臺灣彰化地方法院民事-CHDV,106,重訴,48,20180227,1

臺灣彰化地方法院民事判決 106年度重訴字第48號
原 告 葉家新
訴訟代理人 陳建良律師
被 告 祭祀公業亡陳忠
法定代理人 陳柏華
訴訟代理人 張奕群律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國107年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付新臺幣壹仟貳佰壹拾萬元時，將坐落彰化縣○○鎮○○段000○000地號、權利範圍全部之土地所有權移轉登記與原告。

訴訟費用新臺幣壹拾貳萬零貳佰肆拾元由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），為被告祭祀公業亡陳忠所有。

被告管理人陳柏華前於民國105年10月24日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,230萬元買受系爭土地，陳柏華並已收受原告所交付定金20萬元充作價金。

依系爭買賣契約第3條第1、2款約定，陳柏華原應於臺灣高等法院臺中分院103年度上字第205號民事訴訟事件確定時，將系爭土地所有權移轉登記與原告。

惟陳柏華於前揭訴訟事件確定後，竟發函以未經派下員授權為由，表示解除買賣契約。

㈡被告於100年間向彰化縣和美地政事務所申請管理者變更登記為陳柏華時，全體派下員即以書面表示全權委任陳柏華處理系爭土地出售事宜。

準此，被告顯然就出售系爭土地相關事務特別委任陳柏華處理，陳柏華既得以被告名義代理被告就系爭土地與原告訂定買賣契約，亦得以自己名義為之。

陳柏華縱係以自己名義與原告訂定系爭買賣契約，因此負擔移轉系爭土地所有權與原告之債務，依民法第541條及第546條第2項規定，陳柏華有權請求被告代其清償債務。

陳柏華顯然怠於行使上開權利，且其對原告所負債務已遲延，原告依民法第242條規定，即得以自己名義行使陳柏華對被告之權利，請求被告應於原告給付餘款時，將系爭土地所有權移轉登記與原告，為此聲明：被告應於原告給付1,210萬元時，將系爭土地所有權移轉登記與原告；

訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：㈠訴外人王麗英與其夫葉明昌於105年9月22日邀約被告（均指管理人陳柏華）至彰化縣和美鎮「永春不動產房屋仲介公司」，遊說被告委託王麗英仲介祭祀公業所有之系爭土地。

系爭土地每坪市價8萬元，但經王麗英夫婦一再壓低價格，被告始出具承諾書同意每坪6萬元，總價金2,166萬元，由被告、王麗英、林阿喜各持一份。

在上開現場，有被告、王麗英夫婦、永春不動產老闆及林阿喜、林文卿、林修賢等人在場（林阿喜等人係受祭祀公業陳柏華之委託，承攬辦理祭祀公業申報、選任管理人、規約、變更…等項目）。

一週後105年9月30日，王麗英向被告佯稱找到買主要簽約，因此駕車載被告至彰化縣○○鎮○○路0段000巷0號葉明昌布店，到達時尚有葉明昌及原告葉家新夫婦，渠等四人即向被告表示葉家新為買主，嗣渠等四人詢問林阿喜等三人辦理公業之酬勞金後，渠等為討好被告，即表示可以找人出面，壓低林阿喜等三人之報酬金，被告表示要保障派下員全部所得不得低於1,230萬元。

嗣王麗英即製作不動產買賣契約書及訂金收據，王麗英與原告並向被告佯稱依先前訂立之承諾書價格售予原告，至於林阿喜等三人之酬金，渠等會去處理，要被告當下即簽名。

因之前已簽立承諾書，及基於信賴，原告未看契約書各項內容而簽名。

原告及王麗英等人在被告簽名後即離去，竟未將該契約原本交予被告收執。

遲至105年10月24日才將訂金收據、契約書原本交予被告，嗣後被告閱讀契約書後，發現價金竟記載為1,230萬元，經被告異議，要求更正，並質疑原告及王麗英詐騙被告簽約，但原告等人竟稱契約書白紙黑字，並表明要依此價格辦理土地移轉登記，惟遭被告拒絕，嗣原告更於106年1月13日以存證信函要求移轉過戶，被告至此確認原告、王麗英等詐騙、矇蔽。

系爭土地每坪市價8萬元左右，因原告及王麗英等人一再請託，被告才立承諾書將價金降至每坪6萬元，因此不可能在短短不到十日之105年9月30日，以每坪約3萬4千元，總價1,230萬元降價近一千萬元出售。

㈡系爭契約是原告及王麗英利用被告年邁，欠缺經驗，且被告認為承諾書已明白記載2,166萬元總價金，買賣契約書不會作不同之記載，因此受欺騙、矇蔽，在未閱讀情形下而簽名。

