設定要替換的判決書內文
臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第26號
原 告 賴信忠
訴訟代理人 李進建律師
複代理人 張家豪律師
複代理人 曾微茹
被 告 江賴㓜
被 告 賴秀屏
被 告 賴信鋒
訴訟代理人 賴冠諭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示編號1～6之土地，其分割方法如附圖二所示：即編號A部分、面積7.28平方公尺，編號A1部分、面積19.84平方公尺，編號A2部分、面積98.63平方公尺，及其上如附表一編號8所示之未辦保存登記建物、門牌彰化縣○○市○○路○段000號，均分歸由被告賴信鋒取得；
編號B部分、面積10.68平方公尺，編號B1部分、面積18.81平方公尺，編號B2部分、面積148.05平方公尺，及其上如附表一編號7所示之未辦保存登記建物、門牌彰化縣○○市○○路○段000號，均分歸由被告賴秀屏取得；
編號C部分、面積12.26平方公尺，編號C1部分、面積16.35平方公尺，編號C2部分、面積175.21平方公尺，編號C3部分，面積0.07平方公尺，均分歸由原告取得；
編號D部分、面積21.45平方公尺，編號D1部分、面積4.43平方公尺，編號D2部分、面積14.52平方公尺，編號D3部分、面積22.21平方公尺，編號D4部分、面積123.66平方公尺，編號D5部分、面積16.71平方公尺，均分歸由被告江賴㓜取得。
同時，原告應補償被告賴信鋒新臺幣20萬4080元、補償被告江賴㓜新臺幣27萬5262元，被告賴秀屏應補償被告賴信鋒新臺幣39萬5479元、補償被告江賴㓜新臺幣53萬3421元。
訴訟費用，由兩造按附表二所示「訴訟費用比例」分擔之。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款亦有明文。
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。
經查，本件原告起訴原請求將兩造共有如附表一所示編號1、4、5、7、8之不動產，予以原物分割；
惟附表一編號7、8所示未保存登記建物均坐落於附表一編號1、2所示土地上，因建物必須占用土地而無法單獨存在，且毗鄰土地之共有人均相同，又建物出入問題，需一併考量，嗣於民國106年2月20日以民事更正暨陳報㈡狀追加兩造共有如附表一所示編號2、3、6之土地。
查上述訴之追加，其請求之社會事實同一，故依前開規定，其訴之追加應予准許。
二、原告主張略以：㈠附表一所示不動產，其所有權為兩造所共有，應有部分如附表二所示每人均各1/4。
附表一所示不動產，經遺產分割，並登記完畢，原告前為使達到共有土地之經濟效益，遂向被告等人提起分割共有土地之想法，以利將來子孫對土地產權之清楚，與避免彼此無謂之法律糾紛等情，盼兩造間得理性處分附表一所示之共有不動產，並達土地最高之經濟效益。
惟經數次與被告代表洽談，協議無果，原告無奈遂以提起本件分割共有物訴訟。
又兩造既未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未達成協議分割事宜，原告爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定,及最高法院69年度台上字第3100號判決要旨，訴請鈞院如彰化縣員林地政事務複丈日期民國106年7月6日（收件日期文號106年7月5日員土測字1338號）土地複丈成果圖，即附圖二所示方案分割（下稱附圖二方案）；
並願依華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲公司）之鑑定結果補償，即補償被告賴信鋒新臺幣（下同）20萬4080元、補償被告江賴㓜27萬5262元。
㈡又訴訟期間，原告與被告等多次討論，並至訴訟代理人事務所開會，但被告等於開庭時又翻供，對於如何分割方案一再變更，最終被告賴秀屏與原告協議認同原告所提之附圖二方案。
即原告分得附圖二所示編號C、C1、C2、C3土地，被告賴秀屏分得附圖二所示編號B、B1、B2土地及附表一編號7之建物。
於法院判決確定後，原告願將附表一編號7之建物內所有物品清空，並有由原告代理人賴建朝與被告賴秀屏簽名之切結書供證。
三、被告等則稱︰㈠被告江賴㓜：對於分配於附圖二方案所示編號D、D1、D2、D3、D4、D5之位置及鑑價補償金額，均無意見等語。
㈡被告賴秀屏：伊希望分在附圖二方案所示編號C、C1、C2、C3之位置；
編號B、B1、B2部分之土地，本來就由原告占用，房屋門牌彰化縣○○市○○路○段000號，是原告占用中；
北鄰之同段319號房屋，則是被告賴信鋒占用中。
伊認為若依伊主張分割方案，不用補償給伊。
對於原告及賴信鋒兄弟間爭端，伊不知道要怎麼講等語。
㈢被告賴信鋒：伊分在附圖二方案所示編號A、A1、A2的部分沒意見；
但因為有價金找補的問題，希望以單純的方式補償，並同意送華聲公司鑑價。
嗣於107年1月8日言詞辯論稱：附圖二方案編號A部分土地上之建物（門牌319號)早期固是伊居住，現在只剩下伊太太的一些嫁妝放在那邊，現在已不居住了。
又附表一編號7、8之建物已經超過40年，且經過「九二一地震」之後，如果還要再居住，一定要拆掉重蓋、才能居住，所以華聲公司還鑑定屋價180萬元太高；
另土地鑑價補償的金額太低，附表一所示編號1～6土地有部分屬商業區，這樣的補償金額太低。
如果原告堅持依附圖二方案分割，伊主張以抽籤決定共有人分配的位置等語。
