全部、同段420-6地號土地、面積118.12平方公尺，權利範圍全部、同段420-7地號土地、面積22.4平方公尺，權利範圍1/5共4筆土地（下合稱系爭土地），係自原告之被繼承人吳尚、吳盧邁所遺坐落彰化縣○○市○○○段000○000地號土地（重測前東山段268-2、268地號土地，下稱分割原419、420地號土地）遺產分割而來。

兩造於民國106年9月7日就系爭土地成立買賣契約，約定價金新臺幣（下同）1,550,579元，原告並於同年月21日辦理移轉登記予被告，扣除原告積欠被告之422,000元、被告代原告償還撤銷查封債務之407,414元，被告仍有721,165元價金尚未給付。

本件被告所提出之105年5月31日不動產買賣契約書實為106年10月時所簽訂，且部分內容為被告事後自行填載，兩造當時約定之價金為1,550,579元，並非契約書上所載之80萬元，被告利用原告不識字及對於市場客觀價額之無知，施行詐術讓原告簽訂買賣契約，已構成侵權行為，原告雖已將系爭土地移轉登記予被告，仍得依民法第197條第2項，請求被告返還其利益。

如又認被告無施行詐術之行為，本件原告因對於系爭土地客觀價值無所認識，才會以遠低於公告現值1,550,579元之金額，以80萬元出賣予被告。

而系爭土地源於原告與被告之子蘇豊凱所簽訂之預定不動產買賣契約書而來，然該預定書與本件契約兩份契約書買賣之土地均為分割原419、420地號土地、權利範圍5分之1，然本件買賣契約書卻增加門牌號碼同市○○路0段000巷0號房屋、權利範圍5分之1，買賣價金卻未增加，顯非原告當時所得預期，原告得依民法第227條之2第1項請求增加買賣價金。

爰先位聲明依民法第367條、第179條之規定，備位聲明依民法第227條之2第1項、民法第367條之規定，請求被告給付上開金額，並先位聲明：被告應給付原告721,165元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5計算之利息。

備位聲明：㈠請求將兩造於105年5月31日簽訂之不動產買賣契約書第2條關於「本買賣總價為80萬元」之契約效果變動為「本買賣總價為1,550,579元」。

㈡被告應給付原告721,165元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：原告長期向被告借錢，積欠被告債務，且原告之兄長不願意將原告父母之遺產分予原告，原告遂將其遺產應繼分權利以80萬元價額出賣於被告，兩造並於105年5月31日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約書）。

嗣後原告遺產分割訴訟確定，原告上開應繼分權利經判決分割為系爭土地，兩造遂就分割後之系爭土地辦理所有權移轉登記，並因土地法第30條規定須以公告現值申報移轉現值，才於公契上載明價金為1,550,579元。

本件原告先前早已積欠被告422,000元債務未清償，於簽訂系爭契約書並以上開金額作為買賣價金，並約定於所有權移轉登記完畢時給付剩餘之378,000元。

然被告於辦理移轉登記之時，發現原告系爭土地因積欠訴外人吳昌勝等人債務407,414元而遭查封，經被告告知後，原告仍置之不理，被告遂幫原告清償債務以塗銷查封登記，並辦理所有權移轉登記予被告，故扣除上開代償之金額，被告已經給付買賣價金完畢。

本件原告所出賣者為其繼承遺產之公同共有權利，原告簽約當時並無不能預見之情事，無情事變更原則之適用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠原告將其所有坐落彰化縣○○市○○○段00000地號土地、面積484.8平方公尺、權利範圍1/5、同段419-4地號土地、面積330.34平方公尺，權利範圍全部、同段420-6地號土地、面積118.12平方公尺，權利範圍全部、同段420-7地號土地、面積22.4平方公尺，權利範圍1/5，以買賣為原因關係、原因發生日期106年9月7日，登記日期106年9月21日，辦理所有權移轉登記予被告名下，有土地登記第三類謄本、地籍異動索引為證（本院卷第11至18頁）。

㈡原告與訴外人吳昌勝、吳昌富、吳昌結、吳金葉為吳尚、吳盧邁之子女。

吳尚、吳盧邁遺有坐落彰化縣○○市○○○段000○000地號土地（重測前東山段268-2、268地號土地），及其上未辦理所有權第一次登記門牌號碼同市○○路0段000巷0號房屋，原告之應繼分為5分之1。

上開遺產經本院103年度家訴字第14號、臺灣高等法院臺中分院以105年度家上字第57號遺產分割，判決吳美香分得系爭土地，並應受補償73,305元，有土地登記第一類謄本、判決書附卷可證（本院卷第48至51頁、第155至157頁、第159至165頁）。

