臺灣彰化地方法院民事-CHDV,106,訴,790,20180124,1

臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第790號
原 告 施振昌
訴訟代理人 涂芳田律師
複 代 理人 何俊龍律師
被 告 施錦坤
施錦祥
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國107年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，最高法院42年台上字第1031號判例可加參照。

本件原告主張對被告出售彰化縣○○鎮○○段000地號土地，應有部分80640分之5040（下依情況略稱系爭土地、系爭土地權利）有優先購買權存在，為被告所否認，此兩造間對於系爭土地權利之優先購買權是否存在，自致原告私法上地位有受侵害之危險，且此項危險得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟，堪認有其確認利益。

二、原告聲明請求：確認原告就系爭土地權利有優先購買權存在；

被告施錦坤、施錦祥應以如卷附附件一所示買賣契約（下稱系爭買賣契約）同一價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地權利移轉登記為原告所有，並願供擔保，請准宣告假執行。

係主張略以：兩造均為系爭土地之共有人，被告出賣系爭土地權利時，原告有優先承買權。

詎被告二人與訴外人張彬洋於民國（下同）106年7月1日就系爭土地權利簽訂系爭買賣契約，約定每坪新臺幣（下同）28,500元，計算系爭土地為7,655.09平方公尺（約2,315.66坪），被告二人各出賣系爭土地權利之半，價金各為2,063,400元。

原告知悉後，於106年7月5日以鹿港彰濱郵局存證號碼000062號寄發存證信函予被告二人，按最高法院95年度台上字第2214號判決之見解，則系爭土地權利之買賣契約即於兩造之間成立，且為實現優先購買之立法目的，張彬洋即不得請求被告為所有權移轉登記，故原告自得請求被告二人將系爭土地權利移轉登記予原告。

三、被告則聲明請求駁回原告之訴，抗辯稱：系爭買賣契約在106年7月4日已經取消。

系爭土地是3、40個人共有的，被告原先不清楚有優先購買的問題，所以有先打一個契約（系爭買賣契約），後來原告提出有優先購買權，被告想說這麼多（共有）人每個人都有優先購買權，土地要買賣很麻煩，所以就取消買賣。

且依照土地法第34條之1規定要通知共有人，但被告並無通知共有人，買賣程序不符等語。

四、得心證理由：

（一）原告主張兩造共有系爭土地，被告並與非土地共有人之張彬洋於106年7月1日簽訂系爭買賣契約，經原告於106年7月5日寄發郵局存證信函予被告表示行使土地法第34條之1的優先承買權等情，為兩造所不爭執，並有相符之土地登記謄本與郵局存證信函影本在卷可稽，自可信為真正。

且依前述資料，亦悉系爭土地權利原屬被告之父所有，因被告之父死亡，經繼承人分割繼承，被告於106年7月13日登記為所有人，原告前述寄發之存證信函收件人除被告外亦併記載有被告之父之其餘繼承人之情。

（二）原告主張對被告所有系爭土地權利有優先承買權，且被告應依系爭買賣契約同一價格與原告簽訂買賣契約，並將系爭土地權利移轉登記為原告所有部分，被告否認，抗辯如上，意指系爭買賣契約已於106年7月4日取消，原告之請求無理由等語。

經查，被告抗辯如上，係與證人張彬洋之子張銘升證述情節大致相符，另揆諸證人廖榆名即為另案兩造與其他系爭土地共有人請求分割系爭土地之人員證述略以，這塊地的分割共有物是我辦理，辦理過程中被告將應有部分要賣給第三人，施振昌就發了存證信函給被告，被告也發了存證信函給施振昌限定說叫施振昌七日內要來辦理，之後我才介入，施錦坤有來問我怎麼辦，我說雙方協調看看，這段期間總共有四次協調，前兩次是在施錦坤家，買方父子都有到場，協調後有跟施振昌講，施振昌說還是要買，後來兩次是去鹿港張碧珊代書事務所那邊協調，那兩次買主父子有去，我也有去，施振昌跟被告都沒有去，但施振昌很堅持要買，我們協調是光就這筆土地協調，協調四次沒有結果，我電話中有跟施錦祥聯絡了兩、三次，但也沒有結果，後來我聽他們說要先分割完再過戶給買主，我有跟被告二人講說盡量不要在共有狀態下，共有時如果移轉過戶要切結（優先承買權之處理），這樣會有偽造文書及意圖使公務員登載不實的問題，後來我就沒有再介入了，目前分割共有物還在法院訴訟中。

被告與買主間的買賣契約是張碧珊所寫，我問張碧珊說為什麼沒有寫到優先承買權的問題，張碧珊說他比較少處理到土地法34條之1的問題，我當時也跟雙方協調說買主說要罰違約金，我當時說違約金是法律的行為，如果要罰違約金也很難，後來就很少聯絡我，我也沒有繼續協調，我協調的四次當中他們還沒有解約，協調中我也不知道原告會來法院告，第一次到第四次協調中間大約一個半月時間，被告寄了存證信函給原告後一個禮拜開始協調，到第四次大約一個半月等語。

堪認被告抗辯系爭買賣契約係於106年7月4日取消一節，尚難採信。

惟系爭買賣契約於證人廖榆名介入協調後，嗣被告與張彬洋應係已經合意解除契約。

（三）承上，本院衡酌土地法第34條之1第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

」，並未如同法第104條「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

明確訂定優先買受之行使程序與其效果，故於司法解釋上，咸認土地法第34條之1第4項僅具債權效力，係生得請求出賣土地的共有人以同一價格優先承買之權利，尚非一經行使即視為買賣契約成立。

惟土地法第34條之1第4項之優先承買權究應如何行使，亦屬可論辯之法律問題。

就此，內政部訂定之土地法第三十四條之一執行要點10、「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：……（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。

他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」

，堪予參考運用。

且最高法院86年度台上字第1089號民事裁判要旨：土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。

故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。

亦已經明確指出【除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約】之合理行使程序。

足認於出賣人決定出賣共有土地後，有將其明確之出賣條件通知其他共有人是否要行使優先買權之啟動義務，並其他共有人有於接到出賣通知後，一定時間，如比照土地法第104條應於10日內表示之時限，逾限即視為失權之相應效果。

如此有秩序之權利行使程序，才可確保得知最終且確定之出賣條件之要約，否則，其他共有人僅係旁知而於出賣人通知啟動行使優先承買權之程序前，未足明瞭出賣條件之全部要約，冒然予以相應要行使優先承買權，顯係不週全之意思表示，遑論恐有侵害出賣人於通知前容有解除或變更買賣條件或契約之權利。

從而，兩造既不爭執被告並未通知原告系爭土地權利要出賣之事，顯然系爭土地權利之優先承買權行使程序尚未經啟動為此要約，又原告寄送之存證信函，亦向除被告外之其他人併為表示要行使系爭土地權利之優先買權，顯然只係非全面的旁知，而冒然為莫名之意思表示。

此外，系爭買賣契約既經解除已經論述於上，其解除理由係為免共有人計3，40個人等通知之複雜等原因，亦未足視為不合法之解除。

故原告之主張與訴求，係無理由，應予駁回。

綜上，原告之請求並無理由，本院應予駁回。

五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自無所依憑，應併予駁回。

六、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。

結論：原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
書記官 吳曉玟