四、得心證之理由：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，民法第823條第1項定有明文。
查原告起訴主張兩造共有如附表一所示之不動產，附表一編號1～6之土地（地號、面積及使用分區均詳如附表一），所有權應有部分如附表二所示，依物之使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割期限之約定，其等無法協議分割等情，業據原告提出附表一編號1～6之地籍圖謄本、土地登記簿謄本、使用分區證明，及本院依職權函調附表一編號7～8建物之房屋稅籍證明書為證，且為被告等所不爭執，此部分堪信為真正。
故原告依上開規定訴請分割附表一所示之不動產，於法有據，應予准許。
㈡次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，最高法院89年度臺上字第724號、93年度臺上字第1797號判決意旨可資參照。
經查，附表一所示不動產，係兩造繼承分割而來，其共有人均相同，應有部分比例亦均相同（如附表二所示），附表一編號1～6之土地均相鄰，惟呈不規則形，且地勢由北向往南略微斜；
附表一編號7～8建物主要均坐落於附表一編號1～2土地上，兩棟建物後面均搭蓋石棉瓦鐵皮造建物，除東側臨山腳路三段為出入口之外，其餘側均鄰他人土地等情（其餘現況詳如附圖一所示之複丈成果圖），業據本院會同彰化縣員林地政事務所派員履測現場屬實，分別製作勘驗筆錄、土地複丈成果圖等附卷，並有現場照片、現場簡圖在卷可稽。
再按建物必需占用土地而無法獨立存在。
如原物分割將土地及其上建物分配由一人取得，以避免土地及建物分由不同人取得後，致日後生紛爭。
本院審酌附圖二方案，分得人均臨東側之山腳路三段，雖分割線筆直，然共有人分得之位置仍各有其差異性，且利用土地易受地形限制，惟附圖二方案大致上依使用現況分割，即附圖二方案所示編號A、A1、A2，編號B、B1、B2，均依附表一編號8、7建物之建築位置而分割，並由分得附圖二方案編號A、A1、A2之被告賴信鋒取得其上如附表一編號8所示建物、編號B、B1、B2之被告賴秀屏取得如附表一編號7所示建物(此部分有被告賴秀屏簽認之結書為憑)，分得人無庸面臨拆屋還地之訟累。
編號C2、D3及D4等之分得人，雖分得位置上有鐵皮造建物（即車庫），惟該車庫大多老舊或部破損，縱日後要拆除，對分得之原告及被告江賴㓜影響並不大，且附圖二方案得原告、被告賴秀屏於本件訴訟中以切結書表示支持同意，被告江賴㓜表示無意見（另被告賴信鋒僅對鑑價補償有意見），尚符合經濟、公平原則。
故在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益、各該共有人分得土地之環境、交通及使用現狀等各項因素下，認依附圖二方案分割，符合共有人大多數之利益，應屬公允、適當而認為可採。
㈢復按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。
又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。
故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年度臺上字第2676號判例要旨可供參照）。
查如附表一編號1、2所示土地為商業區（106年土地公告現值分別為2萬1000元、4,200元）、編號4、6所示土地為住宅區（106年土地公告現值分別為1萬2700元、4,200元）、編號3所示土地為道路用地（106年土地公告現值為4,200元）、編號5所示土地為農業區（106年土地公告現值為8,500元），可知使用分區不同，公告現值即有差異，縱使用分區同為商業區或住宅區，其公告現值亦有差異；
附表一編號7、8所示建物之課稅現值，依彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書所示，亦各自不同。
本件各共有人分得面積，亦不等於按其應有部分比例計算之面積，各考量因分得土地之使用分區不同，及其上建物價值亦不同，依揭說明，自應以金錢補償之。
本院囑託華聲公司就附圖二方案鑑價，鑑價結果兩造分得不動產（土地＋建物）價格有相當變動差異情況，此有華聲公司106年12月6日（106）華估字第82128號函及檢附之鑑定估價報告書在卷可稽（此部分經通知兩造閱卷），及提示予兩造。
本院審酌華聲公司參酌一般因素（含政策面、經濟面）、區域因素分析（含區域描述、近鄰地區土地及建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素（土地個別條件、土地使用分區管制或其他管制事項、土地利用情況、建物個別條件、公共設施便利性）、有效使用分析等事項，以素地條件進行綜合分析、估價，蒐集並查證與勘估標的鄰近，且條件相同或相似之比較標的，運用不動產估價技術規則所定之比較法、收益法、成本法、土地開發分析法，比較就各分割位置與比較標的，即依坐落位置、面積、價格種類、土地情況、鄰路情況（道路寬度）等情形，認為：原告應補償被告賴信鋒新臺幣20萬4080元、補償被告江賴㓜新臺幣27萬5262元；
被告賴秀屏應補償被告賴信鋒新臺幣39萬5479元、補償被告江賴㓜新臺幣53萬3421元，資以平衡分割後差價，且原告表示同意，被告賴秀屏、江賴㓜對該結果，亦均表示無意見等語，本院認屬客觀可採。
至被告賴信鋒固稱土地鑑定價格太低、建物鑑價過高等語，惟並未提出相關事證佐證。