上開原告與王麗英共同詐欺事件，雖經檢察官偵辦後作成不起訴處分，但刑事認定犯罪事實所要求之證據強度，遠高於民事事件，因此不能以刑事認定之結論，拘束民事。

況處分書亦載「至派下員最少應得1,230萬元，此一金額為告訴人所提出，亦為告訴人所不爭執，依告訴人此部主張似指在契約書上簽名時意思表示有錯誤，是否有據，自當循民事途徑解決，尚難遽認被告二人前揭行為已該當刑法詐欺罪之構成要件。」

㈢原告提出之系爭契約書末頁「其他特約事項」記載「(4)本件合約書須由買賣雙方至公證人處執行公證。」

顯然雙方約定以「公證」為本件買賣契約的成立要件。

當事人間約定公證之目的，在於確保契約之真實性、合法性，確保雙方契約之權益。

但本件迄今尚未經公證之程序，契約尚未成立，原告遽而起訴，即不應准許。

㈣本件土地買賣價金絕非1,230萬元，蓋1,230萬元係土地出售後，扣除上揭代墊款、酬金等等，派下員實際上應分得之金錢。

證人王麗英亦證稱「他們自己談了1,230萬元的價錢，價格是陳柏華自己算的，陳柏華有說這個價格是他們祭祀公業派下員要拿的。」

又被告否認知悉105年9月30日承諾書之存在，當日證人只指出各簽名處，要陳柏華簽名，陳柏華根本是受欺罔，在不知是何文書，及文書內容為何之情形下簽名。

況該承諾書有下列顯著之瑕疵，與日常契約處理方式相違背，顯係造假所致，承諾書刪除「貳、買方負擔土地增值稅」一行，但卻是在承諾書右上角記載「刪除一行」，而非記載在所刪除行之首、中、或尾端，而且刪除行處，也沒有雙方之簽名或蓋章，以明確指出是刪除該行，此均違背常情。

㈤系爭買賣契約之記載係陳柏華以個人名義與原告訂立契約，此徵諸契約書(末頁)記載「立契約書人陳柏華」可證。

原告另指陳柏華是受祭祀公業全權委任以自己名義出售系爭土地等情，並非事實。

祭祀公業之財產，應屬各派下員公同共有，依民法第828條第3項規定，系爭土地之買賣，未經派下員大會決議同意，對祭祀公業不生效力。

㈥退步言，如認系爭買賣契約效力及於祭祀公業，各派下員對系爭土地有優先承買權，故公業派下員陳阿榮得主張優先承買權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

三、原告對被告抗辯之陳述：㈠被告抗辯其法定代理人信賴先前2,166萬元承諾書、未看系爭契約書內容即簽名、嗣後方得知買賣契約書所載買賣價格云云。

惟被告法定代理人為高中學歷，並非學識、經驗不足之人，且買賣不動產，價格條件當然為最重要之點，系爭買賣契約書第2條明確記載買賣總價為1,230萬元，被告法定代理人於上方相隔5行之契約書出賣人處簽名、蓋手印，竟委為不知。

且被告法定代理人另行出具1,230萬元之承諾書開價，顯然並無相信原承諾書效力之問題；

被告法定代理人既非第一次簽署開價承諾書，亦無從辯稱不知承諾書用途或內容，故被告辯稱受原告與訴外人王麗英詐欺而以1,230萬元價格出售系爭土地，顯不足採。

至被告抗辯1,230萬元價金係要保障派下員全體因出售系爭土地可分得之金錢，並無以之為對價之意云云，除空口無憑，原告否認外，被告法定代理人於議約時曾出示一紙與訴外人「林代書事務所：林阿喜、林天鵬、林文卿」所簽署之協議書，其中第4條約定「甲方條件：假若預估出售款扣除必要費用（即代墊款、稅金、代辦清理代書費、仲介費、雜項費用），甲方分得金額最低應達新臺幣伍佰萬元，否則撤回告訴。」

由是可知，被告所擬分得扣除各項費用後之買賣價金最低數額為500萬元，並非被告所抗辯之1,230萬元，被告所辯不實。

經查系爭土地出售時所應繳納之土地增值稅最高應為2,044,882元，買賣價金扣除土地增值稅後尚有1,025萬餘元，其餘律師費等雜費實不可能高逾525萬元，顯無被告所辯意思表示內容錯誤之情形，被告抗辯約定買賣價格過低、係因錯誤而為意思表示云云，同非可採。

㈡本件買賣價金係經由兩造合意決定，兩造並未合意以「市價」為買賣價金，是否約定過高或過低，均屬契約自由，無從依價格鑑定結果推論意思表示係受詐欺所為或因錯誤而為意思表示，被告請求鑑定系爭土地價格，非有理由，並無必要。

㈢兩造訂約時證人王麗英曾提議公證，但被告法定代理人陳柏華表示土地還在訴訟中，不便公證，兩造並未約定契約應經公證方生效，當時兩造均合意收受定金，契約即生效力。

再者，公證係對於法律行為存在之事實，賦予公證力之證明方式，而非法律行為之方式，當事人間雖有就契約事實請求公證之約定，惟該約定並非民法第166條所定「契約須用一定方式」之約定，縱當事人未就該契約作成公證，亦無民法第166條規定推定契約不成立之適用。