㈢原告積欠被告422,000元，另由被告代為清償原告對訴外人吳昌勝等人之債務407,414元，均充作買賣價金（本院卷第45頁、第135頁）。

四、兩造爭執之事項為：㈠系爭土地買賣價金為何？原告得否請求被告給付買賣價金？金額為何？㈡本件買賣契約有無情事變更原則之適用？

五、得心證之理由：㈠系爭土地買賣價金為80萬元。

1.原告主張系爭土地之買賣價金為1,550,579元等語，固據其提出土地登記申請書及土地所有權買賣契約書為證（本院卷第7至10頁）。

然原告所提出之上開土地所有權契約書為兩造向地政機關辦理所有權移轉登記之公契，而在土地買賣實務上，買賣雙方於進行不動產移轉時，常先行訂立書面買賣契約（即私契），待申請物權登記時再依稅捐法令之規定格式（即公契）訂定契據作為印花稅法課稅之標準（印花稅法施行細則第12條），故實際雙方交易價額仍應以私契為依據。

2.本件原告於105年5月31日將其對被繼承人吳尚、吳盧邁遺產之應繼分權利，即將原419、420地號土地及彰化縣○○市○○路0段000巷0號房屋應繼分權利5分之1，以80萬元之價金出賣於被告等情，有105年5月31日不動產買賣契約書、不動產買賣交易案件實際資訊申報書為證（本院卷第34至36頁、第71頁），並經證人彭維錠到庭證述明確（本院卷第60頁反面）。

而兩造於105年5月31日簽訂上開買賣契約之時，原告與吳昌勝、吳昌富、吳昌結、吳金葉之遺產分割訴訟，業經本院103年度家訴字第14號分割遺產事件第一審判決於105年5月19日宣判，判命原419、420地號土地、山脚路6段348巷6號房屋變價分割。

嗣吳昌勝、吳昌富、吳昌結一部上訴後，經臺灣高等法院臺中分院以105年度家上字第57號遺產分割事件，廢棄原判決上訴部分，將系爭土地分由原告取得，並應受補償73,305元，於106年6月19日判決確定，有臺灣高等法院臺中分院105年度家上字第57號判決、確定證明書可證（本院卷第159至165頁），是原告就遺產之應繼分權利經雖經遺產分割後由原419、420地號土地、山脚路6段348巷6號房屋之應繼分權利變更為系爭土地，然未失物之同一性；

輔以本件買賣契約係延續原告於102年11月22日與被告之子蘇豊凱所簽訂之預定不動產買賣契約書而來，而該預定書上第1行即載明「賣主吳美香待繼承吳尚應有土地持分之分割繼承後」等字，有預定書認證書在卷可證（本院卷第67至70頁），及原告105年5月31日與被告重新簽訂買賣契約之時，正於遺產分割訴訟中，且第一審判決已宣判，可認原告所出賣者確實為其應繼分權利，且不因遺產分割影響買賣契約之效力。

是兩造於105年5月31日所簽訂之買賣契約標的物即為兩造於106年9月21日辦理移轉登記之系爭土地，而依照兩造105年5月31日之約定，本件買賣價金為80萬元。

3.原告稱其不識字遭被告詐欺等語，然原告於102年11月22日即與被告之子蘇豊凱就原告坐落彰化縣○○市○○○段000○000地號土地應繼分權利5分之1成立買賣預約，訂定預定不動產買賣契約書並經公證，有本院102年度彰院認字第0000000號認證書及附件契約在卷可證（本院卷第67至70頁）。

蘇豊凱於104年10月11日死亡，被告則於105年5月31日與原告重新約定買賣契約，約定買賣內容除原告上開原419、420地號土地應繼分權利外，並增加山脚路6段348巷6號房屋權利範圍5分之1（即原告應繼分權利全部）。

而上開期間內之103年3月5日，原告向吳昌富、吳昌結、吳金葉提起遺產分割訴訟，第一審訴訟經原告親自出庭8次、履勘現場1次（見本院103年度家訴字第14號卷一第59頁、第99頁、第127頁、第134頁、第140頁、第179頁、第213頁、第224頁、卷二第57頁之報到單），並曾委任蘇豊凱、原告女兒汪銀杏及律師為訴訟代理人與原告協同出庭，經本院調閱103年度家訴字第14號全卷查明屬實。

原告並曾於本件買賣契約簽約之前一日即105年5月30日前往戶政事務所辦理印鑑登記，同時申請核發印鑑證明，有原告印鑑證明為證（本院卷第37頁），翌日並由其女兒王銀杏陪同，經其女兒代筆簽約。

故原告自102年11月間與被告之子成立買賣預約起至105年5月與被告重新簽訂契約止，歷時2年多，提起分割訴訟後，幾乎全程參與訴訟程序，期間被告之子蘇豊凱死亡後，原告仍願與被告再次簽訂買賣契約，並增加買賣標的內容；