且觀之華聲公司鑑價結果，就附表一編號1所示土地，平均值每平方公尺約3萬7135元，已高於106年度土地公告現值之2萬1000元；
附表一編號2所示土地，平均值每平方公尺約3萬7135元，更高於106年度土地公告現值之4,200元；
附表一編號3所示土地，每平方公尺為5,627元，亦高於106年度土地公告現值之4,200元；
附表一編號4所示土地，每平方公尺約3萬3384元，也高於106年度土地公告現值之12,700元；
附表一編號5所示土地，平均值每平方公尺約1萬4817元，高於106年度土地公告現值之8,500元；
附表一編號6所示土地，每平方公尺約3萬3384元，更高於106年度土地公告現值之4,200元；
又附表一編號1～6所示土地，係以住宅使用為主、商業適用為輔，且地形呈不規則形及地勢由北向南斜，該鑑價報告應無被告賴信鋒所稱土地鑑定價格太低情事；
又建物部分，亦有鑑估採認之依據，也應無太過高估之虞。
故被告賴信鋒所辯，不足採信。
本院認本件鑑定補償尚屬可採。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。
故諭知由兩造按附表二所示「訴訟費用負擔比例」，分擔本件訴訟費用（含測量費用及鑑價費用）。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
民事第三庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 蕭美鈴
附圖一：彰化縣員林地政事務所複丈日期106年2月10日複丈之土地複丈成果圖（即現況圖）
附圖二：彰化縣員林地政事務所複丈日期106年7月6日複丈之土地複丈成果圖（分割方案圖）
附表一：
┌──┬────┬────────┬──────┬────────┐
│編號│ 種類 │ 地號或門牌號碼 │ 面積㎡ │ 使用分區 │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 1 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 444.10 │ 商業區 │
│ │ │段1042地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 2 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 59.43 │ 商業區 │
│ │ │段1043地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 3 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 51.67 │ 道路用地 │
│ │ │段1044地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 4 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 123.66 │ 住宅區 │
│ │ │段1046地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 5 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 16.78 │ 農業區 │
│ │ │段1047地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 6 │ 土地 │彰化縣員林市鎮興│ 14.52 │ 住宅區 │
│ │ │段1063地號 │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 7 │未保存登│門牌號碼：彰化縣│稅籍證明 │三層樓房 │
│ │記建物 │員林市山腳路3段 │書登載為 │ │
│ │ │317號 │166.20 │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼────────┼──────┼────────┤
│ 8 │未保存登│門牌號碼：彰化縣│稅籍證明 │三層樓房 │
│ │記建物 │員林市山腳路3段 │書登載為 │ │
│ │ │319號 │125.60 │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
└──┴────┴────────┴──────┴────────┘
附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例。
┌──┬─────┬────────┬────────┐
│編號│共有人姓名│ 應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│
├──┼─────┼────────┼────────┤
│ １│ 賴信忠 │ 1/4 │ 1/4 │
├──┼─────┼────────┼────────┤
│ ２│ 江賴㓜 │ 1/4 │ 1/4 │
├──┼─────┼────────┼────────┤
│ ３│ 賴秀屏 │ 1/4 │ 1/4 │
├──┼─────┼────────┼────────┤
│ ４│ 賴信鋒 │ 1/4 │ 1/4 │
└──┴─────┴────────┴────────┘
還沒人留言.. 成為第一個留言者