公證法上所稱之公證，係指公證人就請求公證之法律行為或有關私權之事項賦與公證力，以證明該項法律行為之作成，或該項事實之存在，認證指是公證人就請求人請求認證之文書，證明其文書之作成或形式上為真正，二者並不相同。

換言之，公證人辦理公證事件，係就當事人在公證人面前，或公證人就其親自所見之私權事實作成公證書，如當事人之法律行為已成立，則屬認證私證書之範疇。

依本件系爭買賣契約「其他特約事項4.」係記載「本件合約書須由買賣雙方至公證人處執行公證」，其約定真意顯然為「認證」而非「公證」，被告抗辯系爭買賣契約因未經公證尚未成立云云，並無理由。

㈣被告法定代理人雖對原告及王麗英提出詐欺告訴，主張於簽約時未看契約內容、契約價金欄位空白云云，惟經彰化地檢署106年度偵字第4241號作成不起訴處分。

被告上開抗辯，顯不足採。

㈤依最高法院100年度台上字第2248號民事裁判要旨、最高法院99年度台抗字第990號、104年度台上字第752號民事裁判要旨可知祭祀公業選任管理人，並於規約中明定授與管理人出售不動產之處理權或代理權，顯即為以「文字」授與管理人出售不動產處理權，管理人即有為祭祀公業處理不動產出售事宜之處理權，並無須另有以文字訂定之委任契約。

被告確實於變更後之規約明確授與管理人出售不動產之處理權。

又最高法院40年台上字第998號民事判例要旨、最高法院105年度台上字第1299號民事裁判要旨可知被告之規約若規定管理人得代表派下全體處分不動產，應即認係派下全體授與處分公同共有不動產之「代理權」與管理人，雖管理人未以祭祀公業名義訂定系爭買賣契約，但並不得謂管理人無處理權。

再依土地法第34條之1、土地法第34條之1執行要點第10點第11款規定可知，得主張優先承買之公同共有人係「不同意」出售之其他公同共有人，若公同共有人原即同意出售，並無優先承買權可言。

被告所指主張優先承買權之公同共有人陳阿榮，原即為同意出售之公同共有人，並無優先承買權存在等語。

四、法院之判斷：㈠原告主張系爭土地為被告所有，被告管理人陳柏華於105年10月24日與原告簽訂買賣契約，以1,230萬元將系爭土地出賣與原告，並已收受定金20萬元之事實，業據原告提出土地登記謄本、不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡被告雖辯稱管理人未經派下員大會決議同意，即擅自簽訂系爭買賣契約云云。

惟按祭祀公業規約應記載財產管理、處分及設定負擔之方式，祭祀公業條例第15條定有明文。

查被告管理暨組織規約第9條規定：本公業財產之分割或處分，同意授權管理人全權處理之。

此有彰化縣和美鎮公所檢送之被告規約在卷可稽。

足認被告管理人確經受委任有權處分公業財產，被告上開所辯，委無可採。

㈢被告辯稱其管理人陳柏華係受詐欺而簽訂系爭買賣契約，惟此為原告所否認。

被告上開所辯無非以價金1,230萬元遠低於巿價為主要論據，惟查系爭土地為公業所有，又長期遭人占用，縱使成交價格低於巿價，亦不能僅憑此推論係遭受詐欺，此外，被告又未提出確切之事證足資證明其管理人遭受詐欺，其上開所辯，亦無可採。

㈣被告又辯稱系爭買賣契約未經公證，契約不成立云云。

惟按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，固為民法第166條所明定。

但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地（最高法院28年滬上字第110號判例參照）。

又公證係對於法律行為存在之事實，賦予公證力之證明方式，而非法律行為之方式，當事人間雖有就契約事實請求公證之約定，惟該約定並非民法第166條所定「契約須用一定方式」之約定，縱當事人未就該契約作成公證，亦無民法第166條規定推定契約不成立之適用。

況且，本件被告已收受原告定金20萬元，推定契約成立，被告上開所辯，亦無可採。

㈤被告另辯稱派下員陳阿榮已就系爭土地主張優先購買權云云。

惟查，被告於103年間變更規約第9條，授權管理人全權處分公業財產，陳阿榮為同意變更規約之派下員，有和美鎮公所檢送之被告變更規約申請文件在卷可稽，陳阿榮既同意管理人處分系爭土地，就系爭土地即無優先購買權，被告上開所辯，亦無可採。

㈥按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；

受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保；

又債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。

民法第348條第1項、第546條第2項、第242條前段分別定有明文。

經查，本件被告與其管理人陳柏華間確有授權處分系爭土地之委任關係，陳柏華並已將系爭土地出賣與原告，惟陳柏華怠於行使其請求被告代為清償之權利，則原告為保全其債權，自得代位陳柏華，請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告，其訴為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
書記官 顏麗芸