且原告簽約當日，係由原告識字之女兒汪銀杏陪同代筆，並註明於契約書之上，有契約書可證（本院卷第35頁反面），故原告主張其因不識字而遭被告詐欺，難以採信。

4.另原告主張：本件契約書簽約為106年10月間，並非105年5月31日，約定價金為1,550,579元、且契約部分內容為被告自行填寫、遭被告騙走印章，未曾辦理印鑑證明等語，並聲請其女兒王銀杏到庭作證。

然本件系爭土地於106年9月21日以買賣為原因移轉登記予被告，有土地登記謄本為證（本院卷第12頁），故不可能於106年10月間才簽訂買賣契約。

且原告於第一次準備程序時稱：「我們確實有拿422,000元，但當時這筆錢是為了要付105年買賣契約的價金，原告一直以為所拿的422,000元是我們106年分割完遺產後這4筆土地的價金」等語（本院卷第61頁反面），此與原告於聲請訴訟救助之時，其通知書上所載之「扶助理由案情部分」為：「申請人提出買賣契約書，主張於105年出賣土地，價金80萬元，已辦妥移轉登記，惟買受人僅支付422,000元」等語相符，有法律扶助基金會彰化分會106年11月28日審查決定通知書影本可證（本院卷第19頁），且上開內容與被告答辯內容一致，亦與本件被告所提之證據相合，可見本件買賣契約約定之價金確實為80萬元，約定之標的為原告遺產之應繼分權利，原告並應於遺產分割後將其所分得之土地移轉登記予被告。

至被告於簽訂買賣契約後，是否有一邊要求原告將系爭土地移轉登記予被告，一邊又要求原告支付違約金之情形，與兩造簽訂本件買賣契約時被告是否有詐欺行為無涉。

另原告稱其遭被告騙走印章，未曾辦理印鑑登記等語，然依戶政事務所辦理印鑑登記作業第6條規定，印鑑登記除符合特定要件（人在國外經駐外代表處驗證、軍人、收容人、重大疾病患者出具醫師證明、隔離治療之病患出具機構證明）外，須本人親自辦理，如委託他人辦理則委託書須經公證，故本件原告應確實於105年5月30日前往大村鄉戶政事務所辦理印鑑登記，並同時申請印鑑證明交付被告，有被告所提出之印鑑證明為證（本院卷第37頁），是原告稱其未曾辦理印鑑登記、申請印鑑證明亦為不實。

故本件原告稱契約於106年10月間約定、價金為價金為1,550,579元等主張，顯然不實，其聲請通知證人王銀杏到庭作證原告上開主張實在，則無必要，應予駁回。

5.依系爭契約書第3條所載，本件買賣契約成立之時，被告已給付原告422,000元，剩餘378,000元（本院卷第34頁反面）。

另原告亦不爭執被告代原告清償之407,414元，得充作本件買賣價金，是本件被告所給付之金額已超過本件買賣價金，原告請求被告再給付721,165元，自屬無據。

㈡本件無民法第227條之2第1項之適用。

按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

民法第227條之2第1項固有明文。

原告主張：原告與被告之子蘇豊凱簽訂買賣預約時並無約定山脚路6段348巷6號房屋之權利，故非原告所得預期，且對原告顯失公平等語。

然本件原告備位聲明之請求標的為變更兩造105年5月31日之買賣契約價金，是民法第227條之2所謂「契約成立後」之契約，於本件中為兩造於105年5月31日之買賣契約，故應自契約於105年5月31日成立時至言詞辯論終結前，有無締約當時無法預料或原有效果顯失公平之情形為斷。

本件兩造105年5月31訂定本件買賣契約時，約定買賣之內容即包含原告原419、420地號土地權利範圍5分之1及山脚路6段348巷6號房屋權利範圍5分之1，而原告於103年間即已向吳昌勝、吳昌富、吳昌結、吳金葉提起遺產分割訴訟，第一審於105年5月19日宣判。

故兩造就原告之應繼分權利於105年5月31日成立買賣契約，嗣後縱經法院遺產分割將原告所繼承之原419、420土地及山脚路6段348巷6號房屋之應繼分權利分割為系爭土地及補償金，亦無簽約當時無法預見之情形發生。

故原告備位聲明請求變更系爭105年5月31日買賣契約之內容，並請求被告給付剩餘價金等語，亦屬無據。

六、綜上所述，本件買賣契約價金為80萬元，且被告所給付之金額已超過本件買賣價金，本件亦無任何締約當時無法預料或原有效果顯失公平之情形，是原告依照民法第367條、第179條、第227條之2第1項規定，先位聲明請求被告給付剩餘價金，備位聲明請求變更契約價金為1,550,579元，再請求給付剩餘價金，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 歐家佑
法 官 陳怡潔
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 陳雪鈴